Тем кто хочет/хотел брать ипотеку. Новость.
15448
40
http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1011368



Ипотечные кредиты выдадут по новой формуле // Дешевая ипотека кончится в сентябре



Газета «Коммерсантъ» № 143(3960) от 14.08.2008



Основной источник финансирования для банков, выдающих ипотечные кредиты,— Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — радикально меняет подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке. С 15 сентября условия выкупа будут зависеть от рыночной конъюнктуры, а кредитная ставка для каждого заемщика устанавливаться индивидуально. АИЖК фактически анонсирует сентябрьское повышение ставок по ипотечным кредитам, считают эксперты, что ознаменует конец эпохи дешевой ипотеки в России.



Вчера АИЖК на официальном сайте сообщило о "ряде структурных изменений в порядке работы со своими партнерами", касающихся ценообразования по ипотечным кредитам и порядка их выкупа агентством у банков. Анализ этих данных показал, что за лаконичной формулировкой скрывается радикальная смена подхода АИЖК к рефинансированию ипотеки. Сейчас агентство выкупает кредиты по номиналу. При этом выкупу не подлежат кредиты свыше 1,5 млн рублей, если первоначальный взнос по ним был меньше 20% от стоимости жилья. Такие кредиты пользовались особым спросом населения и активно выдавались банками до кризиса.



С 15 сентября агентство будет выкупать все кредиты без исключения, но выкуп будет происходить по номиналу, с дисконтом или даже премией в зависимости от ставки, по которой заемщик обслуживает кредит. "Если ставка при выдаче была установлена, например, на уровне 11%, а с момента выдачи кредита конъюнктура рынка изменилась в сторону повышения ставок, закладная будет выкуплена дешевле номинала,— пояснила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.— Если с момента выдачи кредита ставки на рынке снизились, продажа по номиналу перестает быть выгодной для банка, поэтому агентство будет платить ему премию".



Используя многовариантную схему выкупа у банков ипотечных кредитов, АИЖК намерено достичь сразу нескольких целей: компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам, а также позволить банкам освободить балансы в ситуации, когда другие рефинансирующие организации сокращают объемы выкупа ипотеки. По замыслу АИЖК в результате банки будут более оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры.



Одновременно с 15 сентября АИЖК делает свою продуктовую линейку фактически неограниченной. Сейчас в ней присутствует девять типовых продуктов: кредиты выдаются по девяти фиксированным ставкам в зависимости от того, в какой из трех диапазонов сроков кредитования и первоначального взноса попадает ссуда. С середины сентября агентство будет рассчитывать ставку не по типовым продуктам, а индивидуально по каждому заемщику на основании сложной формулы. В ней будет учитываться не только срок кредита и первоначальный взнос, но и другие факторы риска, например, сумма кредита и регион выдачи. Вместо перечня продуктов на сайте агентства появится калькулятор, который будет выдавать отдельную ставку каждому потенциальному заемщику. Таким образом, от типовых ипотечных продуктов АИЖК переходит к индивидуальным, чего до сих пор не делал ни один банк.



Опрошенные "Ъ" участники рынка единодушны: все предложенные АИЖК меры направлены на снижение числа невозвратов по кредитам, выкупленным агентством. Эта проблема стала особенно актуальной для АИЖК в течение последнего года: во многих регионах уровень просрочки превысил допустимые 5%, а в отдельных невозвраты зашкалили за 20%. Сначала АИЖК пыталось бороться с невозвратами, ужесточая отдельные элементы своих стандартов и отказываясь от выкупа высокорискованных кредитов, что создало проблемы у многих региональных партнеров агентства. Теперь агентство решило применить комплексный подход, фактически анонсировав скорое повышение ставок. "Согласно новой формуле, по которой АИЖК будет определять ставки по ипотеке, с 15 сентября стоимость наиболее востребованных заемщиками ипотечных кредитов составит 16% в регионах и 17,5% в Москве, что на 2-3 процентных пункта выше ставок, действующих сейчас", — подсчитал директор департамента продаж Русского ипотечного банка Алексей Дорош.



На заемщиках действия АИЖК отразятся негативно, уверены эксперты. "Очевидно, реакцией на новый подход АИЖК к выкупу закладных от банков, работающих по стандартам агентства, станет повышение ставок",— прогнозирует директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Сергей Бессонов. Агентство, по стандартам которого выдано до 60% всех ипотечных кредитов в России (700 млрд руб. за 2007 год), до сих пор ставки не повышало: с 2002 года они устойчиво снижались. Однако теперь, когда стоимость финансирования для самого АИЖК выросла из-за мирового финансового кризиса, держать ставки на один-два процентных пункта ниже рынка агентство уже не может. "В результате рынок в недалеком будущем лишится массовых предложений относительно дешевой ипотеки",— считает предправления Атташебанка (будущий РЕСО-банк) Альберт Хисаметдинов.



При этом удорожание ипотеки не единственное негативное следствие действий АИЖК для заемщиков. "Переход от типовых к индивидуальным ипотечным продуктам означает, что узнать окончательную ставку по кредиту заемщик сможет лишь после комплексной оценки банка, то есть фактически перед подписанием кредитного договора,— рассуждает господин Хисаметдинов.— Это сильно затруднит сравнение ипотечных продуктов разных банков и сделает выбор неоптимальным".



Светлана Ъ-Дементьева, Елена Ъ-Пашутинская
Evidence
А на уже взятых кредитах это как-то скажется?
PSP
судя по слову "выдадут" - это только для тех кто еще только будет брать
Evidence
Да, жесть.
Не завидую я тем, кто захочет купить квартиру. И еще меньше повезло тем, кто ждал, что цены на квартиры "чудесным образом" упадут. Возможно они немного и снизятся, но из-за возросшего %, ежемесячные выплаты только возрастут.

Выигрывают только те, кто может приобрести квартиры за наличку, но это никак не представители среднего класса.
PSP
А на уже взятых кредитах это как-то скажется?
_____________________________
Очень вероятно. Не напрасно ведь в договорах кредитования прописывается право банка в одностороннем порядке изменять процентные ставки (причем, не исключительно в случае изменения ставки рефинансирования).
Правда, этот пункт стали вкючать относительно недавно. Посмотрите свой договор на этот предмет.
Ундина
Правда, этот пункт стали вкючать относительно недавно. Посмотрите свой договор на этот предмет.
В том то и дело, что есть. :cray-1:
PSP
Ну так о чем тогда разговор.
Вопрос времени.
IiON
Да, жесть.
Не завидую я тем, кто захочет купить квартиру.
А я не завидую тем, у кого увеличатся выплаты по уже выданным кредитам.
zpv
А я не завидую тем, у кого увеличатся выплаты по уже выданным кредитам.
У Вас есть конкретные соображения, почему банки пойдут на изменение ставок по старым договорам?

В статье же написано - "все предложенные АИЖК меры направлены на снижение числа невозвратов по кредитам, выкупленным агентством".

Если они увеличат ставки по уже выданным кредитам - получат как раз прямо противоположное.
zpv
Именно это и останавливает тех, кто читает договоры по ипотеке и предполагает что за этим может стоять как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе..

Повышать у нас умеют оперативно, а вот снижают слишком неохотно..
iddqd
Именно это и останавливает тех, кто читает договоры по ипотеке и предполагает что за этим может стоять как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе..

Повышать у нас умеют оперативно, а вот снижают слишком неохотно..
Ну это же не бензин! Банк выдал кредит - он заинтересован в его возврате!
fairlight
А какая разница?

Ты же кредит уже взял? Взял. В долги влез? Влез!

Бегать ты от банка не будешь. Отберут квартиру, продадут на аукционе по заниженной цене. А разницу ты так и останешься должен банку. И будешь выплачивать.

Зарплаты сейчас идут в сторону обеления. Да и при реализации зарплатного проекта СБ любого нормального банка будет проверять каждого сотрудника на чистоту кредитной истории.

Так что не спрячешься..
iddqd
А смысл драть деньги таким витиеватым способом, если я их и так ношу добровольно...
iddqd
Повышать у нас умеют оперативно
Ну это относится скорее к фобиям (страхам) отдельным людей. Как говорится - учите мат. часть. Перечитайте статью, никто из экспертов не сказал, что банки будут повышать ставку по уже выданным кредитам. Изменения коснутся вновь выдаваемых кредитов, причем ставка будет подбираться индивидуально и заранее ее точный размер никто не сможет назвать.

Наоборот, за счет повышения ставки, АИЖК собирается компенсировать потери от кредитов выданным по низким ставкам.

Посмотрите на ситуацию с кредитами, и с ипотекой в частности, в западных странах. Там люди практически все покупают в кредит, начиная от сотовых телефонов (символическая цена трубки с привязкой к определенному тарифу на 1-2 года) и заканчивая машинами и домами. И что? Посмотрите как живут эти "закабаленные" жители. Зато в России человек предпочитает быть "свободным", но при этом всю жизнь жить в съемном жилье, а на старости требовать от государства помощи, т.к. пенсии на оплату квартиры уже не хватает, а их детям нужно самим снимать жилье и т.д. по кругу.
fairlight
У Вас есть конкретные соображения, почему банки пойдут на изменение ставок по старым договорам?
.
Всё дело в том, что ипотека выдаётся на длительный срок, а деньги банки используют короткие (взятые на Западе как правило), и когда наступает время их рефинансировать, то при подорожавших деньгах текущие ставки по выданным кредитам становятся менее доходными или вообще отрицательными, именно это толкает их на увеличение % ставок по выданным кредитам.
Такое было на Украиние не так давно.
Ундина
согласен не все банки предлагают договоры с возможностью повышения ставки в одностороннем порядке ..нужно читать внимательно договоры на предмет изменения...
Evidence
мы тоже брали через НОАИЖК у Муниципального банка...после чего первый выкупили закладную...договор перечитывали и консультировались несколько раз на предмет повышения тсавок так как прекрасно понимаю в какой стране мы живем...нет там такого ...
zpv
наступает время их рефинансировать
Как раз для этого банки и перепродают их (кредиты) АИЖК. В свою очередь АИЖК, покупку этих старых невыгодных кредитов компенсирует увеличением % на новых кредитах.
IiON
Не хочу дискутировать. Но учитывайте размеры этих потоков. и разницу во времени. И АИЖК имеет 15% доли рынка выкупа закладных.
IiON
Как раз для этого банки и перепродают их (кредиты) АИЖК. В свою очередь АИЖК, покупку этих старых невыгодных кредитов компенсирует увеличением % на новых кредитах.
Угу.
Только, судя по статье, АИЖК выкупает не все кредиты, а только до 1,5 млн взнос не менее 20.
Vologrudas
согласен не все банки предлагают договоры с возможностью повышения ставки в одностороннем порядке
____________________________
Сейчас практически все, заслуживающие внимания (страхуются от всевозможных потрясений, наученные в т.ч. дефолтом).
fairlight
А довод, что они просто заработают на этом больше будет самым лучше? и причина уже есть - мировой финансовый кризис!
Acons
Это ещё вопрос. В америке банки не могут продать все изъятые квартиры.
fairlight
Все не все, но факт, с продажей трудности. :ухмылка:
serega
А много ли людей берут кредиты в АИЖК ???
С их конскими условиями и поборами !
Полно ведь других банков,
и процент ниже и поборов меньше.
Ипотека итак дорогая - куда уж дороже !
Evidence
на сайтах многих банков уже появились сообщения, о том что с 1 сентября будут повышены ставки по ипотеке...:хммм:
Catxxx
Ипотека итак дорогая - куда уж дороже !
Дык доходы же стемительно растут у граждан России! Вы ж в соседнем топе вскрыли причины, и поделились прогнозами :ха-ха!:
Vologrudas
согласен не все банки предлагают договоры с возможностью повышения ставки в одностороннем порядке ..нужно читать внимательно договоры на предмет изменения...
Что касается самого АИЖК, то у них в кредитном договоре был замечательный пункт про то, что банк может в одностороннем порядке изменять ставку по выданному кредиту ТОЛЬКО В МЕНЬШУЮ СТОРОНУ. Во всяком случае так было в 2005 году, когда мы брали ипотеку.
Вообще-то АИЖК - это почти государственная структура, и основная цель у него вроде как не получение прибыли, а развитие ипотеки в России.
Так что не думаю, что АИЖК будет массово сдирать шкуру с уже ранее окредитившихся граждан, нарываясь на публичный скандал, не та у него модель поведения.
zpv
Ипотека итак дорогая - куда уж дороже !
Дык доходы же стемительно растут у граждан России! Вы ж в соседнем топе вскрыли причины, и поделились прогнозами :ха-ха!:
В том то и дело что растут неравномерно,
у кого густо ,а у кого пусто.
И вот у кого пусто - и будут брать ипотеку по повышенным ставкам.
Почему ?
Хотя бы потому,
что завтра будет дороже.
И сьемные хаты не помогут,
осенью как бабульки все разом ухнут,
подымут цену на аренду,
хочеш жить - плати,
нет других найдем !!!
Evidence
на сайтах многих банков уже появились сообщения, о том что с 1 сентября будут повышены ставки по ипотеке...:хммм:
Но это ведь замечательно, как вы не понимаете:улыб:Это еще один кол в гроб нынешних цен на недвижку. Застройщики начнут банкротиться (кредитов набрали, ставки растут, а продаж нет) - будут вываливать на рынок квартиры по любой цене, лишь бы продать. Рынок труда начнет скукоживаться, людей будут увольнять, снижать зарплату, спрос еще больше сузится. Банки начнут голландские аукционы (на понижение) по продаже залогов. Инвесторы, которые поумнее, сбросят свои подъезды. Нас ждут веселые времена. Бережно копите трудовую денежку - через несколько лет купите квартиру на свои кровные.

P.S. Не слушайте провокаторов - никаких кредитов! Слово ИПОТЕКА и слово СМЕРТЬ сейчас значат одно и то же.
mrpiligrim
P.S. Не слушайте провокаторов - никаких кредитов! Слово ИПОТЕКА и слово СМЕРТЬ сейчас значат одно и то же.
а ИНН число дьявола? :ха-ха!:
mrpiligrim
Но это ведь замечательно
...
людей будут увольнять, снижать зарплату
Н-да.... :death:
tim4538
Да,
хорошая статейка.
Возвращаемся к процентам 2005 года,
с ценой квартир 2008 года.
Evidence
Кто все эти люди?

Согласно обновленной статистике АИЖК по просроченной задолженности в регионах за июнь и июль 2008 года, доля просрочки в ряде регионов резко возросла. Так, по состоянию на 1 июля в Республике Алтай этот показатель вырос до 22,6% (на 1 мая он был на уровне 10,5%), в Читинской области за тот же период доля просрочки увеличилась с 5,6% до 14,3%. Почти во всех регионах—лидерах по размеру просрочки ситуация ухудшилась: в Ставропольском крае эта доля возросла с 21,1% до 25,6%, в Ульяновской области — с 13,9% до 14,9%. Исключение составила только Костромская область, которая за последние два месяца улучшила свои показатели: доля просрочки там снизилась с 24% до 23,5%.
zpv
Это те кто влез в кучу кредитов и ухнул их в квартиры в начале-середине 2007 года, надеясь на "вот за последние полгода цены в два раза поднялись, за полгода-год все эти кредиты отбить можно"
zpv
если я правильно понял то АИЖК говорит о своих кредит и своих просрочниках. поскольку закладные они уже давно как не выкупают у сторонних банков, даже по своей программе, то получается просроченные кредиты это кредиты выданные именно в рамках АИЖК, наприме НО АИЖК. ну а НО АИЖК давно известно что кредиты ВЫДАВАЛИ , не знаю как счас, всем подряд, лишь бы комиссию заплатил. так что чего им удимляться?
KUZEN
НО АИЖК само как таковое не является кредитной организацией, и само НИЧЕГО не выдавало, т.е. только партнёры.
А удивительного действительно достаточно, пошли технические дефолты, из наших - АЛПИ, Крас-Эйр...
При этом вчера Путин впервые открыто поддержал Кудрина а не Набиуллину, т.е. сказал что нужно снижать инфлю а не дальше раздувать пузыри. Посмотрим, вообще конечно у Набиуллиной лобби сильнее. Но то что кредитная политика пока ужесточилась - это свидетельство власти именно МинФина.
zpv
"
В России начинается массовая кампания по принудительному взысканию задолженности с неплательщиков по ипотечным кредитам, выданным в рамках нацпроекта "Доступное жилье". Только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложен арест на имущество 12 должников. Их жилье может быть реализовано на аукционах, а сами заемщики — выселены без предоставления жилплощади.

Во вторник сотрудники Федеральной службы судебных приставов по Алтайскому краю провели арест дома в барнаульском поселке Авиатор, где жил должник Краевого агентства ипотечного жилищного кредитования (АЖИК) Анатолий Жариков. Региональный оператор Федерального агентства по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), выдающий кредиты в рамках программы "Доступное жилье", утверждал в суде, что просрочка по платежам господина Жарикова составила более года, пеня — почти 1 млн руб. Теперь дом Анатолия Жарикова будет выставлен на торги, а жилец — принудительно выселен. "Если нас выселят, завтра будем искать съемную квартиру",— заявил вчера "Ъ" господин Жариков.

Заемщики, просрочившие выплаты по кредитам в Алтайском крае, проиграли региональным операторам АИЖК уже около 140 исков. По словам юрисконсульта АЖИК Александра Коробки, "суд уже удовлетворил 70 наших исков, в рамках исполнения которых могут быть взысканы достаточно привлекательные объекты". Другой оператор АИЖК в Барнауле Алтайская ипотечная корпорация подала в суд на должников 99 исков, из которых многие удовлетворены.

Принудительно взыскивать задолженность по просроченным кредитам и выселять неплательщиков планируют и в других регионах. В Ставропольском крае, где уровень просроченных платежей по ипотеке в июле составил 25,6%, удовлетворено уже порядка 18 исков Первой ипотечной компании Ставрополья. В Волгоградской области (просрочка 10,6%) Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки подал в суд 35 исков, из которых 18 удовлетворено и будет направлено на исполнение. В Уфе и ряде других городов Башкирии удовлетворено несколько десятков исков Уфимского городского агентства по ипотечному кредитованию.

В самом АИЖК вчера сообщили, что до этого иски о взыскании и, соответственно, случаи реализации имущества должников по ипотеке были единичны. "Было всего семь случаев реализации имущества, причем во всех случаях люди добровольно освобождали квартиры. Их расселяли либо за счет средств маневренного фонда, созданного региональной администрацией, либо у них имелась иная жилплощадь",— пояснили вчера в пресс-службе агентства.

Массовое взыскание в судебном порядке задолженности по кредитам — крайняя мера для снижения объема просроченной задолженности по кредитам, резко возросшей за последние полгода (см. справку). С июня региональные операторы АИЖК получили право представлять в суде интересы агентства. По информации АИЖК, суды уже удовлетворили 218 исков, к передаче в суд подготовлено 861 заявление. Причем, отмечают в агентстве, количество исков может увеличиться в связи с ростом числа просроченных кредитов.

По словам зампредправления Юниаструмбанка Сергея Бессонова, в рамках исполнительного производства приставы имеют полное право на выселение должника независимо от того, есть у него альтернативное жилье или нет. "В соответствии с законом об ипотеке банк имеет право на возмещение суммы основного долга по кредитному договору, начисленных процентов, штрафов, пеней, а также судебных издержек,— поясняет господин Бессонов.— После удовлетворения судом иска о возмещении задолженности за счет реализации залога службой приставов возбуждается исполнительное производство, в рамках которого недвижимость реализуется с торгов, а должник принудительно выселяется".

Руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев говорит, что принудительное взыскание квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, до последнего времени происходило редко. "Обычно, чтобы возобновить выплаты по кредиту, заемщику достаточно сообщить о том, что суд принял иск банка к производству",— отмечает господин Зибарев. Но должники по кредитам АИЖК, по словам участников рынка, составляют отдельную категорию. "В регионах люди были до последнего уверены, что долг простят или реструктуризуют, надеялись на медлительность судопроизводства",— считает председатель правления Атташебанка ("РЕСО-кредит") Альберт Хисаметдинов.

Кредиты АИЖК выдавались в массовом порядке и проверка платежеспособности заемщиков была недостаточной, считают эксперты. По словам банкиров, число ссуд нормального кредитного качества в портфеле АИЖК, выданных в период активной реализации проекта в 2005-2006 годах, не превышает 50%. По словам Александра Коробки, остальные должники — люди, не рассчитавшие собственные возможности по погашению долга.

Представители коммерческих банков, имеющих собственные ипотечные программы, готовы использовать опыт АИЖК. "До последнего времени иски банков рассматривались судами долго, процедура принудительного взыскания была не прописана,— поясняет господин Хисаметдинов.— Теперь может быть создана единая практика, которая позволит облегчить процедуру взыскания для всех банков".
iddqd
...просрочка по платежам господина Жарикова составила более года, пеня — почти 1 млн руб....
...— заявил вчера "Ъ" господин Жариков....
:ха-ха!: :ха-ха!:господин :ха-ха!: :ха-ха!: Шариков :ха-ха!:, поди еще купил дом без первоначального взноса, да и забил на платежи с самого начала, больше года прожил в доме забесплатно, поди там еще и долги по комунальным за это же время. Не удивлюсь если дом куплен у знакомого по завышенной цене. :ха-ха!:
агент700
Более того...скорее всего этот Шариков - космонавт, не имеющий имущества, дохода и т.д...