Любая деятельность жилищно-строительных кооперативов «ЖСК» довольно жестко регламентируется «Постановлением Правительства РФ» от 6 июля 2012г. В типовом уставе отражены основные принципы деятельности кооперативов, субсидиарная (коллективная) ответственность членов кооператива, где высшим органом управления является общее собрание членов кооператива.
В ч. 4 ст.16 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» чётко регламентируется процедура вступления в члены ЖСК. Для этого кандидат в члены ЖСК (имеющий право быть принятым) должен в письменном виде подать заявление в правление ЖСК, а оно в течение 30 дней, со дня подачи, готовит Проект предварительного решения о вступление в члены ЖСК, о чём кандидат информируется Уведомлением. Проект предварительного решения выносится на обсуждение Общего Собрания членов ЖСК и в случае положительного решения кандидат вносит Пай, а затем становится полноправным членом кооператива. В Законе не предусматриваются другие СПОСОБЫ вступления в членство.
Если же посмотреть на почти годовую деятельность ЖСК «Каскад» под председательством Осадчего И. М. /п.6/ Ответственность за правильность подготовки договоров ЖСК «Каскад» взяло на себя ООО Антикризисное юридическое Агентство «Арбитражный управляющий» директор Тищенко И. С.
Так в договоре ЖСК «Каскад» и ООО АЮА «Арбитражный управляющий» № КП-5 от 20.08.2015г. написано: ЖСК «Каскад» в лице председателя Осадчего И.М. продаёт имущественный пай кв.129 (68.42 кв.м) за 2 736 800 руб., при чём оплата будет производится в счёт оказания будущих услуг по договору К50-100 от 15.07.15г.. О данном договоре не знает ни один член ЖСК «Каскад», кроме, наверное, «посвящённых», ведь на общем собрании было принято решение привлечь юриста и бухгалтера с фондом оплаты труда в 47 000 руб. (это должно быть зафиксировано в протоколе общего собрания и ни о каких дополнительных услугах юриста и бухгалтера решения не было). Тем не менее в п. 1.1.2. договора КП-5 от 20.08.2015г. прописано: «с момента заключения настоящего договора в соответствии с п. 2.3.2. устава ЖСК «Каскад» «покупатель автоматически ( без утверждения на общем собрании) становится членом ЖСК «Каскад», а также Тищенко И. С. предоставляется в течение месяца выписка из решения Правления кооператива, а не решения общего собрания, как это предусмотрено Законом. Тут же её вносят в реестр членов ну и т.д. Таким образом, оплата услуг юридического и бухгалтерского сопровождения обходится ЖСК «Каскад» в
125 000+42 700 соответственно... Непозволительная роскошь для обманутых дольщиков...
Но это еще не все, что предусматривает договор с юристом. Разберем подробнее условия на которых нас «обязали» работать с И. С. Тищенко:
Предмет договора расписан очень подробно, от писчей бумаги, булавок и скрепок до места хранения печатей и штампов и содержит много не существенных фраз и формулировок. К его сути. АЮА «Арбитражный управляющий» принимает на себя:
а) предоставление помещение площадью 15.9 кв.м. для деятельности ЖСК по адресу ул.Фрунзе, д.80; (которое не удобно для большинства дольщиков, которые планировали приезжать в Краснообск, заодно посетив стройку...)
б) ведение делопроизводства (не бухгалтерия, а секретарские обязанности);
в) по поручению ЖСК принимает на себя обязанность по осуществлению «специфических функций» (это цитата), которыми наделено правление и председатель, но не имеющих возможности их исполнить, ввиду специфики (дело о банкротстве) и отсутствии, у последних, специальных познаний в области юриспруденции. Далее понятие «специфические функции» уточняется – это организация заседаний правления, консультирование председателя и правления, анализ документации от контрагентов;
г) разработку приказов, протоколов, распоряжений, штатных расписаний;
д) представление интересов ЖСК во всех государственных и административных органах. Вот за данный перечень услуг – 125 000 руб. в месяц. Все это является прямыми обязанностями Председателя, задается вопрос за что получает зарплату председатель 35 000 руб. (вместо, утвержденных общим собранием, 7000 руб.)? Ведение бухгалтерского учета в данном договоре не обозначено;
Кроме того оплатить отдельно, дополнительно, работы, не относящиеся к вышеперечисленным, такие как:
-претензионная работа с членами ЖСК, подача искового заявления в суд по взысканию задолженности с членов ЖСК (не ведение процесса, а только подача иска!) – размер вознаграждение АЮА 10% от заявленных сумм и оплачивается на момент подачи искового заявления в суд, обращаем внимание это без гарантии получения кооперативом средств от должника, на сегодня, это порядка
18 000 000 руб – вознаграждение АЮА составит 1 800 000 руб., при этом ведение судебных процессов по этим искам в эту стоимость не входит, сумма по ведению процессов должна согласовываться отдельно.
-составление договора паенакопления (на сегодня ни у кого из членов ЖСК нет юридического документа подтверждающего его права на квартиру от ЖСК!!! Хотя это прямая обязанность юриста и договора мы должны были получить в первые месяцы создания ЖСК) – размер вознаграждения 5000 руб. с каждого помещения, а их на сегодняшний день ориентировочно 130 шт, т.е. 800 000 руб.
-переоформление разрешительных документов, связанных со сменой правообладателя земельного участка и объекта строительства (это работа тех.директора за з/п 60 000 руб.), мероприятия по вводу дома в эксплуатацию (это работа тех.директора за з/п 60 000 руб), продление разрешения на строительство (это работа тех.директора, заключается в написании заявления в Администрацию Краснообска и прикладывание нескольких ксерокопий), осуществление мероприятий по отделению земельного участка ГК «Крым» от дома (не путать «осуществление мероприятий» с обязательством разделить эти участки друг от друга, ибо это возможно лишь теоретически, как показывает практика – не возможно, так как требуется согласие всех 100% правообладателей участка и мероприятия будут выполнены, но кадастровая палата документы не примет, да и кому вообще нужно разделять эти участки, кто это придумал, деньги девать что-ли некуда?), осуществление мероприятий по расширению придомовой территории за счет присоединения соседнего участка (тоже не предсказуемо, скорее нет, чем да) оплата тоже без гарантии результата – вознаграждение 600 000 руб. (300 000 руб., за не относящиеся к юридической деятельности услуги, уже оплачены авансом);
-проведение каждого очередного или внеочердного собрания – вознаграждение 125 000 руб.
Итого, что имеем в сухом остатке, если позволить реализовать сей договор, то АЮА «Арбитражный управляющий» за 10 месяцев сотрудничества с ЖСК «Каскад» под управлением Осадчего И.М. облегчит карман ЖСК ни много ни мало на:
125 000 х10 (мес)+1 800 000+800 000+600 000+125 000 х 2 (два собрания будет точно) = ВНИМАНИЕ 4 700 000 руб.
/п.6/
Оказалось, что остатки наличности при проверке ревизионной комиссии хранятся НЕ на счете ЖСК Каскад и даже не у бухгалтера и даже не у председателя, а у Тищенко в какой то личной ячейке!? Ревизионная комиссия так денег и не увидала…
Надо не забывать, что договор для подрядных организаций проходят тоже через утверждение юриста и тоже не бесплатно! А значит сумма доделок автоматически увеличивается и НАМ дольщикам надо будет платить из своего кармана дополнительные средства, вопрос, а за что тогда юрист получает з/пл, если она со всех и за все еще собирает деньги и не малые?
Хотя все договора должны были пройти через тендер (для минимизации затрат) и выставлены на обсуждение общего собрания ЖСК «Каскад», существуют и другие, например договор №КП-8 от 20.08.2015г, с другой подрядной организацией, о котором тоже навряд ли знают рядовые члены ЖСК, и речь здесь идёт о трёх квартирах на сумму более 9 млн руб . Не смотря на то, что по уставу ЖСК «Каскад» Осадчему И.М. разрешено заключать сделки на сумму не более 1 млн. руб. (Нарушение п.15 Постановления РФ от 06.06.2012г.).
Особого внимания заслуживают сметы... Проблема в том, что окончательной сметы на достройку нашего дома до сих пор так никто и не составил, а для нас это может означать одно – окончательной стоимостью дома может быть совершенно любая сумма. Вместо 60 000 000 руб., о которых нам говорили мы уже пришли к 100 000 000 руб. достройки дома. Кто сказал что это предел? Или, возможно гарантии председателя кого-то в этом убедят? Мы уже зашли на ремонт к осени…и 2016 год встречаем в долгожданных квартирах?
Любые сметы на договора должны быть предметом обсуждения и утверждения на общем собрании, члены ЖСК «Каскад» не утвердили ни одной. Есть договор с организацией, смету на выполнение работ, с которой утвердили до момента создания и регистрации данной организации в Госорганах. Приходит мысль, что ее создали под определённые объёмы работ и эта «косметическая операция» (цитата председателя) обходится нам в 7,5 млн. руб.- «живые деньги» и квартира. Да и работы оказались не «сметными»: отделка фасадов керамогранитом, хотя фасад уже был отделан металлосайдингом и члены ЖСК решили оставить все как есть и только устранить недостатки. Изменение Проекта отделки фасадов должно было быть утверждено общим собранием ЖСК (читай Постановление РФ), к тому же лишней для нас проблемой будет переутверждение проекта фасада дома №56. Вдруг там (на фасаде) обнаружились «скрытые работы», дефекты и т. п. Какие работы нас ещё ожидают? Не понятно, почему решает эти вопросы ограниченный круг лиц...
/п.6/
Ревизионная комиссия получила частичный доступ к документации только после многочисленных устных и письменных обращений, а также после обращения в Прокуратуру НСО, хотя ревизионная комиссия в любой момент могла провести проверку, возможно, это бы уменьшило количество нарушений и помогло бы оптимизировать работу. Ведь в п.65,66. «Постановления РФ» указано, что любой член кооператива вправе ознакомится в помещении правления с любыми документами в т.ч. договорами. В п.67 указано, что многие документы входящие в перечень могут быть скопированы для домашнего изучения, при чём стоимость оплаты по копированию должна быть не выше «рыночной», то есть - 5 руб./стр. В то же время у нас пакет документов (например, на субсидию 6-8 откопированных страниц) стоит 500 руб., это мелочь, но все же....
Офис ООО АЮА «Арбитражный управляющий» находится в центре, ездить туда неудобно, да, наверное, и стоит недёшево. Тем не менее, вся документация ЖСК находится там, платежи вносить приходиться тоже там и всегда по предварительному звонку...
А задавшись вопросом, где сидит председатель ЖСК «Каскад» и «работает над строительством нашего дома», общением с членами ЖСК и прочей деятельностью, мы оказались в тупике... Так как такого места не оказалось, хотя в большинстве подобных достраиваемых объектах, офисы устроены в помещениях домов, что более удобно для посещения и не нужно платить за аренду. Трудно понять «логику» работы этого правления, ведь их никто не «выдвигал». Они создали «свой кооператив» задолго до общего собрания «дольщиков» МО СНЦ, куда и вошли активисты «самовыдвиженцы» (см. Форум на НГС Краснообск, 56) в отдельный от всего кооператива список.
/п.6/
За 2014г. МО СНЦ, под контролем Арбитражного управляющего Ерохина С.А., выполнил строительство коммуникаций, сделал фасады, наполовину было сделано благоустройство территории о чём говорит «отчёт» на Форуме НГС от 15.04.14г., а впереди ещё был целый год до передачи дома в ЖСК и, возможно, многое ещё было сделано, но ведь АКТа «приёма-передачи» выполненных работ на момент передачи 20.04.2015г. никто не видел, а значит возможен «двойной» учёт одних и тех же объёмов работ. С этих «актов» и должна была быть начата деятельность нашего ЖСК «Каскад». На общем собрании должны были быть утверждены сметы на строительство до завершения строительства дома (на основании договоров подряда), сметы расхода на содержание аппарата управления, сметы на благоустройство территории, и только после этого следовало приступать к «продолжению» строительства дома. Так как этого не было сделано, вот нам «МУСОР» обошёлся в 2 млн. 600тыс. руб, «БЛАГОУСТРОЙСТВО» в 4 млн. руб. Техническая комиссия, которая прошла с проверкой по объекту в начале декабря , не была «впечатлёна» большим объёмом произведённых работ за 7-месячный период. Если какие-то работы сделаны, то они не являются приоритетными и не влияют на сроки сдачи дома в эксплуатацию. Ведь на общем собрании говорилось, что будут сделаны места общего пользования (подъезды), будут сделаны стяжки полов, оштукатуривание стен, доделка фасадов по существующему проекту в «летний период». На сегодняшний день ничего из этого не сделано, а чтобы сделать это «зимой» необходимо подключение к отоплению ( ежемесячно примерно 200-300 тыс.руб.) дополнительных затрат. Сейчас, как нам стало известно, заключен договор на остекление лоджий, где вместо обычного стекла будут установлены двойные стеклопакеты (32мм), и за эту «чье-то желание» мы заплатим 7 млн. руб. К чему такая расточительность?
По результатам проверки ревизионной комиссии оказалось, что в деятельности правления достаточно много нарушений, что привело к тому, что на сегодняшний день израсходованы практически все имеющиеся у «нас» (у них) ресурсы, а это весь переданный нам от МО СНЦ жилой и нежилой фонд, а также собранные на сегодняшний день 27 млн. руб., в том числе и субсидии. Собрать оставшиеся около 19 млн. руб. будет гораздо сложнее, и исправить ситуацию с «завершением строительства» дома №56 они уже не смогут. Сомневаемся, что 4 тыс. руб. с квадратного метра будет достаточно, и не придётся собирать ещё определенную сумму. На собрании, а также на личных встречах, председатель Осадчий в устной форме и Тищенко (рассылка писем на эл. почты) обещали, что часть суммы наличного платежа может быть возвращена или потрачена по согласованию и решению Общего собрания кооператива.
Результатом деятельности правления на сегодняшний день при «рациональном» использовании денежных средств и времени, могла бы быть осуществлена передача людям квартир под «самоотделку», ведь многие люди снимают жильё, платят за ипотеку, а сейчас вынуждены платить штрафы, пени за просрочку уплаты.
/п.6/