Подскажите в какую новостройку вложить деньги
39870
158
13
110 годовых - это ...
Ну это пожалуй штучная , точечная работа, которой нужно скурпулезно и постоянно заниматься.
-------------------------------------------------------------
экзактли

как правильно пишет Инвентор, срок инвестиций 3-4 месяца, максимум 6.
Год – это уже залипуха. Есть у меня и такая позиция, вероятно, придется уйти более чем на год.
Но свои 40-50 годовых возьму, не меньше!

Доходности считаются как положено, после налогов и с учетом всех прямых затрат,
вплоть до госпошлины 100р. и комиссии банка 50р.
Не учитываются косвенные – бензин, телефон.
Traveler_N
Здравствуйте.
Имею желание со временем влиться в ряды профессиональных инвесторов в недвижимость.
В настоящее время интерес к этой сфере скорее похож на хобби, периодически просматриваю появляющиеся варианты, оцениваю динамику изменения цен и т.д. - в общем наблюдаю за процессом со стороны, однако есть и личный опыт купли-продажи пары квартир, правда для собственных нужд.
Хочу заняться инвестициями в первичный рынок или рынок залогового/ломбардного жилья.
Может посоветуете в какой последовательности начать углубляться в эту тему?
Судя по высказываниям, здесь есть несколько человек, которые весьма серьезно разбираются в этой сфере. Какие первые шаги были у Вас?
Интересны ли встречи в реале, может есть кружок по интересам к которому можно примкнуть?
Или даже некая форма наставничества со стороны более опытных инвесторов :bottle: ?
EDV
Какие первые шаги были у Вас?
------------------------------------------------------
Вдумчиво прочитал закон №39-ФЗ и объехал весь город с фотоаппаратом:улыб:
EDV
Добрый день!
Изначально вам необходимо объективно проанализировать рынок и сформировать ряд застройщиков, инвестирования в объекты строительства которых, по определенным критериям будут наиболее доходные и менее рисковые, я имею ввиду рынок новостроек.
В целом вы проанализировав определенный проект ( получение информации по застройщику, ген подрядчику, поставщикам СМ, разрешительной документации, источников финансирования, долговые нагрузки, репутацию и результаты работы на рынке, рекомендации от компетентных лиц) вы инвестируете на этапе 1-3 этаж, приобретая квартиру от подрядчиков, как правило, они на 5-20% ниже цен застройщика, вкладываете средства в проект, открываете продажи на уровне 5-10 этаж, в зависимости рыночной ситуации, плановая рентабельность у вас должна составить 30-50%.
К примеру застройщик открывает продажи по 35, уровень 1-3 этаж, вы приобретаете у подрядчика по 30-33, открываете продажи на уровне 7-10 этаж по 40, средняя оборачиваемость 6-12 месяцев, в среднем строят 1-2 этажа в месяц.
Обращаю ваше внимание на то что ваши инструменты позволят получить рентабельность за счет рыночного роста актива.
При построении схемы с участием денежного ресурса, сырьевой базы и строймеханизации вы можете получить большую прибыль.(ударение на о).
Подрядчик1
По опыту знаю на этапе стройки продать почти нереально.Нужно ждать сдачи,а это удлиняет срок инвестиций до 1-1.5 лет.
tatjana
Могу так же сказать по результатам работы на строительном рынке за более чем 6 лет, выполняя функции инвестора, подрядчика и поставщика стройматериалов, сотрудничая практически со всеми крупными строителями Новосибирска, имея инвестиционный портфель минимум 200 млн. в свободной продаже, предложенные схемы работы дают планируемый результат.
Вопрос по продаже актива на этапе строительства зависит от ряда факторов, и именно при эффективном и грамотном инвестировании мы получаем планируемый результат.
tatjana
При выхода из проекта на этапе сдачи вы получаете большую рентабельность но и более длительную оборачиваемость денег. В целом продажа на этапе сдаче более доходна, но повторюсь необходимо всегда контролировать рыночную ситуацию.
Подрядчик1
Так то это все понятно. Но впоследнее время многие СК вообще открывают продажи только к концу строительства, ИнвестСтрой например. А есть еще и умники, которые цену квадрата на этапе строительства 1-2 этажа выставляют процентов на 10 меньше рыночной в сданном доме.
Traveler_N
Вдумчиво
Думать всегда полезно, особенно когда отдаешь свои миллионы чужому дяде в обмен на надежду, что в ближайшее время груда кирпичей на стройплощадке будет чудесным образом превращена в жилой дом, а не разворована по ближайшим дачам, а на твои кровные денежки не куплена недвижимость на берегу теплого моря и отнюдь не на твое имя.
Подрядчик1
сотрудничая практически со всеми крупными строителями Новосибирска, имея инвестиционный портфель минимум 200 млн. в свободной продаже
Размах впечатляет. Честно. Читал о московском инвесторе, вложившемся в 100 квартир в одном доме. Думал - байка. Но если в рамках Новосибирска есть подобного уровня инвесторы, то для Москвы, наверное, это даже немного. Мне со своей мелочью в кармане даже как-то неудобно стало.
Подрядчик1
В целом вы проанализировав определенный проект ( получение информации по застройщику, ген подрядчику, поставщикам СМ, разрешительной документации, источников финансирования, долговые нагрузки, репутацию и результаты работы на рынке, рекомендации от компетентных лиц) вы инвестируете на этапе 1-3 этаж, приобретая квартиру от подрядчиков, как правило, они на 5-20% ниже цен застройщика, вкладываете средства в проект, открываете продажи на уровне 5-10 этаж, в зависимости рыночной ситуации, плановая рентабельность у вас должна составить 30-50%.
К примеру застройщик открывает продажи по 35, уровень 1-3 этаж, вы приобретаете у подрядчика по 30-33, открываете продажи на уровне 7-10 этаж по 40, средняя оборачиваемость 6-12 месяцев, в среднем строят 1-2 этажа в месяц.
Спасибо за мнение.
Суть этого бизнеса, конечно, сводится к банальному "купил дешевле - продал дороже".
Если на "продать подороже" повлиять наверное невозможно - при экспозиции квартиры будет определенный средний уровень цен по этому дому, выше которого не продать, а также продающиеся квартиры в близлежайших домах будут накладывать свой отпечаток на верхнюю ценовую планку, то "купить подешевле" представляется наиболее реальным инструментом для повышения доходности. Покупка у подрядчиков еще не отработанных квартир серьезно увеличивает риски, с кем попало так работать не будешь - в таком варианте многое зависит от доверия и личных отношений.
Анализировать обьект и затройщика. Как Вы это себе представляете? Можно узнать как застройщик сдавал свои дома раньше и на основании статистики надеяться, что в дальнейшем будет так же. Но не факт, что текущий обьект не станет исключением из правила. Можно, как предлагалось выше, сьездить и сфотографировать обьект, проследить динамику, но может так статься, что коробку построят со скоростью 1 этаж в месяц, а потом пару-тройку лет будут закрывать контур и делать внутренние коммуникации. О реальном положении дел у компании может сказать инсайдер, но не у каждого есть возможность получить "закрытую" информацию.
Поэтому с точки зрения минимизации рисков непонятны требуемые действия инвестора, кроме тщательной проверки имеющихся документов и анализа темпов строительства.
hpv
Если застройщик надежен и может привлечь, например, банковское финансирование под 9-12% годовых, то дисконт в 10% на уровне 2го этажа вполне справедлив - ведь Ваши риски минимальны, а ему делиться с Вами своей рентабельностью не с руки. Дай он Вам больше, то буквально через квартал, Вы выставя квартиру на продажу и начав демпинговать начнете сбивать цену ему же, внося чехарду в его планы.
Подрядчик1
При построении схемы с участием денежного ресурса, сырьевой базы и строймеханизации вы можете получить большую прибыль.(ударение на о).
Участие инвестора на стороне подрядчика сулит, конечно, большую (ударение на о) потенциальную прибыль, но нужно все-таки понимать, что это уже другой бизнес со своими рисками.
В таком случае, уж лучше самому становиться заказчиком - уровень рентабельности максимальный, но другой уровень инвестиций и ответственности.
EDV
...В таком случае, уж лучше самому становиться заказчиком - уровень рентабельности максимальный, но другой уровень инвестиций и ответственности.
я бы добавил еще и "ДРУГИЕ СРОКИ". Поскольку от "я хочу построить" до я "имею право строить" проходит как правило от 3 до 7 лет. При этом до "я могу построить", а тем более "я построил!!!" может и вообще не дойти :миг:
EDV
Пожалуйста.
Если смотреть в разрезе инвестора как частного лица, располагающего финансовыми средствами, то применяться конечно же спекуляция с целью получения максимального дохода при перепродаже.
Если смотреть в размере организации располагающей дополнительно рядом активов, инструментов и ресурсов, такими как производственных мощности, сырьевая база, оборотные средства, то эффективность и доходность ряда проекта можно существенно повысить.
Что касаемо приобретения квартир у подрядчиков, в данном случае риск у частного лица конечно же выше если сравнивать в инвестором который работает на рынке и выполняет функции в том числе подрядчика, в этой связи мы предлагаем наших инвесторам проекты с минимальными рисками, т.к. анализ и оценка по контрагенту у нас более емкая и объективная., в ряде проектов мы выступаем самостоятельно, что снижает риски.
Что касаемо инструментов анализа, в целом все вами вышеперечисленное конечно же не даст 100% гарантии, но как минимум снизит риски и на основании данной информации можно будет основываться и принимать решения. По инсайдерской информации, да , согласен, информация не находиться в свободном доступе, но тем нее менее если проводить комплексный и системный анализ по ключевым критериям, то будет образовываться наиболее объективная ситуация по положению дел.
К примеру если у застройщика не получено разрешение на строительство или отсутствует возможность подключения тех условий, то данные факторы увеличивают уровень риска, к примеру: если застройщик может подключить тех условия только с левого берега , находясь на правом, то у него могу возникнуть ряд сложностей , тем не менее коллектор уже строят и ситуация разрешаема, но владея этой информацией я думаю вы подумаете над принятием решения по вложениям ваших активов в данный проект, верно.
Резюме: я думаю что если эффективно проводить системный анализ то это позволит минимизировать риски, и здесь, как мне кажется, над этими вопросами нужно работать и в дальнейшем это даст результат.
EDV
Что касаемо выполнения функции заказчика застройщика, то я отталкиваюсь от уровня компетенции и как следствие эффективности.
К примеру организации располагает инструментами позволяющими иметь финансирование проекта, выполнять СМР, получать низкую себестоимость товара.
В данном случае выступая в роли инвестора и подрядчика я получаю определенную доходность и проекты стабильно работают.
Если я возьму на себя обязательства выполнять и функцию заказчика застройщика, то в этом проекте мне будет нужно реорганизовывать структуру предприятия с менеджментом позволяющим решать поставленные задачи, но по произведенному предварительно анализу и рыночной ситуации в целом по всему проекту я могу получить меньшую доходность, чем при выполнении текущих функции, выше уровень риска, но ключевой вопрос в уровне ответственности - я беру на себя только те обязательства которые могу выполнить перед своими партнерами, стабильная работа на уровне подрядной организации это текущий уровень при котором обязательства выполняются в полном объеме.
Идея в целом отличная, но требует обсуждения. Если вы готовы выполнить функцию заказчика, то я генподрядчика и инвестора. Я за командную работу.
hpv
Да, ряд застройщиков открывает продажи на этапе завершения строительства, если не ошибаюсь это такие как СК Русь, Энергомонтаж по ряду объектов, но для этого необходимо располагать финансированием обеспечивающим ведение строительства, как показывает практика таких застройщиков становиться меньше, плюс есть ряд рисков со стороны рынков.
Что касаемо открытия продаж со стоимостью которая не соответствует текущей рыночной стоимости актива, да, ряд строителей пытаются выйди на большею прибыль.
Но если Строймастер предлагает купить квартиру на 0 по 46 000 и на рынке я могу купить квартиру от ЗАО Строитель от подрядчика за эту же стоимость сданном объекте, то возникает вопрос инвестиционной привлекательности у Строймастера, это мое субьективное мнение.
Подрядчик1
Спасибо за интерес к этой теме.
Если смотреть в разрезе инвестора как частного лица, располагающего финансовыми средствами, то применяться конечно же спекуляция с целью получения максимального дохода при перепродаже...
...в этой связи мы предлагаем наших инвесторам проекты с минимальными рисками, т.к. анализ и оценка по контрагенту у нас более емкая и объективная., в ряде проектов мы выступаем самостоятельно, что снижает риски.
[/цитата

Скажите, как можно ознакомиться с Вашими предложениями?
EDV
Добрый день!!!
Знающие люди подскажите про ЗАО "Строитель"?
Надежно?
Качественно?
Вероятность (построит, нет дома на Овражной)? и главное уложится в сроки 2кв 2012?
Где можно ознакомиться с разрешительной документацией (на сайте по овражной нет информации), менеджеры по продажам предоставить не могут (либо не хотят, хотя было бы странно почему)

Заранее спасибо за ответы!!!
EDV
Хочу вложиться в студии на Первомайской, 230, Высоцкого, 75 и, возможно, на Березовой.
Подскажите, пожалуйста, стОящие ли это варианты для инвестирования?
И как выгоднее приобрести квартиры в этих домах при условии наличного расчета?
Aleks55857
Надеюсь, мой пост не будет перенесен снова в мусорку или еще куда, несмотря на то, что последнее сообщение в теме датировано 11м годом.
Интересует именно обсуждавшаяся тут новостройка в г.бердске на ул.2ая заводская 11\2.
Что сейчас с ней происходит, только интересуют реальные факты, а не сплетни из инета?

к модераторам:
Если вопрос не по теме, перенесите, пожалуйста, туда, где он будет более уместен - только не в мусорку! Спасибо.
VeryI
Судя по ГИСу это давно введенный в эксплуатацию жилой дом.
VeryI
А лично посетить Бердск и посмотреть "паспорт объекта" (обязан вывешиваться на въезде на любой строящийся объект) с координатами застройщика и подрядчика? Никак не получается?...:улыб:
darkmen
darkmen, я лично была там и лично видела эту новостройку изнутри и снаружи, отчего и сложилось двоякое впечатление: дом выглядит нормальным, жилым, никак не аварийным, ничего нигде не протекает и не разрушено. Однако весь инет пестрит статьями на тему аварийности этого дома. Вот и возник вопрос: где правда? :безум:
Ни одной ссылки на офиц.источники, в которых есть постановление о признании дома нежилым/аварийным я так и не нашла; жилищный отдел админстрации г.Бердска долго перекидывал меня со специалиста на специалиста, в оконоцовке мне никто не дал внятного ответа не дал...

и этот обьект уже отстроен и сдан, поэтому паспорта обьекта на нем, разумеется нет.
VeryI
Так вроде кругом писали что - крыша у дома бесчердачная (выполнена непосредственно по перекрытию верхнего этажа), потекла по межплитным швам.
А дом , да, заселен уже несколько лет назад.
Aleks55857
По заголовку темы - на сегодняшний день, вот вроде не плохой вариант - http://kapital.com.ru/
Aleks55857
Кого выбрать? Страшненькую богачку или красивую нищенку? Таков и ваш вопрос! Все ответы будут нереально субъективны!
EDV
Хочу вложиться в студии на Первомайской, 230, Высоцкого, 75 и, возможно, на Березовой.
Подскажите, пожалуйста, стОящие ли это варианты для инвестирования?
И как выгоднее приобрести квартиры в этих домах при условии наличного расчета?
прошло 4 года эти объекты давно построенны и введены. кмс дискус сибирь были и есть надежными.
только в нынешнем 2015 году не мешало бы сибири и кмс постепенно уходить от крохотных студий, коих на площадке настругано множество, а дискусу не мешало бы темпы былые постепенно возвращать или стремиться к этому.
ИРУСЯ
сейчас на крохотные квартиры у народа нет, не то, что на двухи, трёхи .., тем более, когда цены очень сильно завышены, как например у КМС
теплый_пол
Зато на большие и дорогие квартиры деньги как были так и остались:миг:
kotopes7
Зато на большие и дорогие квартиры деньги как были так и остались:миг:
плюсую коллеге :agree:, у нас в сегменте эконом-класса наблюдается снижение спроса, а вот кофморт (+/-) вполне себе в тренде.
zhadina
Здесь наверное немалую роль играет снижение инвестпривлекательности строек и возросшие риски недостройки вовремя. Кто инвестировал, те наверное сейчас решили не продавать, а сдавать. Это же может влиять и на покупающих для себя. Вот они и будут снимать у инвесторов или покупать вторичку отчасти.
Автор_
немаловажную роль играет отсутствие денег у людей, потери работы, снижение з/п, страх влезть в ипотеку в нестабильное время и зависшие в построенных квартирах средства инвесторов - не могут продать и вложить по новой, ибо ипотека на вторичку дороговата. Предложений много, а спрос упал. Демпинг и спад, спад и демпинг :cray-1: .
А вот у кого деньги были в большом количестве, у тех они и остались, поэтому большие дорогие и небольшие дорогие квартиры берут как брали :nom: , и жить, и перепродавать на сдаче.
Aleks55857
Понимаю, что сейчас не лучшее время (если не сказать больше) для инвестиций в недвижимость, но насколько привлекательна 2комнатная квартира (60м2) в строящихся домах на Фадеева, с неплохой планировкой ( что,очень, удивительно для общежитий "Сибири"). Есть ли востребованность, скажем, за 2300 перед сдачей или 2400-2500 с о свидетельством? На НГСе предложений валом, где то за эти деньги. Но ПОКУПАЮТ ЛИ эти "хоромы" в таком "элитном" месте? Мне кажется 40-42 т.р/м2 за полноценную 2шку- адекватная цена, даже в таком месте и в условиях кризиса.
Кто продавал квартиры на Фадеева- что скажите?
ИН
Мне кажется 40-42 т.р/м2 за полноценную 2шку- адекватная цена, даже в таком месте и в условиях кризиса.
это только кажется ..))

представляете, сколько там квартир, в этом многоэтажном, многоподъездном дворце, в который готовы заехать для проживания ограниченное число людей, по личным мотивам (район детства, рядом работа, родители не далеко и др.) :umnik: , вот и сопоставьте, кому вы будете это продавать, что студию, что двуху .. :dry:
теплый_пол
Как раз место лучшее из строящихся муравейников. Самое близкое к центру, плюс рядом есть вся инфраструктура, в Ленту можно пешком ходить.
теплый_пол
Думаю привлекательность этих "дворцов" в этом районе не в ......личных мотивах (район детства, рядом работа, родители не далеко и др.)..... , а в цене. За 2400-2500 в хорошем месте и 1комн. не легко найти.
теплый_пол
Для сравнения набил в поисковике НГС жилая недвижимость, сходные параметры квартиры, ограничение до 2400. Вышло около 100 вариантов. 90% - Дискусовские "дворцы", остальные Фадеева, Первомайка. Мне кажется Фадеева значительно выигрывает.
ИН
Есть ли востребованность, скажем, за 2300 перед сдачей или 2400-2500 с о свидетельством?
нет канечно, потому что пока не сдано, работает льготная ипотека.
kazik
Причем здесь льготная ипотека, если я рассматриваю покупку и дальнейшую продажу, как физ. лицо.
ИН
так вам про то и говорят, что физику проще купить у юрика, воспользовавшись программой ипотеки с господдержкой.

Когда физик берет у физика вторичку, процент по ипотеке совершенно другой. А при условии того, что 99% сделок совершаются с привлечением ипотек, то сами подумайте про свои шансы продажи. И про налог с продажи не забудьте.
ИН
Думаю привлекательность этих "дворцов" в этом районе не в ......личных мотивах (район детства, рядом работа, родители не далеко и др.)..... , а в цене. За 2400-2500 в хорошем месте и 1комн. не легко найти.
любой товар ценен, квартиры не исключение, когда есть потребность и его можно кому-то продать, не сколько его стоимость ..
теплый_пол
Ребятки, вы меня не поняли - мне не надо ни ликбеза по ипотеке, ни пустой демагогии. Школьный курс, я могу вам сам провести. Меня интересовал вопрос ликвидности конкретной квартиры, по вышеуказанной цене, в непонятном мне месте, в целях инвестиции, в условиях кризиса. Я не фанат убогих общежитий "Сибири", но здесь привлекла цена (от знакомого подрядчика)+ отличная планировка, которой могут позавидовать даже более качественные застройщики. А вопрос был адресован тем, кто в теме продаж и востребованности этого комплекса.
ИН
Понимаю, что сейчас не лучшее время (если не сказать больше) для инвестиций в недвижимость, но насколько привлекательна 2комнатная квартира (60м2) в строящихся домах на Фадеева, с неплохой планировкой ( что,очень, удивительно для общежитий "Сибири"). Есть ли востребованность, скажем, за 2300 перед сдачей или 2400-2500 с о свидетельством? На НГСе предложений валом, где то за эти деньги. Но ПОКУПАЮТ ЛИ эти "хоромы" в таком "элитном" месте? Мне кажется 40-42 т.р/м2 за полноценную 2шку- адекватная цена, даже в таком месте и в условиях кризиса.
Кто продавал квартиры на Фадеева- что скажите?
вот мне тоже интересен сей момент.
но думаю,здесь не ответят.
надо идти в профильный топ "Сибирь на Фадеева", там сибиревские инвесторы могут увидеть вопрос и поделиться своим мнением.
ИН
Востребованность сданных квартир (со свидетельством) в настоящее время очень изменилась в эконом-сегменте, берут из рук вон плохо по вышеуказанным причинам. Спрогнозировать сложно на сколько это затянется. Возможно, вам придется продать ее позже чем планируете сейчас. Все очень надеемся, что это скоро изменится.
Что интересно: объекты около 100т.р за квадрат в это же время берут очень охотно, на некоторые, особо интересные, аж очередь.
ИРУСЯ
Вы правы, но что-то не мог найти этот топик. Наверное, плохо искал.
kotopes7
Что интересно: объекты около 100т.р за квадрат в это же время берут очень охотно, на некоторые, особо интересные, аж очередь.
Так все просто, богатые богатеют, бедные беднеют! :миг: