Голова не болит?

Задала вопрос на сайте одной юридической компании и вот, наконец, получила ответ:
"Здравствуйте! Хотелось бы получить консультацию по следующему вопросу. Являюсь Инвестором по договору участия в долевом строительстве. Дом еще не сдан, но уже практически готов к сдаче. В связи с этим возникает вопрос с ТСЖ или УК. Каким образом оно будет создано? Т. к. Застройщик, конечно же, будет пытаться навязать свою Управляющую Компанию, но мы, как будущие собственники, хотим этого избежать и по возможности либо создать свое ТСЖ, либо воспользоваться услугами других компанию по СВОЕМУ выбору (потому что у многих уже есть печальный опыт с ТСЖ Застройщика). К сожалению, просто не знаем с чего начинать и что вообще нам делать, чтобы не попасть под УК Застройщика. Поэтому и начали беспокоиться заранее до сдачи дома, пока еще никто из инвесторов ничего не подписывал с Застройщиком. Заранее спасибо.
Ответ: Договор на управление вновь построенным многоквартирным домом заключает Мэрия на открытом конкурсе, в котором вправе участвовать любые управляющие организации. Собственники квартир вправе поменять способ управления МКД, проведя общее собрание и создав ТСЖ. По вопросу создания ТСЖ и организации его работы: проведение собрания, заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов, заключение договоров с собственниками квартир на оказание коммунальных услуг, раскрытия информации, ведения бухгалтерии и т.п. обращайтесь ко мне. У нас создана Ассоциация "Управдом", которая помогает ТСЖ и кооперативам решать все вопросы, возникающие в их деятельности.
Председатель правления Объединения потребителей "Прометей" Константин Малышев."
Я, конечно, не надеялась на развернутый ответ на сайте, но мысль понятна. Также полазила в интернете на эту тему и поняла следующее: будет проводиться конкурс Мэрией на выбор УК, в котором наверняка будет участвовать Застройщик, ну и еще кто-нибудь, кто пожелает управлять нашим домом. Следовательно, наша задача найти УК, которая бы согласилась участвовать в этом конкурсе. Выигравшая УК будет управлять домом пока собственники будут регистрировать свои квартиры. А уже потом, по желанию собственников, можно создавать свое ТСЖ, либо привлекать ТСЖ со стороны.

всем доброе утро! На форуме уже писали, что на данном этапе, пока мы не собственники, создать свою тсж проблема, но чтобы избежать тсж застройщика нужен конкурс. Но на этот конкурс должны подать заявки желающие УК, и желательно те которые бы нам подошли. Сами вероятно они не будут подавать, поэтому нам надо изъявить желание, поехать к ним подать заявку . Я получила в выходные от застройщика письмо , которое опубликовано на сайте . Вообщем ни о чем.
Так вот . Для себя я решила 1. это встреча с юристом . 2 консультация в МЭРИИ либо в Обладминистрации по вопросу этого конкурса а заодно и вопроса о земле.
Я конечно могу и сама, но лучше если кто то из Вас смог со мной поехать, так как все таки одна голова хорошо , а две лучше.
Если есть желание черкните в личку телефоны. Без информации общаться с застройщиком смысла нет.
На счет юриста сегодня узнаю, понятно официальных документов нет , да и неизвестно примут у них дом, но предварительно можно проконсультироваться

сейчас разговаривала с застройщиком у которого земля тоже в аренде , но в муниципальной, сказал ,что после приема дома идет межевание данного участка , присваивается кадастровый номер и документы в юстицию отдаются под собственность всех дольщиков! а вот в нашем случае нужна консультация .
Телефон юриста мне дадут вечером , завтра про него напишу.

вот что удалось найти , прочитайте , чтобы случайно не заплатили за землю и ее аренду..
Отдельно следует обратить внимание на вопрос оформления земельных участков, на которых расположены жилые многоквартирные дома. Такие земельные участки предоставляются исключительно в общую долевую собственность владельцев (собственников) жилых и нежилых помещений, находящихся в таком доме.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, входят в состав общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 2—4 ст. 16) установил, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах является одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Значит и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок будет также пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.
Таким образом, лицо, которое приобрело квартиру или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, становится сособственником земельного участка под этим домом в силу закона. При этом не требуется ни обращения в органы государственной власти или местного самоуправления, а также в регистрирующий орган собственников помещений в многоквартирном доме, ни издания органами государственной власти или местного самоуправления специального акта о предоставлении земельного участка в собственность.
Тем более не соответствует действующему законодательству заключение договора аренды, предметом которого будет земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом. Собственникам квартир уже принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок. Они не могут быть одновременно собственниками и арендаторами одного и того же земельного участка. Кроме того, действующим законодательством просто не предусмотрено другого вида права на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым
домом, кроме права собственности, а точнее права общей долевой собственности. Если земельный участок предоставлен в аренду лицу, которое не является собственником помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке — предмете договора аренды, то данное лицо не может стать арендатором данного земельного участка еще и в силу ст. 36 ЗК РФ. Согласно данной статье граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, занимаемых данной недвижимостью.
Более того, предоставлять земельные участки в аренду может только собственник. В силу закона собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, являются собственники помещений в этом доме, а не органы государственной власти или местного самоуправления.
Поскольку ЖК РФ, установивший, что право общей долевой собственности является единственным видом права на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом, вступил в законную силу только 1 марта 2005 г., встает вопрос, что же делать, если до указанной даты земельный участок зарегистрирован на праве аренды или ином праве.
Гражданин или юридическое лицо, с которым заключен договор аренды на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом, обращается в территориальное управление Росрегистрации с заявлением о внесении изменений в записи об обременении (аренде) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом расторжение договора аренды не требуется. Заявителю при этом необходимо представить правоустанавливающий документ на земельный участок (договор аренды) и оплатить государственную пошлину за регистрацию права в размере 100 рублей для физического и 300 рублей для юридического лица.
Также необходимо представить документ, удостоверяющий личность гражданина, подтверждающий статус юридического лица, подтверждающий право действовать от имени юридического лица.
То же самое следует сделать и строительной организации, занимавшейся возведением дома. До начала строительства застройщик приобретает земельный участок, как правило, в аренду. Когда дом построен, члены ЖСК, полностью выплатившие пай, дольщики (если заключался договор долевого участия в строительстве) становятся собственниками квартир. После регистрации права собственности на квартиру в органах Росрегистрации они одновременно становятся собственниками (на праве общей долевой собственности) общей собственности в многоквартирном жилом доме, т.е. лестниц, лестничных пролетов, подземных гаражей, подсобных помещений, лифтов, в том числе и земли. Поскольку собственники строений (ст. 36 ЗК РФ) имеют исключительное право на приобретение прав на земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями, то никакие другие лица (застройщик, ЖСК) не могут иметь прав на этот земельный участок. Они должны прекратить свое право на земельный участок, обратившись в регистрирующий орган вышеописанным способом.

как то так

а меня смущает еще такой момент, в проектной декларации застройщика написано, что в общую долевую собственность переходит земельный участок площадью 1 731,7 кв.м, а общая его площадь 4999 кв.м, вот и возникает вопрос, что с разницей? не ее ли они нам в аренду предлагают? и имеют ли они на это право?

наверное, остальная площадь это земля, на которой построен дом...

я думаю не надо раньше времени панику разводить, в любом случае мы не обязаны платить за землю , тем более за аренду.

я абсолютно не паникую, просто хотелось бы знать, может ли застройщик без нашего согласия, что-то сделать с этими, якобы лишними кв.м. земли

ну и вот еще ...так что я думаю тут однозначный ответ по вопросу земли.
Правило о возникновении права общей долевой собственности на сформированный земельный участок под новостройкой работает, даже если такой участок находился в собственности не у публичного образования, а у частного лица (например, у застройщика) В нашем случае собственник земли ООО Коэтон или как там его- не помню... После первой по времени регистрации права собственности на помещение в МКД право общей долевой собственности возникает у собственника, одновременно прекращается право собственности на землю у собственника . Это подтверждает Постановление ФАС СЗО от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010 (оставлено без изменения Определением ВАС РФ от 26.07.2011 N ВАС-9209/11), в котором был признан недействительным отказ управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности застройщика на землю. Застройщик мотивировал подачу заявления в Росреестр отказом от права, а суды уточнили: такое заявление застройщика фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать. Кроме того, в п. 67 Постановления N 10/22 указано: хотя собственники помещений в МКД и не являются собственниками несформированного земельного участка, они вправе владеть и пользоваться им в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В данном случае собственники помещений являются законными владельцами земельного участка под МКД и имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (ст. 305 ГК РФ). Однако вспомним Постановление ФАС СЗО от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010, в котором суд признал, что управление Росреестра обязано зарегистрировать прекращение права собственности застройщика на земельный участок (при условии что дом сдан в эксплуатацию, все помещения переданы дольщикам, право собственности хотя бы одного из них зарегистрировано) на основании заявления застройщика об отказе от права собственности. Полагаем, как только из реестра исключается упоминание о праве застройщика на землю, плательщиками земельного налога становятся собственники помещений в МКД. * * * Для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под МКД не требуется издания каких-либо специальных актов органами власти, главное - формирование участка и проведение его кадастрового учета. Если это условие выполнено, собственники помещений становятся собственниками и земельного участка. А это означает, что прекращается ранее существовавшее право собственности на эту землю у публично-правового образования или частного лица (застройщика). Соответственно, у публично-правового образования нет оснований для взыскания арендных платежей ни с застройщика, ни с собственников нежилых помещений в МКД, даже если срок действия ранее заключенных договоров аренды еще не истек.

и вот еще читайте http://www.7825522.ru/articles/
в ст 6 данного закона п. 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой "ставки рефинансирования" Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Надо посчитать сколько это получается в рублях...я думаю надо требовать !!! и до 5 сентября ! что то про неустойку они не вспоминают, надо наверно подавать, 20 -30 тыс рублей условно говоря - лишними в семейном бюджете не будут.
а в п. 1 Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

так что вот ! мы уже за нее заплатили.

спасибо за подробную консультацию

Alissa, спасибо за подробные раскопки законодательства!
И думаю да, не стоит торопиться до гос.регистрации, т.к. все эти вытягивания денег за землю и т.д. не будут иметь смысла. А если мы откажемся от ТСЖ застройщика, то застройщик за счет своего ТСЖ не сможет вытягивать деньги за охрану, за ограждение и т.д.

спасибо! очень развернутый ответ! главное понятен!

.... Я получила в выходные от застройщика письмо , которое опубликовано на сайте....

Поражаюсь!!
Они бы с таким упорством в конце июня письма о переносе сроков сдачи дома рассылали.
Как-то комментировали бы свои документы, которые они выкладывают на своем сайте.
На форуме бы поучаствовали в обсуждении.
Сами бы предложили выплатить компенсацию за перенос сроков сдачи дома...
Выложили бы уже конечный передаточный акт, что бы мы не гадали, какие они в него еще пункты захотят включить...

ИМХО, было бы лучше, чем рассылать письма с просьбой заполнить анкету!

Тоарищи, кто отправил копии документов и анкету, которые Кацуба просит??? сегодня срок. до 5.09.2012.
Анкета еще ладно, машина нужна для резервирования места на стоянке, но вот про домашних животных бред. про место в саидке еще понятно.



Как-то этот пакет документов мне сцыкатно отправлять... зачем им это, не понятно, Каратаев увиливал от ответа, Когда звонил ему.

Нечего не отправлял, копия переуступки со всеми реквизитами с печатями юстиции у господина Каратаева есть, официальных уведомлений от него я ни каких не получал, а анкета редкостно бредовая.

Я тоже анкету не отправляла. Да и пока не собираюсь этого делать.
А по поводу неустойки - я считаю, что подавать претензию нужно в полной сумме (как положено по закону) плюс моральная компенсация. Добровольно они ее все равно не выплатят, а в случае обращения в суд (лично я собираюсь это сделать), судья наверняка вынесет решение не на требуемую сумму. Подадите на 50 - присудят в два раза меньше (к примеру), а подадите на 20 - и того меньше.

Кстати, занятная статья на НГС появилась. Наш застройщик собирается розыгрыш ценных призов проводить среди покупателей квартир, которые заключат с ними договор в сентябре. Неужели так много непроданных квартир?

Пусть сначала дом сдадут потом уже и претензии по компенсации сорванных сроков сдачи дома будут, ну а анкета явно нужна для формирования ТСЖ от застройщика, но пока нечего хорошего нам это ТСЖ не пообещала, и как я понимаю не пообещает, так что и зачем оно нам нужно.

если подавать в суд на моральный ущерб, то согласна, так и будет как Вы написали. Но что касается неустойки в двойном размере, обязаны выплатить сколько получится, так как это прописано в 214 законе и ни копейки меньше. Судья не будет уменьшать сумму , которая регламентирована, я примерно посчитала - получается хорошая сумма, а если не сдадут в сентябре то и того больше

по анкете. Я не писала , не отправляла и не собираюсь. Извините , но какая разница для места на парковке на чем я езжу...некорректные вопросы . Достаточно знать кол-во машин на семью. Этот документ не обязательный и нужен собственно говоря жэу , нам главное АКт передачи квартиры.

Я вчера общалась с моим знакомым директором ( он застройщик) и он мне прояснил наши актуальные вопросы.
Во первых он сказал , ничего не делать и не дергаться до момента сдачи дома (ну это понятно), во вторых сказал расслабтесь по поводу земли, это головная боль застройщика и собственника земли, у них между собой свои обязательства, после постройки дома застройщик должен расчитаться с собственником земли либо квартирами либо деньгами, а у нас за наш счет видимо захотелось . Сказал что, у вас все будет согласно законодательства, не вздумайте за нее платить.
Акт передачи квартиры должен быть только между двумя лицами - дольщик, застройщик. Сказал если надо , можно ему сбросить он посмотрит.
В третьих. Мы к сожалению сейчас не сможем выбрать УК так как мы не собственники. В любом случае застройщик сейчас должен передать в управление дом УК, и он естественно, передаст своей конторе. НО!!
Не заключайте и мы не обязаны , договор с ними. Будет конкурс и тогда все решится, когда у нас будут свидетельства из юстиции, мы как собственники проведем кворум, нам говорит в любом случае нужно будет всем собираться . И это все "не быстро" . Так что у нас будет возможность порешать по УК.

Судьи обычно по 333 статье ГК занижают законные требования в 1.5-3 раза (по своему усмотрению), так что не обольщайтесь сильно. Лучше собирайте доказательства своих убытков (съем квартиры, переплата по кредиту и т.д.) их суд не занижает.
Завтра выписку из реестра прав заберу, можно будет посчитать сколько не проданных квартир у застройщика осталось.
По поводу УК. Как я понял после сдачи дома должен быть конкурс по выбору УК. Нам нужно обратиться к интересующим нас УК и попросить их поучаствовать в этом конкурсе (подать заявление). Тогда возможно сразу будет не УК застройщика ИМХО.

да все правильно. Я тут писала о том ,что есть ли у кого пожелания по УК. Чтобы съездить к ним , но пока тишина. Если больше не будет предложений, то для себя я определила компанию , съезжу хотя бы туда. Ну и думаю Краснообские сами в курсе про дом ,у них будет интерес к нашему дому , сами захотят поучаствовать.
Им чем больше тем лучше домов на обслуживании

По документам услышал, вас, соседи, сам тоже ничего не отправлял, так как сомниельные эти их хотелки.

По УК я думаю лучше, чем Краснообск ничего и нет.
а у домов от Рост'а кто УК? и как оно это УК, никто не в курсе ?

Съездить за компанию я могу, только точно время обговорить и лучше во время обеда (в будни), а то мне с березки не ближний свет пилить.

По поводу выкупа земли и т.д., тоже считаю лучше не дергаться, пусть и долго будет процесс передачи квартиры и регистрации в юстиции. Чтобы все чинно мирно. Загадывать ничего не будем.

застройщик нам бумагу с какими-то доп. платами, а мы ему претензии за неустоечку. вместе мы сила!

По УК согласна, что Краснообское ЖКХ нам бы, наверное, было лучше. Да и в конкурсе у них, думаю, больше шансов победить, чем у какой-нибудь компании со стороны (все-таки местные в приоритете). Если заранее договориться, тоже могу сходить за компанию.