Дискус - как продать квартиру?
223738
842
ИРУСЯ
Вот стройка со стороны Панфиловцев:улыб:
тин
Хочу спросить у знающих следующее. Продаем квартиру по переуступке. Купили за 1 100 тыс., продаем за 1 900 руб. Вопрос: неужели при такой продаже не возникает обязанности заплатить налог на доходы? Или в договоре уступки права требования нужно занижать сумму продажи прав?
Елена27091983
Конечно возникает такая обязанность) Все кто продает по переуступке - пишут в договоре цену ниже той, за которую реально продали. Но не каждый покупатель на это соглашается, тогда цену могут написать и реальную плюс добавить к цене стоимость налога)
Senoval
Спасибо за отклик. Тогда вопрос такой уже для понимания ситуации (я просто процедуру оформления квартиры в Дискусе до конца не понимаю). Предположим, покупатель планирует получать налоговый вычет. Вычет будет получаться, видимо, из суммы, указанной в договоре купли-продажи, который будет подписывать уже мой покупатель с Дискусом? А какая сумма там будет указываться?
Senoval
Конечно возникает такая обязанность) Все кто продает по переуступке - пишут в договоре цену ниже той, за которую реально продали. Но не каждый покупатель на это соглашается, тогда цену могут написать и реальную плюс добавить к цене стоимость налога)
О как! Но ведь в дискусе не долевая схема, а вексель/кооператив, разве там подаются сведения в налоговую? Всегда полагал, что при переуступке в таких случаях, все происходит в узком кругу: продавец-застройщик-покупатель. Ваша информация точная?
Елена27091983
(я просто процедуру оформления квартиры в Дискусе до конца не понимаю).
Я, если честно, вообще ее не знаю) схему эту)
Предположим, покупатель планирует получать налоговый вычет.
Ага, сами посудите - покупатель хочет получить налоговый вычет с 1 млн. 900 тыс., а в договоре переуступки вы напишите 1100, чтобы вам налог не платить, тогда покупатель теряет 800*13%=104 тыс рублей. )) Ему это надо?

Схемы я не знаю, но так понимаю, что договор переуступки заключается между вами и покупателем) по нему и надо получать вычет. Но, повторюсь, мои слова лишь мысли вслух) Лучше спросите у людей "в теме";)
Rimer
все происходит в узком кругу: продавец-застройщик-покупатель. Ваша информация точная?
Представляете тогда, сколько налогов не платится... )) сомневаюсь, что налоговая не в теме)

ЗЫ. Информация не точная - я просто мимо проходил. Если интересен точный ответ на вопрос, то лучше спросить знающих людей.
Senoval
Предположим, покупатель планирует получать налоговый вычет.
Ага, сами посудите - покупатель хочет получить налоговый вычет с 1 млн. 900 тыс., а в договоре переуступки вы напишите 1100, чтобы вам налог не платить, тогда покупатель теряет 800*13%=104 тыс рублей. )) Ему это надо?
Думаю, что все-таки вычет получается не на основании договора уступки, а на основании договора купли-продажи, поэтому сумма, указанная в договоре уступки роли играть не будет.
Senoval
ЗЫ. Информация не точная - я просто мимо проходил. Если интересен точный ответ на вопрос, то лучше спросить знающих людей.
Фу, отлегло.:улыб:
Пока что, при переуступке в дискусе, никто никаких налогов не платил. Я уж подумал, что-то изменилось.
Senoval
Представляете тогда, сколько налогов не платится... )) сомневаюсь, что налоговая не в теме)
Налоговая в теме, да что толку? Налог берется с продажи собственности, а здесь ее еще нет- продается не собственность, а "право требования".
Rimer
Представляете тогда, сколько налогов не платится... )) сомневаюсь, что налоговая не в теме)
Налоговая в теме, да что толку? Налог берется с продажи собственности, а здесь ее еще нет- продается не собственность, а "право требования".
Налог берется с доходов, а не с продажи собственности. Вот это и беспокоит. Но тут вопрос о том, как налоговая узнает? Получается, что никак...
Rimer
Тоже 100 % не знаю, но мы когда продавали студию по переуступке в договоре писали 860т.р. а остальное отдельной распиской.... :dnknow:
eva1985
Тоже 100 % не знаю, но мы когда продавали студию по переуступке в договоре писали 860т.р. а остальное отдельной распиской.... :dnknow:
В договоре уступки писали 860 т.р.?
Елена27091983
Да, стоимость, за которую покупали в 2010 у Дискуса.
eva1985
Аналогично. МЫ также с продавцом - занижали стоимость, чтобы он не платил налог с дохода.
eva1985
Тоже 100 % не знаю, но мы когда продавали студию по переуступке в договоре писали 860т.р. а остальное отдельной распиской.... :dnknow:
Жень, а кто посоветовал так сделать? Застройщик?
А сделка же была осенью? Никаких бумаг из налоговой не приходило? Ведь даже если продаешь за ту же цену, налоговая требует подать нулевую декларацию, иначе штраф 1000р.
Если ничего не присылали, значит они не в курсе этих сделок.
Rimer
Мы же через АН это делали, вот они и сказали. Из налоговой не приходило пока ничего. Продавали весной. А про штраф я даже не в курсе :безум: Надо уточнить у них.
eva1985
А про штраф я даже не в курсе :безум: Надо уточнить у них.
Никто не в курсе:улыб:Это такая фишка у них. Отчитываться все должны, и наказание за это предусмотрено, но никто об этом не предупреждает. Вроде как: незнание закона не освобождает вас...
Вернее они присылают письмо по почте, но письмо может потеряться, да и не все по прописке живут. Письма шлют весной и декларацию надо подать до июля, а дальше автоматом штраф 1000р. Это если дохода не было получено, а если был, то там еще приличный процент от этой суммы идет в штраф. С машинами кстати так-же люди попадают.
Rimer
То есть мне до следующей весны можно ждать? В мае была сделка...
eva1985
Из налоговой не приходило пока ничего.
С другой стороны, если налоговая никак не поинтересовалась, значит мимо них эти сделки проходят, а риелторы возможно просто по привычке перестраховались.
Не знаю... если схема кооперативная, там предполагается какая-то собственность, а если вексельная? Ведь получается, что инвестор покупает у дискуса вексель, потом фактически переуступает этот вексель другому человеку, а тот уже за него требует квартиру. Не должно тут быть никаких налогов. Это как депозит в банк положить и процент получить, инвестиция.
А вот с кооперативом совсем непонятно
eva1985
То есть мне до следующей весны можно ждать? В мае была сделка...
Да.
Налоговую декларацию нужно подать в налоговую инспекцию по месту прописки продавца не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а оплатить не позднее 15 июля.
Rimer
А про штраф я даже не в курсе :безум: Надо уточнить у них.
Никто не в курсе:улыб:Это такая фишка у них. Отчитываться все должны, и наказание за это предусмотрено, но никто об этом не предупреждает. Вроде как: незнание закона не освобождает вас...
Вернее они присылают письмо по почте, но письмо может потеряться, да и не все по прописке живут. Письма шлют весной и декларацию надо подать до июля, а дальше автоматом штраф 1000р. Это если дохода не было получено, а если был, то там еще приличный процент от этой суммы идет в штраф. С машинами кстати так-же люди попадают.
Декларация подается до 30 апреля следующего года.
Елена27091983
Что-то я запуталась совсем :безум:
Я вот тоже в непонятках мечуся :безум: Хотя у меня интерес пока чисто академический.
По хорошему наверное стоит позвонить в дискус да спросить. В налоговой конечно точно знают, но стоит ли такое у них спрашивать - не уверен:улыб:
Rimer
А у меня-то интерес уже не академический: сегодня соглашение о задатке подписали. Так вот что-то страшновато мне с государством лбом столкнуться по поводу неуплаченных налогов. В Дискусе спрашивала сегодня, но то ли некомпетентная девушка мне попалась, то ли лениво им по этому вопросу консультировать, но она сказала, что лучше в налоговую позвонить. Ага... Позвонить... И ещё ИНН свой сказать...
Елена27091983
Да ИНН не обязательно. Можно же просто анонимно поинтересоваться)))
eva1985
Раньше не надо было платить налог -эта сделка проходит внутри организации . А у вас еше нет право собственности, тоесть фактически у вас еще нет жилья ведь в юстиции она еше не зарегистрировалась.
Раньше не надо было платить налог -эта сделка проходит внутри организации . А у вас еше нет право собственности, тоесть фактически у вас еще нет жилья ведь в юстиции она еше не зарегистрировалась.
Если о твоем доходе не знает налоговая - это еще не значит, что не надо платить налог. А право собственности, как я уже писала выше, тоже не при чем, т.к. доходы от реализации права требования также облагаются НДФЛ.

Кстати, все-таки в АН вчера пояснили мне: сумма в договоре уступки права требования указывается такая же как и в векселе. А разница между реальной ценной и суммой договора уступки права требования передается по отдельной расписке.
александраЯ
"Раньше не надо было платить налог - эта сделка проходит внутри организации. А у Вас ещё нет права собственности, то есть фактически у Вас ещё нет жилья, ведь в юстиции она ещё не зарегистрирована"
- ничего не изменилась, сейчас тоже не надо. Таких переуступок в Д+ проходят сотни в год.
Елена27091983
Кстати, все-таки в АН вчера пояснили мне: сумма в договоре уступки права требования указывается такая же как и в векселе. А разница между реальной ценной и суммой договора уступки права требования передается по отдельной расписке.
Посидел, подумал. Вообще да, это самое логичное решение, и понятно даже почему так делается. Хоть это и несколько усложняет продажу.
Rimer
Логичное, но не единственно верное. Ничего не мешает покупателю потребовать от инвестора указать в договоре уступки реальную цену уступки. Все-таки это договоренность между инвестором и покупателем, и какую сумму хотят ставить, такую и ставят. Но! Смысла в этом нет: у покупателя право на вычет все равно на основании договора купли-продажи будет, а продавец на налог нарвется, поэтому все делают так, как делают.

А я ждала, что мне кто-нибудь разжует все с точки зрения НК, но не дождалась и разобралась сама. В данном случае применяется абз. 2 п. 1 ч.1. ст. 220 НК:
Показать спойлер
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Показать спойлер

Поэтому при общепринятой схеме обязанности заплатить налог не возникает, но декларацию подавать нужно.
Вот такие вот мысли у меня. Поправьте меня, если не права.
Елена27091983
Логичное, но не единственно верное. Ничего не мешает покупателю потребовать от инвестора указать в договоре уступки реальную цену уступки. Все-таки это договоренность между инвестором и покупателем, и какую сумму хотят ставить, такую и ставят.
Есть у меня мысль, что сумма будет указана именно та, которая была изначально уплачена за квартиру. И потребует этого именно застройщик.... Про его интересы я как-то позабыл. Ведь в конечном счете это "право требования" направлено именно на него. Скажем купили квартиру за 1млн, а переуступаете за 1.5. В таком случае, до подписания акта приема-передачи, застройщик имеет перед вами обязательств на 1млн, а перед новым владельцем, выходит будет уже на 1.5 млн. А надо ли это дискусу? Я почему то думаю, что не очень.
Но это опять же мои предположения, на основе всего выше написанного.
Rimer
В документах ставят номинальные суммы, а у налоговой нет механизма определить реальные цифры.
Если Вы покупатель и еще ни разу не подавали на вычет, но собираетесь это сделать, подождите до следующего года. Его можно будет применять к нескольким объектам имущества в течение жизни, но на сумму расходов не выше 2млн.
Rimer
Логичное, но не единственно верное. Ничего не мешает покупателю потребовать от инвестора указать в договоре уступки реальную цену уступки. Все-таки это договоренность между инвестором и покупателем, и какую сумму хотят ставить, такую и ставят.
Есть у меня мысль, что сумма будет указана именно та, которая была изначально уплачена за квартиру. И потребует этого именно застройщик.... Про его интересы я как-то позабыл. Ведь в конечном счете это "право требования" направлено именно на него. Скажем купили квартиру за 1млн, а переуступаете за 1.5. В таком случае, до подписания акта приема-передачи, застройщик имеет перед вами обязательств на 1млн, а перед новым владельцем, выходит будет уже на 1.5 млн. А надо ли это дискусу? Я почему то думаю, что не очень.
Но это опять же мои предположения, на основе всего выше написанного.
Не, не соглашусь с Вами. Есть право требования, а есть цена права требования. Не обязательно они должны совпадать в своей сумме. Так, например, долги коллекторам уступают, по цене значительно ниже размера долга (права требования). Это ведь не влечет за собой уменьшения суммы самого долга. Так же и тут. Вопрос только в том, что смысла в указании реальной цены нет. Есть только негативные последствия для продавца-инвестора. Кстати, Дискус на мой вопрос о цене и порядке расчетов мне ответил, что этот вопрос их вообще не волнует, решайте эти моменты между собой.
MariNsk
Если Вы покупатель и еще ни разу не подавали на вычет, но собираетесь это сделать, подождите до следующего года. Его можно будет применять к нескольким объектам имущества в течение жизни, но на сумму расходов не выше 2млн.
Недавно читала разъяснения налоговой по этому вопросу. Так вот:
Показать спойлер
В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ "О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон) положения ст. 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Закона) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу Закона (1 января 2014 г.). Таким образом, положения указанного Закона применяются к налогоплательщикам, которые обращаются в налоговые органы за предоставлением имущественного налогового вычета в отношении, в частности, квартир, право собственности на которые зарегистрировано налогоплательщиком начиная с 1 января 2014 г.
Показать спойлер
Елена27091983
Елена, если не сложно, как у Вас сделка пройдет - напишите здесь в двух словах, что и как происходит на самом деле при переуступке у дискуса. Это действительно какой-то ребус. :dnknow:
Елена27091983
Согласна, я писала с учетом изложенной в топике ситуации. Есть такие разъяснения Минфина. Для тех, кто покупает сегодня через уступку в Дискусе с подачей документов на право собственности в Росрегистрацию лучше повременить.
Rimer
Напишу. Только подождать нужно. Квартира в задатке, сделка запланирована во второй половине сентября. Но у меня уже, к счастью. схемка в голове вырисовалась :хехе:
Елена27091983
я вот все читаю и понять не могу... а ваш покупатель в итоге с какой суммы сможет получить налоговый вычет для себя? с той что вы покупали у Дискуса?
(и то что то со след. года его можно получать несколько раз пока сумма не достигнет 2млн.руб для него может не вариант, вдруг это его жилье на всю оставшуюся жизнь)
PolinKa
Мой покупатель получит имущественный налоговый вычет с той суммы, которая будет указана в договоре купли-продажи, который будет заключаться у него с Дискусом (у меня с покупателем будет договор уступки права требования). А Дискус в договоре купли-продажи будет указывать сумму, указанную в векселе (тут ни я, ни новый собственник изменить ничего не в силах).
Senoval
все происходит в узком кругу: продавец-застройщик-покупатель. Ваша информация точная?
Представляете тогда, сколько налогов не платится... )) сомневаюсь, что налоговая не в теме)

ЗЫ. Информация не точная - я просто мимо проходил. Если интересен точный ответ на вопрос, то лучше спросить знающих людей.
А вы и вправду мимо проходили. Я вот тоже юридически не сильна и поэтому не берусь людей здесь с толку сбивать.
Продала студию год назад, налог не платила, сумму указывала продаваемую, не подстроенную и не вымышленную, но..студия эта была не моя собственность....а далее пусть юристы прокомментируют.
Rimer
Я подожду:улыб:
Ждать не надо. Есть масса инвесторов, которые продавали и в этом и в прошлом году дискусовые квартиры по переуступке. Пусть они напишут. Есть юристы, очень грамотные, сейчас я их кликну для помощи сюда. :help.gif:

По своей проданной студии в сентябре 2012 скажу так:
- я ничего не платила, мне ничего не приходило, указывала 1290 в доках о продаже, более того, в апреле я отчитывалась по налоговой декларации за проданную машину, параллельно при мне меня в налоговой проверяли нет ли висяков на мне.

Юридически я не грамотна (жаль!), поэтому сбивать с толку на форуме никого не буду, послушаем лучше юридически образованных людей.
ИРУСЯ
А я с толку никого не сбивал)) Зато видите как дружно в вопросе разобрались, а то так бы тема и утонула))
Senoval
да в том-то и дело, что не разобрались :dnknow: , только запутались. надеюсь придут юристы объяснят, жаль, что они сразу тему эту не видели.
позвонила риелтору через которую продавала, она мне объяснила, что продаваемая мною квартира по переуступке была не отъюстирована, сведения по таким квартирам не приходят в налоговую.

но реально хочется юридически подкованного ответа :help.gif:
ИРУСЯ
Дык мы их ждем, ждем, а они все в теме не появляются:улыб:Приходится вот по слухам и по налоговому кодексу логические цепочки выстраивать.
Вы говорите указали 1290 в доках о продаже. Я Вас правильно понимаю, что речь идет о договоре уступки и эта цена - реальная, которую Вы получили от покупателя, и она выше стоимости векселя?
Елена27091983
юристам надо было сразу в недвижку стучать, они там..
я стукнула двоим (мне помогали уже не раз)
да, я уже не по векселю брала студию в 44 стр, а по ПЖСК, на руки 1290 было и в доках вроде также, посмотреть в реале не могу, все доки далеко от меня:хммм:
Senoval
..... так бы тема и утонула))
я на дискусовом форуме давно, почти 3 года, часто читала, что продали те или другие инвесторы свои квартиры по переуступке ( как вексель, так и кооператив)..все писали, причем с подкреплениями знаний, что таковые квартиры налогом не облагаются, поэтому тема не обострялась.
ИРУСЯ
Ируся, тут вопрос в том, что налогом облагается прибыль и поидее не важно в какой форме она получена. Поэтому и возник вопрос. Про нулевую декларацию мне подтвердила знакомая, но я не вдавалась в подробности про ПЖСК.
ИРУСЯ
"Дискусовская" уступка - это уступка права требования по предварительному договору, а не по ДДУ и через Росреестр не проходит. Информации о "дискусовских" уступках (и о полученных по ним доходах) в налоговых органах нет.

По поводу налогового вычета.
Предварительный договор и уступка права требования по нему не могут быть основаниями для получения имущественного налогового вычета.

По поводу применения новой редакции статьи 220 НК.
Применяется, если первое обращение за вычетом позднее 1 января 2014 г. (Право на вычет при этом может возникать и ранее 01.01.2014 г.)