в целом я с Вами соглашусь
только есть некоторые нюансы
...сейчас реальная стоимость кв/м в этой сданной секции составляет ~78т.р....
... откуда ... такие цифры?...
...может это в ЖК Заельцовский или ЖК Уют такие цены?
брал из НГС недвижимость, рассматриваю цены однокомнатных, как одни из самых ликвидных, да, для трёшек иная ситуация и с ликвидностью и с ценой
итак (берем только сданные),
в УЮТе сданные выставлены ~83т.р. но при ближайшем рассмотрении они оказываются по факту уже вторичкой, написано что есть хороший ремонт и кухни остаются как в подарок
понятно, что встроенную кухню перевозить это всё равно, что сломать и выбросить
т.е. по факту это вторичка а не новостройка, а вторичка должна быть дешевле новостройки
по крайней мере для меня, я не хочу покупать жилье в котором кто то ещё жил
я хочу купить новое, в том в котором кто то жил я и так уже сейчас живу, я хочу начать жить в том в котором не жил ни никто. Более того, я хочу, чтобы и в документах никто не фигурировал кроме меня и даже в предыстории, поэтому я должен покупать только у застройщика. Таких квартир за 83т.р. и ниже в УЮТе нет, есть за 93т.р. и более
Та же ситуация в соседнем доме - "Заельцовском"
И так: 83 меньше чем 78, тем более меньше чем 93, причем значительно
поэтому если закрыть глаза на явные недостатки НК (не конструкция дома, а на перспективу жить со стройкой неопределенное время) то разница 93-78=15т.р. это заметная разница
для однокомнатной ~41кв.м. это 600т.р.
хотя можно согласиться, что 600т.р. это не такая уж большая сумма чтобы терпеть стройку
но на эти деньги например можно купить парковку в соседнем ЖК и предложение СМ в НК не такое уж не привлекательное
подчеркиваю - 78т.р. это в сданном подьезде, не нужно ждать, можно заходить и делать ремонт.
... покупалось 85 метров 8 лет назад за 4 млн. (покупалось типа за 43тр за кв, НО + уловки СМ в виде остекления и заливки полов, В ИТОГЕ 46,5 тр за кв)
Любой калькулятор депозитов Вам даст за 8 лет около 3,5 млн. - процентами...
да это так, расхождение между банком и кирпичами в данной ситуации составляет примерно 40% в пользу банка
что тут можно сказать, у трешек какая то своя особенность, меньшая ликвидность
не даром застройщики режут трешки на меньшие квартиры, даже вплоть до момента сдачи дома могут порезать трешку на две квартиры (отсюда может даже и тонкие межквартирные перегородки получаются по факту)
анализируя низкие показатели той раскладки которую Вы привели можно отметить высокую входную цену (для трешки) 46т.р. и низкую выходную
по входной цене - всё таки более реальная цена была бы 43 (41+накрутки)
выходную цену Вы показали 5000000/85=59т.р. это низкая цена, в соседних УЮТе и Заельцовском цены на трешки меньше однушек на 12т.р., поэтому в НК справедливая цена должна была бы быть 78-12=66т.р.. Но судя по обьявлениям в НК в сданных подьездах есть предложения за 57-63т.р.. - это очень хорошее предложение, если сейчас кому то нужна трешка то это хороший вариант. Надо брать. По крайней мере пока есть предложение. Кончится предложение и останутся более дорогие варианты (63-68тр.). (для справки в УЮТ, Заельцовский - 78-82т.р.)
Если принять справедливую цену за базовые параметры, то потери от инвестиции в НК составят уже не 40% а уже всего лишь 12%
но это так, в целях самоуспокоения
... вопрос какие банки и какие кирпичи, те и другие бывают плохие ...
полностью согласен, я и бежал из банка. Помните банковский кризис 2013? нет? многие уже забыли. Я думал, что всё потеряю. Вклад был в нескольких депозитах, с разными сроками когда можно было их забирать без потери годовых процентов. Кризис жахнул, а у меня срок окончания депозита через месяц, я еле дождался срока и в тот же день вложил в недвижимость. Но у меня была только часть суммы которой хватало на недвижимость, а СМ дает рассрочку (другие не давали), поэтому и взял у СМ. Репутация у СМ на тот момент была вполне нормальная, 12-13 секцию активно заливали с темпом 1 этаж в две недели. Это была весна 2013г. Стройка встала лишь в августе 2014г. Пока ждал окончания сроков других депозитов, вносил суммы по рассрочке, дождался, погасил всю оставшуюся сумму.
Почему не взял в другом месте у другого застройщика?
У других застройщиков цена было выше, мне не хватало от 400-700т.р. тем более их не интересовала частичная оплата и рассрочка. Но всё же можно было взять у того же СМ на СибМолле, на Тимирязевском кв. и ещё один вариант у другого застройщика - то что я не взял там - это моя ошибка.
Анализируя свои ошибочные действия, сделал вывод - брать надо было подьезд с более высокой стоимостью с более высокой степенью готовности меньшей площади.
Вы правильно говорите - брать надо готовое.
Заход на котлован это всегда лотерея.
... Почему Вы в 13-ом не разнесли ... в разные банки...?)
было две причины:
- в тот момент, на фоне банковского кризиса, разочаровался в банковской системе
- у меня были планы по приобретению недвижимости, а не сидеть в депозите
