Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов)
129952
1000
Названы самые выгодные для инвестирования в недвижимость города. Лидером среди 25 крупнейших городов стал Новосибирск.

Аналитики портала "Талан" представили результаты исследования уровня доходности от инвестирования в недвижимость. Лидером среди 25 крупнейших городов стал Новосибирск. Здесь был зафиксирован самый большой рост стоимости жилья в новостройках за весь строительный цикл. Он составил 27%.
Далее в рейтинге расположились Казань, Сочи и Уфа с показателем в 25%. Для сравнения, в самых крупных мегаполисах совокупный прирост стоимости жилья в новостройках оказался меньше. Так, в Москве за два года он составил 18,1%, а в Санкт-Петербурге - 16,8%.

источник < п.9 >
adambereg1
И парой недель ранее:

В Новосибирске темпы роста цен на новостройки обогнали московские.

Новосибирск занял второе место в России среди городов-миллионников по темпам роста стоимости квадратного метра в новостройках
По данным ЦИАН, в крупных российских городах средняя стоимость новостроек в феврале 2019 года составила 65,5 тыс. руб., что на 6% превышает показатель аналогичного периода прошлого года.
В Новосибирске стоимость квадратного метра в новых домах выросла на 16% — до 64,2 тыс. руб. С таким результатом Новосибирск занял второе место в России, уступив только Казани. В столице Татарстана стоимость квадратного метра выросла на 19% — до 80,2 тыс. руб. Замкнул тройку по темпам роста цен Красноярск, где стоимость квадратного метра выросла на 10%.

источник < п.9 >
adambereg1
Добрый вечер!
А есть такая статистика по застройщикам Новосибирска ?
adambereg1
Случайно 2 раза сообщение послал....
Что то страно работает форум !?
adambereg1
Касаемо Питера поддержу автора статьи (такой порядок цифр был в моем случае, чуть выше 16%, но менее 20% годовых)
n1k
всё это очень средние цифры
понятно, что мониторинг цен на строящуюся недвижимость производился по прайсам застройщиков, а они зачастую в прайсе показывают номинальную цену, без скидок и акционных цен...
в то же время, квартиру в стройке можно купить с дисконтом от цены застройщика, у инвестора или подрядчика и дисконт может составить и 10% и 15% - тогда выгода от инвестиций может достигать и 50-60% годовых
Konstantinn
А есть такая статистика по застройщикам Новосибирска ?
я не встречал
adambereg1
В 50-60 % годовых как то слабо верится....
Средняя стройка = 2года...
Т.е. кв-ра за 2 года должна подорожать в 2 раза!
Тогда получится 50% в год... ...

Не думаю, что застройщик так сильно может просчитаться ..... ему будет выгоднее взять кредит под 12% и продовать на финише...

На счёт подрядчиков....
Ну наверное и бывают случаи, когда прям срочно нужны деньги и готовы продать с 30% скидкой.....
Но это еденичные случаи.....
Да и скорее всего меня это отпугнуло бы.......
adambereg1
Темпы роста цен обогнали. А продажи по этим ценам обогнали или зависло всё? Смысл цены поднимать, если покупаться не будет?
Konstantinn
В 50-60 % годовых как то слабо верится....
показываю схему, в которой я участвовал, без адресов и фамилий:
- весной 2018 года у подрядов можно было купить квартиру в строящемся жилом комплексе (была первая треть строительства) со значительной скидкой (сторговались на дисконт 12% от цены застройщика)
- осенью и зимой 2018 года в этом жилом комплексе застройщик трижды поднимал цены, цена выросла почти на 20%
- в 2019 году строительство подходит к финалу и цены на остатки ещё раз поднимаются
- к марту 2019 года у застройщика квартир в этом жилом комплексе не осталось, а гадкие перекупы (зачеркнуто) частные инвесторы задрали цены на свои квартиры ибо спрос есть
- на сегодняшний день цена купленной год назад у подрядчика квартиры выросла больше, чем на 50%
Konstantinn
Средняя стройка = 2года...
сейчас жизнь заставит застройщиков строить быстро
и даже очень быстро
Рустам80
Темпы роста цен обогнали. А продажи по этим ценам обогнали или зависло всё?
риэлторы рассказывают, что в январе-феврале 2019 всё дешёвое сметалось за неделю
неоправданно дорогие объекты висят, конечно
adambereg1
- на сегодняшний день цена купленной год назад у подрядчика квартиры выросла больше, чем на 50%
Чудо, неверится прям, а расскажите нам про этого застройщика и этот чудо жилой комплекс, где за год цена так рекордно выросла.
Мастер
где за год цена так рекордно выросла
очень во многих ЖК цены выросли за год довольно прилично, плюс (читайте внимательно мой пост) удачная покупка у подряда, плюс созданный ажиотаж в феврале 2019 года = профит
adambereg1
риэлторы рассказывают
Ммм... тут как бы факты нужны, графики с цифрами, а рассказать и я много чего могу )) учитывайте также, что январь-февраль, возможно, март, это отголоски дешевой ипотеки 2018-го года
Рустам80
ну здесь много факторов
и дешевая в 2018, но уже дорожающая в 2019 ипотека, и нестабильная экономика РФ, и с рублем и нефтью непонятно что случится в ближайшее время - вот люди и вкладываются в материальный актив
adambereg1
- на сегодняшний день цена купленной год назад у подрядчика квартиры выросла больше, чем на 50%
Уточните, пожалуйста, Вы эту квартиру уже продали по такой цене и реально получили эти 50% прибыли? Или это все еще в сослогательном наклонении - "если бы я сейчас продал по цене Х, то получил бы прибыль 50%"?
adambereg1
очень во многих ЖК цены выросли за год довольно прилично,
очередной сказочник? типа рост цен на недвижимость попёр?
налетай не скупись покупай живопись
Мастер
типа рост цен на недвижимость попёр?
яркий рост цен был в декабре-феврале, не факт, что продолжится
кто успел вложиться в начале тренда или слегка раньше него - в выигрыше
adambereg1
вот про ипотеку это в точку, но старые кредитные решения уже заканчиваются, а цены задраны уже неприлично...и будут новосибирские строители и инвесторы лапу сосать. кто быстро сообразит будет фиксировать убытки, кто будет жадничать - останется с бетоном
Мастер
Ну почему же сказочник? В пример Ж.К. Комета,на Немировича-Данченко
adambereg1
В 50-60 % годовых как то слабо верится....
показываю схему, в которой я участвовал, без адресов и фамилий:
- весной 2018 года у подрядов можно было купить квартиру в строящемся жилом комплексе (была первая треть строительства) со значительной скидкой (сторговались на дисконт 12% от цены застройщика)
- осенью и зимой 2018 года в этом жилом комплексе застройщик трижды поднимал цены, цена выросла почти на 20%
- в 2019 году строительство подходит к финалу и цены на остатки ещё раз поднимаются
- к марту 2019 года у застройщика квартир в этом жилом комплексе не осталось, а гадкие перекупы (зачеркнуто) частные инвесторы задрали цены на свои квартиры ибо спрос есть
- на сегодняшний день цена купленной год назад у подрядчика квартиры выросла больше, чем на 50%
Ну что сказать.....
Даже если это и правда, то это разовая выгода...
Главное Вам теперь реально продать этот актив, чтоб он не стал пасивом ...... а то год - два комуналки лихо Вам съест выгоду....

Но при Вашей формуле, получается что цена у застройщика выросла на 38% за год..... круто конечно...
Но это редкость, когда застройщик так сильно просчитался.....

Предполагаю, возможно это Пифагор от Стрижей..... там на старте было примерно 60 т.р. за м2, а последнею 1С (как раз год назад) они продавали по 90 т.р. за м2
Да. Там действительно резкий скачёк был... но это всего лишь 30%
А вы говорите о 38%
И на сколько я слышал, нет кв-р в стрижах от подрядчиков........

Кстати в том же Пифагоре парковки продавали за 620 т.р.
А шас ... то ли за 1, 2 мил. То ли за 1,3 мил продают
Да. Прирост в 2 раза....
Но попробуй её продать по той же цене........
В общем интересен полный расчёт....
Вдруг что то не так считаете, мы формулы Ваши проверим.....
Да и думаю смысл щас скрывать объект инвестирования ? Вашу схему не кто не повторит....
А если вдруг всё правильно расчитали ?
То и мы свои расчёты пересчитаем........
Konstantinn
Но при Вашей формуле, получается что цена у застройщика выросла на 38% за год..... круто конечно...
у застройщика выросла на 25%
была удачная покупка и на старте выиграли 12%
у застройщика сейчас квартир нет и частники этим пользуются и задирают цены, подгоняя цены квадратного метра под цены в соседних домах с несвежей вторичкой - ещё плюс 15% и по этой цене квартиры смотрят

когда я говорю, что "риэлторы рассказывают", это значит, что они реально жалуются, что сейчас выбрать нормальный вариант по адекватной цене очень и очень непросто, соответственно, предлагают покупателям нормальные квартиры по неадекватной и завышенной цене - это реальность сегодняшнего дня
adambereg1
Значит Вам повезло....
Пока рано констатировать прибыль....
NYF
вот про ипотеку это в точку, но старые кредитные решения уже заканчиваются, а цены задраны уже неприлично...и будут новосибирские строители и инвесторы лапу сосать. кто быстро сообразит будет фиксировать убытки, кто будет жадничать - останется с бетоном
Я понимаю, что Вы скорее всего не депломированный эксперт....
Но всё же интересно Ваше мнение...
Что делать с бетонометрами ?
Konstantinn
Значит Вам повезло....
Пока рано констатировать прибыль....
Желаю успешно закончить начатое....
Просто продажа может и затянутся....
Соответвенно пройдёт время......
И тогда годовой процент выгоды будет другой.....

Я считаю надо считать от того как деньги отдал, до того как деньги вернул....
Вот тут есть что считать....
А пока у Вас ещё всё впереди...
Konstantinn
Главное Вам теперь реально продать этот актив, чтоб он не стал пасивом ...... а то год - два комуналки лихо Вам съест выгоду....
тут вы правы, конечно...
хотя, недвижимость - актив, который можно использовать
сделать маленький ремонт и сдавать в аренду, отбивать коммуналку, дожидаться лучших цен
adambereg1
Главное Вам теперь реально продать этот актив, чтоб он не стал пасивом ...... а то год - два комуналки лихо Вам съест выгоду....
тут вы правы, конечно...
хотя, недвижимость - актив, который можно использовать
сделать маленький ремонт и сдавать в аренду, отбивать коммуналку, дожидаться лучших цен
Ооооооооо
Этот + доп. Вложения на ремонт...
И Через 10 лет у Вас в среднем получится 10% годовых.....
При инфляции 15 - 20% в год....
У Вас останется просто 10ти летняя вторичка.....


Возможно кто то и сдаёт кв-ры в аренду....
И видит это прибыльным...
Я пока не вижу.... формулы нужны, чтоб понять


Другое дело, когда у тебя всего 10% от стоимости кв-ры
Берёшь ипотеку
И квартиранты её гасят.....
Тут. Да.
Вначе у тебя 0
И через 10-20 лет кв-ра......
Konstantinn
Просто продажа может и затянутся....
Соответвенно пройдёт время......
И тогда годовой процент выгоды будет другой.....
да, вы правы
пример выше - это пример с моим клиентом
лично мой пример - купил 1к 40квм в ЖК "Грани", Ленина 81
купил в прошлом мае за 2950 (по акции застройщика)
вложил в ремонт 250, в меблировку 150
с июля сдаю по 22тр
в конце ноября такую квартиру несколькими этажами выше продали за 3700 - если бы я свою не ремонтил, а выставил на продажу и продал в ноябре, у меня было бы 25% за полгода, 50% годовых
в случае с ремонтом и сдачей в аренду за год у меня получится примерно 25-27% годовых с учетом арендных доходов
вроде бы не так много

но купить-продать в течение нескольких месяцев, это все-таки не инвестиция, а спекуляция
а у меня настрой на более длинные деньги


мы не знаем что будет с рублём и экономикой в ближайшие 3, 5, 7, 10 лет, не знаем как будет с миграцией из Нска/в Нск (может все уедут в питермоскву, а может Нск вырастет до двух миллионов человек за счет миграции из соседних городов) - все может повернуться так, что на новосибирскую недвижимость будет спрос больше, чем смогут построить
а может наоборот, жильё будет обесцениваться
тем не менее, недвижимость мне представляется более надежным вложением средств, чем валюта, акции, металлы
Мастер
Чудо, неверится прям
ну динамику по квартирам можно проследить в моей группе < пп.3,9 > - можно посмотреть предложения от подрядчиков за весну прошлого года, сравнить с сегодняшними ценами и посчитать возможную доходность
Konstantinn
Вообще не эксперт в недвижимости, зарабатываю и живу другим.мне ситуация сейчас очень напоминает резкий задир цен вверх в 2008 после которого рухнуло все и цены и продажи. Поэтому будь у меня бетонометры в качестве инвестиций на срок от года до пяти, я бы продал по текущим ценам ( или попытался продать, т.к спрос явно уже проседает) и дальше скорее всего в тривалютную корзину. Фондовые рынки что у нас, что за рубежом перегретый, драгметаллы в натуральном виде - проблема хранения, в бумажном - фикция.
NYF
Хорошее мнение....
Ваше мнение мне понравилось...

Что касаемо цен на недвижимость...
Вообще сложно что то предполагать....
Цена от себестоимости точно завышена !
В 18м цены полезли вверх по нескольком факторам
1. НДС
2. Эскроу
3. Дешёвая ипотека
4. Уменьшение ввода м2 ( т.е. появился небольшой дефецит)
5. + много шумихи навели по всем этим пунктам
6. + много информации... ах как выгодно вкладываться в стройку..... так же когда то были слухи по МММ, думаю все помнят чем это закончилось......

Что касаемо сравнения 2008го и 2019го.......
Всё в нашей жизни по спирали.....
Может и будет повторение, может и нет....

Я в этом случаи вспоминаю анекдот про блондинку, которую спросили о вероятности появления динозавра в городе
Она ответила 50%
Попросили пояснить....
Она говорит, что либо он появится либо нет....
adambereg1
да, вы правы
пример выше - это пример с моим клиентом
А Вы оказываете какие услуги клиентам ?
Konstantinn
В 18м цены полезли вверх по нескольком факторам
ещё один фактор роста цены
замечено, что в кризис люди уезжают из соседних с Новосибирском городов - Кемерово, Новокузнецк, Томск, Омск, Барнаул, ибо там ещё большая задница с работой и жизненным уровнем, чем в Нске
те, кто посмелее едут в Краснодар, Москву, Питер (ну и иммигрируют за пределы страны), те, кто не такой смелый едут в Новосибирск - все таки ближе к их фатерляйнд, альма матер и малой родине, можно на выходные к родственникам и друзьям смотаться
такая миграция поддерживает спрос на недвижимость

ну и конечно в Новосибирск едут с северов и дальних востоков, с ближнего зарубежья

поэтому я надеюсь, что даже в серьезный кризис спрос на жильё в Новосибирске сохранится
adambereg1
"но купить-продать в течение нескольких месяцев, это все-таки не инвестиция, а спекуляция
а у меня настрой на более длинные деньги"

Вот. Ещё бы завсегдатаи раздела Экономика Рынка Недвижимости хоть чуть учитывали это.
А то вкладываешься на годы, рискуешь, ждёшь инв.прироста, а потом ты..спекулянт.

Что-то в этой теме они молчат, видимо и сказать нечего.

Тема интересная. Насколько я понимаю, вы либо риэлтер, либо подрядчик (а точнее и то и то)
Значит, у вас все карты на руках в раскрытом виде. Тем более, учитывая момент что вы давно занимаетесь именно новостройками.
Было б очень не плохо, если б вы делились,как выше, вашими примерами и примерами ваших клиентов, пусть и на конечном этапе.
adambereg1
Как вам проект Стрижей с новым малоэтажными строениями?
Думаю, локация подводит.
ИРУСЯ
Как вам проект Стрижей с новым малоэтажными строениями?
Думаю, локация подводит.
Добрый день Ирина !
Вы это про Онегу ?
adambereg1
Новосибирск = город вокзал !
Тут так всегда.....
Кто то приезжает, кто то уезжает....
Кто на повышение по работе сюда, кто то за лучшей жизнью и т.д.

Но прирост населения ежегодный !

Новосибирск же во всех программах !
То переселение соотечествеников из стран СНГ
То принимали переселенцев из Домбаса

Растёт город!
ИРУСЯ
если вы про ЖК Онега, то это однозначно не малоэтажка...
в градостроительстве сейчас есть направление "плотная и сверхплотная городская застройка", характерные особенности которой - небольшая этажность (5-10 этажей), сложная архитектура, плотное расположение зданий с учетом качественной инсоляции и розы ветров, продуманное ландшафтное и дворовое благоустройство, элементы концепций "нового урбанизма"...
сегодня встречался с представителем "Стрижей" и она презентовала "Онегу" - мне понравился проект...
есть перспективы и краткосрочного и среднесрочного роста цен
adambereg1
Какой рост цен Вы видете ?
Хотябы на ближайшие 2-3 мес.?
Или пол года - год ?
Konstantinn
Растёт город!
растёт, да
но не сравнить с Краснодаром - там за 10 лет произошло почти удвоение числа жителей, с 700 тыс. до более чем миллиона жителей

но такой быстрый рост и проблемы несет с собой - там, в Краснодаре, беда с транспортом, детскими садами, школами, прочей инфраструктурой...
да и пробки несравнимы с новосибирскими
Konstantinn
То принимали переселенцев из Домбаса
Донбасс - Донецкий угольный бассейн
adambereg1
Растёт город!
растёт, да
но не сравнить с Краснодаром - там за 10 лет произошло почти удвоение числа жителей, с 700 тыс. до более чем миллиона жителей

но такой быстрый рост и проблемы несет с собой - там, в Краснодаре, беда с транспортом, детскими садами, школами, прочей инфраструктурой...
да и пробки несравнимы с новосибирскими
А ещё там новостройки сносят !
Которые новому мэру мешают.....
Вот Вам и потеря потерь......
Там тоже много инвесторов...
Как Вам такая перспективка ?
180207
То принимали переселенцев из Домбаса
Донбасс - Донецкий угольный бассейн
Спасибо
Буду знать!
Konstantinn
Растёт город!
растёт, да
но не сравнить с Краснодаром - там за 10 лет произошло почти удвоение числа жителей, с 700 тыс. до более чем миллиона жителей

но такой быстрый рост и проблемы несет с собой - там, в Краснодаре, беда с транспортом, детскими садами, школами, прочей инфраструктурой...
да и пробки несравнимы с новосибирскими
А ещё там новостройки сносят !
Которые новому мэру мешают.....
Вот Вам и потеря потерь......
Там тоже много инвесторов...
Как Вам такая перспективка ?
Стоп.
Перепутал !
В Сочи сносят новострой !
Konstantinn
Стоп.
Перепутал !
В Сочи сносят новострой !
:ха-ха!:

ну, в Сочи там есть такие новостройки, что не грех и снести, пока без человеческих жертв
180207
ну, в Сочи там есть такие новостройки, что не грех и снести, пока без человеческих жертв
Так акты ввода получены !
Дома сданы!
Есть люди которые покупали в уже сданных домах !
А тут, новый мэр.....
Причём выигрывает суды типо на этой земле строить нельзя было.....

Потом сносят дома
А землю продают под новые стройки

В общем бизнес по-русски...
Круче чем в 90е
Konstantinn
так у нас тоже есть такие дома и, возможно, их снесёт какой-нибудь новый мэр

Есть люди которые покупали в уже сданных домах !
людей жалко
просто нужно быть внимательнее при покупке жилья и не покупать
долю в праве долевой собственности, вместо отдельного жилого помещения.
Konstantinn
Какой рост цен Вы видете ?
Хотябы на ближайшие 2-3 мес.?
Или пол года - год ?
мы же договорились, что мы не спекулянты, а инвесторы .)

если краткосрок - это 1-3 года, а среднесрок - 3-5 лет, то краткосрочный рост будет связан с окончанием строительных работ и сдачей дома, среднесрочный рост, скорее всего, можно связывать с формированием этого квартала и продлением Красного проспекта...
если Красный проспект продлят до Родников, то улицы Тюленина и Мясниковой становятся не удалённей от центра, чем Никитина и Грибоедова, что сразу обеспечит популярность этого района и рост цен на недвижимость

и учитывая, что в Новосибирске совсем мало интересных мест с продуманной квартальной застройкой, хорошей экологией и комфортом проживания, цены в "Онеге" будут немаленькие, полагаю подороже, чем в "Оазисе"
adambereg1
А что есть реальные предпосылки к продлению Красного? Вопрос с землей решили или он близок к решению?