Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов)
156898
1000
adambereg1
Думаю совсем не вырастут, очередной прожект от мэрии не поможет. Разве что сейчас впихивать радостным хомячкам " скоо тут будет красный пр-т". Особенно мне нравится, что срок реализации совпадает с следующими выборами президента и мэра.
Прожект из серии скоростного трамвая и метро до гусинки, Все это от осознание отсутствия какой либо ответственности за слова и раздаваемые обещания со стороны чиновников
adambereg1
скорее всего да:)
adambereg1
Епть!
Мечты , аж слюни капают!
Родники в центре...
Центр в Академе...
Пашино вдруг "расцветает" инвестиционной привлекательностью...
NYF
Думаю совсем не вырастут, очередной прожект от мэрии не поможет. Разве что сейчас впихивать радостным хомячкам " скоо тут будет красный пр-т". Особенно мне нравится, что срок реализации совпадает с следующими выборами президента и мэра.
Прожект из серии скоростного трамвая и метро до гусинки, Все это от осознание отсутствия какой либо ответственности за слова и раздаваемые обещания со стороны чиновников
Здесь и без Красного проспекта квартиры расходятся на ура. Я конкретный пример приведу покупки квартиры в новом доме на Красном проспекте на Родниках. Покупка трехкомнатной студии в конце 2017 года за 3.7млн, на сдаче в конце 2018 года эта квартира стоила уже 5млн.руб. По однокомнатным и по двухкомнатным тоже очень большая разница в цене была на старте продаж и на сдаче. Но сейчас таких хороших цен уже нет, застройщики совсем обнаглели и на уровне котлована продают квартиру по цене уже сданных квартир, может чуть-чуть поменьше.
AlexandrGrais
Почему не рассматриваем фондовую биржу? Боитесь рисковать в акции - есть же корпоративные облигации. Выбирайте эмитенты на слуху, с кредитным рейтингом Fitch, S&P не менее ВВ+

Среди них можно найти предложения порядка 7,5-8,5 % годовых в рублях.
И 3,5-4% в долларах (евроблигации Газпрома, Газпромнефти, Роснефти)

Риска почти никакого (не путайте облигации и акции! Облигации - гарантируют возврат средств, если только эмитент не обанкротится, но для этого и нужны кредитные рейтинги). Ставки выше чем по вкладам, при этом облигации можно продать в любое время без потери %. Легко и быстро вывести деньги (или часть), когда нужно. Высойчайший уровень ликвидности.
Тема интересная, но незнакомая для большинства местных (в т.ч. для меня) . Кроме того, вопрос комиссионных брокеру возникает и налоги. Как дополнительная корзина для раскладывания пресловутых "яиц" интересна, но это ж вникать надо. Будьте любезны, киньте ссылку, куда за четырьмя % долларов в очередь встать?
Realtor
Тема интересная, но незнакомая для большинства местных (в т.ч. для меня) . Кроме того, вопрос комиссионных брокеру возникает и налоги. Как дополнительная корзина для раскладывания пресловутых "яиц" интересна, но это ж вникать надо. Будьте любезны, киньте ссылку, куда за четырьмя % долларов в очередь встать?
Комиссионные брокеру и бирже всего 0,05% от стоимости сделки. Налогами занимается сам брокер, вам никаких деклараций заполнять не нужно, деньги при продаже ценных бумаг поступают на брокерский счёт уже очищенными от налогов. Если говорить о валютных инструментах - для корпоративных еврооблигаций он стандартный 13% с доходов. Причём если речь о Минфиновских еврооблигациях - комиссии нет, граждане РФ освобождены от налогов и валютной переоценки. Доступ к бирже предоставляют все крупнейшие банки, ВТБ, Альфа, Тинькофф, Открытие через отдельные приложения (устанавливаются за 1 минуту, открытие брокерского счета дистанционно без посещения офиса, за 1 день). По поводу "разбираться" - статей множество в интернете, было бы желание. К тому же сами приложения содержат много обучающих статей и каждый день предоставляют сводки аналитики, прогнозы и рекомендации от своих штатных аналитиков.

Я думал тут тема про общие инвестиции, но мне уточнили, что тут только про недвижимость. Поэтому я не хотел бы развивать эту тему. Не хочу засорять тему, раз она только про дома.
AlexandrGrais
В какие сроки, интересно, будут введены закладные ипотечные бумаги в России?
Про них говорят уже который год и в этом году всё громче...
AlexandrGrais
Я думал тут тема про общие инвестиции, но мне уточнили, что тут только про недвижимость. Поэтому я не хотел бы развивать эту тему. Не хочу засорять тему, раз она только про дома.
ну да, я тему начинал как "инвестиции в недвижимость", тем не менее, периодически всплывают мнения, что в другие инструменты вкладывать надёжнее, выгоднее, ликвиднее
не знаю как другие участники, но лично Я НЕ ПРОТИВ, чтобы мы рассматривали и другие инструменты для инвестиций, но всё таки, желательно, в сравнении с недвижкой

я не спорю, что недвижимость не выдержит сравнения по доходности с биржевой торговлей, а тем более с торговлей на валютной бирже - там можно за месяц и 1000% сделать, если повезет
несомненно, что недвижка проигрывает в ликвидности ряду корпоративных ценных бумаг, тем же облигациям
очевидно, что есть ценные бумаги, те же трейжерис, с высокой надёжностью

но согласитесь, что ни один инструмент в долгосрочной перспективе не обладает одновременно всеми качествами - надёжность, ликвидность, доходность
потому экспрты и рекомендуют не складывать все яйца в одну корзину, а диверсифицировать инвестиции
и недвижка, и мы и в этой ветке неоднократно уже писали об этом, это один из способов диверсифицировать инвестиции в некий материальный актив (хотя, некоторые скептики и называют недвижимость пассивом, но не думаю, что они правы на все сто)...

можем ещё раз, если хотите, разобрать почему жилая недвижимость в Новосибирске - неплохой материальный актив и инвестиционный инструмент, ничуть не хуже других, перечисленных выше
adambereg1
adambereg1
но всё таки, желательно, в сравнении с недвижкой
даже не в сравнении с недвижкой, а в комплексе с ней
даже если некий инвестор настроен довольно консервативно и хочет бОльшую часть своих средств держать в недвижимости, ничто ему не мешает до момента покупки квартиры вложиться в валюту или в облигации, чтобы финансы работали
также акции или долговые бумаги могут служить средством накопления для покупки недвижимости
давайте поговорим об этом
adambereg1
В одном знаменитом фильме про биржевую торговлю (Волк с Уолл Стрит) была фраза, которую думаю многие помнят: "Никто, никто не знает куда пойдут акции - вверх, вниз, в бок или кругами. Никто, и особенно брокеры" :миг:
Это высоко рисковый инструмент на котором многие разбогатели, но ничуть не меньше прогорели. Ведь так?) Если где то прибыло, значит у кого то убыло)) Также и недвижимость. Она более инертная, но по сути не сильно отличается. Это азартная игра - угадал не угадал. Ни один риэлтор не в силах даже при всем желании максимально точно предсказать будущую ликвидность того или иного объекта. Стройку могут заморозить, построить не то, что обещали инвесторам даже в плане того же качества. Рядом могут пристроить какой либо объект, который снизит ликвидность того, в который инвестировали и тд. В большинстве своем все эти инвестиции это игра в казино. Массовый игрок как правило даже понятия не имеет, что ждёт его инвестицию в будущем. Играть более профессионально в эти игры могут те, у кого есть тот самый инсайд. Инсайд, которому можно доверять. Но такой информацией как правило на форумах не делятся. А если и делятся, то за ОЧЕНЬ большие деньги. Имея качественную инсайдерскую информацию, можно понимать и видеть то, что нам - массовому инвестору не видно. Те же акции, драгметаллы, сырьё да и недвижимость в конце концов. Из личного опыта инвестирования в недвижимость были и удачные, были и не удачные. Примерно 50 на 50. Но шансов всё равно больше чем в казино, поэтому свободные деньги и размещаются в квадратные метры. Лично я размещаю их с точки зрения сохранности и в целом эта задача выполняется. Но бывали объекты, когда проще было положить на банковский депозит, чем закапывать в бетон. Знал бы прикуп - жил бы в Сочи. Если бы мы с Вами точно знали какой объект выстрелит допустим за год на 20% и будет высоколиквидным - разве этот объект нуждался бы в какой бы то ни было рекламе?) Да о нём бы максимум шептались между собой те кто "в теме", чтобы не дай Бог в такой теме на форуме о нём не проскочила информация :миг:

Вообщем, по моему мнению, глобально если взять, то нет никакой разницы каким инструментом для инвестиций пользоваться. Если нет божественного дара предсказали хотя бы на день вперед баланса спроса и предложения на тот или иной актив - это называется азартная игра. Можно вложиться хоть в биткойн если точно знать, что с ним будет завтра. Либо играть. На бирже, в недвижимость, в казино.. Чем мы с вами и занимаемся) Да простят меня "профессиональные инвесторы" :drinks:
palladiiresurs
Играть более профессионально в эти игры могут те, у кого есть тот самый инсайд. Инсайд, которому можно доверять.
все эти инсайды работают до поры до времени
у нас же нет в информаторах психотерапевта Дональда Трампа или парикмахера Владимира Путина, поэтому мы не можем знать наверняка что именно завтра каждый из этих видных ньюсмейкеров скажет по телевизору и как послезавтра отреагирует рынок на их выступление .)
и уж эти инсайды перебьют любые инсайды более мелкого формата
поэтому все инсайды работают, но не наверняка


я даже знаю человека, который следит за твиттером Илона Маска и открывает/закрывает позиции на tsla.oq, реагируя исключительно на публичные посты этого человека .)
и довольно точно угадывает движение акций
но назвать это инсайдом вряд ли правильно
adambereg1
Да. Качество инсайдерской информации бывает разным :улыб:Но за хорошую рабочую информацию берут очень хорошие деньги. Но даже чтобы попасть в круг кому она доступна - надо ой как постараться. И то не факт, что получится. Чем точнее информация, тем она дороже и тем меньше людей могут ей воспользоваться. Ну это как бы отступление. А по теме есть ещё одна фишка, которую часто слышу - никогда не инвестируй туда, куда инвестируют все. Согласны или нет?) Наблюдал кто нибудь такую закономерность? :улыб:
adambereg1
я предлагаю вернуться к недвижимости
в отличие от акций, валютных пар и фьючерсов-опционов недвижимость всё-таки более близкий к телу инвестора, а значит и прогнозируемый предмет для неквалифицированного, но внимательного, инвестора-дилетанта - всегда можно предположить как будет развиваться город, район, квартал, двор, просто отслеживая городские новости и принимать решения на основе здравого смысла...
поэтому недвижимость такой народный и популярный инструмент для инвестиций
adambereg1
Давайте. Лучше с конкретными примерами. Давайте какой нибудь дом возьмём или жилмассив или ЖК на выбор. Как вариант где квартиры выросли и действительно хорошо продаются. К примеру за пару лет. И наоборот. Где цены остались на прежнем уровне или упали. Вот это будет ближе к нашему миру)

Предлагаю для примера обсудить цены (рост/падение) и главное ликвидность:

Европейский берег
Флотилия
Римский квартал
Берёзки
Просторный
Закаменский
Флора и Фауна

Добавляйте по желанию. Есть что сказать по динамике вышеуказанных? Обсудим? :agree:
palladiiresurs
"Никто, никто не знает куда пойдут акции - вверх, вниз, в бок или кругами. Никто, и особенно брокеры" :миг:
про брокеров и консультантов на фондовом/валютном рынке я уже писал - самая распространённая стратегия брокеров набрать несколько десятков инвесторов, поделить их, упрощенно говоря, пополам и сформировать им портфели в противофазе - в каждый из периодов одна из групп проигрывает, но зато вторая выигрывает и приносит комиссию брокеру

очень редко встречаются реально талантливые специалисты, но о них уже всё написано в известных книгах .)
palladiiresurs
Европейский берег
Флотилия
Римский квартал
Берёзки
Просторный
Закаменский
Флора и Фауна
предлагаю убрать Берёзки и ФлоруФауну - только городские стройки
adambereg1
Хорошо. Не знаю как Березки, но Флора вроде как тоже в черте города, ну что касаемо моих наблюдений по Флотилии. Адский ажиотаж был, резкий скачек цен. Помнится в декабре однешка 48 квадратов у них была 4100. Лето видел цены до 5 миллионов. Сейчас видимо откат ценника пошел от инвесторов до 4500. Уменьшения предложения от инвесторов не увидел. Как было под десяток одношек так и осталось. По другим квадратурам наблюдения не велось мной. Опять же смотрю арендные ставки на них. Ожидал 45-50 в мес будут стоять. Стоят реально по 30-35. Даже за 25 встречались эти 48 квадратов. Это что касаемо Флотилии. Итого рост примерно 8% от цены застройщика за год за однёшку. По пока не понятно насколько они ликвидны. 4500-4600 и висят. Не исчезают из поиска.
palladiiresurs
Ожидал 45-50 в мес будут стоять. Стоят реально по 30-35.
45-50 1-к в Новосибирске? Здесь не Москва, таких цен не будет. 25 красная цена, исключительно за счет уважения к бренду дом-строя.
adambereg1
Ну да. В Новосибирске конечно)) Ну мои ожидания складывались исходя из того, что на тот момент Флотилия был один из самых необычных и узнаваемых проектов в городе + локация, благоустройство и тд. 18-20 это уровень хрущевки где нибудь на улице Советской или Проспекте Дзержинского. Думал, что уж в таком доме можно из этих 48 квадратов сделать аля апартаменты и рублей 50 поставить. Но я ошибся. Здесь действительно не Москва. 3 город по численности населения в стране никак не может освоить уверенную планку в 25-30 тысяч за аренду. Хотя на Н1 во Флотилии висит двушка с арендой 100 тыр в месяц. Ну это понятно, что хотелки собственника. Интересно как быстро она уйдет. Дорогое жилье ведь все равно тоже имеет место быть для сдачи (или нет?), а не только панельки времен расцвета кукурузы.
Developer
25 красная цена, исключительно за счет уважения к бренду дом-строя.
в начале сентября две 1к квартиры во Флотилии сдались по 32 и 35 тр за месяц
в соседнем Римском квартале за 32 однёшка сдавалась в сентябре
так что такие цены в Новосибирске есть

но 45 тр за месяц аренда однёшки в районе метро Октябрьская - это, конечно, нереально
palladiiresurs
в августе-сентябре - специализированно занимался арендой жилья
adambereg1
но для посуточной аренды, на мой взгляд, квартиры в домах ЖК Флотилии отлично подходят - знаковое место, отличная инфраструктура, пешая близость центра, отличные виды из окон
всё, что нужно гостям города
adambereg1
Не могу не согласиться. Но есть предпосылки, что и на посуточную аренду цены могут поползти вниз. В городе уже в обозримой перспективе вырастут несколько апарт-комплексов, которые оттянут от квартир значительную часть клиентов. Тот же апарт-ривер с прекрасным видом на реку и своей набережной мной рассматривался как объект для посуточной аренды. Но потом сделав небольшой анализ количества апартаментов в здании и понимая, что не я один такой умный буду, а сотни желающих сдать по суткам в одной локации, да что там локации в одном объекте будут перебивать ценами друг друга и косвенно влиять на остальные предложения. В городе многие отели стоят полупустыми. Тут нужно бить очень прицельно в таком бизнесе, иначе затраты на подготовку такого бизнеса будут критически велики по сравнению с доходностью. Конкуренция всё выше и выше. Строится жилья очень много в городе. Очень много берут для последующей пересдачи. Гости города конечно имеются, но столько ли их в реальности, чтобы заселить даже половину того, что сейчас сдаётся, хоть посуточно, хоть помесячно. В плане доходов с аренды Новосибирск такой себе город. И я был бы рад ошибаться :миг:
adambereg1
Вспомнилось, полгода назад Вы активно продвигали здесь апарт на Ленинградской 349. Как дела обстоят? Взлетел проект?