Я на форуме ни у кого ничего не покупаю и не рассматриваю, излагаю своё виденье на цены и все процессы.
Но недавно я продал квартиру и скажу честно , что процентов на 15 ниже хотелок и ушло на это не один месяц, под конец меня уже начало подташнивать от звонков и показов

Так что не надо на меня наговаривать , я побывал и в роли продавца совсем недавно тоже с марта до конца августа ждал своего покупателя, кто принесёт кучу денег. Но дождался ипотечника, которому пришлось ещё и скинуть.

Но недавно я продал квартиру

но купите то дорого и не глядя?
или тоже постараетесь подешевле и получше?

.)

(а то ведь давеча обиделся наш palladiiresurs за то, что как на лоха на него посмотрели .))

А я смотрю Вы толсто троллите)) На кого обижаться было бы на кого. Обижаться надо на себя, что все эти теоретические рассказы в своё время принял за чистую воду. Сейчас смотрю на это всё другими глазами и думаю.. Вот я лошара и правда)) Это же фантазёры мечтатели. Считают прибыль с не проданных квартир и друг друга хвалят как они не напрягаясь обскакали инфляцию. И кто я после того, что поверил в эти "я думаю продам за 95 за квадрат"... Да лох конечно) Но я уверен, Ваши апартаменты точно не из лоховской серии. По любому пацанские. 40% годовых. Не меньше

Конечно 2-й вариант, ещё и по цене отожму.
Так как я на себе прочувствовал реальную , а не воображаемую ситуацию с продажей на рынке недвиж

Конечно 2-й вариант, ещё и по цене отожму.
Так как я на себе прочувствовал реальную , а не воображаемую ситуацию с продажей на рынке недвиж

ну вот, разумный подход
купите дешевле, будет куда дисконтировать при продаже .)

как то собирался я написать про посуточную аренду

есть несколько путей
- самомостоятельно заняться посуткой
денег получается немного больше, чем при долгосрочной аренде, но хлопот несомненно больше - нужно каждый день быть в тонусе, самостоятельно производить уборку, стирку, заселять и выселять гостей
ярмо - без праздников и выходных
так что это мимо

- передать квартиру в субаренду
такие предложения поступают постоянно собственникам приличных 1к квартир рядом с метро
особых финансовых выгод от такого формата использования недвижимости нет
главный аргумент у тех, кто звонит и предлагает забрать квартиру в субаренду - лучшая сохранность квартиры и больший контроль за арендаторами
собственник получает обычную ставку месячной аренды
не вижу причин отдавать своё имущество кому-то для его обогащения
тоже мимо

- передать квартиру управляющей компании под их доходную программу
в "Парк Резиденс" это организовано застройщиком, в "Инских холмах" и "Граните" тоже обещают
гарантий больше, чем отдавать квартиру в субаренду физлицу, доходность обещают невысокую, примерно в 5-7% годовых - это несколько ниже ставки помесячной аренды, зато можно забыть про хлопоты и вспоминать про свой апарт только когда деньги приходят на карту
ну это для пенсионеров отличный вариант - сдал, уехал в крым или на пхукет и не паришься

- собраться нескольким собственникам и организовать свою службу сервиса - нанять управляющего или сервис-менеджера, клининг, прачечную, нести затраты на маркетинг и рекламу, платить налоги
можно добиться доходности несколько выше, чем при помесячной аренде, но нужна грамотная организация процесса, чтобы доход не был съеден расходной частью
грубый подсчет показывает, что для достаточной доходности под этой идеей нужно объединиться собственникам не менее 20 апартаментов
идеально, если они в одном жилом комплексе, а ещё лучше на одном этаже

поэтому большой комплекс типа "Инских холмов" для этих целей подходящий вариант - можно масштабироваться при сдаче второй и третьей очереди сити-квартала

Я же инвестор. Моя цель была заработать больше депозита. Сейчас цель выйти в депозит. Ну в 0 то какой смысл выходить? Будет 7% чистыми оставаться - продам в ту же минуту.

вот и прикинте, сколько будет ниже ноля, если квартира будет ещё продаваться год или два ..

Поделюсь своим опытом покупки Новостройки.
В октябре 2017 за 4 млн руб приобретена 2к.кв в районе Восхода. Дом был сдан в июне 2019, сейчас уже прошло 2 года от входа в стройку. Такая же квартира, правда без ремонта, одним этажом ниже выставлена за 5 450 т.р., продать реально можно я думаю максимум за 5 300.
Итого за 2 года +1,3 млн или 32%, или примерно 16% годовых, если бы покупка была за кэш. С ипотекой, ставка по которой ниже 16-ти процентов, общая доходность такого вложения была бы несколько выше.

Как то раз собрались с друзьями на охоту. 5 человек. Прикинули сколько уток настреляем, как поделим. Решили по 5 уток каждому. А всё что сверху там приготовим. Даже место в холодильнике оставили для добычи. А привезти всего по три. А в прошлые охоты и поболее 5 привозили. И значительно поболее. С тех давних пор у нас принято вообще не говорить про количество добычи. Сколько настреляем - столько настреляем. Если настреляем вообще))

Ваша ситуация Вы купили квартиру - ружьё. Вы её не выставили в продажу, но уже посчитали прибыль. То есть Вы даже не сидите в засаде на болоте и даже не знаете есть ли на этой местности утки сегодня. Да Вы даже на охоту не вышли другими словами. Но уже посчитали тех самых уток, которых как Вы думаете ну минимум на 5300 принесёте с собой. Теория, расчёты и даже прошлый опыт не имеют отношения к результату. Выйдете на охоту со своим ружьём. Не обязательно даже стрелять. Просто посмотрите, а Ваша приманка для уток вообще интересна?)

А то считаем доходность даже не выйдя в рынок. Не ребят. Не серьёзно. Эти цифры невозможно принимать никак ни к каким расчётам доходности. Ваш конкурент вышел на охоту, но до сих пор сидит в засаде за 5450. Вот это реально принять можно за факт. Но его приманка пока не сыграла на утку. Пока на этом всё. Делите добычу после охоты, ружьё само по себе это всего лишь ружьё. Вы уверены что сможете попасть в утку за 5300, а не за 4600?)

С охотой неудачный пример. Цели разные. Этот пример как раз говорит, что на охоту лучше не ходить, ведь невозможно угадать результат, а затраты и потраченное время могут быть нехилыми )

как то собирался я написать про посуточную аренду

есть несколько путей
- самомостоятельно заняться посуткой

актуально, если нет хобби или основной работы, своего бизнеса

- передать квартиру в субаренду

быстро придет в негодность, какие бы чудные чудеса не обещала контора, главная её цель, отжать с фатерки по максимуму

- передать квартиру управляющей компании под их доходную программу

сказки про белого бычка, в наших реалиях, заточенные только на продажу перечисленного неликвида, да ещё и с дурной головы, купленного в одном месте локации, что сразу снижает спрос на потенциального клиента

- собраться нескольким собственникам и организовать свою службу сервиса - нанять управляющего или сервис-менеджера, клининг, прачечную, нести затраты на маркетинг и рекламу, платить налоги

а вот это, пожалуй, самый разумный вариант, который понянет тот же студент или какое чадо знакомого, молодой душой пенсионер на вольных хлебах, для опыта или просто закрыть окно, за скромное вознаграждение, а именно %, а не оклад. Сие действие вполне подсильно на 10 объектов для одного человека.

ну вот, разумный подход
купите дешевле, будет куда дисконтировать при продаже .)

Зачем? Я для пользования , а не для торговли.
Или вы только все через призму купи-продай видите?

Зачем? Я для пользования , а не для торговли.
Или вы только все через призму купи-продай видите?

я как раз очень грущу, что большинство на форуме видит инвестиции в недвижимость как купи-продай
можно же инвестировать, чтобы владеть

например, покупает какой-нибудь миллиардер, плейбой и филантроп подлинник Джексона Поллока "№5, 1948" в 2006 году за 140 млн долларов, а в 2015 году картина уже оценивается в 200 млн долларов... и выставь он её на Сотбис или Кристис он бы её продал запросто, может и дороже, чем 200 млн
но ему зачем? он купил, чтобы владеть, чтобы цена росла, а не чтобы снова выйти в зелёные бумажки
то есть он не зафиксировал прибыль
но это инвестиция, и есть рост, и можно оценить даже не продавая
также и с недвижимостью
всегда можно оценить, даже не продавая

и вообще
я вас всегда прошу - смотрите на инвестиции шире
и не ищите простых путей

adambereg1
ну эти времена далеко позади
я где-то выше писал, что простых решений больше не будет, нужно будет тщательно выбирать объект инвестиций, планировать как его улучшить, грамотно его спозиционировать и суметь продать не в убыток себе

в принципе, может работать и схема купил-продал-профит
но если учитывать определенные моменты
есть несколько этапов роста цены в новостройке и как-нибудь расскажу подробнее обо этих этапах и о том как можно влиять на цену квартиры и её капитализацию

adambereg1
цели инвестиций могут быть разные
для одних - поспекулировать на купле-продаже, получив десятки процентов годовых (и я таких людей знаю)
для других - сохранить финансы в адекватном материальном активе, который можно эксплуатировать с большей или меньшей интенсивностью
для третьих - сформировать пенсионный фонд, и активировать его в возрасте, когда сил на активную деятельность уже нет

и лучше, мы об этом уже писали раньше, в комплексе использовать сразу несколько способов повышения доходности с недвижимости - и спекулятивный, и накопительный, и эксплуатационный
тогда доходность может быть довольно высокой

" - можно же инвестировать, чтобы владеть

- он купил, чтобы владеть, чтобы цена росла, а не чтобы снова выйти в зелёные бумажки
то есть он не зафиксировал прибыль
но это инвестиция, и есть рост, и можно оценить даже не продавая
также и с недвижимостью..."

Вот только оригинал Джексона Поллока "№5, 1948" один и другого не будет, а недвижимости в Новосибирске в одновременной продаже несколько десятков тысяч объектов, и каждый год добавляются. Небольшое, но существенное отличие

Вот только оригинал Джексона Поллока "№5, 1948" один и другого не будет, а недвижимости в Новосибирске в одновременной продаже несколько десятков тысяч объектов, и каждый год добавляются. Небольшое, но существенное отличие

ну поэтому Поллок стоит 200 млн... и долларов
а квартира в Нске с трудом 2 млн... и рублей




.

на самом деле вы напрасно недооцениваете новосибирскую недвижимость
квартиру в хорошем районе, в хорошем доме, на хорошем этаже, с хорошей планировкой, с хорошим видом из окон (не на мусорку, свалку, промзону, гаражи или стену соседнего дома), с хорошей управляющей компанией в Нске найти очень непросто...
и если удаётся - это просто уникальный экземпляр!!!
и он должен стоить дорого!




это вам не Черногория или Кипр, где из каждого окна - вид на миллион


.

квартиру в хорошем районе, в хорошем доме, на хорошем этаже, с хорошей планировкой, с хорошим видом из окон (не на мусорку, свалку, промзону, гаражи или стену соседнего дома)

....
и он должен стоить дорого!

а я вот и думаю, с чего это вдруг застройщики просят за свои горе новые дома такие деньги, так дорого, а они оказывается такими же критериями руководствуются, при подборе цен кв.м.

низкий полет формата требований к дорогому жилью

большая проблема у нас в городе, когда маркетинг затмевает ум сусликов, без адекватной оценки дома, квартиры, локации

Видно, что не первый год на рынке, с адресом в яблочко
Покупалась у застройщика с небольшим дисконтом не в инвестиционных целях, а для себя.
Мне тема интересна, вот и решил поделиться, оживить ветку
Как и многие тут, без дотошного ковыряния рынка, интересных вариантов инвестирования в стройку сейчас не вижу.

Тут ключевое слово я думаю. Думать можно что угодно проверьте свои мысли выставьте за 5300 хотя бы посмотреть интересен ли Ваш объект покупателям, а то возможно они думают иначе.

Виртуальные хотелки продавцов и реальные сделки это разные вещи.

Повторюсь, квартира покупалась для себя, продавать не собираюсь, выставлять, чтобы узнать цену тем более. Летом делали оценку для банка, насчитали 5300 с копейками. Даже если представить, что реальный ценник 5, то учетом того, что покупалась в ипотеку с небольшим первоначальным взносом, доходность где-то на таком же уровне и останется.
Лишь поделился цифрами и размышлениями, странно подобный ответ видеть..

А Вы правильно сделали, что в недвижку вложились. Учитывая уровень вашей подготовки, знание рынка и принципы работы риэлторов - сохранить деньги для Вас хороший исход инвестиций, могли бы и все прос@ать.

Даже если представить, что реальный ценник 5

А если представить, что реальный ценник 4,5 ?) Ладно пускай 5300. Но одно но. Мой подход таков - что заработал это когда ты вложился и вышел. Может пощупать денежки руками. Остальное ну лично для меня - не заработал. У Вас другой подход. Вы смотрите по сторонам видите цены, банковскую оценку и делаете вывод что рост 16% в год. Но Вы их ещё не заработали. А так как продавать не собираетесь, то и не заработаете. Не забывайте, что выставив по любой цене можете зависнуть на рынке и висеть годами хлопая глазами удивленно - банк же оценил в 5300. Банк её у Вас не покупал. Меня же удивляет другое. Каким образом Вы умудряетесь подсчитать что Вы заработали взяв ипотеку. Я бы ещё понял за наличные, хоть ну как то был бы понятен ход мыслей. Банк - заработал. Застройщик - заработал. А Вы переплатите или у Вас беспроцентная ставка? Обычно по итогу за ипотеку переплачивают иногда в разу от стоимости квартиры. Вы же радуетесь что доход какой то не понятный получился. Вот это действительно шокирует. Но ладно. Ваше право считать свою доходность от вложений по любой системе координат. В мою такие инвестиции не вписываются со словом доход. В Вашу видимо да. Не спорю с Вами. Это не имеет смысла.

Повторюсь, квартира покупалась для себя, продавать не собираюсь, выставлять, чтобы узнать цену тем более. Летом делали оценку для банка, насчитали 5300 с копейками. Даже если представить, что реальный ценник 5, то учетом того, что покупалась в ипотеку с небольшим первоначальным взносом, доходность где-то на таком же уровне и останется.

А вы знаете как оценка делается? берется условно сайт нгс.недвижимость и берется средняя цена предложений в вашем и соседних домах. Т.о. реальная цена и оценка это две большие разницы.

а вот это, пожалуй, самый разумный вариант, который понянет тот же студент или какое чадо знакомого, молодой душой пенсионер на вольных хлебах, для опыта или просто закрыть окно, за скромное вознаграждение, а именно %, а не оклад. Сие действие вполне подсильно на 10 объектов для одного человека.

Точно также квартира убьется, потому что никто не будет делать поддерживающий ремонт. Помыл пол по морскому, перестелил белье и вперед. А прошаренный чел еще и сдаст вашу квартиру, а вам скажет, что мол простой.

есть простой способ проверить стоимость квартиры но он будет примерный, заходишь в личный кабинет нгс нажимаешь на добавить объявление, вписываешь параметры квартиры и нгс выдает цену напротив где ставить надо цену вот так можно узнать средний ценник по этому кварталу, нгс же анализирует ценники квартала
По этому, надо смотреть именно класс дома, а не ценники дешевле и место типо лучше, а по факту класс дома может стоять где угодна и цена его будет дороже рынка и люди платят за класс(понт) имхо

есть простой способ проверить стоимость квартиры но он будет примерный, заходишь в личный кабинет нгс нажимаешь на добавить объявление, вписываешь параметры квартиры и нгс выдает цену напротив где ставить надо цену вот так можно узнать средний ценник по этому кварталу, нгс же анализирует ценники квартала
По этому, надо смотреть именно класс дома, а не ценники дешевле и место типо лучше, а по факту класс дома может стоять где угодна и цена его будет дороже рынка и люди платят за класс(понт) имхо

Не не не не не дружище! Не пойдёт такой расклад!)) Видимо так банки и оценивают квартиры. Все мои при добавлении показывают цену за которую если выставить ты до президентских выборов ближайших точно не продашь Этооооо я проверял. Сейчас моя цена ниже "прогнозируемой" роботом на 10% и даже больше. И я ещё не продал) Но начинал также)) Вы идёте моей тропой)) На эту цену как раз - ВООБЩЕ не ориентируйтесь, это +- 10% минимум. Даже не вздумайте))

Так я про тоже, дает ориентир по ценам, а ты сам думаешь за сколько выставлять