Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов)
156857
1000
ols72
ну так и человек по размерам меньше, чем машина .)
adambereg1
Вас интересно читать.
Что есть за миллион у Сибири? И в каких стройках?
Правильно поняла, что у подрядчиков есть отработанные квартиры от Сибири?
adambereg1
но кого-то это не испугает, если цена имеет решающее значение - не у всех есть миллион на покупку нормальной студии у Сибири
серьезно,
я даже не говорю, что у Сибири студии нормальные, но у Сибири хотя бы нормальные
документы, что немаловажно при покупке/инвестировании в недвижимость.

Здесь что по документам строится?
ИЖС, апартаменты, где проектная декларация, разрешение на строительство, кто хозяин богадельни?

Из перспектив:
- 75 капсул на 5 этажей - человейник;
- контингент будущий под большим вопросом;
- парковки, полагаю, студентам по статусу не положены;
- какое отопление;
- какое напряжение;
- канализация.

Вопросов много, ответов нет.

Резюме по данному объекту инвестирования:
- нет, от слова совсем, ибо купил за 600, продал через пять лет за 500/600;
- в крайнем случае можно жить одинокому и непритязательному (выяснив все вопросы по пунктам), ибо локация неплоха.
adambereg1
вот вам план этажа - можно увидеть, что студии 12,1 квм хоть и очень миниатюрные, но вполне приспособленные для жизни .)
1С 12м2 ?
На мой взгляд комнаты в общаге больше.....
При СССР гумание были условия....


Ну а если серьёзно! Как кто мелковато такие инвестиции...
Не зацепило....

Есть что то поинтереснее ?
180207
купил за 600, продал через пять лет за 500/600
Ну а если серьёзно! Как кто мелковато такие инвестиции...
даже если так, то купив за 650тр, вложив в ремонт 150тр и 100тр потратив на мебель можно эти 12,1 кв.м сдавать студентам (я не напрасно написал, что рядом, на расстоянии 2-4 остановок общественного транспорта четыре крупных вуза) за 10-12 тр в месяц - можно вернуть свои инвестиции за 8-9 лет (что для Новосибирска очень даже хорошо - обычно 15-18 лет возврат инвестиций через аренду)
маленькие студии обычно ликвидны и продать, в случае необходимости, такую студийку можно быстро

если есть возможность использовать ипотечный кредит - расчеты ещё более интересны (я уже такой расчет на Джет уже приводил выше)

допустим, вы инвестор и у вас есть 1,5 млн рублей, а 2,5-3,0 млн рублей вам обещает банк
вместо того, чтобы покупать студию у Сибири, вы покупаете пять микростудий у меня в апартах на Ленинградской
на каждую студию в качестве первоначалки вам нужны всего 100 тыс. руб. и 250 тыс. руб. на доведение студии до кондиции (отделка-мебель), а 550 тр вы берёте у банка - даже если под 11 процентов годовых на 7-8 лет, получается ежемесячный платеж в 8-9 тыс. руб., который вы гасите арендными платежами
через 7-8 лет у вас полэтажа недвижки стоимостью в 3,5-4,0 млн рублей (в ценах 2019 года)
и это если вы сдаёте помесячно
кто-то может заморочиться с посуточной арендой - если у вас пять студий в одной локации это становится вполне выгодным бизнесом
adambereg1
не увидела ответа на свой вопрос, а он основополагающий

ИЖС, апартаменты, где проектная декларация, разрешение на строительство, кто хозяин богадельни?
маленькие студии обычно ликвидны и продать, в случае необходимости, такую студийку можно быстро
да, купил за 650, вложил 150, продал за 650, ибо за большие деньги никто не купит

кто-то может заморочиться с посуточной арендой - если у вас пять студий в одной локации это становится вполне выгодным бизнесом
пока вас читала, родился стартап:))) если выкупить в этом доме этаж и сдавать его для бизнеса девушек с низкой социальной ответственностью, окупаемость инвестиций наступит гораздо быстрее :mafia:
adambereg1
Этом расчёте нет:
1. Затраты на ремонт каждые 4-5 лет
2. Оплата комуналки
И т.д.
Konstantinn
1С 12м2 ?
На мой взгляд комнаты в общаге больше.....
ну не каждый может позволить себе квартиру в 100 кв.м

но все же лучше жить в такой студии микрохе, чем с ненавистной тёщей/свекровью
или чем в квартире с подселением
или чем в студенческой общаге
кто-то, может быть, купит в качестве второго жилья - живёт, допустим, в своем доме за городом, а в Новосибирске работает допоздна и не всегда есть возможность уехать домой, проще заночевать в такой студийке

кстати, выгода апартаментов в том, что их можно сдавать как офис или как гостиничный номер выставить на сайтах типа agoda.com или trivago.ru
180207


пока вас читала, родился стартап:))) если выкупить в этом доме этаж и сдавать его для бизнеса девушек с низкой социальной ответственностью, окупаемость инвестиций наступит гораздо быстрее :mafia:
adambereg1
если помните, есть такой долгострой на "Садко" - Красный проспект, 96а
так вот, года четыре назад ЖСК, который достраивает этот дом, выкинул на продажу квартиры в этом доме по 13 кв.м
и каковы успехи долгостроя? удалась затея? или все так и стоит?
Konstantinn
Этом расчёте нет:
1. Затраты на ремонт каждые 4-5 лет
2. Оплата комуналки
И т.д.
коммуналка включена - я её учёл как и налог 13% на доход со сдачи студии в аренду
ремонт каждые 4-5 лет - ну это не капремонт, быстро переклеить обои и заменить смесители в ванной не стоит огромных денег
adambereg1
на каждую студию в качестве первоначалки вам нужны всего 100 тыс. руб. и 250 тыс. руб. на доведение студии до кондиции (отделка-мебель), а 550 тр вы берёте у банка - даже если под 11 процентов годовых на 7-8 лет, получается ежемесячный платеж в 8-9 тыс. руб., который вы гасите арендными платежами
Вы так красиво пишете, остается один резонный вопрос, если это действительно так заманчиво, зачем же Вам продавать дяде такую корову? Почему самому не заняться?
Konstantinn
сдавать его для бизнеса девушек с низкой социальной ответственностью
даже такие девушки предпочитают принимать клиентов в обычных нормальных квартирах. ибо безопаснее относительно окружающего контингента. или уж продавайте свою "ленинградку" целиком под бордель, чтоб без соседей сомнительного качества...
180207
не увидела ответа на свой вопрос, а он основополагающий
по основополагающим вопросам - велкам ко мне, покажу документы, посчитаем варианты
не обязательно ограничимся этими апартаментами - есть и другие возможности для инвестиций с хорошими цифрами
Tarz
Вот я тоже подумал. Если я знаю хорошее рыбное место, неужели побегу по всем соседям рассказывать, да показывать дорогу )
Tarz
Вы так красиво пишете, остается один резонный вопрос, если это действительно так заманчиво, зачем же Вам продавать дяде такую корову? Почему самому не заняться?
а почему, например, застройщики продают квартиры в своих домах? заселились бы и сами в них жили!

просто "одному нравится арбуз, другому — свиной хрящик"
не все хотят организовывать в апартаментах "бизнес девушек с низкой социальной ответственностью"
кто-то замечательно занимается тем, что консультирует потенциальных инвесторов .)

ну и как я писал чуть выше - есть и другие возможности для инвестиций с хорошими цифрами, на всё денег не хватит
adambereg1
кстати, выгода апартаментов в том, что их можно сдавать как офис
я конечно не изучала этот вопрос так подробно как вы, но насколько я в теме, сдавать апартаменты под
офис можно только с согласия Управляющего этими апартаментами и только там, где предусмотрена офисная часть,отделенная/имеющая отдельный вход, от жилой части.
И если кто-то купил апартаменты для жилья, ему может не понравиться то, что за стеной идёт круглосуточная работа ООО "Пупкин и сыновья"
Xander54
если помните, есть такой долгострой на "Садко" - Красный проспект, 96а
так вот, года четыре назад ЖСК, который достраивает этот дом, выкинул на продажу квартиры в этом доме по 13 кв.м
и каковы успехи долгостроя? удалась затея? или все так и стоит?
до сих пор строят
adambereg1
а почему, например, застройщики продают квартиры в своих домах? заселились бы и сами в них жили!
Зачем жить, в аренду бы сдавали, и если бы это давало хоть приблизительно ту маржу которую дает стройка - ничего бы они не продавали, но очевидно той маржи нет даже близко.
З.Ы. знаете, тут несколько лет назад крутился один "схемо-строитель", продвигал среди неокрепших умов домохозяек не новую мега-идею брать ипотеки, покупать вторичку и потом гасить эти ипотеки арендными платежами. Причем у него еще было заложено "в обязательные профиты" само подорожание квадратного метра (весьма приличное тогда), которое он в своих расчетах смело длил на годы вперед, домохозяйки же слушали все это открыв рот. Потом грянул кризис, цена квадратного метра полетела сами знаете куда (тогда как в его схемах он дорожал постоянно и в бесконечность), в аренде сильно снизились арендные ставки, а вот ипотечный обязательный платеж никуда не делся и не снизился, эти схемы стали не то что ничего не давать, а требовать финансовой поддержки из других источников.
И со всеми этими событиями предсказуемо исчез и этот гражданин. :biggrin:
Tarz
а вот ипотечный обязательный платеж никуда не делся и не снизился
в 2017-18 годах десятки моих знакомых рефинансировали ипотечные кредиты на гораздо лучшие условия, чем у них были

Зачем жить, в аренду бы сдавали, и если бы это давало хоть приблизительно ту маржу которую дает стройка - ничего бы они не продавали, но очевидно той маржи нет даже близко.
очевидно, что вы многих вещей не знаете - от этого и весь скепсис
ряд застройщиков именно так и поступает - строит, продает часть, а часть оставляет себе и делает арендный бизнес


я ж никому ничего не навязываю
хотите спекулятивно покупать-продавать недвижимость - можете это делать .)
можете спекулятивную составляющую своих инвестиционных схем дополнять арендной составляющей, что увеличит ваш доход
adambereg1
очевидно, что вы многих вещей не знаете - от этого и весь скепсис
ряд застройщиков именно так и поступает - строит, продает часть, а часть оставляет себе и делает арендный бизнес
Соглашусь, много не знаю, а Вы можете примеры привести? Именно с жильем, не с коммерческими площадями?
З.Ы. Я вот только про Бойко слышал, который целый жилой дом построил и сдавал там в аренду квартиры помесячно, потом помню даже статья была что дескать ищет он покупателя на все это дело (надо полагать, устал от избыточной доходности), но безуспешно.
adambereg1
а есть у кого-нибудь опыт сдачи жилья или коммерческой недвижимости в аренду?
поделитесь цифрами - за сколько купил, за сколько сдавал, окупились ли заёмные деньги, если были кредиты, на сколько выросла цена недвижимости за время сдачи

мы же здесь клуб инвесторов, а не театр одного шахтёра .)
adambereg1
в 2017-18 годах десятки моих знакомых рефинансировали
Так понятно, потому что ипотечная ставка снизилась, а я же говорю про 2014-15-16, когда никто ничего не рефинансировал, все платили как миленькие.
adambereg1
Место крайне не популярное для аренды Также не очень комфортное для жизни Вокруг частный сектор и малоэтажное строительство 60х годов В шаговой доступности ни магазинов,ни аптек Буквально по соседству,а вернее ближе к улице Кирова конкурирующая сторона,у которой 3-х или 4х этажное здание сдается с такими апартаментами,правда площади у них побольше Предложение всегда есть,хоть и цены на том же уровне,что вы озвучили в своих расчетах Ну и плюсом сомнительные документы...
P.S А тема затевалась для того,чтобы мягко подвести всех к апартаментам на Ленинградской?
Tarz
Орджоникидзе 30, 6 подъезд. Кучу квартир сдавал в аренду застройщик, сейчас не знаю как там дела