Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов)
130076
1000
теплый_пол
Да, да прилетают такие голуби... Ну в смысле - эти пед.....ы. Они называют себя - модельерами...
adambereg1
В России предложили ввести «отцовский капитал» после рождения третьего ребенка. Субсидия не отменит материнский капитал и станет дополнительным стимулом к рождению детей, полагают в Общественной палате.

Предполагается, что отцовский капитал будет сопоставим с материнским, который в настоящее время составляет 453 тыс. рублей.
Начать реализацию проекта планируется с «пилотных» регионов — Дальнего Востока, Калининградской области, Севастополя и Крыма, впоследствии выплату «отцовского капитала» могут ввести и в других российских регионах.
Подсчитано, что на реализацию потребуется более триллиона рублей в течение пяти лет (1,25% от общего объема ВВП).
В марте СМИ сообщали, что Министерство труда и социальной защиты России планирует предложить правительству продлить программу материнского капитала до 2024 года.
Ранее президент России Владимир Путин предложил при рождении третьего и последующих детей давать семьям 450 тыс. руб. из федерального бюджета для погашения ипотечного кредита.
Соответствующий законопроект накануне прошел второе чтение в Госдуме.

iz.ru/883069/2019-05-29/v-rossii-mozhet-poiavitsia-subsidiia-dlia-mnogodetnykh-ottcov
Я, как отец двоих детей, получивший (и обративший в квадратные метры) материнский капитал, на отцовский уже не решусь. :улыб:
И есть у меня большой сомнение, что 400 тысяч семей в год решатся на рождение третьего ребёнка.
adambereg1
поднимем тему?

для Новосибирска нормальный срок окупаемости вложений в жилую недвижимость в целях сдачи в аренду - 17-20 лет
это без учёта роста цены недвижимости из-за разных факторов, как макроэкономических, так и локальных (ну, например, построили метро рядом с домом) - а за 20 лет многое, что может произойти .)

вот, например, у меня есть трёшка 90квм на Расточке, купленная четыре года назад ещё в стройке у подрядчика
дом кирпичный, этаж средний, планировка удачная
купил дёшево, потому и позарился, хотя локация не очень
минусы района - Расточка, славящаяся гопническими традициями (хотя на самом деле где-нибудь на Троллейке или на Западном гораздо беспокойнее народ)
плюсы моего дома - до метро и площади Маркса 20 минут пешком, три остановки общественным транспортом
что ждать от этого места в перспективе 10-15 лет?

с одной стороны, Расточку по улице Мира сносят и будут застраивать новым жильём - по генплану Новосибирска там будет новый район из высотных домов
если возьмется какой-нибудь Вира-Строй (строит Матрёшкин двор) или КПД-Газстрой (строит Чистую слободу), то за 5-7 лет район будет застроен и заселён
это добавит интереса к району и повысит цену на жильё, особенно в новых домах и можно ожидать, что моя квартира вырастет в цене процентов на 20-30

с другой стороны, от Бугринского моста, через развязку на Ватутина мимо СовСибири и до кольца на Хилокской должна пройти автомобильная дорога - на генплане она тоже есть
эта дорога может пройти как раз перед моими окнами, добавит шуму и закроет горизонт - это явно не добавит цены моей недвижимости

если сработает первый сценарий, то мои инвестиции отобьются гораздо раньше, чем за 20 лет
если второй сценарий - то гораздо позже

есть ещё много экономических, политических, урбанистических факторов, которые могут повлиять на цену, но которые сложно спрогнозировать

сейчас эта квартира сдаётся и цифры таковы
покупка 2,9 млн рублей
простой ремонт и меблировка около 0,8 млн
пока квартира затрат не требует, но через несколько лет придется сделать косметический ремонт и подновить мебель - это затраты около 200 тысяч рублей
итого 3,9 млн
сдаётся квартира за 22-24 тр в месяц в зависимости от сезона и рыночных колебаний, налоги плачу
итого только на аренде инвестиции отобьются примерно за 17 лет
доходность только на аренде составляет ~6% годовых

это меньше, чем банковский процент
и меньше, чем многие другие виды инвестиционной деятельности
но
есть психологический фактор
недвижка лично мне дает некое спокойствие - в отличие от акций, инвалюты в наволочке, металлических счетов, рублей на банковском счёте все эти квадратные метры, стены, пол и потолок, тем более в новом доме, создают впечатление долговечности и надёжности...
adambereg1
есть психологический фактор
На нем родимом все и держится, если отбросить психологию (а также эмпирические подсчеты "в тыквочках" и прочим подобном, очень кстати популярно) и перейти к математике то аренда сейчас это в основном спонсирование жизни арендаторов.
создают впечатление долговечности и надёжности...
Да, у среднего гражданина создают, какое это впечатление имеет отношение к реальности вопрос второй.
Tarz
если отбросить психологию и перейти к математике
вопрос - вам приходилось терять инвестиции?
пускай не все 100%
но значительную часть
adambereg1
вопрос - вам приходилось терять инвестиции?
Конечно приходилось, но даже теряя я никогда не пытался изобразить этот процесс прибыльным (переходя от математики к психологии), проигрывать надо уметь.
Tarz
вам приходилось терять инвестиции?
значительную часть
Конечно приходилось...
ну, то есть, вы инвестировали, какое-то время ваши инвестиции приносили ощутимый доход, больше инфляции, а потом вы теряли их все... или большую часть из них
то есть свою функцию, сохранение и приумножение, ваши инвестиции не выполняли?
недвижимость обычно позиционируется не как источник высокого дохода, а как способ сохранения денег
на уровне инфляции хотя бы
стены не скоропорт, не прокиснут

а в случае экономических катаклизмов (типа перестройки конца 80-х начала 90-х) они не потеряют своей ценности и своих потребительских качеств
adambereg1
Знаю минимум пару городов, которые нормально развивались при СССР, и в которых в 90-х стоимость недвижимости опустилась... до нуля.
Рустам80
ну это да .))

с другой стороны, есть климатологи, весьма авторитетные, которые уверены, что глобальное потепление приведёт к экстремальным условиям жизни повсюду, кроме Западной Сибири .)
Новосибирск тогда будет в топе .)
adambereg1
Есть другое мнение климатологов, что при таянии вечной мерзлоты (а она уже тает), будет выделяться огромное количество скрытого в ней метана в атмосферу, что приведет к еще большему потеплению и таянию. Ну и, в конце, пушистый зверь накроет весь шарик... и недвижка упадет до нуля, без разницы, в какой локации )
Климатологи они такие )
Рустам80
Рано или поздно все эти вопросы вообще снимутся: тынц
adambereg1
с другой стороны, есть климатологи, весьма авторитетные, которые уверены
Я не фанат консп. теорий про резко изменившийся климат, инопланетян и т.п., в этих вопросах я придерживаюсь марксистского подхода, где экономика всегда является базисом. Будет в городе работа (в самом широком смысле) и соответственно положительное сальдо миграции сюда, значит будет соответствующая цена квадрата и арендная ставка соответствующая этому экономическому базису, не будет этого простого фактора - никакие рассказы про "хулиганы, катастрофы, смутное время" и прочее из этой же серии не помогут.
З.Ы. у меня болтается пара объектов в аренде, один по л.м. из советского фонда, и одна новостройка (до которой вовремя руки не дошли продать, о чем жалею) которые чуть позже оставил по принципу раскладывания яиц в разные штанины, ничего кроме раздражения процесс их сдачи в аренду не вызывает, на объекте из сов. фонда даже средняя депозитная ставка толком не отбивается, увы и ах.
Особенно если учесть, что вполне можно было еще на старом курсе (и на пике "вечного роста" РН про который из каждого утюга трещали) из этих объектов выскочить в евро и разместиться даже под невысокие гарантированные проценты, но зато сейчас не заниматься всей этой рутинной чушью с арендаторами, поддерживающими ремонтам, коммуналками и прочим, получив при этом существенно больший профит.
Tarz
ничего кроме раздражения процесс их сдачи в аренду не вызывает
согласен
у меня самого опыт аренды не позитивный - и как арендатора, и как арендодателя


когда-нибудь и мы придём к цивилизованному рынку аренды
когда жил в Бангкоке, там вопрос аренды решался просто - пришёл в компанию застройщика
у них список из нескольких десятков построенных ими домов и сотен квартир на выбор
заключил договор на три месяца и заехал в меблированный номер - в мой бюджет это был апартмент рядом со старым аэропортом, зато новый и за 8 тысяч бат в месяц я получил кондиционированную комнатку и необходимый минимум в виде уборки и смены постельного белья
причём этот апартмент принадлежал какому-то частному инвестору, а вовсе не застройщику, застройщик управлял недвижимостью и платил фиксированный доход инвестору
adambereg1
застройщик управлял недвижимостью и платил фиксированный доход инвестору
Кстати, вот действительно один-два-три объекта вполне еще как-то можно заниматься самому, так сказать в свободное от основной работы время, а если объектов 10-12-15? В наших условиях это уже не так реально успевать, надо только ими и заниматься, а оператора с таким функционалом которому можно доверять и на которого свесить рутину пока как-то не создано.
З.Ы. Да, рынок аренды у нас сыроват, и я к сожалению пока не вижу попыток его цивилизации, 99% сдают по старинке.
Tarz
Да, рынок аренды у нас сыроват, и я к сожалению пока не вижу попыток его цивилизации, 99% сдают по старинке.
есть примеры организованной аренды
но очень мало
Парк-Резиденс, Жуковка
Инские холмы, когда достроятся


помните, весной я писал за такой проект, где мы отдел продаж
ну например, есть такой объект - апарт-отель "Ленинград" на Ленинградской, 349
застройщик сейчас озвучил, наконец, свою концепцию этого объекта
тоже будет организованная аренда с фиксированным доходом для собственника
Tarz
...у меня болтается пара объектов в аренде...
Семён Семёныч! (с) а других выгоняете из кирпичей в нал всеми силами и уговорами :biggrin:
А если без юмора, то можно попробовать объединять мелкие объекты в один крупный и его сдавать. Хлопоты уменьшатся, общий доход будет сопоставим. Единственная проблема, что если арендатор съедет с одного недорогого объекта, то за период простоя будет небольшой убыток, остальные будут продолжать деньгУ приносить, а вот если съезжает из больших дорогих площадей, то убыток значительнее, да и поиск состоятельных арендаторов может оказаться сложнее. Достаточно часто встречаются длительно зависшие большие площади под аренду, даже в центре.
Realtor
то можно попробовать объединять мелкие объекты в один крупный и его сдавать.
Какой смысл одну экономически маловыгодную схему менять на другую такую же.
Достаточно часто встречаются длительно зависшие большие площади под аренду, даже в центре.
Да ну, не может такого быть.
Оно ж "всегда в цене, всегда надо, есть не просит и всегда можно выгодно сдать"(С) :biggrin:
З.Ы. Забыл как там дальше весь этот наивный бред жирных лет звучит, пардон.
Realtor
а если объектов 10-12-15?
то можно попробовать объединять мелкие объекты в один крупный и его сдавать
если про жилую недвижимость - это безрассудно, квартиры дороже 50 тысяч стоят годами без арендаторов...
если про коммерцию - в этом есть смысл, но до первых симптомов кризиса, в чуть мал-мало кризис коммерческие помещения опустошаются первыми и половина коммерции стоит пустая...

другой подход - продать 10 квартир в разных частях города и купить в одном районе, а ещё лучше в одном доме, например, в Инских холмах
и контролировать проще, и управлять однотипными объектами сподручнее, и можно поручить местной управляшке, если наскучит суета с арендой, пускай даже доходность снизится при этом
Tarz
Я не уточнил, а Вы не поняли. Под большими площадями я подразумевал коммерческие (правильно понял adambereg1) .
Конечно, можно и жилую укрупнять. Например, Ваши две квартирки превратить в одну "ылитку" и тем самым освободить время и хлопоты управления вдвое (вроде об этом Вы страдали) , а сумма аренды останется сопоставима с прежними двумя. Но, если упомянутые 10-15 квартир надоели, то лучше их в ликвидные коммерческие площади/площадь трансформировать, имхо. Доп.выгода появляется и в плане отсутствия необходимости ремонтировать и мебеля закупать, т.к. клиенты сами под себя делают ремонт и оборудование своё завозят, как правило.
adambereg1
сочинение на тему: Как я решил заработать на рентной недвижимости... .)

У меня в распоряжении несколько семейных квартир, итог наших совместных многолетних инвестиций. Они понемногу растут в цене и в 2019 году суммарно тянут на 12-14 млн рублей. Вот уже в течение многих лет они сдаются, чтобы отбить коммуналку, ну и немного подзаработать на текущие ремонты. Сдаются со скрипом, цены на аренду в последние годы проседают, квартиры изнашиваются и выглядят уже не так свежо (хотя свою функцию эта недвижимость выполняет - сберегает семейные финансы по вполне консервативному варианту, иногда отстаёт от инфляции, иногда опережает).

Похоже, ситуация с арендой в Нске будет только усложняться - всё больше квартир покупаются именно с инвестиционной целью, всё сильнее конкуренция, население всё мобильнее и не склонно годами сидеть по одному адресу и потому обычно договор аренды длится, в среднем, один год. Выгоды от арендной деятельности всё больше сводятся к "отбить сопутствующие затраты". Но так как цель недвижки - консервативное сбережение финансов - приходится с этим мириться.

Есть два пути:
увеличить доходность, перейдя на посуточную аренду
или снизить расходы и заботы, поручив управление профессиональной управляющей команде

Второй путь проще - всё продать и купить несколько апартов в специализированном комплексе, вспоминать о своих активах только в день, когда на карту приходят деньги от управляшки.

Первый путь много сложнее - тут нужно, практически, создавать целый бизнес со всеми минусами и проблемами малого бизнеса в России. Зато доходы, на первый взгляд, вдвое (а может и втрое) больше пассивной ренты.

Вопрос - стоит ли связываться с посуточной арендой?
adambereg1
население всё мобильнее и не склонно годами сидеть по одному адресу
Кстати, Вы заметили очень важную особенность капитализма, современное капиталистическое устройство подразумевает обязательное наличие лично свободного (во всех смыслах) человека лишенного средств к существованию. Такой человек все бросит и побежит за работой (и заработком) хоть на другой край континента, как только в этом месте работодатель поднимет над головой пачку ассигнаций, на западе это очень давно именно так и функционирует.
Tarz
Фразу из анекдота напомнили: "Нэ дай Бог так оголодать..."
Кстати, при миграции внутри РФ, тема доходов у многих выходит на самое первое место. Поэтому у людей с такими приоритетами Москва впереди планеты всей.
Показать спойлер
А я еду, а я еду за туманом... (с)

Показать спойлер
Tarz
ну это не плохо
заставит не только людей, организации, корпорации конкурировать друг с другом, но и территории
другой вопрос, что десятилетиями столица финансировалась лучше, а в последние годы - совсем лучше
adambereg1
Я и не говорю что плохо, задачу перемещения раб. силы под экономическии реалии нужно так или иначе решать при любом способе устройства, но есть существенная разница в мотивациии, соц. государство это решало в основном через идеологическую систему (ставка делалась на идею - строим будущее, стройки века и т.д., деньги при этом были далеко не на первом месте), а капитализм для этого же самого использует более привычные отработанные веками архаичные мотивации, грубо-утрировано "тут или сдохнешь, или езжай вон туда работай".
Вопрос - стоит ли связываться с посуточной арендой?
стоит, только вы этим будете заниматься постоянно и должны понимать, что на вашу основную деятельность времени не останется и эта прибыль будет единственной, а не как подспорье. Сотрудника нанимать под те же 4-5 квартир не рентабельно, зарплата, часть налога по чекам и сворованные мимо кассы - сведут прибыль вниз

и да, квартиры должны находиться рядом с большими университетами, например НЭТИ, СГУПС, дорогие аппартаменты, на моё усмотрение - провальная задумка
adambereg1
Второй путь проще - всё продать и купить несколько апартов в специализированном комплексе, вспоминать о своих активах только в день, когда на карту приходят деньги от управляшки.
У Вас есть информация, какова заполняемость арендных площадей (как в разрезе структуры объекта (сколько процентов площадей там заполнены в моменте), и в разрезе временном (сколько по времени арендуется конкретный объект в год)) в таких местах?
З.Ы. Сегмент обычных квартир в среднем и нижесреднем сегменте еще позволяет так или иначе добиться 95-97% заполнения по времени, по крайней мере пока.
теплый_пол
дорогие аппартаменты, на моё усмотрение - провальная задумка
А вот Уважаемый FM так не считает, как я понимю.
Tarz
Второй путь проще - всё продать и купить несколько апартов в специализированном комплексе, вспоминать о своих активах только в день, когда на карту приходят деньги от управляшки.
У Вас есть информация, какова заполняемость арендных площадей (как в разрезе структуры объекта (сколько процентов площадей там заполнены в моменте), и в разрезе временном (сколько по времени арендуется конкретный объект в год)) в таких местах?
Как я понимаю, в случае второго варианта при покупке нескольких апартаментов в тех же "Инских холмах", заполняемость уже будет не моя забота - застройщик предлагает доходную программу по типу "передаёшь нам в управление и получаешь фиксированный доход".
Да и наш апарт-хаус на Ленинградской, 349 озвучил подобную же доходную программу "М2-рантье" - инвестор будет получать фиксированную сумму в районе 7-8% годовых от своих инвестиций в недвижку.

Этим и привлекательно - те же деньги, что и при обычной помесячной аренде, но вообще без головняков.
теплый_пол
на вашу основную деятельность времени не останется и эта прибыль будет единственной, а не как подспорье. Сотрудника нанимать под те же 4-5 квартир не рентабельно, зарплата, часть налога по чекам и сворованные мимо кассы - сведут прибыль вниз
ну вот да, даже сейчас, на мой дилетанский взгляд, уже задача представляется многохлопотной
и понимаю, что многих деталей я даже и предположить не могу сейчас
теплый_пол
квартиры должны находиться рядом с большими университетами, например НЭТИ, СГУПС, дорогие аппартаменты, на моё усмотрение - провальная задумка
на мой взгляд, для посуточной аренды, наоборот подходят апарты, типа Инских холмов - купить пять-шесть апартов на одном этаже, в одном жить, например, самому или организовать круглосуточный офис и оставшиеся сдавать
adambereg1
заполняемость уже будет не моя забота - застройщик предлагает доходную программу по типу "передаёшь нам в управление и получаешь фиксированный доход".
На этапе договоров-переговоров (и что бы впарить) возможно и предлагает, а как это потом фунциклит в реальности? Хочется четко понимать экономическую базу этих фиксированных процентов, никто не будет их платить из меценатских соображений (из других схем), если объект их потом элементарно не даст, а собственность уже твоя, владей на здоровье.
"Извините, не шмогла"(С)
Tarz
да, вы правы

В принципе, Инские холмы представляются удачным объектом - полагаю, когда его достроят он перетянет себе большую часть гостей города и командировочных, которые селились по съёмным квартирам.
А если таких комплексов станет несколько - то посуточная аренда в квартирах вообще сойдёт на нет.
Сомневаюсь, что он кого-то перетянет, скорее всего все коммандировочные побогаче как селились в центре так и продолжат, а кто с минимальным бюджетом тоже не факт что полезут в средний. Плюс тем кто в коммандировке важен спокойный сон, а на оживленной улице этого крайне сложно добиться будет.
мне думается, ещё очень многое зависит от маркетинга
если раскручивать Инские холмы как модное место для проживания, где есть всё для жизни и досуга (от кафе и парикмахерской, до фитнес-центра и массажного салона), через мост можно выйти на набережную, а до центра Нска можно дойти пешком за 10-15 минут, а также, что район метро Октябрьской это деловой центр города - многие могут поверить .)
даже если всё будет так красочно и реально, как в рекламе, то Новосибирск ещё не созрел для такого подхода, тогда ужж лучше рассмотреть Джет. А по поводу жить самому на одном этаже с арендуемым жильём - малое удовольствие.
теплый_пол
а чем лучше Джет?
отдельно-стоящее здание в непонятном месте без инфраструктуры, без парковок
Нарымская ничуть не тише большевички
один плюс - до Красного проспекта и метро Гагаринская 5 минут пешком

мне нравится проект Инских холмов комплексной застройкой и масштабом
adambereg1
"М2-рантье" - инвестор будет получать фиксированную сумму в районе 7-8% годовых от своих инвестиций в недвижку.
И смысл ниже рекламировать инские холмы с их оценочной доходностью 5% годовых? А если "завтра" управляющая компания в одностороннем порядке свернет деятельность? Остаться с не очень ликвидными нежилыми помещениями зажатыми между железной дорогой и крупной магистралью и никакущей транспортной доступностью?
adambereg1
В принципе, Инские холмы представляются удачным объектом
Сомнительно как то. Когда я куда -то еду, то стараюсь подобрать аппартаменты в жилом доме, желательно чтобы сдавал хозяин, почти идеально, если он там проживал до сдачи. Нарекания на сдачу аппартаментов бездушными роботами можете почитать на примере Имеретинского в Сочи, который как раз сдается под приезжих полностью.
Developer
желательно чтобы сдавал хозяин, почти идеально, если он там проживал до сдачи.
и просто съехал на неделю, чтобы вас не стеснять :nea.gif:
180207
На курортах такое бывает нередко.
Developer
Новосибирск - не курорт
NYF
"М2-рантье" - инвестор будет получать фиксированную сумму в районе 7-8% годовых от своих инвестиций в недвижку.
И смысл ниже рекламировать инские холмы с их оценочной доходностью 5% годовых?
М2-Рантье, кстати, "от" 7%... "ОТ".. там может быть и 12%
в зависимости от размера студии и стартовых инвестиций
сейчас некогда, но чуть позже сделаю расчеты доходности - хочется самому разобраться
и по Инским холмам тоже
180207
От этого аппартаменты на сдачу не становятся уютнее, особенно если они в все сдаются в одном доме. 99% это подубитый МОП и сами аппартаменты.
теплый_пол
... и да, квартиры должны находиться рядом с большими университетами, например НЭТИ, СГУПС...
На кой студентам посуточные квартиры? Разовые праздничные гулянки не в счёт, да и не очень то студентов пускают, если только с огромным залогом или начинающие рантье не представляющие возможный масштаб убытков. В посуточных ценник в разы выше и рассчитаны они на приезжих частников, командировочных или на взросленьких граждан и гражданок ищущих приключения в нумерах. Исходя из этого, рядом желательны вокзалы, метро, торгово-выставочные комплексы, увеселительные заведения для кобелирующих личностей и т.п.
adambereg1
...Второй путь проще - всё продать и купить несколько апартов...
А если на эти деньги построить мини-гостиницу, гостевой дом в черте города или на федеральной трассе? Несколько раз ездили из Новосиба в сторону Краснодарского края и обратно. Так вот, после 21.00 найти придорожную гостиницу становится весьма сложно, а ценник за ночь колебался от 2 до 3 т.р. за номер с кроватью + раскладное кресло-кровать. Некоторые ещё и места автостоянок дополнительно впаривали по 100-150 р/ночь .
мне нравится проект Инских холмов комплексной застройкой и масштабом
ни всё, что нам нравиться, может приносить прибыль ..
Realtor
В посуточных ценник в разы выше и рассчитаны они на приезжих частников, командировочных или на взросленьких граждан и гражданок ищущих приключения в нумерах. Исходя из этого, рядом желательны вокзалы, метро, торгово-выставочные комплексы, увеселительные заведения для кобелирующих личностей и т.п.
зачастую этот сегмент закрывают командировочные, в том числе кто приезжает на повышение курсов (рабочие), от посуточно до полумесяца, так как общаг на всех не наберешься, сюда же попадают постоянные заочники

а вот ждать просто небом посланным приезжих клиентов на просторах города или шебутных малолетних студентов, развратных пар - мало приятный исход ..
adambereg1
Добрый день.

Несколько раз сталкивался с посуточной арендой в г. Новосибирск.
Приезжали сюда знакомые, искали имено кв- ры посуточно т.к. не хотели гостиницу....

Так вот за 1 час у нас было более 10ти предложений в разных точках города....

Т.е. считаю, что рынок посуточной аренды в нашем городе и так перенасыщен предложениями....

Поэтому, если заполняемость будет не большой, то это будет менее прибыльным чем месячная аренда.....
теплый_пол
и да, квартиры должны находиться рядом с большими университетами, например НЭТИ, СГУПС, дорогие аппартаменты, на моё усмотрение - провальная задумка
а насколько рядом должен быть дом с университетами, чтобы был спрос со стороны студентов?
ну вот, например, апарты на Ленинградской 349 рядом с пятью крупными университетами - педунивер (3 остановки общественным транспортом, 20 минут пешком), СибСТРИН (3 остановки, 20 минут пешком), СибГУТИ (3 остановки, 20 минут пешком), РАНХиГС (5 остановок, 30 минут пешком), аграрная академия на Никитина (6 остановок), ну и ещё несколько небольших коммерческих ВУЗов

на мой взгляд, если сдавать помесячно такие апарты за 11-12 тыс. - спрос будет, в том числе от студентов
учитывая, что цена этих апартов начинается от 1 млн рублей с ремонтом и меблировкой - сдавать по такой цене будет не стрёмно и не жалко

но вопрос - не слишком ли далеко (3-5 остановок на общественном транспорте, 20-30 минут пешком), на ваш взгляд, от этих ВУЗов?