Здравствуйте дамы и господа. Как и обещал соседнему топику клуба успешных (в мечтах) инвесторов создаю тему для реальных инвесторов. Делимся информацией об агентствах недвижимости, об агентах и застройщиках. Кто где влип. Кто чем недоволен. Кого обманули. Всю подноготную сюда. Явки пароли всё что есть на душе. А то видите ли, мы оказывается дойные коровы. Терпилы. За свои же немалые деньги, которые приносим в этот рынок - терпите товарищи. Ну обещал вам застройщик потолки 3 метра. Ну обещал окна в пол. Ну обещал детскую площадку. Двор. Да кого это волнует. Вот ключи расписался и будь счастлив что вообще достроили. Обещало агентство недвижимости вложиться и будет рост цен. Ну нет роста. Сами виноваты. А к кому Вы обращались к целью инвестиций? Ой да это же не наш риэлтор. А может и наш. Но он начинающий. Понять и простить. Давайте нам ваши миллионы это же сущие копейки. Ну не повезло в этот раз - повезет в другой. Нет господа владельцы этого рынка. Это вы за наш счёт кормитесь и не наоборот. Это не просроченная пачка молока. Тут другие деньги. Тут другой спрос. Тема для всех Вас. Почитайте отзывы реальных ваших клиентов а не заказные. Узнайте о себе много нового. Пусть эта тема будет вам бумерангом от общества, которое вы так легко и ловко обводите вокруг пальца. Надоело. Реально. Моя личная история такова. Купил несколько объектов на разной стадии строительства. По советам (консультации) опытных риэлторов естественно с целью прибыли. Насоветовали дай бог. До сих пор продать не могу. И в соседней ветке риэлторы сами же и издеваются в прямом смысле. Мол нашел кого слушать. Риэлторов что ли? Сам виноват. Не надо было слушать. И тд и тп. Это пишут сами риэлторы там. Зайдите почитайте.
В чем прикол. Да не покупайте вы через них ничего. Пусть захлебнутся своей желчью. Смешно им. Очередного развели... Вы мол сильно эмоциональны. Простите вы посредники не в булочной. Вы недвижимость продаёте и держите нас за скот. Не повезло и ладно. Извините. Сами виноваты. Отморозь рынка. Ни одного клиенты вам не пожелаю. Не любите свою работу валите вон. Встанет рынок недвижимости - запоёте соловьём. Царьки и боги мать вашу. Выдохнул.

Ещё раз продублирую свою главную и основную мысль.

Моё субъективное мнение и можете закидать меня ссаными тряпками, что вообще рынок и сама тематика важности недвижимости как таковой в жизни человека слишком преувеличена. Это всего лишь бетонный мешок. Всё. Вся его ценность заключается в том, чтобы переночевать, покушать, поспать. Не более того. Ну да. В туалет ещё сходить)) Но вокруг неё витает некий невидимый нашему глазу ценностный миф. Надо иметь свою квартиру! Если нет денег надо взять ипотеку! Надо и всё ты тут! Нет квартиры к 30 годам - ты никто! Ты обязан купить квартиру! И все это со всех биллбордов, новостей, на каждом углу реклама новостроек, ипотечных ставок. Слишком много заинтересованных лиц от риэлторов и строителей до банкиров заинтересованы в том, что самой главной ценностью вашей жизни стали эти 30-50 квадратных метров. И во чтобы бы то ни стало надо постоянно улучшать их. Выплатил одну ипотеку, возьми ещё - тут смотри какой классный ЖК... Это выгодно всем вокруг. Всем - кроме вас самих. На стоимость одной квартиры можно открыть неплохой бизнес. Развить его. Получать доход, а не относить половину жизни денег в банки. Простой пример насколько риэлторы и банки и телевизор нам всем проели плешь в мозге. Вы много видите вокруг рекламы унитазов? Нет? Да просто потому, что когда он Вам реально нужен Вы идёте и покупаете себе унитаз. Получше или попроще не важно - приходите в магазин тупо и покупаете. А хлеб? Тоже самое. Но нигде нет рекламы хлеба как такового. Потому что нужные продукты или вещи люди и сами покупают. Потому что она им НУЖНА. Она не нуждается в звонках риэлтора а не хотите ли продать старый унитаз и купить новый. Захотел сменить - пошел и сменил. Захотел покушать - пошел купил. Уберите звонки риэлторов, рекламу застройщиков и банков с улиц и телевизора. Как часто Вы бы для себя задумывались о покупке жилья? Знали бы Вы что оказывается Ипподромка это новый центр города, где квартиры должны стоить дороже чем к примеру на Родниках? Да Вам было бы пофиг на это как на тот самый унитаз. Это всего лишь локация. Всего лишь стены. Бетон. Профессии будущего, и даже настоящего такие как IT специалисты, дизайнеры, переводчики и прочие спокойно себе живут в любой точке мира не привязываясь к определённому адресу. Для них - современных людей жильё это временная локация. Захотел пожил и поработал в Канаде. Надоело поехал работаешь из бунгало в Тайланде. При этом даже работу можно не менять. Выкиньте из головы этот стереотип о ценности бетонной коробки. Это всего лишь коробка. Это якорь, который не даёт Вам по настоящему развиваться, а только тянет жизненные соки, деньги и нервы. Оно Вам надо? Да жить где то нужно. Но это не главная цель в жизни. Не является целью всю жизнь платить ипотеку и на предсмертном одре выдыхая сказать - наконец то выплатил. Не зря жизнь прожил

P.S. да я покупал квартиры с целью перепродажи. Но это бизнес. Как всё то, что вы покупаете вокруг кто то так или иначе перепродаёт. Но вдумайтесь. Если хоть 1 человек услышит меня - значит не зря старался. Тема открыта. Давайте делиться. Открывать закулисы этого рынка....

Вот вы слышите из всех СМИ новостройки подорожали тд и тп. А вы вообще в курсе что себестоимость строительства... ПАДАЕТ. Да да ребята. Падает! Удивлены? Ну для розжига вам 1 реальный факт. А вы в курсе что стоимость арматуры этой осенью рухнула на рынке. Да да той самой по 12 метров длиной железная палочка основа любого здания железобетонного в перекрытиях? А знаете на сколько? Да не буду Вам говорить загуглите сами. Но жилье у нас всегда растёт! Всегда. Кстати собственники предприятий по строительству, посмотрите сметы за лето по арматуре и осенью. Они совпадают? Привет снабженцам тогда. И это лишь один из сьюансов. С развитием технологий строительства дешевеют материалы, технологии и не только.

P.S. можете не гуглить. Арматура просела осенью на рынке и подешевела на 20%. Внезапно. По всей стране. А её в здании... Но квартиры точно подорожают! 100%. Нам ли не знать с Вами господа...

И ещё. Единственное, что всё таки хотел сказать в адрес застройщиков как таковых. У меня претензий, лично у меня не было. У друзей да. Но у меня - нет. Буду честным. Конкуренция на рынке все таки заставляет строить качественно. Всё было сдано в сроки. Качество + - устраивает. При этом сами застройщики не дают прогнозов по ценам. Вырастет или упадёт. Но Вы зайдите в АН.. Любое на выбор... Всё растёт.. Растёт и перерастёт... Наверное это моя индивидуальная ошибка в выборе объектов для инвестиций. Но уверяю Вас мне помогли её совершить. И хоть бы извинились. Мол да ошиблись. Нет. Это были мои влажные мечты оказывается. Ну так и Вы товарищи смотрите на меня мой опыт и думайте об инвестициях. А то потом какая нибудь риэлтор с 20-летним стажем вас самих обвинит что обратились к риэлторам за консультацией.. так уберите отдел с такими спецами)) какие проблемы то)) тьфу мля

Это были мои влажные мечты оказывается.

Если Вы посмотрите определение термина "инвестиция" то очевидно с удивлением увидите, что этот термин в принципе не подразумевает гарантированный доход, инвестиция может быть как выгодной так и НЕ выгодной, по определению. То что застройщики и риэлторы в потугах продать и получить у Вас деньги на весь этот банкет будут врать что угодно, так это, извините, ежу понятно. Первые на эти деньги еще может быть что то построят и отдадут, а вот вещественное участие вторых так и вообще нулевое и единственная их цель - получить комиссию (желательно с обоих сторон), только все это ведь должно было быть Вам понятно априори.
З.Ы. как в том старом циничном анекдоте: "Ну ты же обещал на мне женится! Мало ли чего я на тебе обещал"(С)

Это были мои влажные мечты оказывается.

Если Вы посмотрите определение термина "инвестиция" то очевидно с удивлением увидите, что этот термин в принципе не подразумевает гарантированный доход, инвестиция может быть как выгодной так и НЕ выгодной, по определению. То что застройщики и риэлторы в потугах продать и получить у Вас деньги на весь этот банкет будут врать что угодно, так это, извините, ежу понятно. Первые на эти деньги еще может быть что то построят и отдадут, а вот вещественное участие вторых так и вообще нулевое и единственная их цель - получить комиссию (желательно с обоих сторон), только все это ведь должно было быть Вам понятно априори.
З.Ы. как в том старом циничном анекдоте: "Ну ты же обещал на мне женится! Мало ли чего я на тебе обещал"(С)

Я с Вами согласен от первой до последней буквы. В ошибочном инвестировании виноват всегда сам инвестор. Но возмущает первое это поведение риэлторов. Которые во первых действительно не при делах. Так а какого черта они тогда рассказывают об инвестиционной привлекательности если сами ничего не знают. А потом на вопросы ребята как так - едко ухмыляются. Может у вас клиентов стало очень много и от нечего делать вы решили заделаться ещё и консультантами по инвестициям? Так поубавится работы вы не переживайте. Не перетрудитесь.
Вписывайтесь своими деньгами в те проекты, которые советуете людям с целью заработка - вопросов к вам не будет. А так типа - сам дурак. Я может и сам дурак. Умнее буду. Но по пути зацеплю всех причастных. А чтобы не обидно было и не скучно. Это на грани мошенничества обещать то, чего не будет. Тогда пускай описывают все прелести дома, но ни слова не говорят про через год тут цены вырастут до стольки то. А если не вырастут лично "ты" обещающий чем готов ответить за свой прогноз? Только тем что инвестиция может быть "как выгодной так и не выгодной"? Нет. Так не пойдёт. Ну а коли так - смотрите товарищи потенциальные инвесторы. И почаще стряхивайте лапшу с ушей, которую вам вешают в агентствах недвижимости. У них правило - моя хата с краю, ничего не знаю. Покупай бетон и крутись с ни как хочешь дальше. Речь как раз об этом. Клиентов поубавить этим ребятам. А то хорошо живут за чужой счёт. На заводы ребятки. На заводы. Из риэлтора отличный токарь получится. Уверен - замечательный.

Риски инвестирования в строящуюся недвижимость:

1. Ваш объект могут не достроить. Причин вагон и тележка. Найдут чем объяснить.
2. Ваш объект могут задержать на сдаче и устранять недостатки до второго пришествия
3. Цены на недвижимость растут исключительно в фантазиях риэлторов и таких как я инвесторов. Не повторяйте мою ошибку.
4. При необходимости получить наличные деньги вы с большой долей вероятности просто зависните на рынке и ничего не сможете быстро продать.
5. Цены на рынке пойдут вниз от превышения предложения над спросом или по любой другой причине и вы ничего не сможете с эти поделать.

И наконец - никто и особенно риэлторы ничем и никак не отвечают за свои слова о росте цен. Их задача получить с вас комиссию, а с застройщика бонус за приведенного клиента. Вы на этом рынке расходный материал как и я. Вам будут в лицо смеяться за то что вы послушали риэлтора сами же риэлторы. Выбор за Вами господа.

И последнее что хотел сказать именно тем, у кого есть идея прокрутить купив новостройку свободные деньги. Я преследовал ровно те же цели. Никакого роста выше банковского депозита не получается. Это всё сказки венского леса. Максимальный рост 5% в год и с него ещё надо будет убрать 13% налога при продаже. Если цель сохранить деньги - отнесите просто на депозит в банк. По крайней мере их оттуда проще достать при том, что оказалось немаловажным в любой момент. А жизнь штука такая. Через полгода понадобятся деньги, притом срочно - как быстро вы выйдете из своей инвестиции в бетон вопрос открытый. По своему опыт скажу - не быстро. Вообще не быстро. Спасибо всем за внимание. Умный меня услышал, а дураку что в лоб что по лбу. Все пока.

Тема огонь

эээээ, как вас плющит-то!


но в одном я с вами согласен - риэлторы ничего не понимают в инвестициях в недвижимость
от слова вообще и от слова совсем
я много общаюсь с риэлторами (и сам время от времени риэлтор) и из них грамотные и умные специалисты - 10% от общей массы (и поверьте - это зависит не от стажа их работы)
остальные 90% просто натасканы впаривать вам недвижку
они не знают новостройки, не знают застройщиков, очень смутно представляют процесс строительства, не понимают ценообразования в строительстве и в недвижимости, не представляют почему и как будет расти цена
всё, что они будут говорить вам о новом жилом комплексе - прочитано ими в буклете застройщика
к сожалению - это так



.

Тема огонь

да, тоже запасся попкорном .)

По объекту который продали.
Если налог был, то предполагаю что продали не по переуступке, а после сдачи дома. Тогда надо ещё минусовать расходы по коммуналке, они же тоже были какое то время.
Итого доходность с кучей суеты и головняков, ниже средней ставки депозитов на то время(да и на это тоже)
Зато риэлторы неплохо заработали при "услугах" покупки и продаже квартиры с 0 вложений и риском потерять только время.

По объекту который продали.
Если налог был, то предполагаю что продали не по переуступке, а после сдачи дома. Тогда надо ещё минусовать расходы по коммуналке, они же тоже были какое то время.
Итого доходность с кучей суеты и головняков, ниже средней ставки депозитов на то время(да и на это тоже)
Зато риэлторы неплохо заработали при "услугах" покупки и продаже квартиры с 0 вложений и риском потерять только время.

Опять в яблочко! Безусловно. Вся коммуналка сразу же на плечи. Вычитаем.

Услышьте меня. Я НИЧЕГО не имею против риэлторов. Они нужны. Иначе бы сам продавал свои квартиры. Безусловно нужны. И труд это зачастую неблагодарный. Но вот инвестиции это ну никак не их поле. Точнее поле то их, но пашут они его не тем, чем нужно. Ну введите Вы платную услугу по консультациям для инвесторов. Поставьте туда грамотного человека с достойным бэкграундом и пруфами - вот я сам туда туда и туда вложился и через такое то время вот мои показатели. Да я первый кто побегу к такому человеку и заплачу денег. Тут кто то изъявлял желание продавать мои объекты - скиньте контакты в личку. Как закончатся договора с АН опять же эксклюзивные - передам Вам. Всё равно на быстрый результат я потерял надежду ещё год назад Сейчас идут показы и надеюсь хотя ты 1-2 квартиры продать. Надеюсь ключевое слово.

Это такое болото господа инвесторы. Мой вам совет. Не наступайте в него.

Итого доходность с кучей суеты и головняков, ниже средней ставки депозитов на то время(да и на это тоже)

ну, мы общаясь с palladiiresurs около месяца назад пришли к выводу, что такая низкая доходность - это его личные ошибки при инвестировании в недвижимость
palladiiresurs не писал об этом напрямую, но мои предположения, что он купил несколько квартир в третьем доме Флотилии
купил, видимо, недёшево и почему-то ожидал, что продаст ещё дороже
а во Флотилии если на первом доме можно было хорошо заработать на разнице цен на старте и финише строительства (а ещё были дешёвые квартиры от подрядчиков), то в третьем доме цены застройщиком были выставлены не низкие - жилой комплекс уже успел стать знаковым и квартиры раскупили без дисконта

Это такое болото господа инвесторы. Мой вам совет. Не наступайте в него.

в соседней ветке я (и не только я) приводили пример доходности до 50-60% годовых
если грамотно и осмотрительно наступать, то будет профит

Если есть хорошая двушки в хорошей локации, то возможно помогу выйти в кэш , доходность не гарантирую
Смотрю исключительно себе для житья-бытья.
Окончания эксклюзивов готов ожидать , срочности в покупке нет.

Ну введите Вы платную услугу по консультациям для инвесторов. Поставьте туда грамотного человека с достойным бэкграундом и пруфами - вот я сам туда туда и туда вложился и через такое то время вот мои показатели.

я тоже только за это
инвестиционный консультант - это же как семейный доктор ваших финасов
это не разовая консультация - посоветовал купить во Флотилии и забыл
это многолетнее ведение клиента

Но опять же какие гарантии он может дать, максимум на что можно рассчитывать на более глубокий анализ и личный опыт, а так же на боязнь потерять клиента.
А не на комиссии с застройщика который больше платит за приведённого клиента.

Но опять же какие гарантии он может дать, максимум на что можно рассчитывать на более глубокий анализ и личный опыт, а так же на боязнь потерять клиента.
А не на комиссии с застройщика который больше платит за приведённого клиента.

инвестиции в недвижимость - это же не разовая покупка квартиры
это целый комплекс действий и постоянная работа на повышение доходности от покупки до продажи... и даже после продажи - ведь нужно ещё в налоговой правильно отчитаться и там тоже можно сэкономить...
я об этом много раз писал в соседней ветке
и поэтому разумно было бы рассматривать инвестиционные консультации не как разовую услугу, а как абонемент на несколько лет
и на кону не 100 долларов, а миллионы или десятки миллионов рублей

поэтому и оплата консультанта должна зависеть от финального результата - удалось достичь доходности по итогам продажи или нет

Но опять же какие гарантии он может дать

но он же консультант, а не ваш опекун
вы прислушиваетесь к советам, получаете избыточную информацию, но решения принимаете самостоятельно


но в любом случае ответственность такого специалиста гораздо выше, чем просто риэлтора, который реально ни за что не отвечает
репутация консультанта тут на кону - в этом и гарантии

А не на комиссии с застройщика который больше платит за приведённого клиента.

как бы я видел взаимоотношения инвестконультанта и инвестора
оплата только по результату - процент от дохода инвестора

пример
у инвестора есть 3 млн рублей для инвестиций
определяемся с целями - это краткосрочные спекуляции на рынке недвижимости
я как консультант обещаю инвестору 40% годовых
делаем за год несколько покупок и продаж
через год подводим итоги - достигнута доходность 50%, инвестор имеет на руках 4,5 млн
плановая доходность превышена на 10%
вознаграждение консультанту - 20% от планового дохода инвестора (20% от 1,2 млн, то есть 260 тыс.), 40% от внепланового дохода (30% от 0,3 млн, то есть 90 тыс.)
если плановая доходность не достигается, вознаграждение снижается, вплоть до нуля

появляется заинтересованность консультанта в конечном результате

Вписывайтесь своими деньгами в те проекты, которые советуете людям с целью заработка - вопросов к вам не будет. А так типа - сам дурак.

Так они бывает и вписываются, и ровно с тем же плачевным эффектом (есть у нас тут "штатный инвестор в Тульскую"), помню как тут агитировал, шуба заворачивалась (абсолютно при этом не владея никакой информацией ни по объекту, ни по застройщику).
Думаете сильно от этого легче другим "счастливым инвесторам" полезшим туда под эти байки?
З.Ы. юмор в том что вся их "информированность" это ровно тот же уровень информированности среднего гражданина.

Если результат отрицательный, то вы сколько % минуса закрываете своими деньгами?
Или будет только "ну нешмогла я, нешмогла"

как бы я видел взаимоотношения инвестконультанта и инвестора
оплата только по результату - процент от дохода инвестора

пример
у инвестора есть 3 млн рублей для инвестиций
определяемся с целями - это краткосрочные спекуляции на рынке недвижимости
я как консультант обещаю инвестору 40% годовых
делаем за год несколько покупок и продаж
через год подводим итоги - достигнута доходность 50%, инвестор имеет на руках 4,5 млн
плановая доходность превышена на 10%
вознаграждение консультанту - 20% от планового дохода инвестора (20% от 1,2 млн, то есть 260 тыс.), 40% от внепланового дохода (30% от 0,3 млн, то есть 90 тыс.)
если плановая доходность не достигается, вознаграждение снижается, вплоть до нуля

появляется заинтересованность консультанта в конечном результате

Вы конечно ловко расписали свои хотелки, считаю от них как минимум в части процентов нужно отнимать среднюю ставку по депозитам, которую получит инвестор без лишней нервотрепки и услуг консультантов.

читаю от них как минимум в части процентов нужно отнимать среднюю ставку по депозитам, которую получит инвестор без лишней нервотрепки и услуг консультантов.

Кстати, получать на рисковых(!) инвестициях в недострой среднюю ставку по депозиту (которая в банке гарантирована и при любом раскладе будет выплачена АСВ) это как то даже не смешно.
Нести риски при этом бесплатно выдав кредит застройщику....