Анти инвестиции в недвижимость. Клуб анти инвесторов.
50820
287
adambereg1
Конечно, у меня мой рассчет даже не за месяц зрел, а намного раньше, что мне надо, где и зачем, и что я буду делать если не купят на другом более высоком уровне .
Я даже просчитала момент если рынок вообще будет не продажный, что я с такой инвестиктей сделаю.
Догадались, что?

Мне самой такая "корова" нужна будет, именно такой планировки локации , такой цены квадрата и прочее прочее......
adambereg1
"Правило второе - если вы настроились на спекулятивную составляющую инвестиций, достичь годовой доходности лучше не разовой длинной сделкой в расчёте на 30-40% годовых, а несколькими сделками по 7-10% годовых"

Что я и делаю.
Сейчас прошлое не прокатит, давно надо переходить на короткосрочные либо среднесрочные инвестиции.
У меня учитель был отличный, здесь, на форуме, который дал старт знаниям.

Я в принципе вошла сейчас не на котлован и выйду не на сдаче.
А если не выйду, значит ремонт и сдам в аренду, а если не сдам, то сама в такой двушке поживу, а свою
вторичку то уж точно сдам.

А банки и депозиты я ненавижу.
NYF
Если не ошибаюсь, то вы взяли 2 апартов в инских. Какой план? Это инвестиция на какой срок? Думаю сроки инвестирования в 3-4 мес, как предложено выше для второго дома академии многие считают нереальными, т.к это не тот инструмент из которого можно выйти несколькими кликами в торговом терминале. Как рядовому инвестору составить конкуренцию застройщику даже поставив -10% от актуальной цены застройщика. Допустим я покупатель, зачем мне брать по этим -10% у инвестора, если через год откроют продажи 3го дома и цена вероятно будет ниже на старте. Ладно ks567 известный вестник строительного апокалипсиса, но вот лично Вы в 2008-2009 уже занимались недвижимостью, инвестировали в нее? Помните что случилось тогда с ценами?
три апарта
два в долгосрок, под дальнейшую сдачу, возможно в посуточную аренду

один апарт для спекуляции
купил его на прошлой неделе перед плановым повышением цен застройщиком
купил по договоренности с застройщиком на 1 тыс. с квадратного метра дешевле цены отдела продаж
15 ноября застройщик повысил цены
мой выигрыш составил 5% на старте
купил самую маленькую студию за 1990тр, сейчас у застройщика таких маленьких не нет, самая дешёвая в отделе продаж 2300тр и их осталось всего две студии, однокомнатных нет, остались 2к-студии и полноценные двушки с ценой от 2,9 млн
уже выставил свою студию на продажу за 2250тр, пошли звонки

два апарта в долгосрок куплены мной 30 сентября, до повышения цен 1 октября
покупал тоже со скидкой по 70 тыс. за кв.м
учитывая два повышения цен, выигрыш только на этом составил уже чуть более 8%
продавать пока не собираюсь, так что это чисто виртуальная доходность
но учитывая, что из 130 апартов у застройщика остались всего 10 (остальные раскуплены) и восемь из них дороже 2,9 млн, думаю, что продать эти студии не составило бы большого труда на два-три месяца

застройщик обещает старт продаж во второй очереди с 1 февраля 2020 года
цены будут начинаться от 80 тыс. за кв.м
ks567
угу... вы, типа тут изображаете продвинутого инвестора, который хорошо думает и на сегодняшнем кирпичном болоте застойном, с двойным ценовым дном, умудряется и дальше зарабатывать, покупая новострой!

???
повторяю свой вопрос.
покажите мне, хоть один сегодняшний новострой конкретный, в который можно было бы вложится с целью извлечения прибыли будущей?
а то я что то при всем желании не могу такого найти...
нет, я вобще домоинвестор, самодеятельность и не профессионализм.
И зная это я не лезу туда, где не знаю.

И вот потому что я называю все своими именами , не хватаю звёзд с неба, и топчусь на мелком и ничтожном.причина промаха тс в том что грамотности нет, причина адамберега в том, что он грамотен и профессионален
NYF
но вот лично Вы в 2008-2009 уже занимались недвижимостью, инвестировали в нее? Помните что случилось тогда с ценами?
я с 2004 по 2009 годы жил в Москве
поэтому как было в Нске не знаю
но ситуацию на рынке недвижимости и строительства знаю общероссийскую, потому как издавал журнал по строительству и на своей шкуре испытал кризис в полной мере
adambereg1
уже выставил свою студию на продажу за 2500тр, пошли звонки
ошибся там, выставил за 2250тр, исправил в тексте
но звонки пошли, да
потому как это самое дешёвое предложение в этом жилом комплексе
adambereg1
так... понял... уже жестокий юмор пошел.
вы мне давайте сегодняшний объект, что бы зайти на сайт строителя и все о нем прочитать. и что б цены были - а то они повадились в последнее время прятать цены и озвучивать их, только при личном, конфиденциальном обращении покупателя.
ks567
вы мне давайте сегодняшний объект
ну купите у меня мой апарт в Инских холмах .)
купите за 2250тр, а в феврале когда в новой очереди Инских холмов цены на такие маленькие студии будут стоить 85 тр/кв.м ваша студия будет самая дешёвая и вы её продадите за 2350тр

вот вам сегодняшний объект .)
Рустам80
Хорошо знаю человека, который купил у Дискуса в 11 или 12 году треху 59 кв. на стадии котлована на Снежиной. Плюс тыщ 100 ушло в начало ремонта. В 17-м была продана за 2.5. Все это время ждал стройку, а потом документы. А теперь поделите профит на количество лет и двукратное падение рубля.
какой ужас
Да те годы - это годы расцвета и чтоб продавать не надо было ни ремонта ни ключей, доходность от такой планировки трешка-(трамвай) . Была самая высокая именно 2012-2014.
Продавать даже тогда надо было на коробке с отстеклением , а не на сдаче, когда весь народ вывалит все купленное.
ks567
- а то они повадились в последнее время прятать цены и озвучивать их, только при личном, конфиденциальном обращении покупателя.
+1 это же касается рассказов о 99,9 % "проданных" квартир, что мешает их выкидывать по одной две и ВСЕГДА говорить, что это последние т.е. Из этих двух последнюю продал, но об этом знает только ты и покупатель , выставил ещё одну последнюю у тебя опять ДВЕ последних.
palladiiresurs
Такой же финт ушами/по ушам проводили перед экскроу счётами, когда продавали виртуальные квартиры аффилированным компаниям или лицам, чтобы не работать по новому. При этом ведь тоже можно заявлять что весь дом распродан, хотя просто переложили из одного кармана в другой.
Покупатель сегодня хитрый пошёл , поэтому нае...ть его надо тоже более изощрёнными способами.
ИРУСЯ
какой ужас
Да те годы - это годы расцвета и чтоб продавать не надо было ни ремонта ни ключей, доходность от такой планировки трешка-(трамвай) . Была самая высокая именно 2012-2014.
Продавать даже тогда надо было на коробке с отстеклением , а не на сдаче, когда весь народ вывалит все купленное.
Покупалась для жилья. Не все ж спекулянты.
adambereg1
купил самую маленькую студию за 1990тр, сейчас у застройщика таких маленьких не нет, самая дешёвая в отделе продаж 2300тр и их осталось всего две студии, однокомнатных нет, остались 2к-студии и полноценные двушки с ценой от 2,9 млн
уже выставил свою студию на продажу за 2250тр, пошли звонки
Уже сейчас там есть в продаже квартира на метр больше Вашей и на 50 тыщ дешевле. То ли будет дальше ))
Рустам80
Уже сейчас там есть в продаже квартира на метр больше Вашей и на 50 тыщ дешевле. То ли будет дальше ))
да, есть за 2200 + 60 тыс. агентству
это всё известные риэлторские увёртки .)
adambereg1
Вот. С конкретикой понятно. Инвестировали в коммерческую недвигу. Отпишитесь же здесь или в теме про инвестиции когда продадите?
Вот вы работаете на этом рынке, думаете по 85 на котловане инские будут интересны на котловане?
NYF
Вот вы работаете на этом рынке, думаете по 85 на котловане инские будут интересны на котловане?
ну это покажет время
обычно первый дом в жилом комплексе значительно дешевле продаётся, чем последующие
это чисто психологически работает - доверия больше и к застройщику, и к месту инвестор-дольщик-покупатель привыкает... тем более, что первую очередь застройщик планирует сдать, сделать планировку территории, пешеходный бульвар с ритейлом и всякими кафешками... чисто визуально будет симпатичней, чем сейчас в чистом поле
то, что Верба-Капитал сделает как на визуализации я верю, прежние объекты они сдавали близко к своим картинкам

конечно, всё будет зависеть от движения рынка
у Верба-Капитал деньги есть, могут строить и без средств дольщиков и без заёмных средств (хотя на первый дом открыта кредитная линия Сбера), не будет продаваться по такой цене весной - дождутся осени и сезонного ажиотажа

посмотрим, что будет дальше
NYF
Вот вы работаете на этом рынке, думаете по 85 на котловане инские будут интересны на котловане?
сейчас так планировать на несколько месяцев вперёд сложно, нужно реагировать по конкретной ситуации
вот я увидел, что в Инских создалась подходящая ситуация чтобы прикупить ещё одну студию - купил
мог бы и вам посоветовать, например, если бы неделю назад у меня совета спросили

в феврале всё по другому может сложиться
adambereg1
вообщем, этот форум свелся к жестокому юмору, к журналу "кирпичный крокодил!"

это нечто!...
один, как бы на полном серьезе берет 20 м2 студию за... 2 млн! да еще не квартиру, а апартаменты!
и подсчитывает будущую прибыль, исходя из того, что строитель поднял цены и у него в продажи осталось мало квартир!
и это при том, что сегодня за 2 млн, можно купить на вторичке гораздо лучшую, готовую квартиру!
и при том - что повышение цен строителями, это тупое повышение, без оглядки на спрос и вторичный рынок!
и их вечные рекламные вопилки "в продаже осталось насколько последних квартир!", это чистое вранье, потому что они продают свои квартиры через 3 х лиц.

а другая... рассказывает свою сказку про то, как она успешно спекулирует в строительном кирпиче, рубя мелкую прибыль в несколько процентов, перескакивая с одного кирпича в другой.
это шедевр!!!
ибо подобные спекуляции - погоня за пяточком прибыли процентной, очень часто плохо заканчиваются, даже на валютном рынке! где есть четкие правила и 100% я ликвидность.
рубить же подобным образом прибыль в кирпичном болоте, где нет никаких правил и ликвидности - это просто уму не постижимо!

не господа... это очень несерьезно всё...
это что то в стиле... детского сада. или обычного лохотрона.
это очень мелкий форум, поэтому тут этот жестокий юмор, звучит вполне... естественно и правдиво.
но попробовали бы вы рассказать эти свои "бизнес стратегии прибыльные" на более массовых и профильных форумах недвижимости и финансов - над вами бы много и долго смеялись...
ks567
и это при том, что сегодня за 2 млн, можно купить на вторичке гораздо лучшую, готовую квартиру!
а можно пример - где купить гораздо лучшую готовую квартиру за два миллиона?
если уж я конкретизирую, так и вы конкретизируйте!
если несложно - то прямо ссылку на n1 или ngs.недвижимость
adambereg1
три апарта
два в долгосрок, под дальнейшую сдачу, возможно в посуточную аренду
я всё-таки не отказался от идеи посуточной аренды
есть аргументы, что апарты в Инских холмах для этого лучше, чем квартиры
на днях постараюсь написать подробнее в теме про инвестиции

так что если не продастся мой третий апарт в Инских холмах - оставлю себе, буду сдавать посуточно или помесячно
ks567
рубя мелкую прибыль в несколько процентов, перескакивая с одного кирпича в другой.
Это все в теории, а на практике 90% вероятности что все эти "мечты о наваре" закончатся сдачей в аренду с той самой доходностью, не дотягивающей до депозита.
"Пусть занимаются"(С)
Tarz
да, давайте через год вернёмся к нашей теме и подведём итоги .)
adambereg1
Вы на главный вопрос не ответили:
« ваши цифры доходности 40-50% - это уже с учетом выплаченных налогов? то есть без налогов вы получаете 53-63% годовых?»
ks567
другая... рассказывает свою сказку про то, как она успешно спекулирует в строительном кирпиче, рубя мелкую прибыль в несколько процентов, перескакивая с одного кирпича в другой
а у вас лично есть опыт инвестиций?
не в недвижимость, в любой другой актив
готовы поделиться также открыто как я? рассказать о доходности, показать, что вы не "мелкую прибыль" рубите, а прямо серьезные деньги добываете

ИРУСЯ, как я понимаю, спекулирует, рубя мелкую прибыль, но сейчас у неё несколько квартир
у вас есть реальные результаты вашей инвестиционной деятельности?
adambereg1
это отличная иллюстрация того, что вы все воспринимаете инвестиции как депозит в банке - положил и забыл на год
чтобы инвестиции приносили доход нужно работать с ними
будь это хоть что - акции, металлы, валюта или инвестиции в производство
инвестиции в недвижимость (как и любые другие) - это постоянная работа ними, и постоянное внимание, и решимость действовать, и риск, конечно

рутинные действия можно, конечно, поручить специалисту риэлтору какому-нибудь, например
это я про "выставить объяву, ездить на показы"
Вырисовывается портрет инвестора в недвижимость с доходностью 40-50% годовых) он занимается только этим, эти его основная работа, он должен разбираться в экономике, строительстве, финансах (чтобы сделать правильный выбор новостройки), должен быть готов сам заполнять декларацию и общаться с налоговой по всем вопросам, быть готов к рискам и быстрым решениям по выводу денег (если что-то пойдёт не так). Если он что-то не умеет из перечисленного и платит специалистам, то доходность уменьшается.

Не слишком ли маленькая оплата для такого профи? Топик ведь начинался с того, куда пристроить 2-3млн, а это даже по вашим нереальным цифрам 40-50% годовых всего миллион в год) не проще такому специалисту работать на нормальной работе, он там больше зарплату получит))
ну или вкладывать надо совсем другие суммы, а это совсем другая тема