Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 2)
194926
1000
wiza
Первый взнос не нужен:квартиры начали продавать в ипотеку от 6490 рублей в месяц
news.ngs.ru/longread/69304444/

Кто дешевле?
Кто следующий?
Какие из этих квартир будут выкупаться Агенством для перепродажи?
180207
Многие имеют возможность.
Просто бизнес и вечный анекдот про Изю, который всё время жалуется всем, всегда и на всё и живёт лучше всех...
Не нашли общего языка - найдут!
Застройщики иногда АН больше дают.
Или сойдутся во мнениях на 12,9% или на 13,82%.
Торг же всегда уместен!
И потянут время - может у самих получится продать без дисконтирования.
180207
если бы застройщики имели возможность скинуть 15%, то они и сами справились бы, без помощи ДОМ.РФ.
ну никто же застройщика не неволит
а если есть скинуть некондицию (первые этажи, неудобные планировки, шумные квартиры рядом с лифтом, окна на стену соседнего дома) государственному агентству, пускай даже с серьезной скидкой - это хорошая возможность пополнить оборотные средства и в то же время не ломать свою ценовую политику, не делать скидок розничным покупателям, поддерживать уровень цен на рынке

поэтому для рынка первички такой выкуп очень полезен
wiza
Первый взнос не нужен:квартиры начали продавать в ипотеку от 6490 рублей в месяц
это не новость - многие застройщики практикуют продажу без ПВ многие годы
wiza
Торг же всегда уместен!
там и будет реализовано через аукцион

Аукционы по выкупу нераспроданного жилья у застройщиков https://www.irn.ru/news/135534.html
то есть выкуп будет ориентирован на зависшие у застройщика квадраты
adambereg1
Аукционы по выкупу нераспроданного жилья у застройщиков
выкуп будет ориентирован на зависшие у застройщика квадраты
блин, в каком месте этой короткой статьи вы прочитали именно это?

Когда там чётко написано, что это программа приобретения стандартного жилья у застройщиков


то есть квартир, находящихся условно говоря, на средних этажах и стандартных, для этого дома, площадей.
Никакие первые этажи или зависшие стояки неудачных планировок выкупаться не будут. По каждому дому, предложенному к аукциону будет проводится анализ изменения цен за полгода, выводиться среднестатистическая цена, и от этой цены будет дисконтирование.
Это сугубо моё мнение, но что-то подсказывает, что оно недалеко от истины.
180207
программа приобретения стандартного жилья у застройщиков
чем квартиры с неудачной планировкой, на первом этаже или с окнами в соседний дом не подходят под понятие "стандартное жильё"?

ну если у застройщика финансовая ситуация такова, что он готов свои лучшие квартиры отдать на аукцион и продать на 15-20% дешевле рынка, то пожалуйста, никто не запрещает
180207
то есть квартир, находящихся условно говоря, на средних этажах и стандартных, для этого дома, площадей
вот где вы это вычитали, хочется спросить .)

как сейчас проходят торги по приобретению квартир для бюджетников или выпускников детских домов? есть набор формальных требований и можно любую квартиру, подходящую под эти требования предложить на торги
там нет никаких требований, которые вы же называете "вкусовщиной", типа высокий или низкий этаж, слишком длинный коридор или вид из окна
adambereg1
чем квартиры с неудачной планировкой, на первом этаже или с окнами в соседний дом не подходят под понятие "стандартное жильё"?
ничем :biggrin: :agree:

моё предположение такое:

Имеем МКД, возведённый процентов на 90, со средней сценой квадратного метра - 95 000. С эскроу счетами соответственно. Проданных квартир же в этом доме примерно процентов 30. Застройщик понимает, что скоро окончание строительства, а денег нет. А проценты за проектное финансирование есть. И вот он падает в ножки к ДОМ.РФ, выставляя на аукцион пул квартир, с дисконтом 15%.

Новосибирску пока такая схема неинтересна.
как дальше пойдёт, посмотрим.
180207
Дайте помечтать человеку, как придет добрый дядя и скупит весь неликвид )
Я вот тоже могу помечтать... Дом.рф принадлежит правительству. Скупит часть квартир, затем правительство решит сделать своим гражданам подарок, по какой-либо новой программе (чтобы застройщики не могли купить назад проданные квартиры), и начнет с еще дополнительной скидкой продавать жилье гражданам.
Рустам80
Дайте помечтать человеку, как придет добрый дядя и скупит весь неликвид )
если программа называется "поддержка строительной отрасли", то можно рассчитывать на поддержку
а так можно относительно всего сказать "не верю" - "не верю, что придёт добрый дядя и предложит льготную ипотеку на покупку новостроек под 6%"



и начнет с еще дополнительной скидкой продавать жилье гражданам.
или продавать государству, чтобы оно передавало квартиры бюджетникам
и это выглядит более реальным

но я только за то, чтобы не додумывать за государство, дом.рф и застройщиков - давайте подождём и посмотрим как будет программа реализовываться
adambereg1
если программа называется "поддержка строительной отрасли", то можно рассчитывать на поддержку
ну так это и есть поддержка

сейчас все вступят в эру эскроу-счетов, застройщиков строящих "на свои" мало, что в масштабах города, что в масштабах РФ.
Деньгами дольщиков застройщики распоряжаться не могут, но могут построить на проектное финансирование. Но оно платное. И когда завершение строительства не за горами, и застройщик понимает, что не сможет обслужить проценты, вот тут его и поддержат. Это реальность, как бы нам не хотелось чего то другого.
adambereg1
"не верю, что придёт добрый дядя и предложит льготную ипотеку на покупку новостроек под 6%"
Беда в том, что простому человеку от этой скидки не жарко, не холодно. Ибо застройщики тут же цены задрали. Тут надо комплексно: делать льготную ипотеку и следить за ценообразованием.
adambereg1
давайте подождём и посмотрим как будет
Вот это самая нормальная фраза )
Рустам80
эвона как:

Сбербанк предоставит скидку до 3,5 процентного пункта на ставку по ипотеке в рамках программы субсидирования с застройщиками, сообщает пресс-служба кредитной организации.

Новый увеличенный дисконт действует первые два года с даты получения кредита и зависит от срока кредита:
3,5 п. п. при сроке кредита до семи лет (включительно);
3,1 п. п. при сроке кредита 7—12 лет (включительно);
3 п. п. при сроке кредита от 12 до 30 лет (включительно).
Льготная ставка по программе господдержки с учетом скидки от застройщика составит от 2,6% годовых. Ставка по программе господдержки для семей с детьми — от 1,2% годовых. Ставка по ипотеке на покупку квартиры в новостройке с учетом скидки от застройщика — от 4,6% годовых.
Понимаете, все эти игры с процентами, временными скидками, уступками ничего для покупателя не значат. Для покупателя важны 2 вещи: сумма первоначального взноса и сумма ежемесячного платежа (в зависимости от срока). Всё! Если покупателя устроят эти 2 числа, он купит )
180207
в этой же статье написано, что Новосибирские застройщики не нашли общего языка с ДОМ.РФ в этом вопросе.
Ибо ДОМ.РФ, для выкупа квадратных метров, установил скидку в 15% от существующей цены.


Мне кажется, что если бы застройщики имели возможность скинуть 15%, то они и сами справились бы, без помощи ДОМ.РФ.
Возможно и не нашли только для того,чтобы не ломать рынок Застройщик сыт,поэтому сейчас продавать с дисконтом смысла не имеет А то сегодня ДОМ.РФ с дисконтом жилье захочет выкупить,а завтра придется эту скидку для всех делать!
Не могу исключить и того,что эти заявления от банкиров для того,чтобы создать ажиотаж на рынке
Попался вот на глаза новый закон про стандартное жилье:
В соответствии с приказом от 29.04.2020 г. №237/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью» к категории стандартного жилья относятся квартиры общей площадью не более 100 кв. м. Регламентированы также требования к внутренней отделке стандартного жилья: должна быть установлена металлическая входная дверь и межкомнатные двери, оконные блоки с подоконной доской; поверхности стен или перегородок должны быть выровнены и окрашены либо оклеены обоями, поверхность потолков – выровнена и окрашена либо на нее установлены потолочные конструкции или натяжные системы; пол должен быть выровнен и иметь напольное покрытие; в санузлах необходимо обеспечить гидроизоляцию, сантехнику, смесители, осветительные приборы, вентиляционные решетки, ревизионные люки, на полу обязательна выравнивающая стяжка, гидроизоляция, керамическое покрытие; в кухне должна быть мойка с тумбой, плита и вентиляционная решетка.
adambereg1
подумываю купить квартиру в Европейском береге
как инвестицию под дальнейшую сдачу в аренду - долгосрочную или посуточную

отговорите меня!
.)
сделал небольшой расчёт



2к квартира 59,8 кв.м в новом доме (микрорайон Европейский берег, дом №31, срок сдачи 4-2022 г.)
окна во двор и чуть на реку, сторона света - юго-запад даже с 4 этажа нормальный вид
этаж 4
сбалансированная планировка без явных недостатков, которую не слишком сложно продать
цена 4,4 млн руб.

покупка в ипотеку
есть ПВ 1,6 млн руб. (35%)
у Брусники по этому дому есть программа по льготному ипотечному кредитованию с процентной ставкой 2,1% до конца строительства, после сдачи дома ставка 6,5%

сумма кредита 2,8 млн руб. на 20 лет
ежемесячный платёж составит:
- на время строительства 12тр,
- после сдачи дома 22тр

цели:
- если рынок недвижимости будет высоким, продать квартиру к моменту окончания строительства или сразу после сдачи дома
- если рынок недвижимости будет низким, то отремонтировать квартиру, замеблировать и сдавать в долгосрочную аренду
adambereg1
вариант первый - инвестиция для дальнейшей продажи квартиры
фактические затраты:
- наличными ПВ 1600тр
- плата за ипотечный кредит (2,8 млн руб.) 12тр х 28мес. + две ежегодные страховки 34тр = 370тр (аннуитетные платежи)
ИТОГО затраты: 1970тр

целью является продать в июле-октябре 2022 года квартиру по цене 85тр за кв.м = 5100тр

после продажи я гашу остаток ипотеки 2650тр, возвращаю ПВ 1600тр, компенсирую себе выплаченные проценты по кредиту 370тр, получаю доход 480тр


доходность от размещения 1600тр на банковском депозите 5% по нынешним ставкам целевой счёт на год (1600тр х 1,05) х 1,05 = 1764тр
то есть сумма 164тр - это недополученный доход от банковского депозита за 2 года (с учётом ежегодной капитализации процентов)

доходность же моей схемы составит 30% за два года
но
я ещё должен буду заплатить НДФЛ, причём не с 480тр, а с разницы между ценой покупки и ценой продажи по ДДУ, то есть с 700тр - итого 91тр
но я ещё не пользовался налоговым вычетом и поэтому могу использовать его для получения льготы по НДФЛ
или могу при продаже договориться с покупателем о занижении и сэкономить на оплате НДФЛ

этот вариант работает, если рынок не упадёт и средняя цена квадратного метра в Новосибирске останется на прежнем уровне
или вырастет (что мне представляется вполне реальным)
adambereg1
кроме прогноза среднего роста цены квадратного метра в среднем по Новосибирску ещё полагаю будет рост цены из-за улучшения самой локации Евроберега
- собственная набережная,
- стыковка своей набережной через набережную Марселя, Маяка, Апарт-Ривер, с Михайловской набережной вплоть до парка Городское начало
- дублёр ул. Большевистской по Владимира Заровного - 2-й Обской
- давно обещанная Брусникой суперсовременная школа на Евробереге
- развитие микрорайона Евроберег как большого современного жилмассива
- отсутствие в Новосибирске подобного современного микрорайона сейчас и в обозримом будущем


в общем, привлекательность микрорайона будет расти и это скажется на росте цены, опережающем среднегородские
adambereg1
чуть позже рассмотрю второй вариант - если рынок недвижимости будет низким, то отремонтировать квартиру, замеблировать и сдавать в долгосрочную аренду
adambereg1
Почему учитываете улучшения,при том только те,которые еще только на бумаге А вот ухудшения они на лицо Нагрузка на Большевистскую будет только увеличиваться и пробки будут только расти
Если школы все таки не будет Такое тоже исключать нельзя,в связи с непростой экономической ситуацией А на ближайшую школу нагрузка будет только увеличиваться В этом случае терпение и вера у жителей с детьми будет уменьшаться и они начнут избавляться от своих уютных гнездышек Тогда уже никакая новая обещанная набережная не спасет
Nata361
судя по статье, школе быть .)
adambereg1
Конечно быть! Вопрос только во времени. :улыб:
adambereg1
Есть два явных плюса ЕБ
-набережная
-наконец то покупка Брусникой 12 га между ЕБ и Большевистской,
а это стройка второго по размеру и значимости ЕБ-2
и от школы тогда не отвертеться обещаниями и статейками
wiza
но там тогда реально уже нужны будут две школы .)
одной не хватит
adambereg1
Вопрос только в том,кто поедет в ЕБ за 5700т (Это стоимость вашей квартиры,в ваших желаниях плюс ремонт среднего уровня)?
San44a
ну, учитывайте, что это цена довольно большой двухкомнатной квартиры, практически трёшки-студии

и опять вопрос - есть в Новосибирске микрорайон лучше Европейского берега? не по расположению, а по перспективе стать местом для жизни в европейском стиле
а некоторые люди ценят это
например, насмотревшись ютуб-роликов Варламова .)

к тому же, доступная ипотека сглаживает все эти казавшиеся раньше невообразимо большими суммы - 5 млн, 6 млн
для некоторых это всего лишь проданная бабушкина двушка в хрущёвке плюс пара миллионов заёмных денег
adambereg1
- давно обещанная Брусникой суперсовременная школа на Евробереге
Школа может оказаться весьма средней руки, как это случилось на Слободе, а еще раньше на Горском.
И придем к тому, от чего ушли - возить чадо в нормальные школы с укомплектованным штатом учителей по пробкам на Большевичке (
Это я еще про секции и другие допы молчу, на которые с Евроберега так и так ездить, а не ходить.
И нафига детным такое счастье?
adambereg1
Да,возможно,но нужно учитывать,что продавая ее вы не сможете предложить такие условия,как предлагает застройщик,а только квартиру с обременением (пускай это сейчас не проблема,но у большинства сложились стереотипы,если с обременением,то это плохо) Наверное поэтому уже сейчас примерно за эти деньги можно найти готовую квартиру с ремонтом в первых 3-х очередях
Сейчас находимся в таких же раздумьях как и вы Разве что Ж.К. другой рассматриваем
San44a
Делитесь, какой рассматриваете?
Может мы тоже вас отговорим
.)
adambereg1
Нет,я это пока оставлю при себе свои мысли Мы ели что себя сами отговорим В наших расчетах,в отличии от вашей "Сладкой зарисовки" не так все радужно И если говорить откровенно вот не верю я,что вы готовы ИНВЕСТИРОВАТЬ,да именно инвестировать в ЕБ Ваши мысли,которые написаны выше это красивая картинка для "Горе инвесторов",которые потом сидят обиженные в соседней группе Примерно тоже самое может рассказать почти любой менеджер Брусники ,они одни из лучших в своем деле
нет, я забронировал именно эту квартиру, 59,8 кв.м
или вы про то, что 56,7 кв.м - реальная площадь квартиры, без площади балкона?
San44a
не так все радужно И если говорить откровенно вот не верю я,что вы готовы ИНВЕСТИРОВАТЬ,да именно инвестировать в ЕБ
я всегда готов инвестировать
важно только, чтобы совпали мои возможности и возможности рынка недвижимости
Эвона как - 2

ПСБ запустил агрегатор скидок на жилье, который позволяет заемщикам экономить до 5% на покупке квартиры и обслуживании ипотеки, а партнерам-застройщикам дает возможность увеличить клиентский поток и нарастить продажи за счет специальных преференций от ПСБ. Об этом сообщает пресс-служба кредитной организации.

Сейчас на платформе представлено более 230 жилых комплексов в 38 регионах России. Число партнеров-застройщиков превышает 70 компаний.

«Сервис агрегирует спецпредложения от застройщиков, которые предоставляют дисконт по стоимости квартиры, а часть строительных компаний также предлагает ипотечным заемщикам компенсацию процентов по кредиту до конца текущего года. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотеке снижается для заемщика на 20—30%», — говорится в релизе.

Все новостройки, представленные на платформе, аккредитованы ПСБ, что позволяет клиентам ускорить проведение сделки.

Со специальной страницы на сайте банка клиенты могут перейти на сайт застройщика и, выбрав квартиру, оформить заявку на ипотеку в ПСБ. Партнерам-застройщикам банк предоставляет преференции в виде дисконтов к действующим ставкам ипотеки.

Максимальный дисконт для клиентов составляет 0,7% от базовой ставки.
wiza
ежемесячный платеж по ипотеке снижается для заемщика на 20—30%

Партнерам-застройщикам банк предоставляет преференции в виде дисконтов к действующим ставкам ипотеки.
и это нормально
покупателям недвижимости, инвесторам всё проще получить заёмные деньги, они стоят всё меньше
и это будет греть рынок недвижимости
что всем нам на пользу
adambereg1
А потом раз... и Вы без возможности обслуживать кредит и продать недвигу. Что тогда? Пока все ваши посты выглядят как способ загнать неокрепшие умы в ипотечно-бетонную ловушку
NYF
ваши посты выглядят как способ загнать неокрепшие умы в ипотечно-бетонную ловушку
каждый видит то, что хочет видеть .)
в отличие от большинства моих оппонентов, исключительно теоретически рассуждающих о вреде инвестиций в недвижимость, я не опасаюсь и на практике опробовать мои идеи, описанные в постах и комментариях
так что крепну умом по ходу дела
и другим советую .)
adambereg1
И все же, описанная ситуация, что будете делать? Кирпич на хлеб не намажешь, в банке просрочка, цена квартирки в ЕБ снизилась на 30% и не продается. Какой план на этот случай?
NYF
Там в расчетах ежемесячный платеж 22 тысячи. Это не такие большие деньги, чтобы было сложно обслуживать такой кредит. А если заемщик в результате несчастного случая утрачивает трудоспособность, то на этот случай как раз пригодится упомянутая в расчетах страховка.
NYF
Какой план на этот случай?
на этот случай у меня есть второй вариант
немного разберусь с делами и опишу его
mgreat
Вы как будто из другой страны...Семья Совместный доход 70000 Из них 12000 ипотека первые 2 года( Это учитывая,что 1600 тыс рублей они уже накопили) В это время аренда квартиры Еще как минимум 18000 И на ремонт желательно в это время отложить Еще 10000 в месяц
Один из членов семьи теряет работу Бюджет на 35000 уменьшился Надо начинать экономить...На чем? Съезжают в студию за 10000 Плюс расходы на транспорт сразу возросли На накоплениях крест На жизнь не хватает...Кому нужна такая ипотека!?
И ведь данный сценарий возможен для части покупателей жилья
San44a
Вы рассматриваете совсем другую ситуацию. У вас семья арендует жилье и, видимо, планирует переехать в эту квартиру для дальнейшего проживания.
Автор же говорит об инвестиционном проекте. Он покупает эту квартиру не для своего проживания, а дальнейшей перепродажи или сдачи в наем. То есть с целью заработка. Жить ему есть где.
Это две совершенно разные ситуации и не нужно их сравнивать. Разные цели, разные возможности, разные расходы, разные риски.
mgreat
Потом,при продаже этой квартиры,с учетом "хотелок" автора подрастет как раз до 30000 рублей в месяц И еще нужно будет в ремонт вложиться
adambereg1
А как поживают Ваши инвестиции в Инские? Я смотрю, там уже есть однухи и по 74 за квадрат.
Рустам80
А как поживают Ваши инвестиции в Инские? Я смотрю, там уже есть однухи и по 74 за квадрат.
ну я же изначально брал две для долгосрочной или посуточной аренды (как фишка ляжет)
и ещё одну на продажу

остались две - отремонтю их, замеблирую и буду отельный бизнес развивать .)


а где 1к по 74 тр за квадрат? поискал и не нашёл...
можете ссылку дать?
adambereg1
а где 1к по 74 тр за квадрат? поискал и не нашёл...
можете ссылку дать?
Вот https://novosibirsk.n1.ru/view/70106126/
Я не знаю, как тут ссылки скрывать, могут и удалить.