Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 3)
52742
215
Автоинформатор
Статистика сегодня сказала, что ипотечные кредиты по просрочке на первичку растут медленнее в разы, чем на вторичку.
wiza
брать кредит на погашение кредита - пока это срабатывает


Каждый седьмой клиент МФО брал заем на платеж по ипотеке в 2020 году

В половине случаев респондентам было необходимо от 10 до 15 тыс. рублей для обслуживания ипотечного кредита. Четверть опрошенных оформляли заем на сумму от 15 до 20 тыс. рублей, 15% - на сумму 20-30 тыс. рублей, 10% - от 30 тыс. рублей.

По словам Олеси Киселевой, управляющего директора микрофинансовой организации, несмотря на пандемию и трудную экономическую ситуацию, платежная дисциплина клиентов улучшилась во втором полугодии 2020 года. "В 2020 году мы наблюдали бум ипотечного кредитования, значительную роль в котором сыграли государственная поддержка и программа по льготному кредитованию. Можно было предположить, что за этим последует рост неплатежей, однако мы видим, что заемщики ответственно подходят к своей кредитной истории", - отмечает Киселева.

По данным ЦБ РФ, во II квартале 2020 года доля просроченной более чем на 90 дней задолженности в совокупном портфеле МФО достигала 32%, к сентябрю этот показатель снизился до 30,7%.
adambereg1
это издевательство такое? снизился с 32% до 30,7% - это ведь в пределах погрешности подсчета... лично мне казалось наоборот - около трети оплачивают займы, остальные в бегах.
Xander54
около трети оплачивают займы, остальные в бегах.
ну, с ипотекой не побегаешь, а в сюжете именно про ипотечников

но определённая тенденция, конечно, прослеживается
adambereg1
Самое интересное, что знакомые и незнакомые люди с более-менее стабильным доходом берут ипотеки, гасят их в 3-5-7 лет и большинство вновь готовы (и уже взяли) новую ипотеку на расширение первой ипотечной квартиры...
Это привычка или расчёт? )
wiza
Скореее ни то, ни другое.
Просто появляется некая уверенность, типа "я сто раз так делал". Ну и естественное желание иметь больше нынешнего.
wiza
Это ошибка выжившего.
wiza
Не для всех ипотека - кабала. А под нынешние 6,1 - так тем более...
Bloondinka
Как мне хочется вернуться на год назад! С ипотекой 9 годовых и с прошлогодними ценами Работать было легче...
San44a
я тоже не понимаю, даже если бы ипотека 0% стала цены то стали гораздо больше за квартиры
так что я за возврат процента ипотеки и цен квартир на пару лет
мне все равно ипотека не нужна
Vasha_Dasha
Многие люди пали жертвой рекламы и жесточайшей маркетинговой обработки (банки, застройщики, подрядчики, риэлтеры, посредники-прокладки-прилипалы).

Вопрос - почему идёт такая реклама ипотеки, а про увеличение баз просрочек и отобранных квартир (каждая изъятая квартира - это горе и чёрное пятнище на рекламной кампании ипотеки) молчание полное?
А ведь квартиры изымают у ипотечников, навязывают новым ипотечникам по ценам с премией (в плюс) к рынку, запускают в оборот второй раз...
Примерно 1% квартир гарантированно изымают у просрочивших их ипотечников. Это самые минимальные количества отобранных квартир.
San44a
А я доллар хочу по 30 :biggrin:
Но живем в тех реалиях, которые есть и цен, как 2 года назад уже не будет :cray-1:
Bloondinka
Доллар по 30 все россияне хотят, но увы, почему-то в этом случае коллективное сознательное и бессознательное бессильно :cray-1:
Bloondinka
Теперь только рост? Пока цены в Нске не перегонятЪ Калифорнию? Потом стабилизации и снова рост.
Developer
мне думается, цены на новостройки тормознутся - застройщики не захотят снижать цены, но будут включать всякие скрытые ценовые игры, типа акций со скидками, заниженных процентов по ипотеке, рассрочек, ходов "купи квартиру получи парковку в подарок" и прочее
в Новосибирске строится много, но и спрос не снижается - на мой взгляд будет сбалансирован спрос и предложение
и никаких особых факторов для роста цены не предвидится
к ценам новостроек будут подтягиваться цены на вторичку - дисбаланс нивелируется примерно за год

но конечно цены будут зависеть не только от спроса-предложения, но и от инфляции - если рубль ещё резко упадёт, никакие прогнозы относительно баланса спроса/предложения не сработают, инфляция будет раскручиваться, цены будут расти на всё, в том числе на квадратные метры
Автоинформатор
Что за еженедельные статьи и репортажи про повышение цен на отделочные и строительные материалы?
Получается косвенно ипотека ещё подорожает от ипотеки уже на уровне отделки на проценты...
Это уже к подорожанию метров , эскроу-счетам и общей инфляции....
Плюс эксплуатационные расходы опять с лета подорожают (монополистам) на проценты...

Экономика может не вывезти или как найти того ишака , который вывезет эту арифметику.
adambereg1
Если я хочу купить новостройку продав вторичку. Лучше год подождать? Пока цена вторички подтянется к цене новостройки ? Да и нужная мне локация сейчас только начинает застраиваться. Новостроек еще мало.
Developer
А что у нас когда дешевело? Цену на сахар тормознули? Или, возможно, бензин подешевел?
Я склоняюсь к тому, что так или иначе рост на кирпичи будет. Возможно не такой, как за последний год.

Показать спойлер
Не на все, конечно. Знаю одну стройку, например, и проект то не плохой, планировки интересные, а вот не летят продажи. Ценник сейчас самый низкий в локации. И степень готовности высокая... Но тем не менее инвесторы, заходившие год назад заработали.
Показать спойлер
Bloondinka
Повышение цен на жилье у нас сменялось периодами снижения цен.
Условно с 2000-х годов цены непрерывно росли до кризиса 2008 года. Затем был период спада и до пиковых значений 2008 года цены отросли примерно к кризису 2014 года. Затем был еще один глобальный спад цен и восстановление началось только в 2019 году. В этой ямке 2014-2019 года цены были снова ниже пика 2008, что наверняка радовало "инвесторов". С 2019 года цены наконец стали выше 2008 года.
Так что рост у нас будет сменяться периодами падения.
Автоинформатор
Да, с 2014 был провал.
Восстановление пошло в 2017. Осенью, например Сибирь, стала прилично повышать ценники. А дальше рост цен стал набирать обороты.
Ngs2nik
мб, на вторичке в 2018 было много хороших вариантов по низким ценам.
Автоинформатор
Не все сразу сориентировались. Многие считали что продажи встанут, типа не время еще задирать цены.
В 2019 уже я удивлялся, что рост не останавливается )
Автоинформатор
Интересно. признают ли НСО особо пострадавшей в области строительства и достойной продления льготной ипотеки ещё на пару-тройку тысяч ипотек по завышенным ценам и месяцев льготных выдач ипотеки?
------------------------------------------------------------------------------
льгота - это шанс быть добровольно обманутым (с)
wiza
продления льготной ипотеки ещё на пару-тройку тысяч ипотек
скорее всего приостановят все льготные программы
и Набиуллина в конце декабря говорила, что хватит льготных ипотек, взгоняющих цены на квадратные метры
и Путин две недели назад заявил, что нужно сдержать цены на жилую недвижимость:
"Вместе с тем в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир", - отметил Путин и предложил обсудить, что нужно сделать, чтобы выровнять ценовую ситуацию на рынке, в том числе с помощью увеличения предложения жилья. "Рассчитываю услышать сегодня о конкретных мерах и действиях на этот счет", - сказал он. отсюда


так что. скорее всего ипотеку на новостройки вернут на уровень 7,5-8,5% и уравняют со вторичкой
в июле заканчивается льготная программа и дальше продлять её не будут
постепенно вторичное жилье снова станет немного дороже новостроя
Автоинформатор
Думаю,что в ближайшее время ждать снижения цен не стоит...Во-первых застройщик сейчас сыт и какое то время он сможет удерживать те цены которые есть, до лета точно Летом возможно начнутся акции и "подарки" А после небольшой осенний всплеск А потом на нас как раз и обкатают схему с дефицитом жилья То что строят сегодня уже начнет заканчиваться...Интересных планировок будет все меньше Уменьшится и количество строек
Сейчас тоже самое происходит на авторынке Создали дефицит и пока предложения меньше...Да тоже самое сейчас со вторичкой происходит Рынок пустой...Цены пока на нее только вверх
Ну и опять же стоимость на жилье будет держать постоянная инфляция в стране...
Автоинформатор
Рынок на вторичке не пустой, просто выкупили объекты не по задранной цене вот и все. А новые выставили цены по оставшимся в продаже по высокой планке рынка
Линочка
Рынок пустой Уже 4 месяца наблюдаем за некоторыми позициями и на них тишина...А уменьшение количества видится в том, что разница между новостройками и вторичкой становится все больше ,в пользу первых
San44a
Не очень понятно как можно создать дефицит на рынке жилья когда количество квадратных метров на человека все время увеличивается. При этом история от кота с лампой про дефицит рассказывают каждый кризисный год. Последний раз слышал в районе 2014.

Пример с авто не очень удачный, у автопроизводителей расходы в валюте, у застройщиков в рублях, бетон, кирпич, цемент - все местное за границей нафик не нужное.
Developer
Чего проще - все находятся в одном рыночном пространстве.
И рекламном и маркетинговом тоже в строительном и околостроительном бизнесе.
Все играют в одну игру - защити "себя" любым способом и работают
в один "котёл".
Эксперты, банкиры, блогеры, майнеры, строители, поставщики, смежники...
Сбыть неликвид, удешевить стройку, выдать "плохой" кредит,
руководить/влиять/использовать и пустить в оборот эскроу-деньги :
все в этом пространстве работают на одну идею.
И не важно как идея получения денег реализуется -
паника, ажиотаж, маркетинг, господдержка, субсидии,
ухудшение качества, кризисы, политика - главное деньги сейчас и потом.
Кроме денег - ничего больше.
-------------------------------------------------------------------------
делай деньги, делай деньги, позабыв покой и сон...
Developer
вы забыли про металл, который строители покупают за рубли но по долларовому прайсу, и в кризисы его цена увеличивается не на проценты а в разы
Маркиза_нск
Ну и сколько того металла в себестоимости? копеечная статья.
Developer
так всегда говорят когда не имеют ни малейшего представления о предмете
Маркиза_нск
Это второй фактор по стоимости, кроме роста заработных плат на других работников вкупе с отъездом наших гостей из братских государств...
Маркиза_нск
Во-первых стоимость металла ни в какие разы не поднялась. При этом почему то их сравнивают с ямой лета прошлого года, куда стоимость металлоконструкций укатилась после ковидного кризиса. Отмечу при этом, что никакие скидки по этому поводу гражданам от строителей не предоставлялись.
Во вторых в себестоимости жилья доля металлоконструкций не превышает 7%.
Поэтому истерику - жилье уйдет в потолок на фоне подорожания металла на 50% предлагаю закончить.
Developer
Ну для монолитного каркаса - 7% это как раз таки только "арматура". И при росте 50% - только изменение цены от арматуры дает уже +3,5% в себестоимости.
НО
С начала 2020г. (еще не было никакого ковида!) с менее 40 тыс. руб. за тонну, арматуру сейчас стоит почти 70 тыс. руб. (а некоторые позиции и выше). Итого рост от 40 до 70 - это +75%. Т.о. только по арматуре (7% в себестоимости) рост себестоимости составит более 5%.
А если посчитать все остальные комплектующие, в которых металл является основным материалом:
1. трубы
2. ограждения лестниц и балконов
3. двери
4. фасадные системы
5. прочие металлоконструкции...
сколько они только по металлу увеличат себестоимость? Да еще как минимум столько же! (т.е. еще +5%)

И это только один элемент "металл" дает +10% себестоимости дома.
Автоинформатор
Озвучил бы еще кто-нибудь реальную себестоимость квадрата.
Рустам80
в структуре стоимости взятку/взятки можно назвать "щенки")))))
Автоинформатор
Владельцы коммерческой недвижимости разделят риски с арендаторами
В этом году одним из главных трендов может стать введение «плавающих» арендных платежей в виде процента от оборота арендатора.

Заместитель генерального директора MR Group Руслан Топичев рассказал СберПро Медиа, что в целом в наши дни рынок коммерческой недвижимости пришел в то состояние, когда справедливая ставка определяется процентом от товарооборота арендатора.


«Искусство арендодателя в данном случае — грамотное прогнозирование и подбор лучших арендаторов для своих объектов. Грубо говоря, вырастет ли при таком раскладе ставка или снизится, прямо зависит от востребованности услуг того или иного оператора. В числе наиболее перспективных профилей — продукты питания, общепит, доставка, образовательные услуги», – сказал Руслан Топчиев ресурсу СберПро Медиа.

В этом году на рынок торговой коммерческой недвижимости будут влиять и другие тренды, среди которых – замедление темпов нового строительства, изменение форматов торговых объектов и их площадей в сторону сокращения торговых пространств, а также повышение доли спортивно-оздоровительных, культурно-образовательных и социальных функций внутри самих торговых центров.

В целом на рынок коммерческой недвижимости будут влиять и другие не столь очевидные тренды, что обязательно отразится на привлекательности различных помещений – рынок уже начал расслаиваться, и самые востребованные ранее помещения будут пустовать, в то время как за другие развернется нешуточная борьба между самими арендаторами.
adambereg1
:eek: они долбанулись?

ну входите тогда в чужой бизнес своими помещениями и деньгами, а не просто сдавайте площади в аренду
Алексий
:eek: они долбанулись?
:agree: горе от ума
180207
да блин, просто с таким умным видом вешать такую хрень, я в шоке :biggrin:
adambereg1
«Искусство арендодателя в данном случае — грамотное прогнозирование и подбор лучших арендаторов для своих объектов. Грубо говоря, вырастет ли при таком раскладе ставка или снизится, прямо зависит от востребованности услуг того или иного оператора.
Автор вообще не в теме? В любом подобном договоре есть фраза: "Но не менее ХХХ денег за кв. м."
ХочуСпросить
ну просто коммерческая аренда в 2020 году всерьез провисла
поэтому собственники коммерческой недвижимости уже готовы на что угодно, чтобы помещения не простаивали
adambereg1
Мягко говоря, не все. В хороших местах что-то засилья предложений по аренде я не наблюдаю. Как и снижения ставок.
adambereg1
То есть , ставишь на площади арендатора, проси у него и баланс и гарантии и все схемы расчётов/поставок/активов, как при предпокупочном анализе. Если всё в белую-хорошо. Если в белую всё, но мало , вроде растущая компания - то плохо : нет опыта, наработанных схем и процессов. Промах будет в большинстве случаев! Или садись сам и работай по специфике арендатора "на оборот" или ревизором за каждой мелочью следи, чтобы "оборот" не ушёл в наоборот...
---------------------------------------------------------------------------------------------------
а как с эти м у наших заклятых друзей из америк и европ обстоят аренды?
wiza
Я ж писал выше - в договоре фраза "Но не менее...". Это "не менее" - ставка, которая устраивает арендодателя. Получилось, что процентом выше - так вообще хорошо. Ниже - все равно на кармане та сумма, на которую рассчитывал.
ХочуСпросить
В Новосибирске уже вводили такую процедуру. Даже кто-то сейчас среди торгашей остался на такой аренде. Больше половины из "попробовавших" или переходили на обычную систему оплаты или закрывались-съезжали. Почему-то на процент тянутся конторы или "при смерти" или совсем новые...И их не спасли оговорки "не менее" и прочие защитные мудрости арендодателя...
wiza
В Новосибирске уже вводили такую процедуру. Даже кто-то сейчас среди торгашей остался на такой аренде
Вся (или почти вся) Мега, Аура, бОльшая часть Континентов, Галерея Новосибирск. Это только что я точно знаю. Не вводили, а так и работают.
wiza
И их не спасли оговорки "не менее" и прочие защитные мудрости арендодателя...
Эта оговорка - для арендодателя, никак не для "спасения арендатора".