Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 3)
72062
259
Линочка
в большой город едут не только за работой
но и за концентрацией социальных и общественных проектов, за цивилизацией
в маленьких городах даже кабельный интернет не в каждый городской район проведён, а уж что говорить про другие современные цивилизационные блага

так что даже удалённо лучше работать в пригороде Москвы, Казани, Екатеринбурга или Новосибирска (с возможностью в любой день приехать поразвлечься), чем в Усть-Куте или Прокопьевске
adambereg1
Опять же мир меняется и меняется быстро. Сегодня работаешь удаленно, завтра под давлением не слишком удачных обстоятельств снова нужно в офис выходить на другую работу. Лучше иметь про запас этот вариант, чем не иметь.
adambereg1
Нда, а вы в Прокопьевске были? Географически хотя бы представляете где это? Юг Кемеровской, климат лучше, плотность населения была высокой в мое детство ...
Это немаленький город раз, с интернетом все ок, два он расположен рядом с промышленным гигантом Новокузнецком в 30 минутах езды. Там развлечений достаточно, плюс Горная Шория, для тех кто природу любит... В Новосибирск ехать было правильно лет 10 назад, сейчас на мой взгляд актуальней другие города тот же Новороссийск (встречала на ютуб канал переехали из Ленинска) или Калининград с морем и там как раз цены выросли сильнее (в процентах) на инвестиционные квартиры, чем в Нске.
Линочка
а вы в Прокопьевске были?
я по работе жил в Новокузнецке год (правда в середине 90-х)
и заезжал в Прокопьевск на пару недель
извините, если задеваю ваши чувства, но и Новокузнецк - не центр цивилизации
а уж Прокопьевск...
Линочка
сейчас на мой взгляд актуальней другие города
чтобы судить - нужно пожить
не курортным туристом на пару недель приехать

поэтому большинство из нас, желающих уехать из Нска и рассуждающих тут, на форуме, куда лучше уехать - теоретики, не понимающие с чем столкнутся на новом месте

кроме климата, ухоженных дорог и роскошной архитектуры есть много других аспектов, которые осложняют жизнь и о которых мы в Новосибирске даже не задумываемся, потому что здесь этого в принципе нет
а эти аспекты - национальный, криминальный, инфраструктурный, культурологический
да и климат морской не всем подходит, если жить там постоянно .)
Автоинформатор
и вообще, всё таки тема этой ветки - инвестиции в недвижимость (не обязательно новосибирскую)
было бы полезно всем и очень интересно, если бы приводилась конкретика по инвестиционным идеям
например, хочу переехать в Новороссийск, планирую купить там квартиру в таком районе, порядок цен такой, ожидаю роста цены за год, а если буду сдавать, то получу доход за год такой

это было бы продуктивно

а ругать Новосибирск у нас принято в соседней ветке, про "как сделать Нск комфортным городом" .)
zodchy
Я тут ролики посмотрел, как недвижку в Сочи продают сейчас и инвесторам обещают цена по мульону за квадрат к концу года. Вот тут у меня мировозрение и поменялось к ценам в НСКе)))
я тоже читаю про прыжкообразный скачкоподобный пиковый рост цены в Сочи - а ведь вполне возможно так и будет, 1 млн за кв. м (а это ведь всего 13-14 тыс. долларов, вполне средняя цена для некоторых европейских городов)
сейчас там искусственно создаётся дефицит при ажиотажном спросе
adambereg1
Да нет у меня особых чувству к Прокопьевску.
Условному прокопчанину советовала бы деньги инвестировать в города, где климат получше, без мошки и город благоустроеннее, а природа красивее.
Не ограничиваться Сибирью.
Автоинформатор
Если бы у меня были бы инвестиционные деньги вложила бы их в проект Сбера в Москве, вы должны быть в курсе.
Линочка
не в курсе, но посмотрел
это смарт-сити в Рублево?
Автоинформатор
Посмотрим, что там получится
В 2008 году, как раз перед кризисом, тоже было много масштабных проектов с претензиями на новую урбанию, умный город и современную архитектуру - все они умерли через пару лет
Большое Домодедово превратилось в обычную массовую застройку спального района, а Рублево-Архангельское переходил из рук в руки, пока за долги не оказался у Сбера...
Строительство новых городов - специфический бизнес, там прибыль на втором месте, хватит ли у Сбера амбиций продавать не квадратные метры, а идею?
adambereg1
Почему новых городов? Это на территории города, московская прописка и бюджет...
У Сбера думаю всего хватит
Линочка
Это на территории города, московская прописка
Это замкадье
И там пашня сейчас
adambereg1
Замкадом, да, но Москва и две станции метро будет
Линочка
Если бы у меня были бы инвестиционные деньги вложила бы их в проект Сбера в Москве
в любом случае интересна ваша идея
спасибо, что поделились...

расскажите - кто ещё куда вложился бы (недвижимость в Новосибирске, в России и в мире) и почему
Автоинформатор
Кольцово,после постройки научного кластера,2023 год.Очень мощный проект.
Metallurg
Кольцово
в жилую недвижимость?
Автоинформатор
С учётом того,что сейчас пока ещё м2 новостройки стоит как в чистой слободе,а уровень домов комфорт,инфраструктура на 9/10 , то это место Нью Васюки просто таки будет.дороги, развязки строят.за 2 года там один из больших подъемов цены был,к 2023 ,когда построят научный центр, Кольцово и соседняя Первомайка вполне ещё подскочат
Metallurg
Вы прям как про те самые Нью-Чикаго пишете)))
Есть депрессивные районы в Новосибирске.
И пока в них не вложат Сколково-Московского уровня деньги,
всё останется как допрежь.
А Москва и Сколковчане делится явно не собираются и никогда не
делились деньгами.
Ржавые старые троллейбусы и трамваи вместо развязок и метро - вот удел Нска...
-------------------------------------------------------
денежки - ис зе повер (с)
wiza
был проездом в Сколково, прямо рядом с ним частный сектор: там и обычные домики и замки. Машины припаркованы у этих домов совершенно разные, от Лады Калины до дорогих внедорожников. В Кольцово есть Биотехнопарк, и что, из-за этого там выросли цены на квартиры? Цены выросли скорее из-за спроса, когда у сотрудников этого Биотехнопарка была потребность иметь квартиру рядом с работой. Да и в целом Кольцово намного чище и экологичнее Новосибирска (не беря во внимание свалку, с которой мусор разлетается по всему советскому району).
Цены у Проспекта завышены имхо. Так же как и завышены цены на вторичку в их домах в Кольцово.
ddelta
Сколково не для всех - там также живут работяги-слесари/учёные.
Деньги делятся на другом уровне и на науку, плюс прибыль/убыль закладывается далеко не работягами и не для них!

В Кольцово задумали "поиграть" с ценам - вроде как Академгородок без новостроек "рядом, за порогом". А так обычное научное учреждение с заработными платами на среднем уровне.
Автоинформатор
В 2023 построят Скиф,это 500 рабочих мест, иностранные делегации.людей на ограниченной территории надо расселять.цены высокие относительно чего смотря?!перспектива роста видна.если у нас в стране в один момент все не прикроют это дело. :1:
Metallurg
500 человек, растворятся в Кольцово, так, что даже никто и не заметит.
Если, Кольцово и было интересно, то лет 15 назад.
Сейчас, когда пол Кольцово застроено высотками, а округа, домами(коттеджами), какой может быть интерес?
:а\?:
Обычный спальник. Хорош, если там работаешь.
Автоинформатор
Россиян предупредили о риске массового выселения из квартир

Минюст ранее разработал законопроект, позволяющий продавать единственное дорогое жилье должников. Документ еще не принят, но обсуждается. Тем временем в Екатеринбурге был создан прецедент — там с молотка ушла единственная пятикомнатная квартира гражданина, задолжавшего кредиторам более 20 миллионов рублей. Взамен мужчине предоставили «однушку».

В Минэкономразвития выступают против бесконтрольного отъема квадратных метров: законопроект должен четко определить, какое жилье считается роскошным и в каких случаях его можно изъять. Илья Торосов заявил изданию, что в России есть различные виды долговых обязательств. Кроме кредитов это могут быть и простые долговые расписки. «Представьте, какие возможности для мошеннических действий по отъему жилья открывает этот прецедент, — посетовал чиновник. — Долговые расписки можно подделать, можно заставить человека подписать такую расписку под давлением».

По мнению Торосова, практика отъема единственного жилья дает кредиторам возможность оказывать дополнительное давление на должника. С ним согласен председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей Дмитрий Янин. В стране может начаться массовое выселение россиян из квартир, предупредил он. От мошенничества могут пострадать не только должники, но и люди, которые приобретут их квартиры, отметил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Ранее россиян предостерегли от покупки ипотечных квартир. При приобретении такого жилья покупателю зачастую приходится гасить ипотечный долг продавца. Риск заключается в том, что после погашения кредита продавец может попытаться выйти из сделки.
adambereg1
Очень простая и "крутая" схема по отъёму жилья.
Имея "карманных" риэлтера/юриста и банкира/коллектора будут создаваться "конвейеры" по законному отъёму жилья при каждом кредиторе.
Раньше бандюки выселяли в деревни и на выселки, теперь коллекторы и банкиры, используя суд, упростят серый и криминальный бизнес-процесс в свою пользу на законных основаниях.
-----------------------------------------------------------------------------------------------
всё смешалось в в доме "девелопориеэлтерствебанкирствебандитовколлекторов"(с)
Автоинформатор
Создатели коливингов рекламируют их как жилье для молодежи
Но чаще его покупают серьезные рантье



На Западе коливинги пытаются привлечь представителей поколения бэби-бумеров и намерены красиво стареть с ними, поскольку такая модель жизнеспособна.

Стивен Зиман, управляющий партнер Life Europe, создатель коливинга для пожилых людей Hamlet Living в Нидерландах, вспоминает, что сначала коливинги ориентировались на «низко висящие плоды» – студентов, молодых специалистов без детей или людей в возрасте до 40 лет (цитата по сайту Socialworkplaces). Сейчас совместное проживание все более интересует пенсионеров, которые даже задумываются о продаже квартиры и переезде в Hamlet Living. Поэтому идеей проекта стало создание места для активных пожилых людей, где они могут вести интересную жизнь рядом с ровесниками.

Кристофер Бледсо, представитель американского коливинга Ollie, пишет в блоге Senior Living Innovation, что «чуть менее 20% жителей коливинга – люди старше 50 лет, а около трети – в возрасте 60».

Архитектор Матиас Холлвич, руководитель нью-йоркской архитектурной компании Hollwich Kushner, уверен, что модель совместного проживания идеальна для многих независимых бумеров (рожденных в 1946–1964 гг.), но ее нужно будет адаптировать по мере того, как эти люди будут достигать 70–80-летнего возраста.

«В России хотя коливинги и рекламируют как жилье для 20–30-летних, но в последнее время наблюдается рост интереса со стороны людей старше 30, обычно сотрудников IT-сферы, которые хотят работать, жить, встречаться с друзьями, не выходя из дома», – делится наблюдениями партнер Colliers Владимир Сергунин.

Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development (сейчас компания рассматривает возможность создания коливинга в своих жилых комплексах), также отмечает, что в подобном формате жилья увеличивается число постояльцев старше 30 лет, и ожидает, что в дальнейшем возрастные границы станут расширяться. Еще одним возможным направлением активного развития он называет «дачные коливинги», которые объединяют несколько частных загородных домов с единым земельным участком, детской площадкой и местами для отдыха.

«Люди в возрасте 45–50+ экономически активны, продолжают решать насущные проблемы, работать, учиться, отдыхать. Коливинги с собственной инфраструктурой и городской инфраструктурой вокруг них позволяют удовлетворять эти потребности», – утверждает Могилевцева-Головина. Глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева согласна, что целевой аудиторией таких проектов могут быть люди, находящиеся в предпенсионном возрасте или сразу после выхода на заслуженный отдых, которым перестает хватать полноценного общения.
adambereg1
На западе больше психологов , по сравнению с нами , в разы.
Кто у нас "губошлёпку Ваньки" будет примирять с блогершей Петьки"

И наш менталитет "бить по пьяни морду или глаза за ейного выцарапать" не укладываются в рамки коливинга 30+.
А все дети моложе 35лет ещё помнят коммуналки.
И коммуналки до сих пор расселяются, существуют и создаются в России.
Как раз разновозрастные , как раз основанные на единении социально-экономических проблем и их создании-решении...

Для молодых детей до 35 лет коливинг - самое то : и работа и свальный грех и весь комплект социопата-общественника в одном месте.
wiza
А все дети моложе 35лет ещё помнят коммуналки.
ну, в отличие от коммуналки коливинг - это не навсегда
надоели соседи, съехал в другое общежитие .)
adambereg1
я сам жил в студенческом общежитии пять лет
и потом приходилось и в рабочих общежитиях, и в хостелах, и в коммуналках пожить
знаю, что это непросто - уживаться десяткам людей на одной кухне
adambereg1
А репутация шлейфом будет за коливингером-пропойцей/развартаником и ещё 10 грехов+ тянуться всю коротку жизнь его детства - до 35 лет? Или после первого "косяка" 2-3 человека из 10 коливингеров не будут иметь будущего в коливингах и будут иметь жилплощадь только у родителей или в личной аренде?

....сдаётся, что у нас другой уклад и психика для комуналок, чем у просвещённого Запада (который сегодня потребовал от Руси признавать страннополые браки по требованию 3 особополых пар из Руси на уровне их суда)
wiza
на самом деле коливинги - это не коммуналки, а дома-коммуны времён конструктивизма
ну это в идеале, конечно...

Архитектура светлого будущего
Автоинформатор
Аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед» сравнили, какой доход приносят инвесторам доступные на рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей типы недвижимости. Самыми выгодными для вложения средств на текущий момент являются складские помещения. Отдельные форматы складов могут приносить прибыль в размере 30% годовых.

Для проведения исследования эксперты оценили доходность арендной модели инвестиций (покупка помещения для сдачи в аренду), сравнив текущий уровень цен на различные объекты недвижимости и арендные ставки в соответствующих сегментах.

Самые большие дивиденды инвесторам сегодня приносят кладовые для хранения личных вещей. Максимальный уровень прибыли от инвестиций в такие объекты доходит до 30% годовых. Средний уровень доходности кладовых составляет 16-22%.

Данный формат инвестиций предполагает покупку небольших подвальных помещений в крупных жилых комплексах, расположенных в густонаселенных районах городов. Объект недвижимости делиться на небольшие боксы, которые сдаются для хранения личных вещей – зимней резины, снаряжения, сезонных вещей и др.

На втором месте по уровню доходности инвестиций находятся складские помещения больших форматов. Покупка логистического комплекса и сдача в аренду его площадей может сегодня принести инвестору до 15% годовых. Средний уровень прибыльности таких объектов – 10-12% годовых.

Максимум на 12,5% в год в текущих рыночных реалиях могут рассчитывать инвесторы, вкладывающие свои средства в апартаменты. Такого уровня прибыли можно достичь, если сдавать свой юнит в апарт-комплексе именно в посуточную аренду, как самостоятельно, так и через управляющую компанию. Средний уровень доходности сегмента сегодня чуть ниже – 9-11%.

До 11% прибыли в год можно получить, грамотно вложив деньги в офисную недвижимость либо готовый арендный бизнес (ГАБ) – помещение формата стрит-ритейл, которое продается с действующим арендатором, заключившим долгосрочный договор аренды. При этом, как отмечают аналитики фонда «Рентавед», средний уровень доходности ГАБ выше, чему у офисов – 7,5-9% против 6-8%.

Вложения в покупку торговых центров или помещений стрит-ритейла в настоящее время могут принести инвестору до 8-10% годовых.

На доход от 4 до 10% годовых сегодня должны ориентироваться желающие вкладывать деньги в объекты гостиничной недвижимости (без учета апарт-отелей).

Самым низкодоходным сегментом для инвестиций являются квартиры. После колоссального роста цен на жилую недвижимость покупка для сдачи в долгосрочную аренду даже ликвидной квартиры в Москве и Санкт-Петербурге приносит максимум 5-6% годовых, в среднем еще ниже – 3-5%.

отсюда
Автоинформатор
Господа инвесторы, тут слушок прошел, что ИСК РУСЬ прекращает свою деятельность на территории славного города Пылесибирка, собирают манатки и уезжают вроде как в Москвабад. Участок земли, которые остался не застроенный - на продажу. Кто будет управлять домами - хз. Вот такие пока не подтвержденные новости.
Автоинформатор
Добрый день, какой самый интересный вариант вложения в новостройку есть сейчас или ожидается в ближайшее время?до 3млн.Спасибо :thankYou:
Metallurg
интересный для чего?

у инвестиций могут быть разные цели и сроки
и интересность может быть разная

если цель спекульнуть за полгода-год - есть варианты, но нужно понимать ваш бюджет

PS. а, увидел, бюджет 3 млн
Автоинформатор
если цель спекульнуть за полгода-год ,можно и еще подольше потерпеть,пока строится :popcorn:
ddelta
Что, никто ничего про это не знает?
Metallurg
На мой взгляд цены на недвижимость уже не растут, а на некоторые объекты начинают снижаться. Спекульнуть на горизонте год может не получится.
Всем, здравствуйте!
ddelta
А кто управлял домами? Все в ручном режиме? Бизнес процессы настроены и как-нибудь без головы? Собственники уезжают? Будут и без того развитую Москву развивать?
НатальяВл
а на некоторые объекты начинают снижаться
а можно пример новостроек в Новосибирске, цена на которые снижается?
adambereg1
Ну, если по-существу ул.Писарева от КМС, на (нгс вкладка -собственник). Ещё месяц назад за 3150000 не было варианта. Да, собственники по этим объектам лишь переписывали ценник с октября в большую сторону, не реализуя, но снижение пошло только сейчас. Скрины могу приложить.
НатальяВл
Спекульнуть на горизонте год может не получится
если рост цен на жилую недвижимость продолжится этой осенью - спекульнуть удастся как раз за полгода-год
вопрос - превысит ли выигрыш от такой спекуляции инфляцию рубля или может лучше евро с долларом купить?
ответ - превысит, если купить сейчас квартиру, недооценённую по каким либо причинам
не превысит, если покупать квартиру от застройщика - они авансом подзадрали цены в ожидании дальнейшего роста
НатальяВл
ул.Писарева от КМС, на (нгс вкладка -собственник). Ещё месяц назад за 3150000 не было варианта
ну это единичный случай - какому-то частнику прижгло продать, вот и подвинулся по цене
застройщики цены не снижают - за два года накопили жирка и могут позволить себе держать цены даже вообще без продаж
Автоинформатор
Где-то читал в новостях, что после изменений в программе господдержки, спрос упал вдвое.
Санянск
Изменения изменениями, а рабство на ближайшие 15-25 лет грозит от четверти до трети населения...Кто-то не доживёт до конца ипотечной зависимости, кто-то лишится всего нажитого, а у кого-то жизнь пройдёт в страхе и давлении ипотечно-банковского ужаса...
Автоинформатор
С августа еще увеличат проценты на ипотеку при отсутствии первого взноса, либо при небольшом его проценте.
Рустам80
увеличат проценты на ипотеку при отсутствии первого взноса
скорее уменьшат размер первоначального взноса (сейчас он 20%), если заёмщик согласится на повышенный процент - некоторых это устраивает
но я согласен, что это не есть хорошо - это означает, что заканчиваются хорошие заёмщики, которые способны накопить первоначальный взнос
а когда нет лучших из лучших - приходится брать лучших из худших .)


adambereg1
С 1 августа изменятся условия по ипотеке: Что будет с ценами на новостройки и квартиры на вторичном рынке
На днях вступит в силу решение Центробанка повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Это отразится на кредитах с низким первоначальным взносом. Сколько теперь будут стоить квартиры?

Что изменится с 1 августа
Совет директоров Банка России решил повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15 до 20%). Речь идёт о кредитах, которые будут выдавать с 1 августа 2021 года.
— Положительным моментом действий ЦБ является борьба с необеспеченными кредитами. На рынке станет меньше покупателей, которые берут ипотеку, не имея собственных накоплений, без оглядки на возможные изменения макроэкономической ситуации и собственных финансовых возможностей, — считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков вспоминает, что аналогичное решение Центробанка уже было запущено 2−3 года назад, после чего многие банки ввели минимальный первый взнос 20%. Тогда это никак не повлияло на рынок ипотеки. Сейчас же наблюдается тенденция, что банки, наоборот, понижают первый взнос до 10%. Кроме того, надо учитывать, что по государственным программам действует первый взнос от 15%, и этого уровня достаточно клиентам, чтобы взять ипотеку на довольно комфортных условиях.

— Единственное, что может произойти, — это увеличение кредитных ставок по сегментам с низким первоначальным взносом. Это классическая история — повышенная ставка компенсирует риски банка по таким кредитам, — полагает Алексей Новиков.

Помимо того что кредитная деятельность регулируется Банком России, она также регулируется и рынком. Девелоперы оказывают на него серьёзное влияние, например субсидируя первоначальный взнос для клиентов. Об этом говорит коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

Соответственно, часть финансовой нагрузки (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) закономерно возьмут на себя девелоперы. Им выгодно, чтобы люди брали квартиры именно в ипотеку, потому что сейчас это главный драйвер спроса на первичную недвижимость.
— Думаю, банки будут регулировать вопрос не только с точки зрения величины первоначального взноса, но и с точки зрения кредитной истории конкретного заёмщика. Катастрофы на рынке не случится, но это будет фактором, влияющим на развитие отрасли. Так как брать ипотеку с низким первоначальным взносом будет невыгодно, люди будут либо учиться копить, либо станут пользоваться предложением тех застройщиков, которые субсидируют ипотечную ставку. Как правило, субсидированную ипотечную ставку предлагают в том случае, когда цена квадратного метра в их проекте выше рыночной. Но клиент в момент принятия решения сфокусирован именно на стоимости жилищного кредита и величине постоянных выплат. Безусловно, это переключение фокуса внимания очень выгодно девелоперам, потому что позволяет повышать стоимость квадратного метра, — отмечает Александр Коваленко.

Ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом всегда считались рискованными. В настоящее время с учётом фактора пандемии риски банков выше, чем обычно: клиенты теряют или могут потерять работу, работодатели сокращают штат, плюс в целом доходы населения за последние полтора года снизились.

— Таким образом, ужесточение условий по первому взносу было объективно ожидаемо. На данный момент надбавки для ипотечных заёмщиков с первым взносом менее 20% составляют от 0,25% до 1,0%. Например, в одном из банков, с которым мы работаем, для программы с нулевым первоначальным взносом ставки начинаются от 10,29%. Но при этом полностью от данной программы банк не отказывается, — рассказывает директор по маркетингу ГК «Абсолют строй сервис» Никита Пальянов.

Он поясняет, что помимо низкого первого взноса кредитоспособность заёмщика оценивают по таким критериям, как стаж на последнем месте работы, должность, белая или серая зарплата, наличие зарплатного проекта в банке, наличие активов (недвижимость, автомобили) в собственности. Теперь проверка заёмщиков по всем этим критериям станет более тщательной и строгой.
ddelta
Если это действительно так , то это очень печально.