Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 3)
229558
1000
Рустам80
В мутном хаосе все пытаются поймать рыбку)

Но Законы работают, а уж как там "под ковром" и кто-что делает "сверху"
это пока не до конца ясно/понятно - все ведомства квадратно-гнездовым способом спасают себя и "тянут одеяло (пирог) на себя и для себя...

...первичка без регистрации / налогов / видимости может и сейчас довольно долго "висеть", а вторичка уже нет...
И да, если уж замахнулись на пенсионные накопления, значит с продажами вообще все плохо и будет только хуже.
Конец эконома: застройщики прекращают строить дешевые квартиры в Новосибирске
Эксперты рассказали, как меняется рынок прямо сейчас — доступного жилья больше не будет

...

На этом фоне и вопреки пиковым ценам, отмечают эксперты, начали снова появляться инвестиционные сделки. По мнению Максима Маркова, одна из причин — это настойчивость государства в стимулировании рынка, которого больше нет — рынка маленьких и дешевых квартир. Сегодня такие покупают для извлечения прибыли, а не для проживания, считает эксперт, а проблему первого жилья решают не у застройщиков, а на вторичном рынке.

— Инвесторы есть — их приводят риелторы или же сами риелторы выступают инвесторами. В нашем портфеле таких сделок меньше 10%. Мы им радуемся, но ничего для этого не делаем, — поделился наблюдением руководитель компании «Метр» Эдуард Ляхов.

Учитывая разницу в доходности недвижимости и депозитов — другого доступного для горожан инструмента инвестирования — это неудивительно: если квартиры за 2021 год подорожали на 25–30%, то депозиты давали только 5% годовых.

— Но это инструмент защиты от инфляции, другие инвесторы и другие мотивы для покупки, — объясняет Валентин Тиунов, сравнивая ситуацию с теми же «нулевыми» и «десятыми». — Недвижимость снова стала защитной гаванью: если не брать во внимание какую-то турбулентность или какие-то форс-мажорные ситуации, это надежный и ликвидный сектор.

Григорий Якобсон же предрекает скорый конец подобному инвестированию: уже сегодня на рынок вторичного жилья начинают выходить когда-то приобретенные ради инвестиций или сохранения средств квартиры, которые были в аренде или просто простаивали.

— Цель этих продавцов — инвестировать в другое место, — считает Якобсон. — Мы уже видим рост клиентов, которые хотят переехать в другие города. В ближайшие два-три года это только усилится.
adambereg1
Каждый льёт на свою мельницу и от этого нескладушки в статье от посыла до вывода.
«Известия»: к июлю плата по ипотеке может вырасти на 21%

Ежемесячный платеж по ипотеке может увеличится на 21% к июлю 2022 года для тех, кто оформил ее на 20 лет с первоначальным взносом в размере 15%. Об этом сообщает газета «Известия» со ссылкой на экспертов.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова рассказала, что в случае увеличения стоимости недвижимости на 5% за с января по июнь и росте средней ипотечной ставки с 9,9% до 12% ежемесячный платеж для взявших ипотеку на 20 лет с первоначальным взносом в размере 15% может достигнуть 21%. При этом переплата за весь срок пользования кредитом вырастет на 32%, а сумма кредита вместе с платой по процентам за весь срок — на 19%.

При соответствующих условиях ежемесячная плата за ипотеку для владельцев квартиры площадью 30 кв. м (при стоимости 1 кв. м 82 605 руб.) вырастет с 20 188 до 24 353 рублей, а итоговая стоимость покупки достигнет 6,2 млн рублей.

Управляющий партнера компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский выразил мнение, что улучшить ситуацию можно с помощью пролонгирования льготной ипотеки после 1 июля 2022 года на более длительный срок или за счет расширения адресных программ с государственной поддержкой.
Рустам80
И да, если уж замахнулись на пенсионные накопления, значит с продажами вообще все плохо и будет только хуже.
учитывая тот факт, что ДОМ. РФ возглавляет Мутко, тот самый который обосрал нам спорт высших достижений, то не удивительно, что такие предложения появляются. А че бы не открыть роток на пенсионны бабки, они ж ничьи, народ доят, мзду платят.
Вторичка массово повалила на рынок. Если летом в моем ЖК на 2 дома было 12 объявлений, на прошлой неделе 69, то сейчас 77. Мои арендодатели на прошлой неделе тоже выставили квартиру на продажу. Как сказал вчера хозяин квартиры, жалко продавать, но кредиты душат.
Рустам80
Ну вот, самое время покупать!
.)
adambereg1
Ну Вы же знаете поговорку "кто покупает на хаях, тот..." ))
adambereg1
Одни кирпичи дешевеют, другие - дорожают...
Вся первичка предсдаточная , например, дорожает ни смотря на вторичку...
adambereg1
самое время покупать
какое то у меня предчувствие, что рубль только и ждёт негативных новостей, чтобы рухнуть
поэтому, если есть рублёвая заначка, то лучше её потратить

ну или ипотеку взять под льготный процент и тоже её потратить
adambereg1
Люди из-за железного занавеса о нас просто так не отстанут.
Им нужно двигать экономику любыми способами.
Они уже дёргают нас из-за "кишки в море для газа" несколько лет.
А уж из-за ведущего производителя "сала с чернобыльским копчением" - сам их бог велел.
Тут Вы абсолютно правы - тратить всё , если есть лишний миллион)
-------------------------------------------------------------------------
двигатель внутреннего съедания - попополный человек (с)
adambereg1
какое то у меня предчувствие, что рубль только и ждёт негативных новостей, чтобы рухнуть
поэтому, если есть рублёвая заначка, то лучше её потратить

ну или ипотеку взять под льготный процент и тоже её потратить
ну да ну да... в 10 году брал ипотеку под 10%, сейчас 9,5% в банках. Где же льготная она? Сельская если только или в Хабаровске 3,5% )))
Автоинформатор
Лопнет ли пузырь недвижимости?

Горожане, вокруг которых сжимается «ренто-пояс», с нетерпением ждут, когда же лопнет пузырь недвижимости или когда же все-таки закончатся люди, которые «это покупают». — Будь квартиры в человейниках только спекулятивным активом, притягивающим денежную массу, то можно было бы ожидать, что он лопнет, как до него лопнуло множество других пузырей. Будь эти квартиры настоящим потребительским товаром, то можно надеяться, что люди, «поумнев», перестану кредитовать «суррогатное» жилье, уничтожив таким образом диктат нынешнего строительного комплекса. Но, оказалось, что один и тот же формат человейников стал обслуживать несколько разных запросов.

Первый запрос — спекулятивный актив, притягивающий денежную массу, скапливающуюся у части людей с доходами выше среднего. У них нет потребности в жилье. Поэтому они и не рассматривают человейники с точки зрения своих потребностей. Спекулятивный пузырь возникает тогда, когда в некий сектор производства начинают вливаться не только деньги потребителей, но его начинают рассматривать как инвестиционный. Возникает не обусловленный потребностями спрос на производство этого товара. Чем больше спрос, тем больше цена. Чем быстрее растет цена, тем выше ажиотаж. Перестают действовать механизмы конкуренции. Работают совсем другие инструменты — способные еще больше раздуть ажиотаж.

Второй запрос — инфляционные ожидания. Не секрет, что инфляция в стране очень высока. Допустим, некто живет и работает на Севере, в ближайшие годы жилье ему в крупном городе не нужно. Но он покупает «на будущее», когда выйдет на пенсию, для детей, которые когда-нибудь поедут учиться. Покупает сегодня, потому что завтра ведь подорожает! Сегодня эта квартира удовлетворила его инфляционные ожидания и человек спокоен. У него аспект потребностей так же не актуализирован. Он может вообще приобретать квартиру он-лайн и даже сдавать ее не собирается. Ждущие, когда лопнет пузырь и делящиеся друг с другом наблюдениями: «дом давно сдан, а половина окон не горит», вполне возможно видят окна квартир, которые успокоили чью-то инфляционную тревогу.

Третий запрос — от «беженцев», решающих задачи выживания, поэтому мирящихся с инфраструктурной необустроенностью человейников, скученностью и отсутствием инфраструктур. Прежде всего это внутренние мигранты, переезжающие внутри страны и меняющих совсем безнадежные территории на более перспективные. Часть их приобретает квартиры в собственность, часть — поддерживает стабильный спрос на аренду «убежищ», тем самым укрепляя «инвесторов» в мысли о том, что они все делают правильно. Таким образом, представители первых двух запросов вливают свои деньги не в чистый пузырь, а обслуживают массовый процесс.

В результате житель рентополиса, который захотел улучшить свои жилищные условия, то есть является в истинном смысле потребителем, приходит на рынок, перегретый спекулятивными и инфляционными ожиданиями, а не на спокойный потребительский. Он хочет купить качественное и инфраструктурно обустроенное жилье, но вынужден, неся все риски «инвестора», кредитовать застройщика и приобретать по спекулятивным ценам квартиру в «месте входа мигрантов», получив несколько лет нервотрепки или пополнив ряды обманутых дольщиков.
adambereg1
Формат человейников оказался удобным для того, чтобы совместить совершенно противоположные запросы. Экономисты сообщают, что доходы россиян падают. Поэтому, по законам ценообразования потребительского рынка цена квартир массового сегмента должна падать. Но «инвесторы», руководствующиеся спекулятивными или инфляционными ожиданиями, будут нести в этот сегмент деньги только до тех пор, пока растет цена за м2. Поэтому она должна расти и будет расти. При этом не должны быть потеряны и те, кто хочет приобрести квартиру для себя, то есть люди бедные. Надо оставить им возможность впрячься в ипотечную кабалу, даже при повышении цены за м2 и снижении их доходов.

Противоречие снято совершенно гениальным образом: повышать цену м2, поддерживая градус спекулятивного ажиотажа, но при этом увеличивать количество квартир все меньшего метража. В доме на тысячу квартир восемьсот студий не потому, что в них будут жить одинокие холостяки, а потому что низкодоходные группы могут взять ипотеку или арендовать только такой формат. Если недавно казалось, что студия 18м2 это предел минимализма, то сегодня предлагают студии размером 11м2. Итак, всем сестрам по серьгам. Одни хотят, чтобы цена м2 повышалась — получите. Другие — чтобы не повышалась цена отдельной квартиры — тоже получите.

Итак, мы получили ситуацию патологического массового процесса, который невозможно остановить и который имеет эпидемический характер. У подобных ситуаций очень возможен негативный исход в виде коллапса. В средние века чума заканчивалась просто потому, что территория обезлюдивалась. Однако в ситуации с Россией кроме конечного ресурса внутренних мигрантов есть неисчерпаемый ресурс мигрантов из бывших союзных республик. Но, допустим, и они закончатся.
adambereg1
Может и коллапс, но кирпичи хорошо "сушат" денежную массу.
Плюс поддерживают банковскую и строительную индустрию и смежников.
Люди там богатые, опытные, есть у них и рычаги и маркетинг для подержания
своего дохода на высоком уровне.

Огромный дефицит жилья при хороших продажах-предложениях и строительстве.
В новостройках любого уровня есть 2-3-5 квартир в подъезде, хозяев которых
вряд ли узнают соседи , до окончания инвестиционного цикла или начала "жизни-на-перфораторе".

Внутренняя миграция, маркетинг-ипотека для небогатых, прибыль строителей и банков - это три слона устойчивости рынка кирпичей.
Автоинформатор
Такая внешняя политика государства и рост доллара , сделают новый прорыв в стоимости кирпича или на таких ценах бы зафиксировать застройщикам ,а то ипотеки растут ,продажи не растут как минимум.?!
Metallurg
а то ипотеки растут
Сбербанк и Альфа повышают ставки на всё.
Показать спойлер
Герман Греф скупает непрофильные игрушки и увлекается убыточным e-commerce – с одной стороны; а с другой – принимает антинародные меры, форсируя естественный отбор в эпоху капитализма. С мая прошлого года ипотечные ставки Сбербанка поднимаются уже в шестой раз: теперь получить кредит на покупку жилища можно под 11,8–12,3% годовых, на строительство своего собственного – под 12,1%. Хотя еще в начале этого месяца можно было прикупить жилье «всего» под 10,3%. Кто не успел, тот опоздал, а остальные все равно будут отсеяны, как завещает просветленный каннибал Герман.
Михаил Фридман придерживается того же плана: для размечтавшихся иметь свое жилье ставки теперь такие: за покупку строящегося клиентам «с улицы» придется отгружать Альфа банку 11,89–12,39% годовых. Готовая квартира – особая привилегия, так что банк будет забирать 12,19–12,69% каждый год. Ну а особо обнаглевшим мечтателям, замахнувшимся иметь свой собственный дом с участком, придется отдавать 13,19% ежегодно.
По части креатива и игрушек Альфа банк тоже пытается не отставать от фонтанирующего идеями Сбера – например, банк создал инвестфонд «Эльфы- единороги», чтобы создать для звезд подушку безопасности и помочь селебам четко инвестировать свои высокие заработки, пока плебеи готовят мыло и копят на первый взнос по ипотеке.
Благодаря этому у Альфы вообще все прекрасно: в 2021 банк заработал рекордную чистую прибыль – $1,6 млрд (рост с прошлого года - 20%). А у Сбера - еще лучше: за год прибыль выросла в 1,6 раза и достигла 1,237 трлн руб.
...
К каннибальским мерам своих товарищей Грефа и Фридмана подтянулся Андрей Костин, повысив ипотечную ставку до 11,3%. Для счастливчиков, получивших одобрение по ипотеке до исторической даты 22.02.22, условия пересматривать не станут. Остальным нужно поторопиться – то ли еще будет: Сбербанк повысил ставку уже второй раз за месяц, остальные супермены рынка поскачут за ним в том же темпе.
Есть ли предел повышения ставки, неизвестно, но, если верить обещанию замминистра финансов Моисееву, они вряд ли преодолеют отметку в 15% к концу года, так что шансы скитаться по пустыне нищеты без крыши над головой чуть менее, чем очень велики. (с) web-страница
Показать спойлер
adambereg1
какое то у меня предчувствие, что рубль только и ждёт негативных новостей, чтобы рухнуть
накаркал :biggrin:
Алексий
Вчера риэлтеры "прованговали" ставку ипотеки в 15, 16 и более процентов.
Рынок уже замедлился, а уж при 15% зависнет на некоторый срок.
Плюс инфляция тихой сапой превышает все мыслимые пределы на гвозди, доски, кирпичи...
wiza
да, полагаю, что рынок встанет, сделок будут единицы и то от тех, кто уже продал, но ещё не купил
или кому прям очень надо
также и продавать будут только те, кому прям очень припёрло

так что цены снижаться ближайший год в принципе не будут - рубль все дешевле и нестабильней и выходить в деревянные, продав реальный актив никто не захочет

а на фоне происходящих событий в мире (даже если отвлечься от чисто российской ситуации) становится понятно, что реальных материальных активов, не теряющих своей ценности, на земле остаётся не так уж и много
adambereg1
накаркал :biggrin:
если есть рублёвая заначка, то лучше её потратить

ну или ипотеку взять под льготный процент и тоже её потратить
кто успел в 2017-2020 годах, не пугаясь заклинаний экспертов "кирпич завтра упадёт", тот молодец .)

а сегодня уже поздно
adambereg1
Отнюдь!
Застройщики до сих пор "пугают" ипотекой от 1,9% 5,5% 6,9%...
Надо поскребать все "крохи" по сусекам и найти оставшиеся перспективные кирпичи...

...можно обратить на ближайшее подмосковье-новуюмоскву. Опять у них входит в моду продажа "на котловане" - лотерейка "со всеми неизвестными"...
Всем доброго вечера!
Выскажите свое мнение, что лучше депозит в банке или квартира под аренду?
Автоинформатор
Ипотека 16% теперь, кто что думает на этот счёт. Рынок конечно встанет , цена на квартиры не упадет ,пойдет ли ещё вверх из за наценки на материалы?! И видимо аренда вырастет на ,35-50%, т.к купить квартиру это что то на уровне подвига .