Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 3)
229582
1000
Автоинформатор
На Обской демонтировали долгострой :superng:
Добрый день. Пропал интерес к инвестициям в новостройки и в покупку "хруща" под ремонт и сдачу квартиры (срок окупаемости такой, что я наверное не доживу).
Но сегодня я просто впал в ступор, получив рассылку от одного из застройщиков.
Коллеги, отличная новость в ЖК «Чистая Слобода» открыли в продажу последнюю 1к квартиру 40,2 м² на 10 этаже дома 81 (по ГП).
Дом сдан, ???? ключи начинают выдавать на следующей неделе.
???? Цена 4 360 000 ₽

108 за квадрат, убогая планировка с комнатой 18 и кухней 10 (по сегодняшним реалиям должно быть наоборот).

Как можно было рынок ( какой никакой рынок с долгостроями, рисками, потенциально нормальной доходностью) превратить в такое убожество с ростом цен за последние десятилетие в 2-3 раза.
214, ликвидация жск, эскроу( самое зло, кормим не только застройщика, но еще и банки).
Кто те люди которые готовы отдать первоначальный взнос 654 т р и платить на протяжении 15 лет 31 т р, работая в Новосибирске за 50-70 тысяч? а ещё же есть люди, которые берут под 1-3 процента с удорожание квартиры, увеличивая стоимость квартиры на 20 %.
я за отмену господдержек, мат капов, семейных, айти, эскроу, траншей.
А то в такой ситуации придется до конца дней жить в своих 39 квадратах.
Автоинформатор
Добрый день,нашел интересную новостройку в Москве, Пик строительная фирма ,дают ипотеку под 1% на весь срок дома.да , стоимость квартиры выше под такие условия ,но если 30 лет ,то очень выгодно. Знает кто ,что за ипотека такая и есть ли подвох
Metallurg
Пишут, что очень некачественно строят
Покупатели деньги возвращают , и двухлетней давности история.
Metallurg
Вы уже написали - за всё платит Покупатель завышенной ценой и Банк , принимая в залог квартиру по завышенной цене - дуется пузырь необеспеченный реальным залогом. В любой момент что-то экономическое, политическое или личное происходит в эти 30 лет и кирпичи теряют до 30% своей цены и обесцениваются , как залоговая масса. Терпит крах по закону "домино" по очереди Покупатель и банк. Кризис, крах, "черная" неделя...
...а так то выгодно на 30 лет , действительно :mafia:

ПИК "гнобят" местные московские за качество строительства по полной.
Гонят они метры, цифры, вал , рекламу, недоделки, выбивающие всю
"копеечку" у "понаехали тут"...
--------------------------------------------------
думали, думали , да так и не пирдумали (с)
Автоинформатор
Ну строят Пик вряд ли хуже местной акации/ расцветая , по среднему если брать застройщику. Просто бесплатный сыр по сути , условия то 15млн на 30 лет по ,36тр в месяц ,не сравнится и с 10 млн на 30 лет под 4,7 ,что считается очень удачным . Ну где то что то явно есть , страховки какие ,за счёт чего такая щедрость ?!
Metallurg
...арифметику считайте , риск не заплатить 3 месяца и любая политическая передряга - всё превратится в тыкву и брюкву - даже на 29 году оплат!
Автоинформатор
«Впал в безумие»: что 2022 год творит с рынком недвижимости
Дмитрий Холявченко
08 Дек 2022, 11:27

Показать спойлер
«Впал в безумие»: что 2022 год творит с рынком недвижимости

К концу 2022 года россияне находятся в растерянности от процессов, происходящих на рынке жилья. Доходы падают, ипотека дорожает, в СМИ выходят публикации о том, как выросли цены, в то время как профессиональные участники уверены, что цены упали. В этой ситуации безумия рассказываем о том, что происходит с рынком недвижимости на фоне санкций, по какой цене проходят реальные сделки с жильем и чем они отличаются от цен в рекламе, о том, как формируется платежеспособный спрос и насколько на него влияют ипотека и миграция.
ЧАСТЬ I
Недвижимость — это самая дорогая собственность массового россиянина. С этой точки зрения он больший «капиталист», нежели жители многих европейских стран. При этом, недвижимость — это классическое конечное потребление и тот капитал, который в первую очередь используется как жилье. А жилье до конца большинством россиян капиталом не воспринимается. Это приводит к тому, что логика принятия решений участниками рынка жилой недвижимости очень прозрачна, а сам рынок, активность на нем и его цены, становятся важнейшими индикаторами состояния экономики. Если мы зафиксируем текущую ситуацию, то точно поймем, что будет с рынком дальше, и даже предскажем его будущее и выберем наиболее эффективный формат наших действий в это непростое время.
Общие экономические тенденции
Слава богу, российское государство не успело подмять под себя всю экономику. Основные ее сектора — торговля, сфера услуг, логистика — сохранили гибкость и пытаются выжить в условиях изоляции от цивилизованного мира гораздо эффективнее, чем многим думалось. Как будто бы про наш бизнес говорит поговорка: «Захочешь жить — не так раскорячишься». Поэтому важно помнить, что достаточно низкие темпы схлопывания экономики России — это следствие намерения довольно большого количества предпринимателей выжить.

У государства ситуация хуже. Главный источник денег для федерального бюджета — нефтегазовый сектор. А главный риск для бюджета — нефтяное эмбарго. Миром правят не поставщики ресурсов, а покупатели, а главная ценность современной цивилизации не принципы, недра или защита границ, а люди, технологии, культура и коммуникации. Нефтяное эмбарго не уничтожит экономику России, но нанесет сильнейший удар по федеральному бюджету. Дополнительную дыру в несколько триллионов рублей лишь частично уменьшат за счет секвестра бюджета или фонда национального благосостояния — остальные деньги они возьмут с региональных бюджетов, у народа или напечатают.

Последний путь пока упирается в жесточайшую позицию Центробанка, который не только пишет планы, исходя из открытости российской экономики, сохранения рыночных принципов, суровой финансовой дисциплины и минимального вмешательства государства, но и высказывает эту позицию в форме политических заявлений и новых законопроектов. Вопрос том, с какой скоростью власть-банкрот сломает Банк России, станет главный вопросом внутренней политики страны в 2023 году.

Рынок недвижимости — это лишь по итогу конечное потребление, а в основе рыночных процессов лежит спрос. И его платежеспособность не рождается внутри рынка, а зависит от политических и экономических факторов, творцы которых думают о людях в последнюю очередь. Но, давайте разберем и внутреннюю логику развития рынка недвижимости.

Рынок, активность и цены
Часто путают две вещи — рост объемов продаж и рост цен на квартиры. Мол, рынок растет, когда растут цены. Это неверно. Рынок растет, когда растут объемы продаж, растет активность. А это происходит и тогда, когда растут цены и когда цены падают. Рынок схлопывается, лишь когда наступает стагнация. И у этой стагнации всего одна основная причина: недостаток платежеспособного спроса. При этом важно понять, что это не исчезновение потенциального спроса. А иногда даже не уменьшение спроса — это уменьшение объема тех денег, которые спрос готов выплеснуть на рынок при сохранении желания купить те же самые объекты.

Рынком недвижимости, как и миром, правят покупатели. Именно покупатели, опираясь на собственную платежеспособность, формируют рынок. Продавцы же более консервативны и в условиях любого кризиса не готовы сразу принять решение о снижении цены до уровня платежеспособности покупателей. И, казалось бы, в этой ситуации отличным выходом было бы «подождать» пока покупатели подкопят денег, дождутся дешевой ипотеки — но отложенный спрос очень сильно давит и это так не работает.

Дело в том, что большая часть сделок на большей части локальных рынков недвижимости это сделки не инвестиционные, а просто покупка жилья. Причем, лишь малая часть жилья покупается для сдачи в аренду — рынок определяют люди, покупающие жилье для себя. Однако всё еще сложнее — подавляющая часть сделок — сделки обменные — то есть люди продают жилье, чтобы купить другое. Кто-то большее, кто-то меньшее, а кто-то два объекта вместо одного. И это не решение вопросов размещения капитала — это то, что исконно называлось простыми словами: «разъехаться с детьми», «улучшить жилищные условия», «дети уехали, зачем мне такая большая квартира — куплю поменьше и будет прибавка к пенсии», «мы с парнем решили жить вместе» и т. д. и т. п.

Так вот, для таких жизненных ситуаций вообще неважно какова номинальная стоимость хоть продаваемой, хоть покупаемой квартиры — важна только разница между ними. И это настолько большая часть рынка, что она перетянет любые цены на любом рынке под свои задачи. То есть, говоря проще — падение цен на жилье не ухудшает и не улучшает ситуацию для большинства его участников и теоретически может быть бесконечным. На практике же всё зависит от небольшой, но важной части покупателей, которые покупают квартиру, не продавая своей: ипотечники и мигранты. И нижняя граница цен на квартиры на любом локальном рынке лимитируется двумя факторами — миграционным балансом и доступностью ипотеки.

Поэтому даже при экономическом кризисе цены на рынке жилья крупных городов с современной диверсифицированной экономикой — то есть тех городов, где всегда есть работа — не упадут ниже определенного уровня. А кризисный рынок будет балансироваться не только торгом со стороны продавца, но и корректировкой спроса со стороны покупателя. Это значит, что будут просто уменьшены запросы. Чаще всего это происходит за счет уменьшения самого приобретаемого объекта — «куплю пока двухкомнатную, а через пару лет и в трешку переедем» — или за счет смены района — «ничего, пару остановок на трамвае не страшно — зато квартира побольше будет».

Это всё вещи хорошо понятные людям, которые хоть раз об этом задумывались. Но есть одна проблема, которую объяснить человеку в условиях кризиса крайне сложно. Это проблема цены. Довольно большая доля вины при этом лежит и на средствах массовой информации, которые уверенно — кризис за кризисом — транслируют несусветную чушь о ценах. Возможно, это следствие десятилетий деградации экономической культуры при советской власти, но факт остается фактом: рыночная цена остается за гранью понимания большинства.

Важно понять, что цена объекта недвижимости — это та сумма денег, за которую продавец продает, а покупатель покупает квартиру, комнату, дом или дачу. И продажа с покупкой должна стать фактом — то есть, такая сделка обязательно должна проходить в реальности. В стандартных условиях всё так и будет. Но в условиях кризисного рынка наступает период, когда очень значительная часть продавцов, как я уже писал выше, не готова сразу принять решение о снижении цены до уровня платежеспособности покупателей. И этот период для очень значительного числа продавцов может быть весьма длительным.

На практике это приводит к очень большому — в десятки процентов — диапазону разброса цены предложения в рекламе для абсолютно однотипных объектов в одном и том же районе. В этом случае реальные сделки будут проходить по нижней границе цены предложения, а часто и ниже, потому что торг никто не отменял. И 80−90% выставленных в рекламу объектов будут стоять по завышенным ценам — то есть находиться «вне рынка». Их не будут смотреть, по ним не будут звонить, у них не будут даже открывать карточку на сайте по рекламе недвижимости.

Реальный покупатель в большинстве случаев устанавливает фильтр по верхней границе цены, которую он готов заплатить за квартиру, и все объекты, которые стоят в рекламе по завышенным ценам, в выборку просто не попадут. Другой вариант: потенциальный покупатель — или риэлтор, делающий подборку для своего клиента — отфильтруют все квартиры с нужными параметрами в подходящем районе, а потом сделает сортировку по цене (выстроят от самых дешевых к самым дорогим), и до дорогих объектов в этой выборке просто не дойдут.

Соответственно, мы сталкиваемся с ситуацией, когда на очень активном рынке с постоянно снижающимися в реальных сделках ценами, средняя цена предложения перестает коррелировать со средней ценой сделки. Более того, сплошь и рядом наступает парадоксальный момент, когда реальные цены сделок падают, а средняя цена предложения растет. Причем об этом выходит множество публикаций с заголовками типа «В октябре цены на квартиры выросли», в то время когда они упали. А выросло лишь количество продавцов, которые от глупости или жадности — а чаще находясь в сильнейшем заблуждении — теряют время, выставив слишком высокую цену на свою квартиру.

Казалось бы, в чем здесь проблема — хозяин-барин? А в том, что именно в период экономического кризиса наступает такой момент, когда старая поговорка «время — деньги» овеществляется в самой ткани рынка недвижимости. Говоря прямо: Чем раньше продавец поставит адекватную платежеспособному спросу цену на свою квартиру — тем меньше денег он потеряет. Это простая правда, принятие которой порой очень тягостно для многих простых людей.

А рынок недвижимости — это как раз то пространство, где резко преобладают простые люди, которые, повторюсь, решают свои жилищные, а не имущественные проблемы. И делают это, часто опираясь на свой неполный опыт, иллюзии, страхи и эмоции, а не на расчеты. И именно поэтому огромная ошибка экономической науки — это анализ рыночных процессов эконометрически, а не с точки зрения социальной психологии. Рынок — это люди. А цены — результат их воли при взаимодействии между собой. А вовсе не самореализация сферического продавца в вакууме с помощью рекламы своей квартиры на миллион рублей дороже, чем ее был бы готов купить самый щедрый покупатель.

И тут очень важно понять — от чего зависит щедрость потенциального покупателя в тот момент, когда он реализует свой спрос. Давайте взглянем на это с точки зрения платежеспособности. Которая, как гласит известный мем, становится главной сверхспособностью нашего времени.

Ипотека, миграция и платежеспособный спрос
Ипотека — это главный фактор, лимитирующий спрос на рынке недвижимости. Значение ипотеки несколько снижается в тех регионах, где распространены инвестиции в недвижимость — Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и прилежащие районы Ленинградской области, курортные города юга, Тюмень и в меньшей мере некоторые другие города и регионы. Значение ипотеки повышается в тех крупных городах, где заметная часть населения приблизилась к модели потребления среднего класса, обладает достаточно высоким и стабильным доходом, но в городе при этом нет крупных шальных денег — например, северных.

Для ипотеки самое главное — это ее доступность. Важно понимать, что доступность ипотеки вовсе не ограничивается только размером ставки. Не менее важным — а в кризис, часто, и более значимым — становится отношение банка к заемщику и к предмету залога и, конечно же, минимальный размер первоначального взноса. Но с точки зрения статистики платежеспособного спроса — размер ставки важнее всего.

Ипотека кредит долгосрочный и хорошо обеспеченный. А это значит, что банк готов выдавать кредит под залог недвижимости по сравнительно низким ставкам и очень сильно заинтересован в стабильности платежей. И ставка по ипотеке зависит как от того, по какой цене банк способен привлекать средства, так и от того, какие он видит риски.

В последние полтора десятка лет банки перестали быть полноценным бизнесом, адекватно оценивающим свои риски по массовым ипотечным кредитам. Страхование вкладов, контроль ЦБ, неизбежное «спасение» любого из крупных банков в случае банкротства — все это привело к отказу от персональной качественной оценки платежеспособности заемщика. К превалированию скоринговых программ над нормальным андеррайтингом заемщика; к неготовности и неспособности банков оценивать покрытие остатка по ипотечному кредиту текущей стоимостью предмета залога в условиях снижения рыночных цен на квартиры.

Поэтому качество ипотечного портфеля оставляет желать лучшего. Но все-таки свои риски банки хоть как-то, но покрывают, хотя это и происходит только потому, что для большинства заемщиков ипотечная квартира — это не инвестиция, а единственное жилье. Но мы сейчас находимся в уникальной для нашей страны ситуации, когда снижение ключевой ставки Центробанка не приводит к снижению ставки по рыночному ипотечному кредиту. Базовая ставка по ипотеке на 3 процентных пункта выше ключевой ставки Банка России. Так банки оценивают с их точки зрения реальные риски ипотечного кредитования.

А как влияет ставка по ипотеке на объемы платежеспособного спроса на рынке недвижимости? Само по себе увеличение размера ссудного процента на 1−2 пункта не сильно увеличивает переплату, если при этом уменьшается срок. Так при ставке 10−12% можно смело брать ипотеку на 15 лет — кредит при этом не будет грабительским. На 20 лет можно брать только при ставке не выше 8−9% годовых. А вот если ставка по ипотеке вырастет до 13−14%, то ипотеку брать тоже можно, но уже ограничив максимальный срок 10 годами. И то, если вы планируете хотя бы частичное досрочное гашение.

Как же сказывается вынужденное уменьшение срока на рынке? Чем меньше срок ипотечного кредита — тем меньшую сумму банк готов будет дать заемщику. А это неизбежное уменьшение платежеспособности спроса, что обязательно приведет к давлению цен на недвижимость вниз. Говоря проще: на рынок пришло меньше денег — значит, квартиры вынуждено подешевеют, вне зависимости от всех остальных факторов.

Но уменьшение объема ипотечных денег на рынке может быть частично — и даже полностью — скомпенсировано переездом в город определенного количества людей, которые просто достают деньги из кармана, чтобы купить себе квартиру. Фактор миграции — это второй важнейший лимитирующий фактор спроса для большинства локальных рынков.

При этом важно помнить, что речь, в первую очередь, идет не о внешней, а о внутренней миграции. А если учесть, что внешняя миграция в большей мере уходит на рынок найма жилья, то тем более. Так, для Новосибирской агломерации важнейшие миграционные потоки — это Кузбасс, Алтайский край, сельская местность Новосибирской области, другие крупные города Сибири. До февраля 2022 года важнейшим источником миграции были крупные города Северного Казахстана, но теперь этот поток сильно сократился.

Глядя изнутри таких развитых и современных городов, как Новосибирск, Екатеринбург или, в меньшей степени, Красноярск, Томск или Барнаул, никакую иную ситуацию, кроме положительного сальдо миграции просто невозможно было себе представить. Но если мы посмотрим, например, на Омск, депрессивную Кемеровскую область или Забайкалье, то там многие города десятилетиями живут при заметном оттоке населения. Это не может не приводить к увеличению — и даже избытку — предложения на рынке жилья, что давит цены на рынке вниз. И в этих локациях речь уже идет о том, способен ли приток ипотечных кредитных средств скомпенсировать падение цен на жилье в городе, откуда бежит народ.

Но если это не имеет отношения к Новосибирску, то почему мы должны учитывать подобные процессы? Потому что этот год — может, на какое-то время — но способен всё поменять. Новосибирск испытал две волны эмиграции. После 24 февраля 2022 года уезжали те, кто категорически не согласен с действиями политического и военного руководства страны или перестал видеть перспективы для жизни и работы в России. После 21 сентября прошла вторая волна: это или люди, которые бежали от мобилизации, или те, кому теперь стало достаточно доводов, которых не хватало весной.

С точки зрения потребительских рынков из города уехали люди с уровнем дохода выше среднего и с заметно более высоким уровнем образования, квалификации и вовлеченности в мировые экономические и культурные процессы. Это серьезный удар, который еще полностью не проявился в последствиях. И самый важный для рынка недвижимости вопрос — это в какой мере внутренний миграционный поток, с точки зрения платежеспособности, сможет компенсировать и отъезд людей, и увеличение объемов предложения жилья на рынке, и потерю для города качественных ипотечных заемщиков. Не исключено, что какое-то время Новосибирск будет напоминать по структуре движения капитала и спроса на недвижимость тот же недавний Омск, нежели самого себя в обозримом прошлом. Понятно, что для Омска ситуация станет еще хуже.

Важно подчеркнуть, что всё, что говорилось до этого, касается только базового — вторичного — рынка жилья. Ситуация на рынке новостроек гораздо примитивнее, но и заметно тяжелее процессов на рынке готовых квартир. И, не смотря на то, что именно вторичный рынок, скорее, влияет на первичный, а не наоборот, грядущая катастрофа на строительном рынке не может не сказаться на рынке жилья. Давайте в следующей статье разберемся в меру сил в сложившейся ситуации.

Дмитрий Холявченко,
Показать спойлер
Alippa
Безумие, с ценами на новостройки.
Их надо остудить.
Alippa
ему за печатные знаки чтоли платят?
расписал на целую передовицу в Правде, а смысл всё тот же - то ли дождь, то ли снег, то ли будет, то ли нет
adambereg1
видимо так и платят ибо анонсировал еще две статейки и сам себя похвалил)))
Alippa
Если коротко.
Цена снижается. И будет снижаться дальше.
Кстати, по "старой" вторичке, это уже отчётливо видно.
Delfin
Льготную ипотеку решили полностью не отменять , а скорректировать условия.
----------------------------------------------------------------------------------------------
мощнейшее "кирпичное" лобби лоббировало лоббировало , да вылоббировало (с)
Автоинформатор
Не забывайте, что у нас особенная экономика. Правильные люди, сидят на правильных местах (нефть, газ, ЖКХ, дороги) и руководят потоками. Такой, негласный способ оббирания народа властьимущими.
Строительство, по моему уже полностью, состоит из горсовета. Чужих людей там нет.
Поддержка будет до талова просто. Это надо понимать.
Что они придумают, как будут удерживать цены - одном богу известно.
P.S. Кстати удивлен, почему за оперным нет пары высоток с апартаментами, по моему будет очень органично смотреться.
Asservis
вместо оперного тоже не исключено, что появтся
Alippa
Были "планы" сделать подземный Нск под Ленина и Оперным - с ТЦ-БЦ, культурой , стоянками, гостиницами и прочими "фантазиями" от киберпанка до прованса...

-----------------------------------------------------------------------------
проектами архитектор "богатеет"...
adambereg1
В точку!
-------------------------------------------------
утопия - стиль жизни (с)
Автоинформатор
ну пошла вода до хаты

Площадь нераспроданных квартир в новостройках по всей России в декабре 2022 года достигла 66 млн кв. м, или 66% от общего объема жилья в стадии строительства (учитывались квартиры, которые уже доступны к покупке, и те, которые еще не вышли на рынок), подсчитали в компании «INFOLine-Аналитика» на основе данных единой информационной системы жилищного строительства. Это максимальный показатель как минимум с января 2020 года (данные с этого периода учитываются в единой системе). При этом, как отмечает Михаил Бурмистров, гендиректор «INFOLine-Аналитики», это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья.

По данным аналитического центра госкомпании «Дом.РФ», объем непроданного жилья в новостройках превышает 41 млн кв. м, что на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще около 25 млн кв. м строящегося жилья приходится на проекты, продажи в которых пока не открыты.
Автоинформатор
вторая часть трилогии от Холявченко, уважаемого

Рынок новостроек 2022: пузырь или финансовая пирамида

© Кирилл КанинРынок новостроек 2022: пузырь или финансовая пирамида14 Дек 2022, 09:12

Рынок жилья в России — это, в первую очередь, сделки со вторичкой. Новостройки — небольшой сегмент, который сильно зависит от внерыночных факторов — например, льготной ипотеки.

При этом тема строительства занимает несправедливо большую долю информационного пространства, посвященного жилью. В 2022 году стало очевидно, что доходы населения падают, меняется демография, дорожает само строительство. Сохранить ни цены на новостройки, ни, тем более, объемы продаж, невозможно.

Предприниматель и публицист Дмитрий Холявченко рассказывает, как на наших глазах начинает лопаться пузырь и к чему приведет отмена льготных программ ипотечного кредитования.
Недвижимость — это самая дорогая собственность массового россиянина. А вложения в недвижимость — это не только покупка жилья, но приобретение капитала. В 2022 году Россия находилась на пороге большого перелома, который нам еще долго придется осознавать. Рынок недвижимости здесь и начало важных экономических процессов и, одновременно, их результирующая.

Это вторая часть итогового текста про недвижимость, в которой рассказывается о проблеме рынка новостроек. Первая часть была посвящена обзору основных экономических тенденций, анализу того, что такое рыночные цены и как формируется и трансформируется спрос на недвижимость в современных реалиях.

Я уже неоднократно и весьма критично писал о строительном рынке. История формирования новосибирского строительного рынка, проблемы, которые строительный бизнес создает для города и бюджетов, структура бизнеса и деловая культура застройщиков, технологии банкротства девелоперов и иллюзии выгодности инвестиций в новостройки уже были описаны в цикле статей 2018 года. Это база, которая не изменилась. А что же изменилось? Изменились объемы средств, которые безответственной федеральной и региональной властью, вопреки любой рыночной логике и здравому смыслу, были вырваны из нормального рынка жилья и переданы рынку имущественных прав требования, именуемому «первичным рынком».

Самый главный, продолжительный и, что замечательно, измеримый тренд на рынке строительства жилья — это то, что уже долгие годы расходы на строительство растут быстрее цен на жилье. Вернее росли до 2020 года. Но, кроме непосредственных затрат на строительство, росли темпы роста издержек, связанных с подведением инженерной инфраструктуры, арендой или покупкой земли для строительства. Если учесть все эти факторы, то даже с учетом пузыря, который возник на первичном рынке, последние десять лет все расходы в среднем росли быстрее цен на новостройки. Особенно верным это заключение является для регионов за пределами агломераций двух столиц и курортно-инвестиционного Юга.

За последние несколько лет строительной отрасли, казалось бы, удалось преодолеть эти «ножницы», пролоббировав льготные программы по ипотеке. Из-за этого произошло переключение заметной части спроса с понятного и безопасного вторичного рынка, на рискованный и в действительности менее выгодный для вложений первичный. Кстати мы — собственники квартир — потеряли из-за этого огромные деньги в капитале. Просто из-за этого каждая квартира на вторичном рынке стала стоить меньше, чем должна была.

Но текущий кризис и санкции всё вернули на свои места. В настоящий момент значительная часть строительной отрасли и так способна существовать дальше хотя бы при сохранении текущих объемов продаж, что невозможно в условиях падения доходов населения. Но всё еще хуже — уже в перспективе 5−10 лет — и даже при условии выхода российской экономики из-под санкций и кардинальных изменений в политической системе страны — сохранение даже текущих объемов спроса на строящееся жилье станет невозможным банально по демографическим причинам.

Поэтому перспективы строительной отрасли как бизнеса необходимо мерить не только и не столько текущими колебаниями спроса и стоимости кредитных средств, сколько готовностью отрасли перепрофилировать свою деятельность или научиться конкурировать со вторичным рынком. В условиях того экономического тупика, в котором оказалась России, оба варианта, на мой взгляд, с каждым месяцем становятся все менее вероятными.

С точки зрения повседневной жизни рынка жилья, ситуация очень проста. Цены на вторичном рынке могут падать очень долго и без особого ущерба для покупателей и продавцов, решающих свои жилищные вопросы. А вот застройщики не могут опуститься ниже себестоимости строительства. В этом году стало очевидно, что строительные компании уже давно конкурируют не между собой, а со вторичным рынком. В первую очередь с квартирами в тех домах, которые сами же недавно и построили. В настоящее время практически наступил такой момент, что подавляющая часть покупателей при существующих доходах не готова приобретать будущие квартиры по таким диким ценам. Не смотря на любые льготные ставки.

Очень жесткую позицию занимает и Центробанк. Так, последние несколько месяцев регулятор критикует как «льготные программы от застройщика», так и государственные субсидируемые программы. В качестве важной проблемы Банк России видит невозможность для заемщика продать квартиру на вторичном рынке даже по той цене, за которую он ее приобрел, что, конечно же, приведет к тому, что заемщик и потеряет первоначальный взнос, и перестанет нормально обслуживать кредит.

Другая сторона проблемы — это то, что банки будут нести убытки и по дефолтным кредитам, и по кредитам на проектное финансирование. Последнее осложняется еще и тем, что в III квартале 2022 года покрытие суммами на эскроу-счетах задолженности по проектному финансированию впервые упало ниже 100%. До 92% в среднем по стране и до 70% в Сибири. То есть, если сделать моментальный срез, то на начало октября 2022 года застройщики были уже должны банкам больше, чем для них заморожено на счетах денег от инвесторов. Понятно, что отчасти такое расхождение вызвано началом большого количества новых проектов, на финансирование которых деньги в банке уже заняты, а продажи будущих квартир еще не начались. Но с учетом того, что вероятность сохранения текущих объемов продаж в нынешней экономической ситуации практически равна нулю, мы имеем дело с финансовой пирамидой в масштабах всей страны.

Что касается будущего даже существующих льготных программ ипотечного кредитования, то Центробанк считает, что дальнейший рост спроса за счет избыточного стимулирования — как масштабных госпрограмм, так и субсидий застройщика — на фоне текущей нестабильности будет только способствовать накоплению рисков на рынке жилья, не повышая его доступности. Ближайшее будущее выглядит, как последняя схватка лоббистов строительной отрасли за новые схемы субсидирования одной отрасли за счет всего общества, и Центробанка, который, панически опасаясь нестабильности, пытается вернуться к рынку. Результаты этой борьбы будут, по старой российской традиции, очевидны в последние дни декабря, когда обе палаты Федерального Собрания будут принимать, не читая, по 100 законов в день.

Однако перед тем, как окончательно поставить крест на первичном рынке, давайте, всё-таки, тезисно и по пунктам подведем итог, почему льготная ипотека перестала быть спасательным кругом.

Почему льготная ипотека перестала работать

Льготная ипотека на наших глазах перестает быть важнейшим фактором функционирования строительного рынка России. В настоящий момент на первый план выходят иные процессы, влияние которых в перспективе настолько масштабно и непредсказуемо, что влияние льготной, семейной ипотеки и других нерыночных ипотечных кредитных продуктов может сохраниться лишь в пределах статистической погрешности.

В качестве основных факторов, влияющих на рынок покупки имущественных прав требования, именуемых в просторечии «квартирами в новостройках» следует на начало декабря 2022 года назвать следующие:

— Общая политическая и экономическая ситуация в стране, в том числе связанная с мобилизацией. И изъятие из экономики большого количества мужчин трудоспособного возраста, и масштабная эмиграция, связанная с угрозой экстраординарного призыва, и увеличение дефицита бюджетов всех уровней, связанных с проведением специальной военной операции — всё это идущие на наших глазах процессы, негативное влияние которых на экономику очевидно, но степень этого влияния пока абсолютно непредсказуема.

— Изоляция экономики Российской Федерации от глобальных экономических процессов, начинающее ощущаться действие санкций, искусственный курс национальной валюты, продолжающийся уход иностранных брендов, фактическая невозможность иностранных инвестиций в российскую экономику, планируемое увеличение налоговой нагрузки — все эти моменты, безусловно, скажутся на продолжении массового падения доходов населения и росте инфляции. Но, опять же, для того, чтобы определить темпы и степень реализации этих тенденций на практике, данных пока недостаточно.

— Падение доходов населения приведет не к отказу от решения своих жилищных и имущественных проблем и получения ипотечного кредита, а к уменьшению суммы тех кредитов, которые люди будут брать на практике. Это самое яркое проявление снижения платежеспособного спроса, которое будет иметь влияние на рынок. И в подобной ситуации самой главной проблемой строительной отрасли будет нарастающая конкуренция со вторичным рынком, где теоретически возможно падение цен в разы без малейшего ущерба — большинство сделок обменные. На первичном рынке падение цен ниже определенного уровня невозможно даже при оптимизации всех расходов на строительство. И даже нулевая ставка по ипотеке на новостройки не сможет переключить спрос со вторичного рынка на первичный, если разница между однотипными квартирами в готовом и строящемся сегменте достигнет 30−40%. Что на наших глазах и происходит в большинстве регионов.

— Низкая ключевая ставка Банка России действительно в нынешних условиях может снизить ставки по ипотеке до такого уровня, что льготные программы станут не нужны, но, во-первых, нет никакой гарантии, что нарастающий дефицит бюджета не приведет весной 2023 года к включению печатного станка и гиперинфляции. А, во-вторых, ограничения оборота иностранной валюты уже сейчас привело к тому, что реальная капитализация жилья в конвертируемых валютах стала совершенно неизвестна. И, если для вторичного рынка, который вполне может существовать только как рынок жилья, это не представляет особых проблем, то для первичного рынка, заметная доля которого была инвестиционной, это сильнейший удар по всем индикаторам, которые позволяют принять решение о покупке будущей квартиры.

Таким образом, можно уверенно говорить о том, что рынок строительства жилья, за исключением небольшой доли регионов (Москва, большая часть Московской области, Санкт-Петербург, пригородные районы Ленинградской области, Краснодар, Сочи, Тюмень) встанет на какое-то время. По крайней мере до того момента, пока недостаток жилья и платежеспособность спроса не достигнут таких масштабов, когда возможные цены реальных сделок на первичке не станут вновь покрывать хотя бы фактические издержки девелоперов в условиях существующей реальности.

Радует, что очень заметная доля населения страны, опираясь на здравый смысл, уже самостоятельно осознала невыгодность инвестиций в новостройки. Но ведь, именно рынок новостроек очень долго воспринимался как основной и наиболее доступный массовому неквалифицированному инвестору, инструмент получения прибыли. Если же он перестал работать, то как «бедному» обывателю преумножить капитал?

Об этом мы подробнее поговорим в заключительной части этого цикла.

Дмитрий Холявченко,
Alippa
Интересно, какая статистика по Новосибирску?
:смущ:
Alippa
Застройщики подкорректируют цену, до рыночной, и пойдут продажи.
:а\?:
Delfin
Данные приводят по Маскве.
В остальной России всё наоборот.
У красноярцев, омичей, новосибирцев и прочих замкадышей продажи растут.
Не быстро, не валом - но растут.
Много денег и дефицит качественного жилья сегментарно есть.

Чем хороши кирпичи, что даже при резкой волатильности или коррекции почти всегда можно остановиться и подумать. Без ущерба и маркетинговых трюков про ужасы кирпичей от АН.

...те же москвичи "в среднем по палате" говорят о падении цен на 1,5% в месяц при их повышении на 30-40% - "чёрные пятницы по-русски". обман и манипулирование видны невооружённым взглядом...
-------------------------------------------------------------------------
это он не от недоверия к Вам, а опасается за себя (с)
Alippa
ну тут у Холявченко всё по существу
но ничего нового - всё это мы уже перетёрли на этом форуме неоднократно

ждём третью часть с советами "как обывателю преумножить капитал"
но учитывая специализацию автора можно предположить - "покупайте дефолтную вторичку на 20% дешевле рынка и желательно через наше агентство"
Автоинформатор
Госдума сразу во втором и третьем чтении приняла законопроект, который разрешает заводам, производящем золотые слитки, продавать их гражданам, освобождаясь от уплаты НДС.

Аналитики посчитали, что еще весной спрос на золотые слитки в России был на умеренном уровне. Однако после того как произошла отмена НДС для банков в марте и НДФЛ в июле, спрос на золото резко вырос. Кроме того, увеличились вложения граждан в золото в качестве инвестиций как альтернатива иностранной валюте.
Автоинформатор
приобрести золото и закопать на поле чудес в стране Дураков, где-то уже был подобный сценарий инвестирования))
Alippa
сейчас инвестиции практически во всё - это купить и закопать
adambereg1
Доллар уже "окупился" за этот год...
Не надо его закапывать и в банки "закатывать" только...
wiza
Доллар уже "окупился" за этот год
особенно, если в марте на эмоциях купил по 100 руб./$ .)

но рубль понемногу соскальзывает с сентябрьских позиций - с 1 октября падение около 15%
так что может и доллар "по сто" снова ещё увидим
adambereg1
Что ж по 100р гринбэк то?
"Успели" люди по 150р набрать.
А особо впечатлительные инвесторши по 200р за штуку взяли...

До 24 февраля торги валютой шли полтора месяца (и несколько лет) по совсем другим ценам.
И база , соответственно, другая. Отличная от 100.

Лобби "давят" на всех уровнях по 70-75р/шт.
Учитывая их успехи (например, льготная ипотека)- так и будет.
Alippa
где можно ознакомиться с полным содержанием? На тайге что то не вижу.
Автоинформатор
Россияне перестали покупать квартиры в строящихся домах. Они боятся высоких цен и неопределенности

© Кирилл Канин

29 Дек 2022, 07:30

Новосибирская область по вводу жилья превысила показатели 2021 года, но нестабильная экономическая ситуация и общая неопределенность на фоне «спецоперации» привели к оттоку покупателей. В середине года существенно просели продажи. Ряд проектов перенесен на 2023 год, не продано более половины квартир в строящихся домах. Объем такого жилья в целом по стране тоже уже стал рекордным. Застройщики по-прежнему рассчитывают на льготные ипотечные программы и участие государства.
В Новосибирской области, по оперативным данным, введено свыше 2,1 млн кв. метров жилья, это почти на 7% больше в сравнении с 2021 годом, сообщил глава минстроя Алексей Колмаков на заседании «Регионального делового клуба строителей», посвященного трендам развития отрасли в 2022 году.

В прогнозах застройщиков на 2022 год — 2,2−2,3 млн кв. метров. С учетом уже имеющихся заделов можно говорить о вводе жилья на 2023 год — как минимум, в 1,5 млн кв. метров, 2024 год — почти 1 млн, 2025 год — 0,5 млн. А в целом региональные власти рассчитывают и далее наращивать объемы строительства — к 2030 году до 2,6 млн кв. метров.
Впрочем, рост объемов должен соответствовать платежеспособному спросу, что в 2022 году стало ощущаться особо остро. Даже с учетом банковского проектного финансирования при отсутствии нормального уровня продаж застройщик либо не заработает, либо понесет убытки. Под вопросом окажется запуск новых проектов.


«Хочу сразу отметить два обстоятельства: экономическая неопределенность оказывает существенное влияние на планирование развития жилищного строительства в текущей ситуации, где от продажи до передачи квартиры проходит в среднем два года. А от покупки земли до возврата инвестиций — почти пять лет. Важно еще то, что при снижении продаж застройщики опасаются выводить новые проекты, а банки их финансировать. Плохие продажи — это очень сильный фактор, сдерживающий старт новых проектов», — отметил президент отраслевого объединения «Строители Сибирского региона» Александр Савельев.

Продать на 122 млрд

По данным Савельева, проектное финансирование застройщиков в Новосибирской области по состоянию на ноябрь 2022 года составляет более 202 млрд рублей (276 сделок). На счетах эскроу при этом находятся около 80,3 млрд (22 тыс. счетов).

«Разница между счетами эскроу и проектным финансированием составляет 122 млрд. Застройщикам, чтобы закончить все начатые проекты, получить свои денежные средства, заемные средства вернуть и отдать банкам, необходимо продать жилых и нежилых помещений на сумму порядка 122 млрд рублей. Это такая непростая задача, — констатировал Савельев. — А разница в РФ между счетами эскроу и проектным финансированием составляет аж 7 трлн рублей».


В Сбере сообщили об откладывании части проектов застройщиками на 2023 год. Сейчас банк финансирует в регионе 74 строительных проекта, из них 72 со счетами эскроу. По данным компании, количество новых сделок на проектное финансирование выросло незначительно, но увеличилась сумма — на 25%.

Как отметил управляющий Новосибирским отделением Сбербанка Николай Шилов, проекты стали, во-первых, дороже, в том числе за счет роста стоимости материалов, во-вторых, масштабнее. При этом в банке отмечают сокращение количества открываемых счетов эскроу.

«Примерно три вывода напрашивается. Первое — я не могу не сказать, многие застройщики подтвердят, что ситуация февраля, длящаяся около трех-четырех месяцев, привела к тому, что те проекты, которые застройщики хотели реализовывать, часть из них перенеслась на следующий год. Мы оцениваем это в 32 проекта на 52 млрд рублей. Вторая тенденция. 32% проектов, которые уже финансируются, потребовали дополнительного финансирования. Это связано с удорожанием. Все они были дофинансированы. И третий тренд. Мы уже точно можем сказать, что сейчас банком рассматриваются проекты с использованием комплексного развития территорий. Новый тренд, много об этом говорилось. Сейчас проекты эти в работе, решения по ним уже принимаются», — рассказал Шилов.

Падение продаж на треть

В третьем квартале в регионе было заключено 5,9 тыс. договоров долевого участия (ДДУ, за 9 месяцев — более 21,5 тыс.). Падение объема продаж на первичном рынке жилья в третьем квартале относительно первого составляет 37%. Вместе с тем падение продаж в сравнении с третьим кварталом 2021 года — всего 3%.


Около 45% договоров участия в долевом строительстве в третьем квартале заключено с использованием льготной ипотеки.

Самые большие продажи в регионе были в 2014 году — 55,5 тыс. ДДУ. Второе место по продажам в 2013 году — 37,9 тыс. ДДУ, третье — в 2015-м с показателем в 35,9 тыс. В 2021 году — 32,1 тыс. ДДУ.
По данным ДОМ.РФ на 1 октября, в Новосибирской области было продано 38% квартир, 36% не продано, по 26% — продажи еще не были открыты. По информации на 29 декабря, не продано (не продано и не открыты продажи) больше 70%.


«Площадь нераспроданных квартир в новостройках по всей России в декабре 2022 года достигла 66 млн кв. метров или 66% от общего объема жилья в стадии строительства. Это максимальный показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья, — отметил Савельев. — Поэтому видно, что спрос на жилье в последнее время резко сократился. Есть две основные причины низких продаж. Первая — формирование отложенного спроса — те, кто потенциально готов купить новостройку, откладывает покупку до стабилизации ситуации. В результате наблюдается огромный рост денежной массы. Вторая причина — снижение доступности жилья».

Реальные доходы населения в РФ в третьем квартале упали на 3,4%, а в Новосибирской области — 0,6%, на столько же автоматически упал средний платеж по ипотеке, который могут себе позволить граждане, добавил эксперт.

«НАМ БЫ ДЕНЬ ПРОЖИТЬ ДА НОЧЬ ПРОДЕРЖАТЬСЯ»: ЧТО ПРОИСХОДИТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПОСЛЕ ФЕВРАЛЯ

«Только низкая ставка, субсидируемая совместно государством и застройщиком, позволяет дольщикам выдерживать сложившийся на рынке средний ежемесячный ипотечный платеж — около 30 тыс. рублей, — считает Савельев. — Надо отдать должное, что льготная ипотека продлена до июля 2024 года, правда на 1 процентный пункт она станет дороже».

О резком падении продаж весной говорят и в администрации Новосибирска. Хотя, по данным вице-мэра, начальника департамента строительства и архитектуры Алексея Кондратьева, по итогам года количество договоров долевого участия в Новосибирске все же будет сопоставимо с показателями за 2021 год.

«А вот диаграмма по месяцам как раз очень показательная, когда мы получили серьезный сбой в мае-июне и очень тяжело, но выправляли ситуацию с продажами квартир. И фактическая эта синусоида привела к тому, что мы по количеству сделок в 2022 году вышли на показатели 2021 года с небольшим отставанием», — заявил Кондратьев.

При этом чиновник согласился, что количество непроданных квартир «настораживает».

Ипотека просела на 20%
Серьезное сокращение показывает и динамика выдач ипотеки, что в целом соответствует снижению продаж. Пиковый объем такого кредитования, по озвученной на заседании информации ЦБ, пришелся на 2021 год — 142,8 млрд рублей.

Снижение показателя в рублях за 10 месяцев 2021 года составило 26% к аналогичному периоду 2021 года, в штуках — 41%.

Количество выданных ипотечных кредитов в Новосибирской области на первичном рынке — 35,8% от общего количества, на вторичном — 64,2%. В рублях первичный рынок — 19,2%, вторичный — 80,8%.
Про сокращение ипотечных продаж говорит и Николай Шилов из Сбера. Резкое падение поданных заявок случилось весной, после того, как была поднята ключевая ставка.


«Важная тенденция — мы вышли из этого пике. Вы посмотрите на объем заявок сейчас. Второе небольшое снижение вы видите в октябре, понятно, что там 21 сентября [оказало] влияние. Не сильно народ испугался. Испугался, но не так, как в первый раз», — констатировал Шилов.

При этом, количество поданных заявок, по данным на декабрь, сократилось на 22%, одобренных — на 18%.

«Сказать, что совсем сейчас люди не берут ипотеку — нет. Больше, наверное, связано с тем, что принятое решение человек может реализовать в течение трех месяцев и люди некоторые могут этим решением не воспользоваться. Но в целом по году из-за падения апреля-мая, ну после 24 февраля первые месяцы, на 20% меньше будет ипотеки, чем в прошлом году».

Почти 30% всей ипотеки в Сбере в Новосибирской области — это первичный рынок, 72% — вторичное жилье. В банке отмечают падение среднего чека по ипотечным кредитам на новостройки (с 4,39 млн в июне до 3,9 млн в ноябре). При этом нет увеличения первоначального взноса.

«Фактически можно сказать, что ряд застройщиков применяет скидочные предложения для клиентов. Но нет такой тенденции по вторичному рынку — люди не сильно готовы снижать цены, — рассказал представитель Сбербанка. — Интересный тренд увидели. Примерно с третьего квартала резко выросла доля субсидированной ипотеки — когда застройщики и банк договариваются и за счет части общего дохода субсидируют ипотеку для клиента. Разнонаправленное отношение к этому, потому что, с одной стороны, ряд застройщиков это делают осознанно и не поднимают стоимость квартиры, в некоторых случаях это перекладывается на клиента. Когда застройщики почувствовали, что спрос становится нестабильным, стали применять программы дополнительного субсидирования».

Рост доли ипотечных кредитов с субсидированием от застройщика составил 12,5%.

Почти вся взятая ипотека на новостройки (94%) — это ипотека с господдержкой или семейная, отметил Шилов. Сейчас банк прогнозирует двойной рост количества людей, которым будет доступна семейная ипотека с обновленными условиями, где возраст детей увеличен до 18 лет.

Рост цен на четверть

Средний размер стоимости предложения в новостройках Новосибирской области, по данным ЕРЗ на ноябрь 2022 года, составляет порядка 97,7 тыс. рублей за кв. метр.

«К цене 97 764 рубля может быть много вопросов, потому что многие аналитики считают, что у нас сейчас средняя цена предложения 107 тыс. рублей, 109 тыс. рублей. Но в конечном счете мы ближе к тем показателям, которые дает Росстат — 97 764 рубля, — комментирует Александр Савельев. — Но вот если сравнивать 01.11 текущего года с первым кварталом, то цена выросла довольно серьезно — на 23%. Причем, самый пиковый объем пришелся на март. Понятно, что он был не поддержан ростом доходов населения или доступностью ипотеки. Цены оказались завышенными на фоне последующего спада продаж».


По данным федерального минстроя, государство сейчас выкупает жилье в Новосибирской области для льготных и других категорий по цене около 93,6 тыс. рублей за квадрат — за год она увеличилась на 66% и в настоящее время сопоставима с рыночной.

«Имеет смысл работать с государством, чтобы в конечном счете выполнять определенные государственные заказы», — полагает Савельев.

Что касается прогноза по рыночным ценам, то по оценке экспертов, снижения не будет, но и роста тоже — свое влияние окажет высокая затоваренность рынка, сейчас предложение в существенной мере превышает платежеспособный спрос.

Тайга.инфо
Alippa
Продажи во всех регионах растут.
В денежном выражении совсем всё хорошо.
Ипотека выдаётся в диких количествах до продления и ещё продлена.
Только риэлтерская шайка продолжает покупать СМИ со слезами-
хотим ещё больше и очень хочется сверхдоходов , иначе всё очень
плохо на бумаге (может будет , если рак на горе свистеть начнёт).
-----------------------------------------------------------------------------
Если творится глобальный обман с причитаниями - значит это
кому-нибудь из строителей, банкиров, инвесторов нужно (с)
Автоинформатор
запал иссяк
частные инвестиции в недвижимость заглохнут до лучших времён...
единственное спасение для строительного рынка и рынка первички жилой недвижимости - госзаказ на жильё для ветеранов и инвалидов, государственный выкуп квадратных метров у застройщиков для проектов социального найма, выкуп жилья госкомпаниями для проектов коммерческого найма...
Автоинформатор
Жесткий эконом придет на смену «улучшайзингу» в строительстве жилья

Из-за изменившихся экономических условий новосибирским девелоперам придется экономить, считает управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон.

«Раньше все занимались улучшайзингом. Делали все красивее и богаче. Конкурировали не ценой, а дополнительными преимуществами, потому что у клиентов были деньги. Но сейчас многие начнут резать все расходы на излишества. Сегодня мы имеем то, что было запроектировано два-три года назад под экономику, которая была раньше в России. А вот завтра будет проектироваться жесткий эконом», — прокомментировал эксперт «РБК Новосибирск».
Alippa
Вчера начала выходить статистика по жилью за весь 2022г.
Москва и Питер растут понемногу после супергэпа в феврале-марте, а в России жильё дорожает , кроме этих двух регионов, на 16-31% в годовом исчислении.
Но Столицы кричат громче всех и затыкают своим ростом (голосом СМИ) рост цен на жильё постоянный и непрекращающийся!
В регионы уже идут деньги мобилизованных - а они, даже по меркам Столиц, очень приличные для рынка кирпичей! Кто будет снижать цены , если намечается приход денег?
--------------------------------------------------------------------------------------------
мильон к мильону - копеечку берегут (с)
wiza
если покупают, то смысла снижать нет, другое дело если покупать перестанут. Тогда потанцуют с бубном вокруг правительства и если льготы не выпросят, то придется чего-то делать
Alippa
если покупают, то смысла снижать нет, другое дело если покупать перестанут. Тогда потанцуют с бубном вокруг правительства и если льготы не выпросят, то придется чего-то делать
а покупают ли? в соседнем разделе даж КМС уже через риеэлтора продает
Чтоб КМС не разбирали по адекватной цене такого не припомню, значит цена недекватна и застройщик не планирует снижать
Alippa
Покупают.
Возникла "новая" модель сверхдоходного риэлтерского бизнеса и она работает!
Деньги "добываются" из всех слоёв населения - текут рекой!
Кирпичи распродаются с очень большой скоростью и экономическим эффектом.
Жалуются "классические" риэлтеры "под хозяином" - сделок стало меньше у них.
Можно быть гибче и шустрее, но "хозяин" вяжет, страшно самим вложиться и лень!
Alippa
Куда ещё то экономить? Люди тоже стали грамотными и всякий шлак покупать не будут. Приезжих, которых дурят риэлтеры в расчет не берем. Рынок недвижки будет спасать государство, это единственный стабильный источник финансирования. Ещё бы контроль был нормальный ща расходованием бюджетных средств. Но это конечно мечты пока
zodchy
Люди тоже стали грамотными и всякий шлак покупать не будут
согласен, что покупка недвижимости не входит в жизненно необходимый пакет для выживания, поэтому никто её массово покупать не станет, пока ситуация в стране и в мире не устаканится...
доходность на недвижке снизилась, роста никто не ждёт, поэтому и инвестиции в неё по таким ценам будут тоже единичные...
если какие-то деньги придут ветеранам боевых действий, то уж точно не в недвижимость их будут вкладывать, а закрывать долги и кредиты, обновлять авто, покупать одежду детям на вырост - то есть опять же в предметы первой необходимости, потому что никто не гарантирует достойных заработков демобилизованным, а жить ветерану и его семье придётся в воюющей стране...
да и какие это деньги? ну даже полгода на передовой по 200-250 тыс. в месяц - это чуть больше 1 млн рублей, с такими ценами это в лучшем случае треть маленькой студии на окраине... а покупка в ипотеку - это не увеличение твоих доходов, а увеличение твоих ежемесячных расходов на долгие годы
OlegAtor1982
это вы про какую стройку КМС?
Delfin
Про Писарева, наверное. Гарри в середине декабря там писал.
adambereg1
это рассуждения нас с вами и вроде логичные

но и раньше очень немало людей с 0 денег покупали квартиру--первоначалка это потреб кредит,остальное в ипотеку
1 млн руб опять же для многих тут это не самый большой заработок(не доход) в год
а для тех кто добровольно пошел за 200к в месяц тот же млн это деньги которые они при других условиях никогда в руках бы не подержали

так что "боевые" понесут именно в недвигу,больше нести такому обывателю просто некуда,не в Ладу же за млн)
OlegAtor1982
так что "боевые" понесут именно в недвигу,больше нести такому обывателю просто некуда,не в Ладу же за млн)
В недвигу понесут деньги за убитых в ходе СВО. Да и то масштаб вливаний не тот для хоть какого-то поднятия рынка. Те, кому повезёт вернуться (как справедливо было замечено выше), погасят долги и понесут деньги в детей. Если кто-то решит вложиться в недвигу, то с таких средств - это студия на окраине. В ипотеку под конский процент никто лезть не будет.
180207
А что СВО уже закончилась, что мы делим эти деньги?
adambereg1
Обычная рекламная купленная статья.
Взгляд однобокий.
Направление - продавцы снижайте цены на кирпич, покупатели берите ипотеку и налетайте на дешёвку. Мы будем "продавцов-покупателей" со всех сторон - ещё подключим банкиров, строителей , иногородних и представителей нас...

Мнения посредников, которые "хапают обманом, испугом, выжиманием" деньги , не исполняя свои обязанности. Простая инструкция на листе А4 "как делать" и жёсткая ответственность лишат их смысла барыжничать. Процентов 80-100 информации по сделкам есть в электронном виде и не нуждаются в посредничестве. Взять ту же первичку кирпичную...
adambereg1
если какие-то деньги придут ветеранам боевых действий,
у нас уже были ветераны ВОВ, Афгана и Чечни, думаю не нужно говорить о том, каким золотым дождем их осыпали, с этими ветеранами будет тоже самое, они свои ежемесячные до сих пор в полном объеме получить не могут. А сколько потом уйдет денег на восстановление здоровье физического и морального?