Наташ, я по теме, пусть и с сарказмом.
Петя спрашивает: что вы делаете?
А он в ответ не реалии, а пургу.
Вот и высказала свое мнение

Тебе пурга, ему по теме. Или конкретизируй свои возражения. Это плохо - потому-то, потому-то, это нерпавильно - по причине такой-то.....
Все, флуд заканчиваем. Последнее китайское.....

Окей
Это плохо, потому что это не ЕГО реалии.
А вопрос был о ЕГО реалиях.
Доступно для читающих?
Слушаюсь, о великий Юйди

как обычно - скупаем однушки и сдаем. Все дела. Вентилируем вариант "все продать" и свалить. Куда - ХЗ. Раньше в Чехию валили, сейчас в Тай. Ну там по ситуации наверное видно будет. Хотябы в Анапу ))
Дети это конечно хорошо, но не хочется сидеть у них на шее. Т.к. про внуков тоже не надо забывать.

как обычно - скупаем однушки и сдаем. Все дела. Вентилируем вариант "все продать" и свалить.... Хотя бы в Анапу ))

кратко - и по делу

Просто я хочу совместить приятное с полезным - и бизнес себе сделать (20 % с дохода) и людям помочь. Ведь смотрю я на тех же своих сотрудников - лапками шустрят, что-то делают, каждый день "мотыжат", а что впереди? Те, что постарше, вообще живут представлениями о формировании пенсии еще чуть-ли не по советскому образцу. Никакого пассивного дохода, сколько потопал - столько и полопал. Так что будет? Работа до дряхлого состояния, пока не выкинут на улицу, а потом нищета полная? Дети-"подмога"? У многих дети (я про взрослых детей говорю) - статья расходов, а не доходов. А вот если данную категорию людей замотивировать на накопления (готовлю уже мотивационный пакет) - стабильные, регулярные, ежемесячные взносы - допускаю даже возможность пополнения баланса от 1-2 т.р. - уже на перспективе в 20 лет получается хорошее подспорье в виде дополнительных доходов, а в старости - практически основных.

Была у меня одна сотрудница, которая регулярно делала взносы в страховую компанию, не знаю уже, как ее уболтала на это дело компания, в течение нескольких лет. Многие сотрудники смотрели на это, как на некоторое чудачество. Потом она неосторожно повредила руку в тестомесе - народ с охренением услышал сколько денег она получила, а она смогла спокойно уволиться и некоторое время не работать. Я даже задумался - не специально ли она туда руку засунула (с рукой все в итоге порядке, просто немного "разрезало" лопастями - гипс, швы и т.п.) А другая себе палец отрезала в овощерезке - и ничего, больничный за время простоя и усе

В продумываемом мной проекте достигаются многие цели:
1) раскачивается (в смысле - "прокачивается") рынок арендного жилья - мы здесь топчемся в самом начале пути, в США, Европе рентное жилье составляет 60 - 75% от общего объема. У нас же это направление - усилия одиночек, а не системный подход. Не буду тут описывать специфику строительного рынка, те единичные примеры "арендного жилья", что представлены, в частности, в нашем городе на рынке, имеют под собой другую природу формирования - привлечение специалистов, их удержание и т.п., либо сложности с реализацией построенного, либо, как краткосрочный проект - до момента, пока не будет возможности продать по устраивающей цене. В любом случае - построено на "дорогие" деньги и не может рассматриваться как системный и масштабируемый проект.

В моем же проекте на этапе роста организации до ОАО и формировании большого пула инвесторов, планируется этап самостоятельного строительства рентных домов, а возможно и кварталов с инфраструктурой - в первую очередь дет. садов.

Также плюс для государства в выводе арендного рынка из "черного" в "белый".

2) стимулирование негосударственного пенсионного обеспечения - основная задача нашего государства в пенсионном плане. Почему платят пенсии сейчас? Да потому что люди сами этого не делают! А когда сил работать уже не будет - возникнут миллионы недовольных, голодных людей, которым нечего терять - а это революция. Но денег на это будет все меньше и меньше у государства. И так, государство пытается "раскрутить" людей на дополнительные добровольные взносы. Многие, кстати, пользуются этой программой.

Я не хочу сделать "клуб для избранных" - "20 однушек - 10 собственников", мой интерес - сделать масштабный проект. Вот этот проект обмозговываю.

идея хорошая
все будет решатся на личностном отношении
кто вы? кому известны и тд тп
только это не перечеркивает вариант НЕдоверия со стороны людей.
что вы готовы для этого сделать ? пойдете в депутаты?
или сможете привлечь известных людей?

в связи со скорым (неизбежным ростом на квадратные метры)

для примера обычный военный лейтенант
зп в 2011 г 17 000р
в январе 2012 г получил 45 000р

сотрудник милиции зп в 2011 г 20 000р
в январе 2012 г получил 47 000р
(это друзья у знакомых) т.е. инфа достоверная.

ваше предложение было бы интересно многим.
упор скорее нужно будет делать на "молодое" поколение 20+
оно и считает... и думает... и в ипотеку лезит.

успехов

оно и считает... и думает... и в ипотеку лезит.

НЕ считает....НЕ думает....в ипотеку лезет.....

пойдете в депутаты? или сможете привлечь известных людей?

И как это поможет в плане доверия?
А депутаты или известные люди, что, кинуть не могут?
Так я вас разочарую...
1 депутат (местного масштаба) с августа 15 тыс за консультацию отдать не может. Я ему уж и не звоню - чтоб не отвлекать от депутатских дел из за такой мелочи...
Другой депутат грубо кинул наших клиентов, до того как они ими стали, но там речь уже о миллионах...
Прохоров, Абрамович - всем известные люди и бизнес вести умеют...
Наверняка у них есть карманные пенсионные фонды. Вы в них деньги вложите?


Для того чтобы к фонду было доверие, нужны не нахлебники (торгующие своей известностью) - народ стал умнее и на это не купится, а прозрачные юридические механизмы, не позволяющие кинуть инвестора или пайщика...
А это очень не просто, если вообще возможно...
Очень непросто выстроить систему так, чтобы банкротство фонда или недобросовестность его руководства не похоронила сбережения инвесторов или пайщиков, и при этом одновременно не давала самим пайщикам возможности к злоупотреблению своими правами.
Поэтому, если ТС найдет юридическое решение этого вопроса, то народ к нему встанет в очередь.
Теоретически задача очень интересная, но вопрос в том хватит ли норм права и мозгов юристов (которые ей займутся) чтобы ее решить?

думаю, что идея в первую очередь интересна тем, кто в одиночку не может купить себе туже однюшку или на худой конец студию, так как если человек сам это может сделать - зачем ему фонды? Ведь в любом случае это некотоыре управленческие расходы - никтоо же не будет из благих намерений суетится. И опячть же налогообложение - физику проще сдавать все вчерную и не платить ничего, думаю у ООО это будет труднее.

Не забываем еще - что в будущем, доходность сдачи в аренду может снизиться. У кого нибудь есть мировые показатели стоиосмсти-окупаемости жилья, что сдаееться в аренду. Сейчас получаеться имея однюшку за 1.5ляма - не факт что будешь стабильно ее сдавать за 15т.р. - т.е . доходнолсть около 1 проц в месяц. Мне что то кажеться что это много.

Крутится в голове вариант создания организации, которая позволяла бы в складчину, коллективно формировать пул инвесторов, который бы инвестировал в заранее выбранные и согласованные направления, и каждый бы владел своей долей. Например, создается список из желающих участвовать. Определяются направления возможного инвестирования.

Никогда раньше не появлялся на этом форуме, хотя некоторые топы иногда почитываю.
Тем не менее, решил высказаться, так как развитие темы топа пошло в направлении обсуждения темы недвижимости.
Много лет занимаюсь жилой недвижимостью, решая одновременно комплекс задач:
- формирование источника дохода;
- решение жилищных проблем, как своих, так и (в последние годы) своих детей;
- сохранение и приумножение активов при пассивном (я называю его ленивым) способе ведения бизнеса (если эти действия можно назвать бизнесом);
- создание условий для обеспечения беспроблемной старости.

Но я лично никогда не понесу свои деньги в Вашу организацию, если Вам таки удастся ее создать.
Инвестиции, ориентированные на получение недвижимости с ее последующей сдачей в аренду (наем) - очень тонкий вид деятельности.
Вспомните, хотя бы, ситуацию с инвестициями в 2007-2010 гг.
Одни инвесторы даже в кризис смогли не потерять и немного заработать, а другие ушли в глубокий минус, из которого не могут выбраться до сих пор.
А, не дай бог, Ваша организация утянет инвесторов именно во втором направлении.

Да и доходность от сдачи в наем очень скромная.
Вы, забирая 2% от стоимости и 20% от прибыли (если я правильно понял озвученные отчисления), в целом отнимете 30% от прибыли, которая составляет, в случае найма, около 8%.
Таким образом, доход Ваших инвесторов от найма их недвижимости составит около 5,5%.
Депозиты в банках сейчас выше.
Для коммерческой недвижимости цифры немного выше, но с ней свои проблемы.

Стимулирующим фактором в рассматриваемой Вами схеме привлечения мелких инвесторов (имеющих свободные средства менее стоимости квартиры) может быть лишь удорожание жилья во времени.
Но сейчас явно не этот случай.
Более-менее интересный для инвесторов доход можно получать лишь в случае инвестирования денег в новостройки на начальном этапе.
Но это реально, на мой взгляд, лишь при небольшом количестве объектов инвестирования.
Как пример, когда 4-5 человек сложились и инвестировали в две квартиры.
При умелом выборе объекта они имеют возможность получить за 2-2,5 года 40-50% дохода (без учета удорожания жилья за рассматриваемый период).
Поэтому Вам нужно хорошо думать над этой темой, чтобы найти понимание у потенциальных инвесторов.
Если, конечно, не держать в кармане фигу.

вот и я о том же, достаточно скромный доход он сдачи в аренду еще и обременять расходами, по сути не особо нужными, когда недвижимость уже есть - ее тупо сдавай

но сама затея интресная, например, есть некий небольшой бизнес, есть сотрудники, от работы которых зависит его успешность, если все друг другу доверяют, и собсвеник бизнеса решил всенх дополнительно замотивировать, то складываются ежемесячно по какой то сумме и после накопления денег покупают недвижимость. Не думаю что человек, зарабатывающий 20т.р может дать в месяц более 3т.р., если сотрудников мало, например 20чел, то они на 1 квартиру будут копить 2 года. Только как соблюсти все юр гарантии и возможность выхода из этой системы сбережений.

...когда недвижимость уже есть - ее тупо сдавай

Или, возвращаясь к сказанному, вновь инвестируй.
Так как 40-50% за 2 года всяко лучше, чем 15-16%.

...есть некий небольшой бизнес, есть сотрудники, от работы которых зависит его успешность, если все друг другу доверяют, и собсвеник бизнеса решил всенх дополнительно замотивировать, то складываются ежемесячно по какой то сумме и после накопления денег покупают недвижимость.

Сама идея как бы неплоха.
Но при той зарплате, что Вы указали, это - утопия.
Хотя в моей жизни было несколько объектов, в которые вкладывались деньги двух инвесторов: мои и моих коллег по работе/бизнесу или хороших знакомых, или родственников.
Определенный риск был, но все прошло в лучшем виде.

Вы не поняли сути идеи. Вы рассуждаете, как человек ЗАРАБАТЫВАЮЩИЙ на недвижимости. Моя идея заключается совершенно в ином. Смысла дискутировать нет, т.к. то, что я уже написал - более чем достаточно, чтобы понять суть моего замысла. Про заработок (кроме меня) ни у кого там речи не идет.

"Мозх" понял всю суть из уже мною изложенного и уловил основную тонкость, над которой я сейчас ломаю голову:

Очень непросто выстроить систему так, чтобы банкротство фонда или недобросовестность его руководства не похоронила сбережения инвесторов или пайщиков, и при этом одновременно не давала самим пайщикам возможности к злоупотреблению своими правами.

Напоследок, есть понятие "заработок" и понятие "сохранение заработанного и получение с этого дохода". Депозиты - совершенно некорректное сравнение. Книга моих старших классов школы - Г. Н. Кессон "Искусство зарабатывать и не терять деньги". Ей более века (или около того). Прочтите ее. Там много интересного.

так вам бы неплохо привести некую математику этой затеи. Типа каждый месяц вносишь столько то, через какое то время у тебя вот это, ты с этого имеешь столько-то, если ты помрешь - то что перейдет или не перейдет твоим наследникам.

А то хоть идея и интерная сама по себе. Так на всикдку - если чел сдает в месяц 3р на протяжении 20лет, то выходит 720т.р. Как бы типа полквартиры. Т.е. его пенсия должна составлять примрено 5-7т.р. в месяц. Но очевидно, если бы таких как он было 100 человек, то они могли бы купить первую квартиру через полгода, начать ее сдавать и полученные доходы опять вкладывать в следующее приообретение и.т.д. И если все одлнаково молоды, то через 20 лет они должны накопить горадо больше чем 720р - сколько - надо считать. А можент выгоднее вметсо вторички покупать новостройке на уровне котлована, лишаюсь тем самы на 2 года дивидентов по аренде, но получая прирост стоимости готового жилья.

А вообще - я думаю на западе есть такие частые пенсионные фонды - там все это продумано уже.

Ну как бы это сказать прямо-то?

Умные понимают и так (но их мало (процентов < 1), и на них в реализации проекта я не рассчитываю).

Для остальных есть /будет/ промо-пакет. Действующий на уровне инстинктов (подключение мозга не обязательно). Иногда в рай нужно гнать кнутом и хворостиной.

так вам бы неплохо привести некую математику этой затеи.

Моей вам мало?
Кстати в спешке я немного ошибся.
2% на управление системой - это около 24% от прибыли. Вместе с 20% в качестве бонуса Создатели "откусят" от общего пирога около 44%.
Оставшийся доход инвесторов составит около 56% от общего дохода Системы.
Подводим итог. Инвесторы от ренты недвижимости смогут реально рассчитывать лишь на:8%х0,56=4,48%.
Где найти инвесторов, готовых вложиться в проект с доходностью около 4,5%.

ТС не сможет Вам ответить откровенно.
Возьму смелость сделать это за него.
Это - типичная пирамида, нацеленная на получение приличного дохода только ее создателями.
Но в качестве базы будет подведен ранее редко использованный в подобных структурах (Пенсионный фонд - не считаем), но социально значимый тезис- обеспечение безбедной старости инвесторов при выходе на пенсию.

Книга моих старших классов школы... Прочтите ее.

Вы все свои действия строите только по книгам.
Или это - необходимость что-то ответить, когда нет аргументов?
Вопрос - риторический.
Отвечать не нужно.

Во первых непонтяно - как вы все так быстро посчитали? Тут ведь будет некий мультипликационный эфект "процента на процент" - увеличивающиеся активы начинают приносить доп доход, засчет сдачи их в аренду, прирост-уменьшене цены пока не расматирваем - так как сичтаем что пока все просто тупо покупаеться, и не продаеться - а дешевеет оно или дорожает - вопрос второй. Плюс надо учесть расходы - кокммунальные, налоги и.т.д. Котолрые кстати будут увеличиваться, а аренда не факт.

НЕ думаю что ТС - мошенник, просто он хочет заработать на не особо далеких и бедных людях - о которых он написал сам, которые сами не могут сделать достаточно очевидных вещей, но зато дать им некую пенсию к старости. Возхможно она даже будет лучше, чем то что дает ПФ.

Но что то меня сомнения гложут - что недалекие будут во все это вкладываться - представь объяснить какой нибудь лепщице пельменей - типа ты давай сейчас вкладывай по 2т.р. в мой фонд из своей ЗП, а через 20 лет будешь иметь +2т.р. к своей офиц пенсии. Цифры я привле условные - поэтмоу и попросил математику всего этого дела у ТС.

Не переходя на личности, не вступая в спор с непонятной "горячностью" некоторых, немного тезисов:

1) про 2 % со стоимости активов я не писал (это был не мой комментарий), брать доход со стоимости активов практикуют многие ПИФы, я не считаю это честным;

2) доход управляющего фонда только 20% от чистой прибыли. В задачи фонда входит ВЕСЬ перечень задач. Вкладчики только ежемесячно получают доход на свой счет + отчет; Вы понимаете, что такое "весь перечень задач" в управлении рентной недвижимостью, какой там объем ? Вы же платите зарплату своим сотрудникам? Считайте это зарплатой управляющего.

3) сейчас недвижимость, при всех своих плюсах с точки зрения инвестиционной стабильности и долговременного источника пассивного дохода, инструмент лишь верхушки среднего класса и выше. Моя цель - сделать этот инструмент доступным широким массам людей, наиболее, кстати, нуждающихся в стабильности и постоянстве дохода, тем более в условиях утраты востребованности рынком труда в определенном возрасте. Чтобы тупо с голода не сдохнуть.

4) сравнения с пирамидой не корректны. Пирамида не производит доход, она перераспределяет деньги между уровнями - от низшего к высшему. В указанном фонде всего-навсего делится доход между инвесторами и управляющими = 80/20. Способны разницу увидеть?

5) почему все время сравнивают с банковскими депозитами? депозит растет сам по себе во времени (я не про %, а про тело депозита)? доходность аренды напрямую шагает от инфляции, может ли доходность по депозиту похвастаться столь же прямой взаимосвязью? Нет, доходность по депозиту зависит от ставки рефинансирования, от востребованности кредитования рынком, легкости фондирования банков и т.п.

6) еще раз напомню что данный проект отличается от привычной нынешнему инвестору в недвижимость картины. Нынешний инвестор в недвижимость, это, по сути, 2 типа людей. Первый - более пассивные, те, у кого образовался (-уется) случайно / постоянно большой объем денег и они ищут направление их надежного размещения. Второй тип - "волки рынка недвижимости". Эти ребята постоянно ищут способ заработка на разнице в стоимостях владения (например, покупка строящегоя + ремонт = продажа + 20-30% и т.п.) или рентабельности использования своих денег.

Данный проект не подходит под эти определения. Это, по сути, формирование нового канала взаимодействия инвесторов и рынка недвижимости, на новых принципах (формирование пенсионного обеспечения на долговременной основе). Грубо говоря, это направление самых длинных и самых дешевых денег (пенсионных) на самый стабильный и надежный рынок (недвижимости). Очевидно, что работа по организации данного проекта должна оплачиваться, что и будет делаться в размере 20% от дохода.

К тому же, образование мощного пула инвесторов позволяет более "глубоко черпать" доход с рынка недвижимости. Я говорю про то, что нынешние "инвесторы в недвижимость" - "сшибают по верхам", покупая продукт с высокой маржой строительного рынка, заложенной туда. Если фонд сам будет строить рентные дома, то отношение арендного дохода к затратам на создание объекта будет значительно выше, чем по рынку. А если укомплектовать объект доп.сервисами (магазин на первом этаже для коммерческой сдачи в аренду и т.д. и т.п.), то рентабельность будет еще выше. Эти возможности заработка нынешним инвесторам-одиночкам не под силу.

для dvv, естественно, что промо-пакет будет включать в себя все: и расчеты, и налогообложение, и динамику за последние 10 лет + много чего еще (включая истории-интервью с людьми, которые были квалифицированными сотрудниками в течение всей своей жизни, а сейчас копейки считают и живут "от пенсии к пенсии" на хлебе и воде).

Этим проектом я планирую заняться к концу этого года. Пока передо мной стоят другие задачи.

Во первых непонтяно - как вы все так быстро посчитали?

Свой первый пост я начал с фразы:"Много лет занимаюсь жилой недвижимостью...".
В эти "занятия" входят не только операции по инвестициям в объекты, но и многолетняя (более 12 лет) сдача в найм различных объектов (комнаты, квартиры).
Поэтому, приведенные цифры и общая оценка - это не просто упражнения с цифирьками, а расчеты, основанные на реальном многолетнем опыте.

НЕ думаю что ТС - мошенник...

Я этого не говорил.
Думаю, если бы Вы пообщались с Создателями всевозможных КПКГ и иже с ними, то услышали бы, что они занимаются БИЗНЕСОМ.
Россия, мать ее!

Не переходя на личности, не вступая в спор с непонятной "горячностью" некоторых, немного тезисов:

Видимо, обращение в большей степени было адресовано мне.
Несколько штрихов для понимания.
Оценивая Вашу инициативу, я попытался встать на позицию потенциального инвестора, не обремененного отсутствием пытливого ума. Именно с этой позиции я попытался высказать свои критические замечания, помогая Вам подготовиться к общению с будущими оппонентами.

1) про 2 % со стоимости активов я не писал (это был не мой комментарий)...

KonstantinVN привел фразу, цитирую:"Управляющему платится стандартно, по формуле 2/20 (т.е. 2% в год от стоимости активов под управлением (на текущие цели фонда), 20% премия от финансового результата/прибыли по году)".
Вы на нее никак не отреагировали, поэтому я посчитал, что это будет и в Вашем случае.

Моя цель - сделать этот инструмент доступным широким массам людей, наиболее, кстати, нуждающихся в стабильности и постоянстве дохода, тем более в условиях утраты востребованности рынком труда в определенном возрасте. Чтобы тупо с голода не сдохнуть.

Привлечение денег бедных людей для обеспечения их дополнительным доходом после выхода на пенсию – это социально значимая и благородная цель.
Но все это у меня ассоциируется с красивыми сказками, которые десятилетиями рассказывают разные правители жителям России.
И у всех этих сказок одинаковый конец – поверившие жители всегда оказываются в дураках.
Возможно, Вы измените сложившуюся традицию.

сравнения с пирамидой не корректны.

Насчет пирамиды – согласен, это была метафора.

Это, по сути, формирование нового канала взаимодействия инвесторов и рынка недвижимости, на новых принципах (формирование пенсионного обеспечения на долговременной основе).

Давайте еще раз попытаемся на конкретных цифрах посмотреть на Ваш проект глазами инвесторов.
Доходность от длительного найма (после уплаты всех коммунальных услуг и текущих небольших ремонтов) составляет около 8%. Если Вы от этой суммы «откусите» всего 20% за управление бизнесом, то инвесторам останется 6,4%.
При доле инвестора в 1 млн. его доход за год составит 64.000, или около 5.300 в месяц.
Велика добавка?
А для мелких инвесторов, доля которых будет значительно меньше 1 млн., доход будет соответственно меньше:
- при доле 200.000, доход – около 1.070/месяц;
- при доле 500.000, доход – около 2.700/месяц.
Кого-то заинтересуют эти цифры?

При наличии у инвестора около 1 млн. он может сам инвестировать эти деньги в квартиру и, сдавая ее в найм, иметь ни от кого не зависящий доход 8%. При этом он будет иметь свою квартиру, по конкретному адресу, с которой он может делать все, что угодно.

С учетом роста инфляции, как Вы правильно указали, доходность от найма растет примерно соразмерно.
Если принять темпы роста по найму в среднем 10% в год (больше они вряд ли будут), то через 5 лет инвестор может рассчитывать на увеличение выплаты примерно в 1,6 раза.
Остается лишь оценить - достойно это или нет?

если перефразировать вашу идею вркатце - вы даете возможность людям, которые мало зарабатывают, каждый месяц покупать и иметь у себя в активе некие квадратные метры (а точнее дециметры) - с которых они будут получать доход (сразу, или после какого то периода) - порядка 8 процентов в год + иметь эти метры, котоыре будут не подвержены инфляции + потом они перейдут по наследству. А за эту возможноть они вам должны платить. Наверное этот продукт востребован на рынке за какую то цену - почему бы и нет, только вот как вы его законно реализуете, с защитой права собственности этих людей, как сделате эфективный финансовый и другой менеджмент - чтобы не платить много налогов, сдавать все 100 проц площадей и.т.д., и как убедите этих простых небогатых людей, что это не очередной обман очередного КПГ - большой вопрос. Начни сейчас активную рекламу такого продукта - от проверяющх органов будешь отбиваться.

Неплоха мысль не просто скупать вторичку, но и быть инвестором, а лучше самостоятельно строить недвижимость - но это уже целый конгломерат получаеться. Вот только деятельность это гораздо рискованная, чес скупать вторичку, не совсем подходящая для пенсионных денег. Что быдет если дом не достроет подрядчик или вы сами как подрядчик-инвестор-заказчик? А ведь даже при всей вашей кристальной честности - такое может быть запросто.