ЖСК "Свой Дом"
5163
26
Господа!
Кто-нибудь что-нибудь слышал об этом кооперативе???www.svoi-dom.info -- официальный сайт, но хотелось бы знать, сталкивался ли кто с этим лично?
Солца
Они год назад открылись. Сначала подумал, что это интересно. А потом подумал, что отдавать свои деньги под 4% годовых - это не самое выгодное инвестирование средств. Да и свои услуги они недешево оценивают. Посчитал - для меня не выгодно.
НА мой взгляд - это очередная пирамида, причем те проценты, под которые они выдают свои займы - в 3 раза НИЖЕ инфляции.
Кто-т можетмне математически объяснить, за счет чего это происходит?
По моим грубым прикидкам, для того, чтобы купить квартиру ОДНОМУ члену кооператива, следом за ним должно прийти не менее 5 человек со своими деньгами.
И в их документах четко прописано...."кооператив не гарантирует Вам сроки, когда Вы получите кредитную часть стоимости квартиры - в порядке очереди" (???????)
KUG
те проценты, под которые они выдают свои займы - в 3 раза НИЖЕ инфляции.
Кто-т можетмне математически объяснить, за счет чего это происходит?
За счёт того, что деньги кооперативу обходятся "условно-бесплатно" - пайщикам не начисляются проценты (или начисляется что-то вроде 3% годовых) на вклад.
Прикидки у вас очень грубые какие-то получились. Система будет работать и при двух членах кооператива, и при сотне.
Вот только на общем собрании пайщиков, когда встанет вопрос об индексации цен на недвижимость, я бы присутствовать не хотел...
Солца
Помогите понять суть работы ЖСК СВОЙ ДОМ насколько реальна покупка через данную систему?
есть ли люди которые этим воспользовались? Почему у них такие низкие проценты за пользование кредитом? не очередная ли это контора РОГА и КОПЫТА
В принципе, если не ошибаюсь - это немецкая система ипотеки ( то что у нас уже реально работает - американская). В Германии кооперативы - основная форма покупки жилья. Приживется у нас или нет - пока не понятно.
А я бы не стала рисковать и вкладывать туда деньги... Когда покупаешь квартиру по программе ипотечного кредитования, то ты сразу становишься собственником квартиры, просто она остается в залоге у банка. А тут собственник квартиры - кооператив. И что если что-то пойдет не так? "мою" квартиру поделят по квадратам на кол-во членов кооператива? или продадут и разделят деньги в процентном соотношении, в зависимости от кол-ва вкладчиков и кол-ва ими вложенных денег?
Может я конечно что-то не так поняла, но я так думаю - что ипотека надежнее чем кооператив этот.
Хотя это конечно только мое мнение...
нет гарантий что деньги или квартира у тебя будут. хотя идея неплохая и должна работать (правда у нас Россия которую ни умом ни аршином)
KUG
причем те проценты, под которые они выдают свои займы - в 3 раза НИЖЕ инфляции.
Кто-т можетмне математически объяснить, за счет чего это происходит?


Вы не учли двух существенных деталей. Первая - они, прежде чем дать деньги Вам, достаточно долго пользуюся Вашими деньгами... Посему и стоимость кредита для Вас невысока.

Во-вторых - насколько я понял, они дают не конкретную сумму, а привязывают ее к средней стоимости квадратоного метра, которую не сами придумывают, а получают из управления статистики мэрии. Т.е. как бы в кредит вы берете не рублями, а квадратными метрами. Так вот - в этой стоимости квадратного метра и учитывается инфляция! Чем выше инфляция - тем быстрее растут цены на жилье - тем больше стоит невыкупленная вами площадь - тем больше вы им должны. Т.е. те 3%, о которых они говорят - это уже как бы сверх инфляции.

Насколько я знаю, именно таким образом строится вся Германия, у них эта схема работает на УРА! В шататх тоже пытались такое сделать. Но у них очень богатое государство, и может выдать ипотечный кредит с под низкий процент (по-моему, что-то около тех же 3%) с низким же первоначальным взносом (тоже процентов 10 - не больше), хотя точных процентных цифр не знаю. И вот такие дешевые ипотечные кредиты запинали схему взаимного кредитования(по которой работает "Свой дом").
Что будет у нас - непонятно... Традиционный ипотечный кредит в условиях стабильной экономики и с текущими процентами - ДОРОЖЕ, чем взаимное кредитование, причем по моим прикидкам - существенно дороже.
Но есть два важных условия - стабильная экономика и добросовестность тех, кто в этом своем доме работает... Ну тут уж Вам решать.
БИВ
Кооперативную тему уже обсуждали на форуме, и довольно подробно. Из новых вопросов здесь задета только индексация паев по цене квадратного метра. Это вопрос непростой и в формат форума не ложится.
Если коротко, то у СД реальной индексации нет. У них она половинчатая. Подавляющее большинство кооперативов по стране постепенно отказалось от идеи индексаци вообще. Потому что трудно подобрать методику (по цене кв.м, по курсу доллара, по офиц.инфляции) и технически сложно ее реализовать.
AA
За счёт того, что деньги кооперативу обходятся "условно-бесплатно" - пайщикам не начисляются проценты (или начисляется что-то вроде 3% годовых) на вклад.
Прикидки у вас очень грубые какие-то получились. Система будет работать и при двух членах кооператива, и при сотне.
Вот только на общем собрании пайщиков, когда встанет вопрос об индексации цен на недвижимость, я бы присутствовать не хотел...
Поясните, плз, (вопрос как к "гуру" рынка недвижимости) как при 2-х членах кооператива будет работать схема???
1-й принес 50% стоимости квартиры....
2-й принес 30% от стоимости своей квартиры.....
Сколько ждать 1-му до выделениея кооперативом денег на покупку?
Сколько ждать 2-му, когда же ему кооператив добавит для покупки недостающее? ТОлько после того,как 1-й вернет свой кредит?
KUG
На звание "гуру" не претендую. Но своим домом интересовался. Был, беседовал, читал, считал... Правда, потом нашел другой вариант.

1-й принес 50% стоимости квартиры....
2-й принес 30% от стоимости своей квартиры.....


Ну, маловатьо информации... Если первый хочет квартиру за 400 тыс (малосемейка какая-нибудь), а второй - за 2 лимона - это одно, если наоборот - другое...
Если предположить, что квартиры стоят одинаково - тогда вместе есть 80% стоимости. Далее идет накапление за счет ежемесячных взносов до 100%. Например, они вносят по 2% в месяц. Через 5 месяцев накапливается 100% стоимости квартиры. Тогда покупается квартира первому. Но - она находтся в собственности кооператива, т.е. принадлежит и первому и второму. Живет в ней первый, потому что денег принес больше и раньше. Далее, опять же за счет ежемесячных взносов, идет накопление денег на квартиру второму, и еще через n месяцев покупается квартира второму. Естественно, только после того, как первый вернет кредит. Естественно, если первый выплаты прекратит - его из квартиры выселяют, возвращают его долю, а заселяют второго.

Первому эта схема оказывается выгодной - очевидно. Второму ... не очень. Но - это когда два человека и в процессе накопления никто больше не присоединяется. Если взять 10 человек и подключать новых - процесс ускорится.

Принципиальное отличие от финансовой пирамиды. В пирамиде первые получают доход за счет вторых, вторые - за счет
третьих и т.д. Получив доход, первые и вторые могут забыть про пирамиду и не учавствовать в ней больше. Если остановить приток людей, третьи теряют свои деньги.
Здесь почти то же, но с одним очень важным отличием. Первые заселяютс за счет вторых, вторые- за счет третьих, НО получив жилье первые про кооператив не забывают - а продолжают рассчитываться за нее до полного погашения ее стоимости. Т.е. первые возвражают деньги вторым, вторые - третьим и т.д. Никто своих денег не теряет. Если бы наши 10 человек держали свои половины квартир дома в кубышечках - деньги просто лежали бы в укромных местах. А так деньги используются и работают. Работают на ускорение процесса приобретения квартир. Приобретение квартиры не будет ускорено только тому, кто придет послединим - все остальные квартиры получат раньше, чем при обычном накоплении. В этом и есть приемущество такой схемы. Еще раз - в Германии так строится почти все жилье.

Я не пытаюсь тут сделать рекламу СД, я просто описываю как эта штука работает. Если Вы им не доверяете - ваше право, я Вас понимаю. Но просто голословно утверждать "Пирамида!", - тоже неправильно. такой способ приобретения жилья дешевле, чем ипотека на текущих условиях, причем существенно. Попробуйте сами посчитать. Я когда эти варианты рассматривал - тоже считал. Но вскоре оба эти варианта меня интересовать перестали, т.к. нашел третий.
AA
Вот скажи, как самый умный:

Я, решая перехватить до 30% стоимости хаты, иду к ним.

1) вношу 5% от стоимости хаты + офорормления - вступительный взнос;
2) вношу 65% от стоимости хаты + оформление - пороговая сумма для вселения;

3,4,5) 5% в год, + плата за страховку, etc...
И так - 2 года. (у "Строим пирамиду вместе" - 3 года)


При этом я являюсь членом этой богадельни, и => что я владею частью собственности кооператива (да, это зависит от устава - поэтому его нужно внимательно читать)...

Вот.
Поэтому вроде как если у меня нет достаточного количества денег, обращение в "Свой дом" является своеобразным привязыванием к ж@пе веника.


Где я не прав?
В описанном мной варианте, кстати, вроде как и стоимость метра фиксированна. :ха-ха!:
DrAnimal
А в чём, собственно говоря, вопрос?
AA
> А в чём, собственно говоря, вопрос?

Ну, чем именно Вы таки недовольны по поводу маленького гешефта чуваков из ЖСК?
БИВ
Вы не учли двух существенных деталей. Первая - они, прежде чем дать деньги Вам, достаточно долго пользуюся Вашими деньгами... Посему и стоимость кредита для Вас невысока.
Вот кстати, я тут произвел небольшой грубый расчет.

Пусть я вношу ежемесячно одинаковую сумму. Поскольку вносимая сумма никак не индексируется, то вы несете финасовые потери от обесценивания вашего вклада.

Положим, что в качестве альтернативы вы можете положить деньги в банк под 12% годовых (т.е. 1% в месяц).

Если вклад с момента открытия пополняется ежемесячно равными долями (т.е. при отрытии вы кладете на счет 20 т.р. и каждый месяц столько же докладываете), то суммарный процент по вкладу за год составит 6.5%;
Если вы храните деньги два года, то вы имеете:
1-й год: годовой взнос * 6.5%
2-й год: годовой взнос * 6.5% + годовой взнос*12% (с накопленного за прошлый год);

Усредняя, получаем 12.5% в год.

Соответственно на 3-й год вы получите:
3-й год: годовой взнос * 6.5% + годовой взнос * 12% (накопления за 2-й год) + годовой взнос * 12% (накопления за 1-й год)

Усредняя на три года, получим 16.5% в год.

Продолжая этот ряд, можно получить, что финансовые потери на при неиндексированном вкладе составят:
вклад на 1 год: 6.5%
вклад на 2 года: 12.5%
вклад на 3 года: 16.5%
вклад на 4 года: 19%
вклад на 5 лет: 21%
Здесь указаны проценты в год от суммы ежегодного взноса.

** И это я еще капитализацию вклада, кажется, не учитывал **

От общей суммы накопления (50% квартиры) это составит:
1 год: 6.5%
2 года: 6.25%
3 года: 5.5 %
4 года: 4.875%
5 лет: 4.2%

Теперь положим, что я вносил эти средства в ЖСК "Свой Дом" 3 года и теперь должен буду 3 года же и рассчитываться. Т.е. платить 3.5% в год на сумму кредита (50% стоимости квартиры). С учетом той выгоды, которую вы упустили от своих денег (а кооператив получил) - выходит 3.5% + 5.5% = 9% годовых по кредиту получает кооператив.

Я так понимаю, "аннуитетная" схема (принятая в банках) подразумевает начисление процентов на непогашенный остаток по кредиту. И поскольку в "Своем доме" процент начисляется на всю сумму кредита -- то полученные 9% в ЖСК "Свой Дом" вполне эквивалентны 18% в банке.

Такой у меня получился результат. Хотя я, конечно, не специалист и мог допустить очень грубые ошибки в расчете. Если это так -- то буду рад услышать уничтожающую критику. Потому что результат меня самого сильно смущает.
AA
Вот только на общем собрании пайщиков, когда встанет вопрос об индексации цен на недвижимость, я бы присутствовать не хотел...
Я спрашивал у работников ЖСК "Свой Дом" об индексации внесенных вкладов. Ответ гласил, что на этапе накопления внесенные средства не индексируются.
feldgrau
Там в расчете - половина предположений сделана для "я", вторая половина для "вы". Текст исправить уже не могу - просто подразумевайте везде некую абстрактную персону.
feldgrau
Если у них все осталось также, как было год назад, когда я плотно изучал их программу, то приведенный расчет - ерунда на постном масле.
Поскольку они исчисляли вклад в "условных" квадратных метрах, т.е. относили твой вклад к средней стоимости квадратного метра. Эту среднююю стоимость квадратного метра они не сами придумывали, а получали из управления статистики мэрии. Т.е. если ты внес 15000 при средней стоимости 1 квадрата 15000, а через год она (стоимость) поднялась до 17000 - то у тебя на счету уже 17000. Вот тебе и твои проценты.
БИВ
Если у них все осталось также, как было год назад, когда я плотно изучал их программу,
то приведенный расчет - ерунда на постном масле.
2 месяца я плотно изучал их программу и задал им прямой вопрос, о том есть ли какой-либо механизм, препятствующий обесцениванию взноса из-за удорожания квадратного метра. Ответ гласил, что "принято решение не индексировать взносы на этапе накопления" с объяснением причин. Причины, кстати, выглядят вполне справедливыми и объективными - но никакой индексации однако же нет.
Поэтому, если за последние 2 месяца ничего не изменилось, то вам следует быть поосторожнее с "ерундой" и "постным маслом". :ха-ха!:

Т.е. если ты внес 15000 при средней стоимости 1 квадрата 15000, а через год она (стоимость) поднялась до 17000 - то у тебя на счету
уже 17000. Вот тебе и твои проценты.
Согласно их объяснениям, внесенные 50% стоимости от инфляции никак не защищены. Если внес например 60 000 (4 кв.метра при цене 15 000 за квадрат), а через год цена поднялась до 17 000 за квадрат, то у ваш взнос плавно превращается в 3.5 кв. метра.
Вот и все твои квадратные метры. :ха-ха!:

Может у кого есть более свежая и точная информация? Хотя на их сайте я никаких обновлений на эту тему не видел.
БИВ
--Эту среднююю стоимость квадратного метра они не сами придумывали, а получали из управления статистики мэрии--

Напоминает это мне сказки про "среднюю температуру пациентов в больнице, включая морг"... :ха-ха!:
А если серьезно, то стоимость кв.метра зависит от такого количества факторов, что средняя величина ее теряет всякий экономический смысл... Уж лучше бы привязывались к уровню инфляции, экономисты хреновы...:бебе:
feldgrau
Читать умеем? Оборот "Если ... то ..." что значит? А теперь перечитаем все еще раз.
БИВ
Вы часом не обиделись? :улыб:

Для справки - читать умею хорошо, оборот "если-то" хорошо знаю. В вашем комменте его видел, о чем в своем комменте указал. Посему необходимости в повторном прочтении не испытываю.

Никаких противоречий с этим оборотом в своем комменте не вижу. В комменте указано, что согласно моим сведениям, условие, указанное в "если" - ложно.
Поскольку мои сведения несколько более свежи, чем Ваши (все-таки, 2 месяца назад и год назад - разница немалая), счел нужным об этом написать - чтобы люди были в курсе.

Меня, кстати, неприятно удивляет тот факт, что на их сайте индексация кв.метров время от времени мельком упоминается. А вот факт отмены индексации никак не освещен. Во всяком случае - на на каком видном месте я такой информации не видел.
Если бы не отсутствие индексации (в сочетании с пиркинутыми выше процентами) - я бы уже, наверное, в ЖСК вступил.

З.Ы.
Поскольку оборот "если-то" к ЖСК "Свой Дом" никак не относится, то если у Вас есть желание продолжать эту лексическую дискуссию - пишите уж в приват, я его иногда читаю.
А здесь давайте поговорим о ЖСК. :улыб:
feldgrau
На последнего.

> А здесь давайте поговорим о ЖСК.

Есть что добавить по делу.
Они предлагали притащить вступительный взнос + кучку денег, а затем (через 1,5-4 мес.) купить в Сибири на Горском-2 квартиру с оформлением за 8%. И выплачивать ссуду на условиях Сибири...
Но т.к. было непонятно - нафига и за что им платить, было решено этого не делать.
:спок:
DrAnimal
Ну, это просто... :ха-ха!: Мне говорили, что риэлтерский отдел у них возглавляла дамочка, которую уже выгоняли из агентства за левак и как попало сляпанные сделки. Правда, мне это в начале года говорили, мож и поменялось уже всё...
А, вообще, реклама у них такая, что стрёмно становится - слишком уж всё это Леню Голубкова напоминает, слишком всё лаковое и прилизанное. А на деле - индексацию отменили... :ха-ха!: :ха-ха!: :ха-ха!: Вот это разводка!!! При таком росте цен на квартиры, лучше в банке копить, что б хоть какой-то процент капал...