Новостройка - от АН или самого застройщика?
1742
31
Столкнулся с таким явлением. Подбирая подходящий вариант инвестирования, определил для себя такую схему - составил список всех застройщиков и разбил по критерию надежность/цена. Обзвон начал с самых привлекательных по данному критерию застройщиков. Уже вычеркнул тех, чьи квартиры слишком дороги, как натыкаюсь в Справочнике по недвижимости на предложения в этих стройках, но по более сносной цене. Звоню - это АН оформляет переуступку. Фиксируют прибыль. Так вот у меня вопрос созрел, может и не надо у самого застройщика приобретать кватиры, а обращаться только к АН, которые при любом раскладе продадут дешевле?
Vitalik_I
Не в АН дело. Дешевле чем строители может продать (т.е. сделать переуступку) любой инвестор, не только АН. Например, вложился инвестор на стадии котлована по 20 т.р., а на стадии коробки продает за 28 т.р. А у строителей в это же время ценник уже - 29 500 т.р. Но инвестор допустим спешит с продажей, вот и ставит цену поменьше.
В поисках истины
Так ведь любой инвестор за редким исключением продает свою инвестицию через АН.
Vitalik_I
Нет. Многие продают прямо через строителей.
В поисках истины
Но те, кто продают через строителей, продают по цене строителей.
Vitalik_I
Или строители сами покупают у инвестора и продают по текущей цене. Так что выгоднее через АН.
Maximych
Спасибо, это я и хотел услышать.
Vitalik_I
не забывай про процент агенства
правда и некоторые затройщики берут процент за офрмление. :хммм:
с меня вот 4% 1сф содрал
AKKRILL
Ну 50 тыров за оформление и 200 тыров разницы в цене вещи несопоставимые.
AKKRILL
Короче мое мнение поменялось. Съездил в пару агентств, где обещали более дешевые варианты, но по факту их не оказалось. Чисто рекламный ход - заманить клиента себе в логово. Самое интересное, что эти же варианты будут публиковаться ими и дальше.
Vitalik_I
полностью согласен! Агенты завлекают несуществующими дешёвыми предложениями, а в процессе выдают реальные, но более дорогие варианты :not_i:
Диван
Негодяи!
Диван
Бред какой-то говорите. Если нет выгодного варианта, то нет и сделки, и нет комиссии риэлтора. Простое заманивание пустышкой денег не принесет.Клиент как пришел, так и ушел. В чем смысл заманухи??На самом деле у агентств есть хорошие варианты. Это доказанный временем факт. Ищите...
Ivan30
Бред какой-то говорите. Если нет выгодного варианта, то нет и сделки, и нет комиссии риэлтора. Простое заманивание пустышкой денег не принесет.
Совсем не бред, а реальная практика затаскивания клиента в офис.
Может быть не Вы, но многие АН это используют.

Вешают аппетитное предложение, сразу с демпенговой ценой.
И всем, кто клюют идёт следующая сказка:
- Только что продалась ...
- Не можем найти хозяина ...
- Хозяин сейчас в отъезде ...
- Хозяин только что снял с продажи ...
А дальше понеслась душа в рай:
- А вот есть ещё предложение, оно даже лучше ...

В итоге нифига оно не лучше!
Но часть дурачков остаётся, особенно если им нагрузить, что за последний день всё изменилось и осталось только одно и последне предложение, лучше которого уже не будет и пр. и т.п.

И висит эта "замануха" ещё не одну и не две недели из одной газеты в другую ...
Иногда под разными телефонами, но одного и того же АН.

Понакалывался я за две свои последние сделки ...
Vitalik_I
Спасибо, это я и хотел услышать.
Если Вы уже приняли решение "работать" через АН, то зачем спрашиваете?

Через АН менее хлопотно, сэкономите время, но и минусов хватает:
- дороже обойдётся - за сэкономленное время заплатите деньгами и немалыми.
- не факт, что Вам достанется лучший вариант, ибо никто лучше Вас самого, заинтересованного, не пророет все возможности и варианты.
- низкий уровень безопасности.
В поисках истины
Не в АН дело. Дешевле чем строители может продать (т.е. сделать переуступку) любой инвестор, не только АН. Например, вложился инвестор на стадии котлована по 20 т.р., а на стадии коробки продает за 28 т.р. А у строителей в это же время ценник уже - 29 500 т.р. Но инвестор допустим спешит с продажей, вот и ставит цену поменьше.
Не только инвесторы, есть ещё одна очень выгодная категория - называется "поставщики".
Это те кто поставляют застройщику стройматериалы или ещё чего и за что, а застройщик расплачивается с ними квартирами...
Вот им-то и нужны деньги как можно скорее и они-то продают дешевле затройщика.
И о них легко можно узнать у самого застройщика - информацией этой они охотно делятся, ибо "поставщики зачастую отдают заботу по продаже инвестиционным отделам застройщика. Если конкретных вариантов нет, то можно просто узнать с кем они рассчитывались квартирами, а потом тупо прозвонить...

Очень рабочий и экономичный вариант - моя новостройка куплена именно так.
Maximych
Или строители сами покупают у инвестора и продают по текущей цене. Так что выгоднее через АН.
Не факт.
Есть немало застройщиков, которым это по барабану ...
А есть и те, которые жёстко контролируют свою "вторичку", что не допустить демпинга по своим квартирам, иногда даже в договорах забивают жёсткие обязательства по обратному выкупу самим застройщиком.

Всё зависит от застройщика и от АН мало что зависит...
Michel_mahon
Я уже успел передумать...
Vitalik_I
Так вот у меня вопрос созрел, может и не надо у самого застройщика приобретать кватиры, а обращаться только к АН, которые при любом раскладе продадут дешевле?
Вопрос риторический.

Пообращайтесь и в АН и к застройщику ...

Но общения с застройщиком всё одно - не избежать:

1. Вам надо своими глазами глянуть на застройщика и оценить его "кухню" прежде чем отдавать в его дело кучу своих кровных денег.

2. Если речь идёт о переуступке Вам всё-равно САМОМУ придётся пробивать у застройщика эту квартиру на предмет чистоты и претензий застройщика к продавцу.

3. Вам всё-равно придётся оформлять и подписывать все документы у застройщика.
И вот тогда глянув на стоящего рядом с Вами представителя АН вы возможно задумаетесь, а зачем он Вам был нужен и за что плачены деньги сопоставимые со стоимостью ремонта в новой квартире.
Vitalik_I
И последнее - для размышления всем, кому это интересно:

У застройщика всегда есть полная информация о владельцах всех квартир, в том числе и по тем, которые выставлены на продажу ...

Так что дерзайте и не переплачивайте ...
Michel_mahon
И последнее - для размышления всем, кому это интересно:

У застройщика всегда есть полная информация о владельцах всех квартир, в том числе и по тем, которые выставлены на продажу ...

Так что дерзайте и не переплачивайте ...
1.Если застройщик дает информацию по инвесторам, то это чревато для него неприятностями.
2.Возможно, что запретят делать переуступку от юр.лица.
101%
1.Если застройщик дает информацию по инвесторам, то это чревато для него неприятностями.
2.Возможно, что запретят делать переуступку от юр.лица.
1. Зачем так топорно действовать - вариантов масса, в конце-концов застройщик по Вашей просьбе может и сам первоначально связаться с инвестором-продавцом ...
Думайте-договаривайтесь ...
2. Что-то новое! Можно поподробнее?
Michel_mahon
Цены у застройщиков по "переуступкам" могут отличаться от цен самого застройщика причем как в ту, так и в другую сторону в зависимости от кол-ва и "качества" квартир в данном доме у самого застройщика и его ценовой политики. Процент от сделки, причитающийся застройщику, если он находит покупателя, часто включается в объявленную цену, но не всегда. Так что вариантов может быть масса.

Есть застройщики, которые практически не работают с агентствами, то есть купить у них можно только на прямую или если имеет место "переуступка".
Michel_mahon
2. Что-то новое! Можно поподробнее?
Законопроект о внесении поправок в закон о долевом строительстве (№214-ФЗ)


Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Maximych
Поправка стоящая, но, боюсь я, заинтересованные лица не дадут ей хода.
Maximych
Не проблема ...

Уже сейчас иногда работает следующее:
1. Квартира отписывается на юрло-поставщика.
2. Юрло-поставщик находит покупателя.
3. Приходят к застройщику, рвут доки по передаче юрлу и оформляют напрямую от застройщика на физло ...

Надо будет - придумают ещё кучу вариантов ...
Michel_mahon
А как вы видете оформление платежей при такой схеме? Кому гражданин (физло по вашему) деньги свои отдает и от кого приходник получает?
Ivan30
Будет-проблема - будет решение...

Но и с разбега проблем особых нет.

Деньги на Застройщика (как и должно быть).
Застройщик - поставщику, хоть официозом по договорам поставки (услуг), хоть пакетом - как им удобнее.
Т.е. до вчера оплата была оформлена квартирой, теперь деньгами ...
Michel_mahon
Так вы ж у подрядчика покупаете. Ему деньги отдаете. Какой же застройщик выдаст приходный документ на деньги которые не брал. Не выйдет. А если разрешение на строительство позднее т.е. застройщик попал под действие закона о долевом строительстве, то застройщику деньги вообще не с руки брать. Либо регистрировать долевку. А если будет долевка, то без проблем переуступку можно оформить от самого подрядчика.
Ivan30
Ситувции бывают разные ...
Да, чаще всего подрядчик...
Просто, у меня застройщик и подрядчик был в одном лице...
Michel_mahon
Это неинтересная ситуация...дисконта никакого не будет.
Ivan30
Это неинтересная ситуация...дисконта никакого не будет.
Кто сказал?
Продаёт "поставщик" и цену согласовываете с ними ...
Сколько он получит - это его дело.

Понятно, что застройщику-подрядчику было бы выгоднее дороже, но его никто особо не спрашивает ...