Ануитет: очередная разводка?
5275
41
Ситуевина:
Пришли в УРСУ: а посчитайте блин ипотеку на 15 лет.
Ответ: а легко: на новостройку (у Вас акредитованную)
:до сдачи 14 с копейками.
После сдачи минус два процента.(то бишь 12)
Ежемесячный платеж стоко то.
Лежу я под утро и думку гадаю.
А не до хера ли получаеться если перемножить ежемесячный платеж на 12 и на 15(лет)
Чует сердце до хера.
Беру ексель, считаю
Причем исхожу из следующих рассуждений:
занял N. Доля: на 15 лет делю на 12 месяцев определяю ежемесячную сумму погашения занятой суммы. Далее рассуждаю так: Заа год на занятую сумму набежит обещанные 14%. Делю на 12 и суммирую с ежегодным погашением.
Но год то я гасил сумму долга.
Следующий год отнимаю погашенную за год сумму и начисляю процент 12 ( поди за год то построят).
И по этой схеме рассчитываю ежемесячный платеж с учетом уменьшаюейся задолженности перед банком ежегодно с учетом 12% ставки обещанной банком.
Суммирую за 15 лет платежи и получаеться разница между моими данными и данными банка 40% к основному долгу.
Звоню в банк благодетель и прошу разьяснить:
Ответ: Ты дурак. Кто ж так считает. Есть ануитетный платеж, который расчитываеться по очень сложной формуле, которую же ты булка конечно же не поймешь. Скрытых процентов у нас нет.
Погонял я эксель под свое рассуждение и получилось у меня 17,5% годовых.
Вывод: ни хрена я дурак в высоком бизнесе господина КИМА НЕ ПОНИМАЮ.
Плати дурак и не рассуждай.
"Господин" бизнес делает...
Благотетель.
ss
Беру ексель, считаю
При 14% годовых на 15 лет ежемесячный платеж примерно 1,33% от суммы долга.
ss
Эта схема начисления процентов придумана банкирами для того, чтобы лишить финансового смысла желание заемщика погасить долг досрочно. На первый взгляд, все выглядит безупречно: на сумму долга исходя из процентной ставки и длительности пользования кредитными средствами считается общая сумма процентов. Далее "тело" кредита и сумма процентов размазывается равными месячными порциями на весь срок пользования таким образом, чтобы в начале срока месячный платеж состоял, к примеру, на 98 сотых из процентов за кредит и на 2 сотых - из "тела" кредита. В каждом последующем платеже это соотношение меняется: доля процентов за кредит снижается, а доля "тела" кредита растет. В итоге суммарный размер платежа в течение всего срока - величина постоянная, что банком преподносится как забота о клиентах (типа удобно ахренительно). Однако у этой схемы есть два нюанса, которые выглядят как "разводка".
VVSector
Нюанс первый. При аннуитетной схеме банк начисляет проценты на всю сумму кредита независимо от того, что она уменьшается с каждым платежом. Если сравнить эту схему с дифференцированной, когда проценты начисляются на остаток "тела" кредита, то к концу выплат мы получим 20-40-процентную разницу в абсолютных цифрах сумм, уплаченных банку в виде процентов. То есть банк по вашей же с ним договоренности "не замечает" уменьшения "тела" кредита и продолжает начислять проценты на несуществующую (уплаченную) вами часть "тела".
Второй нюанс состоит в следующем. Если вы вдруг разбогатели настолько, что у вас появилась возможность (и желание) через, к примеру, шесть месяцев рассчитаться с банком полностью, то, посчитав уплаченные за время пользования кредитом проценты, вы, с удивлением или без, обнаружите, что заплатили их банку по ставке не 14, а 80 процентов. Это происходит потому, что в структуре первых платежей "тело" кредита составляет ничтожную долю, подавляющей же долей в них являются проценты по кредиту.
ss
вы, с удивлением или без, обнаружите, что заплатили их банку по ставке не 14, а 80 процентов.
Какой-то бред. При любом виде платежей банк начисляет проценты на остаток ссудной задолженности. Поэтому при одинаковой процентной ставке и одинаковых ежемесяных платажах (не по графику, конечно) переплата по кредиту будет одной и той же. У аннуитента и диффиринцированного есть свои плюсы и минусы, поэтому зависит от конкретной ситауции, что предпочесть. Эксель Вам поможет постичь суть.
blackvalex
Беру ексель, считаю
При 14% годовых на 15 лет ежемесячный платеж примерно 1,33% от суммы долга.
Но долг то уменьшаеться с каждой выплатой. Я уж не говору что бы это учитывалось ежемесячно, но по году уж то посчитайте пожалуйста. Короче разница : 17,5 % а не рекламируемый 12.
По любому развод.
Mart
вы, с удивлением или без, обнаружите, что заплатили их банку по ставке не 14, а 80 процентов.
Какой-то бред. ..У аннуитента и диффиринцированного есть свои плюсы и минусы, поэтому зависит от конкретной ситауции, что предпочесть. Эксель Вам поможет постичь суть.
Если правильно понял при ануитете при досрочном погашении выясниться что процент за 15 год я уже заплатил в первом или втором. И мне никто его не вернет. Смысла нет забирать. А тело кредита начнет уменьшаться с корректировкой лет через пять. Отсюда и лишние 40 % общих или 5 годовых.
Короче твари. Или банкиры, что в принципе получаеться одно и тоже. Интересно а можно их привлечь за недобросовестную рекламу. Они же рекламируют 12. А реально получаеться 17,5.
Куда пожаловаться?
ss
Или банкиры, что в принципе получаеться одно и тоже. Интересно а можно их привлечь за недобросовестную рекламу. Они же рекламируют 12. А реально получаеться 17,5.
Куда пожаловаться?
Ставка действительно та, которую декларируют. Реально и получается 12
ss
Жаловаться надо в тот институт, в котором тебя учили. Если ты не знаешь что такое аннуитетный платеж, то хотя бы почитал бы про него, а не писал бы свои несуразные рассуждения.
ss
Где-то Вы что-то не так считаете. Никакой разводки нет, и никто не принимал решения брать с Вас первые годы проценты (как здесь кто-то пишет), а тело кредита отложить напоследок.
Вы можете привести более конкретные цифры, которые Вам посчитали? ежемес.платеж, сумма кредита. Напишите, и вместе посчитаем.
Количество денег, которые пойдут из Вашего следующего платежа в счет погашения процентов за пользование кредитом в текущем месяце должно строго равняться 1/12 процентной ставки по кредиту от Вашей задолженности по состоянию на начало текущего месяца.
К этой сумме процентов прибавляют энную сумму, добивая ее до размера ежемесячного платежа, и эта "прибавка" уменьшает Ваш основной долг в следующем месяце. Благодаря такой схеме, ежемесячный платеж всегда одинаков, сумма долга сначала медленно, потом быстро уменьшается (сумма процентов, соответственно, сначала получается великА, и постепенно уменьшается), а процентная ставка строго соответствует оговоренной.
Никаких фокусов и обманов здесь точно нет.
Ruslik
Никакой разводки нет, и никто не принимал решения брать с Вас первые годы проценты (как здесь кто-то пишет), а тело кредита отложить напоследок.
... Благодаря такой схеме, ежемесячный платеж всегда одинаков, сумма долга сначала медленно, потом быстро уменьшается ( сумма процентов, соответственно, сначала получается великА, и постепенно уменьшается ), ...Никаких фокусов и обманов здесь точно нет.
Конечно, не только проценты... 1% от суммы ежемесячного платежа идет и на тело кредита :злорадство:
ss
Сделайте ежемесячный расчет остатка долга и не придется жаловаться. Ёксельные функции СТАВКА, ПС, ПЛТ и иже с ними тоже помогают в таких случаях, рекомендую :live:
lbd
Жаловаться надо в тот институт, в котором тебя учили. Если ты не знаешь что такое аннуитетный платеж, то хотя бы почитал бы про него, а не писал бы свои несуразные рассуждения.
Я не спрашиваю, тем более Вас, что такое ануитетный платеж.
Я пишу, что это завуалированный обман.
И мне кажеться, мне довольно убедительно подтвердили это чуть повыше. Или в Вашем институте Вас читать внимательно не научили? Хотя я может зря про институт. Реально наверное ПТУ.
Ruslik
Я же писал, что рассуждения не голословны а на основе реально выданных распечаток банка. Считайте сами:
Нужен миллион. На 15 лет. Банк считает 14 до завершения строительства и 12 после. Ежемесячный платеж неменяющийся до конца 13250р. Мои рассуждения смотри выше.
ss
Я же писал, что рассуждения не голословны а на основе реально выданных распечаток банка. Считайте сами:
Нужен миллион. На 15 лет. Банк считает 14 до завершения строительства и 12 после. Ежемесячный платеж неменяющийся до конца 13250р. Мои рассуждения смотри выше.
А аттачменте экселевский файл с моими вычислениями.
Получается 13317р до сдачи дома, 12054р после сдачи дома.
Мне, кстати, непонятно почему вы считаете что аннуитет до и после будет одинаковый. Срок сдачи дома точно неизвестен, поэтому выплаты не могут быть одинаковыми.
lbd
Ежемесячные платеж будет тот же после сдачи дома, уменьшиться количество лет, т.е. если было 15 станет меньше лет.
lbd
Прошу прощения за резкость.
Сумма понятна. Суть в другом. Я рассуждаю так: если я плачу энную сумму, почему не разложить ее пропорционально.То есть смысл темы тот же: Ануитет по большому счету завуалированный обман. Расчет: либо считать не будут, либо куда Вы денетесь если все на рынке играют по этим правилам. Но на слуху то 12- 10 %. А реально: больше. Хотя деваться то не куда. А сумма действительно та же. Срок уменьшаеться. А процент уже снят в первых платежах.
ss
Ануитет по большому счету завуалированный обман.
Народ никак не хочет подружиться с экселем :зло:
Возьмите срок кредита 10 лет и узнаете, что он лучше диффиринцированного варианта (при той же сумме кредита и равном платеже в первые месяцы, срок кредита у дифф конечно будет больше 10 лет в этом случае).
ss
Ну почему Вам кажеться, что Вас "разводят"??? :help.gif:

Силой ж никто не заставляет выбрать именно УРСу...

если хочется дифференцированный платеж - идите в Сбербанк (только 2-х поручителей с собой захватите :шок:)
ss
Считаем по простому:
берем миллион под 12% годовых. Тогда каждый месяц будет набегать 10 000 одних только процентов. Если ты будешь платить по 15 000, то в первый месяц будет гашение долга на 5000, потом на 15 000 - (1 000 000-5000)*0,12/12= 5050, потом 5105 и т.д.
Т.о. при неизменном ежемесячном платеже (аннуитет) сумма выплачиваемых процентов будет уменьшаться. а сумма гашения долга - увеличиваться
solo
Перемножьте ежемесячный ПОСТОЯННЫЙ платеж 13 250 на 15 лет.
Сравните с суммой которая должна будет оплатиться в итоге по вашим расчетам. Затем по моим рассуждениям. У меня получилось процентов 40 в плюсе к основному долгу. Переплата 400 т.р.
ss
Ну ведь 15 лет будете пользоваться деньгами... Пользование деньгами стоит денег
ss
Все зависит от потребностей и возможностей заемщика.
Есть свои плюсы и минусы, как при аннуитете, так и при дифференцированной схеме кредитования.
Тут только сопоставление поможет принять решение.

Например:
При сумме кредита 1 млн. на 15 лет. первый год 14%, затем 12%
- по схеме аннуитета ежемесячный платеж 12 мес. - 13 317,41р., затем 12 054,08р.
общая сумма платежей банку 2 184 895,15р.
- по дифференцированной схеме первый платеж 17 157,41р., далее по убывающей (платеж выравнивается со схемой аннуитета ч/з 5 лет, далее сумма платежа также уменьшается) общая сумма платежей банку 1 914 277,78р.

Отсюда:
Есть желание сэкономить за 15 лет расчетов 270 тыр. и есть возможность в начале по кредиту платить 17 тыр. - выгодна дифференцированная схема.
Нет возможности платить больше 14 тыр. в месяц, а сумма в 270 тыр. по итогам 15 лет не очень значима, пожалуйста, есть аннуитет
ss
Если есть возможность платить 17000 в месяц, то лучше взять аннуитет на срок меньше 15 лет (скорее всего этобудет 10 лет). Сумма переплаты тогда будет меньше, чем по дифференцированной схеме. Может кто посчитает какова будет сумма переплаты? Только не забудьте учесть, что при сроке 10 лет процентная ставка будет на 1% ниже:миг:
Mart
Разница при кредитовании на 10 лет 112 тыр. в пользу дифференцированной схемы (с учетом уменьшения ставки на 1 %)
При дифференцированном платеже первоначальный взнос 19 076р.
При аннуитете ежемесячный взнос 14 931 12 мес., далее 13 862р.

P.S. Каждый сам может решить как ему выгодно.
Расчеты весьма несложные, тем более банки их предоставляют уже в готовом виде.
"Думайте сами, решайте сами..."
ss
Заметьте, что при переходе на 10 лет по аннуитентной схеме, платёж увеличился всего на 1500 руб в месяц (около 10%), а срок кредитования сократился в полтора раза! Такой вариант гораздо выгоднее по переплате в сравнении с 15-летним дифференцированным кредитом и это при том, что первые годы по дифференцированному варианту пришлось бы платить ещё на 2000 руб больше (17000 руб). Так что аннуитет рулит!
А разводка банков при аннуитете - это ДЛИТЕЛЬНЫЙ СРОК КРЕДИТОВАНИЯ. Ежемесяный платёж почти не уменьшается, зато переплата растёт пропорционально росту срока кредитования. Больше, чем на 10 лет аннуитет брать бессмысленно.
ss
брошу свои пять копеек....
все нижеследующее это мое мнение, спорить ни с кем нехочу.....
для меня аннуитент это разводка, на весь срок считаются проценты, прибавляются к телу кредита, делится на количество месяцев и получаем ежемесячный платеж....
это выгодно только банку, мне как пользователю этого кредита это никак не выгодно.... я на весь срок завязан определенным платежом, захочу больше заплатить, ну премию дали...неполучится, плати штраф....
захочу раньше погасить, наследство допутим привалило, тоже штраф.... схема заточена под обогащение банка, чтобы ему как можно раньше получить свои проценты....
диференцированная схема куда лучше... проценты начисляются ежемесячно, гаси проценты а дальше хоть сразу все тело кредита...Сбербанк рулит....
только он не пытается сразу получить свои проценты....
именно поэтому ни один комерческий банк такую схему не предлагает.... привыкли банкиры сразу драть три шкуры с людей... и еще рекламируют эту кабалу...
jS_Bender
ипотеку надо выбирать с досрочным погашением через несколько месяцев без штрафов
ss
захочу больше заплатить, ну премию дали...неполучится, плати штраф....
захочу раньше погасить, наследство допутим привалило, тоже штраф.... схема заточена под обогащение банка, чтобы ему как можно раньше получить свои проценты....
диференцированная схема куда лучше... проценты начисляются ежемесячно, гаси проценты а дальше хоть сразу все тело кредита...Сбербанк рулит....
Неправильно по всем пунктам.
1. Проценты при аннуитентном платеже начисляются точно такие же как при дифференцированном при той же сумме кредита и процентной ставке. Дифференцированная схема не менее выгодна бынку.
2. В любом случае в любом банке после 6 месяцев досрочное погашение - без штрафов.
3. Подружитесь, наконец, с экселем и убедитесь, что аннуитет при 10-летнем сроке НАМНОГО выгоднее дифференцированной схемы, если отталкиваться от одинаковой суммы ежемесячного платежа.
Mart
3. Подружитесь, наконец, с экселем и убедитесь, что аннуитет при 10-летнем сроке НАМНОГО выгоднее дифференцированной схемы, если отталкиваться от одинаковой суммы ежемесячного платежа.
Прошу прощения, и чем же НАМНОГО выгоднее, чем дифференцированный?
ss
По крайней мере, дифференцированный НЕ выгоднее.
ss
Почему банки не практикуют дифференцированну схему:
1. Доход заёмщика должен быть процентов на 20% больше, чтобы получить ту же сумму кредита, т.е. доступность кредита снижается.
2. Дифференцированная схема вобщем-то нелогичная - ежемесячный платёж со временем снижается, в то время как доходы заёмщика со временем, как правило растут. Если же каждый месяц заёмщики станут платить не по графику, банки замучаются делать перерасчёты схем погашения.
3. Есть надежда, что большинство заёмщиков, не испытывали любви к математике в школе, а потому не догадаются, что брать кредит на длительный срок неразумно. Раскручивание заёмщика на длительный срок кредитования - это и есть засада, первые годы заёмщик будет платить только проценты. Если же взять аннуитетный кредит на 10 лет, то уже в первый год 30% платежа идёт на погашение тела кредита.
ss
все эти рассуждения конечно обоснованы, вот только реальность гораздо более неприглядна:
за 15 лет по моей квартире сумма процентов будет около миллиона (чуть больше)
за два года с момента покупки абсолютная цена аналога моей квартиры на рынке выросла на полтора миллиона
и что в итоге? я живу в собственной квартире, да еще и "обманутый", только вот "развели" меня очень удачно.
ss
Рефинансируйте кредит. Если брали два года назад, то вполне реально при том же ежемесячном платеже снизить переплату тысяч на 300-400. Можно больше, если поднапрячься:миг:
Mart
Согласен, что дифференцированный платеж нелогичен. 3 года ипотекой занимаюсь – разобрался.
Вот для примера посчитаем: берем кредит 1 000 000 р. на 15 лет, скажем под 12% годовых. По аннуитету выходит 12 002 р. в месяц, то есть за весь (если не гасить досрочно) срок выходит 2 160 360 р. Посчитаем дифференцированный с теми же параметрами – выходит первый платеж 15 556 р., ч/з год 14 889 р. и т.д. За весь срок выходит 1 905 000 р. То есть как бы выгоднее.
А теперь считаем по другому. По аннуитету ты за первый год заплатишь 144 024 р. и за последний столько же. А по дифференцированному за первый год будет аж 183 000 р., а за последний всего 71 000 р. Вопрос – сколько будет стоить рубль ч/з 15 лет по покупательной способности? Явно меньше. А по дифференцированному платежу банк получит все уже в первые годы, пока рубль дорогой.
Можно еще так посчитать: Допустим решил ты погасить ч/з год 200 000 р. досрочно (ну нашел где-то). По аннуитету сразу сэкономишь на процентах 567 260 р. и расплатишься быстрее на 5 лет и 4 месяца. И та же сумма досрочно, но по дифференцированному – экономия будет 301 000 р. и срок уменьшится всего на три года. Явно аннуитет выгоднее.
Вообще банки не на аннуитете обманывают – а на скрытых комиссиях (их только по внутрибанковским калькуляторам видно – у меня таких 6 на рабочем столе я знаю), и не только скрытых.
Но серьезнее всего страховка. Недавно сравнивал программы двух банков с разницей процентной ставки 1,4%, а реально с учетом страховки и срытой комиссии разница оказалась в 0,17%.
Надо внимательнее изучать программы. Правда банков уже 48 и программ более 100, но если все время этим заниматься, то получится.
С уважением…
ss
на скрытых комиссиях (их только по внутрибанковским калькуляторам видно – у меня таких 6 на рабочем столе я знаю)
Интересно... Неужели какие-то скрытые комиссии в схему погашения забивают и не предупреждают?
ss
Дифференцированный платеж лучше в том случае, если есть возможность платить по кредиту раза в полтора-два больше обязательного платежа и квартира приобретается с целью последующего расширения. То есть когда в задачах стоит максимально быстрое досрочное погашение, но не большими кусками, а мелкими.
Собственно, это точно мой случай, чему я до сих пор очень рад.
Mart
Обязательно предупреждают и даже предлагают подписать бумажку с указанием эффективной процентной ставки. Но в день выдачи кредита, и одновременно с подписанием Кредитного договора и Закладной. Скрытые комиссии обычно небольшие – за ведение ссудного счета – рублей 100-500 – редко больше. Ну, и само собой они в график погашение забиваются.
Если посчитать аннуитет по стандартной формуле:
=Сумма кредита*(Процентная ставка/12)/(1-СТЕПЕНЬ((1+Процентная ставка/12);-Срок кредита))
то ее сразу будет видно.
Там все-таки жестче страховка и видимая комиссия за открытие судного счета, особенно если это процент от суммы кредита. Явно лучше выбирать программу а) собственную, б) с минимальными разовыми расходами, в) с фиксированной комиссией за открытие ссудного счета.
А из-за разовых расходах кредит может здорово подорожать.
Пример сумма кредита 2 000 000 – это средняя в городе. Заемщику лет 40. Разовые расходы: УРСА – 27,5-30 тыс.руб., ВТБ24 – 36-37 тыс.руб, БИН-Банк – 67 тыс.руб., По Федеральной программе – 62 тыс.руб. и т.д.
ss
Разовые расходы: УРСА – 27,5-30 тыс.руб., ВТБ24 – 36-37 тыс.руб, БИН-Банк – 67 тыс.руб., По Федеральной программе – 62 тыс.руб.
Про ВТБ24 - рассмотрение заявки 1200 руб, разовая комиссия за выдачу кредита 3000 руб. Откуда 36-37 тыс. руб?
Меня не предупреждали и в договоре ничего не сказано, что за ведение счёта будет комиссия. Обидно, конечно, если на 100-500 руб нагрели :зло:
Mart
Хорош рубиться, в Excel есть готовое решение по расчёту ануитетного платежа, всем рекомендую
zpv
Что то не цепляется. Ещё раз
Mart
Насколько помню скрытых комиссий у ВТБ24, за исключением программ по рефинансированию, нет. Так что тут опасаться нечего - банк нормальный.
Да, комиссия - 6200. Оценка - 2000, гос.пошлина - 1000. А вот страховку фиг заранее посчитаешь. Если тебе лет 25, то она будет 1-1,1% от суммы кредита, но чем больше возраст тем больше. Сумму я указывал для человека 40 лет.
Просто есть банки, которые диктуют страховщикам минимальные ставки - УРСА, например - 0,88% вне зависимости от возраста. Есть наоборот другие, которые на страховке дополнительно зарабатывают - или комиссию от страховщиков получают, или и банк и страхования компания входят в один холдинг и зарабатывают, так сказать совместно.
Это не долго продлится - тупиковый путь, как и Федеральная программа. Там вообще банк срубает комиссию и скидывает закладную гос-ву. И все.
В общем с каждым днем все интереснее.