Экономика рынка недвижимости - 2
122060
1008
AA
Разве можно считать, что вовзрат доступной ипотеки вернет рост цен на рынке недвижимости. Неужели, думаете, мы опять пойдем по тем же граблям? Не будет уже как раньше. Нельзя обильно поливать какой то сектор экономики кредитами и производными кредитными инструментами. Этот кризис это ясно показал.
А если даже предположить, что 2006 год повторится, то закончится это должно опять 2008 годом
Дима553
Экономика циклична.. Грабли будут те же.. Может только зубья поострее..

Человеки очень быстро забывают как хорошее, так и плохое.. Опять же - оптимизьм... )))
Rewt
из местных форексменов кто-нибудь может дать хотя бы оценку инвестицинных сделок на РН, или так и будете мозги друг другу конопатить?
AA
из местных форексменов кто-нибудь может дать хотя бы оценку инвестицинных сделок на РН, или так и будете мозги друг другу конопатить?
А чем это поможет в анализе?
Можно предположить 100%. Все кто покупает планирует когда-то продать.
Из этих 100, 10 понимают что жилье можно зашортить. Из этих 10, 10% понимают что можно шортить производные инструменты, типа ипотечных облигаций.
zeus
из местных форексменов кто-нибудь может дать хотя бы оценку инвестицинных сделок на РН, или так и будете мозги друг другу конопатить?
А чем это поможет в анализе?
Судя по тому, какие дикие предположения трутся в форуме - ничем.
Но мне это и не надо. Это был контрольный вопрос.
AA
Это был контрольный вопрос.
Ну тогда и мне позвольте задать простой контрольный вопрос "Какими факторами вызван рост стоимости квадратного метра в РФ, и в Новосибирске соответсвенно в период с 2005 по 2008 год".

Уважаемых авторов присутствующих в данной ветке так же прошу осветить своё видение.
zpv
Кредитность всем доступная...
и ипотека в частности...
zpv
Жилая - доходами населения (именно поэтому снижение цен не делает жильё для населения доступней). Но вы не останавливайтесь, продолжайте спорить дальше - там можно ещё кучу факторов за уши притянуть.
AA
Жаль про сферического коня забыли написать....

Притягивать ничего не нужно, всё притянуто до нас десятком примеров сырьевых бумов в странах экспортёрах. Сценарий один и тот же. И рост доходов - это одно из следствий истинных причин, объективность которых вы не признаёте.

Рост доходов уж не эффективностью вызван или повышением производительности? + к этому говоря о росте доходов стоит упомянуть о коэффициенте их распределения.
zpv
Вопрос был однозначный: "причина роста стоимости квадратного метра?" Ответ тоже однозначный: "рост доходов населения". Простой вопрос, простой ответ.
А вы тут же начали толкованием воображаемых ответов заниматься. Чтением гороскопов, случайно, на досуге не балуетесь?

P.S. Продолжайте дальше обсуждать сферического коня в вакууме. :спок:
AA
Однофакторность особенно убеждает...

про гороскопы то за вы что меня так обижаете? И опять вы про своего коня, который был и в Аргентине и в Чили, совсем недавно этот конь проскакал по Исландии, где "рост доходов" поднял цены недвижимости в 9 раз, а сейчас страна имеет долг 850% от ВВП.... Или вы про экономическую статистику, за которой я слежу по долгу службы?
zpv
"Какими факторами вызван рост стоимости квадратного метра в РФ, и в Новосибирске соответсвенно в период с 2005 по 2008 год".
Уважаемых авторов присутствующих в данной ветке так же прошу осветить своё видение.
да все очень просто - в России просто больше не куда складывать излишки заработанного бобла (по крайней мере это было так поставлено и распиарено нашими уважаемыми СМИ :biggrin: ), это касается не только физических лиц

потом обвал из-за банального перепроизводства, народец насытилсо квартирками по предлагаемым ценам
zpv
А вы лучше расскажите, когда нам ждать обвала цен? Нефть и индексы упали в разы, когда ждем соответствующего падения на РН? А то все дождаться не можем. Где там ваш график с корреляцией - дорисуйте последние 8 месяцев, пожалуйста.

Также давайте вспомним прогнозы мегааналитеков из Сбербанка, которыми вы так восхищались...
Tri
А вы лучше расскажите, когда нам ждать обвала цен? Нефть и индексы упали в разы, когда ждем соответствующего падения на РН? А то все дождаться не можем.
Волнует тот же вопрос, но только без иронии...
Всетаки надеюсь что такое возможно. Но вот когда?
Tri
А вы лучше расскажите, когда нам ждать обвала цен?
Может это поможет. Ну и прогрессивный налог на собственность может тоже скоро выродят. На РН нет таких игроков(профессионалов) как на ФР и СР, которые могут резко расскачивать цены. Имхо цены на РН будут коррелировать с доходами населения( а у него пока ещё остался некоторый жирок, но он кончается). А если всё таки введут прогрессивный налог, на рынок вывалится много неприкаянных халуп, что может привести к резкому падению. Не говоря о том что напрочь отобьёт желание заниматься накоплениями в недвижемости.
kentilo
Это возвращает нас к вопросу АА о доли инвестиционных квартир на рынке. Как вы думаете, какое количество людей имеет больше трех квартир в собственности? А две-три квартиры без всяких проблем раскидываются на детей или родителей. Владельцу же большего кол-ва недвижимости опять же в силу больших возможностей нетрудно замаскировать и большее кол-во квартир. Это не говоря о том, что налог этот сугубо воображаемый предмет для дискуссий уже долгое время.
Tri
А как "это" поможет я вообще не понял. :dnknow:
Tri
данный налог будет основным для региональных и местных бюджетов типа "подарка" от центра а основная дискусия в сми по нему начнется ближе к осени ...и учитывая дефициты бюджетов всех уровней налог явно будет "прогрессивным"
Klaus
Налог этот давно есть и даже собирается более-менее успешно. Сам плачу с 2005 или 2006 года. Первый раз не получил извещение, получил сразу судебное решение. С тех пор сам хожу в налоговую раз в год, беру извещение и расчет и плачу в сберкассе. Делов на 15 мин в налоговой (Жд) и 15 в кассе. Он прогрессивный, причем сильно прогрессивный, т.е. ставка меняется очень резко.
Для собственников 2-4 квартир не проблема раскидать на родителей и детей.
Tri
Это возвращает нас к вопросу АА о доли инвестиционных квартир на рынке. Как вы думаете, какое количество людей имеет больше трех квартир в собственности?
Похоже бесполезно задавать такой вопрос в этом топике - слишком однофакторно и упрощённо мы подходим к обсуждаемому вопросу, коллега. Простые модели местную публику не интересуют. Народ хочет наукообразия и сплетен. :спок:
Tri
Также давайте вспомним прогнозы мегааналитеков из Сбербанка, которыми вы так восхищались...
Давайте: Прогнозируемое снижение цен в рублях в 2009 г. на первичном и вторичном рынках составит 23,8% в рублях (32,1% в долл.) и 20,5% в рублях (29,1% в долл.) соответственно. Общее снижение составит около 34% в рублях и 46% в валюте на первичном рынке, а также 23.1% в рублях и 37.4% в валюте на вторичном рынке. по моему нет ничего такого, что бы противоречило прогнозу.

А вы лучше расскажите, когда нам ждать обвала цен? Нефть и индексы упали в разы, когда ждем соответствующего падения на РН? А то все дождаться не можем.
О том что не можете дождаться, это смотря как ждать, cognitive dissonanсe, так сказать :).

Как отмечают в RID Analytics, темпы падения цен остались практически на прежнем уровне — минус 3,6 % в апреле против -3,7 % в марте 2009 года. Общее снижение цен по отношению к декабрю 2008 года составило 13 % (а к августу 2008 г., когда цены были наиболее высокими, снижение составило 18 %).

Ну и раз вы настаиваете расскажу, почему цены по некоторым оценкам "не падают". Это связано с ценообразованием на активы, там всё не так просто. Чем ликвиднее (возможность его оборота в Cash ) актив - тем понятнее его ценообразование, поскольку рынки этих активов развиты (это денежные рынки, сырьевые, долговые рынки). Есть так называемые активы именуемые в US GAAP активы третьего уровня, или капитал третьего уровня - это как раз те активы, которые рынок оценить не может, или они не ликвидны, и право их оценки даётся самой компании. Пример - Goldman Sachs в отчётности за 2008 указывает такой актив - "кредиты обеспеченные жилой недвижимостью по которым не платят", фактически стоимость этого актива = 0, однако в отчёте их цена "не падает" и составляет 4,1 млрд долл, "не дождётесь как говорится". Поэтому снижение цен акций газпрома и сбера никогда не будет совпадать с снижением цен на РН, совпадать будет только общее направление движения и какой-либо коридор.

Примерно это же и происходит с ценообразованием на квадратные метры, и это "не дождёмся" как раз привело девелоперов к банкротствам а банки которые любили покредитовать девелоперов так же готовятся к поглощениям (есть такие у кого на балансе 25% кредитов девелоперам). Т.е. за те цены рынок платит отсутсвием/снижением сделок.
zpv
Примерно это же...
:спок:
AA
Именно.

Домохозяйка желающая продать - снимает с продажи и продолжает считать свой wealth по той цене по которой продать не смогла. И заложить не может....т.е. денег получить не получится.

Строитель продолжает ставить цену предложения по которой продажи = 0, но готов брать кредиты от богоделен вроде Сбербанка под поручительство "патрона" в лице гос-ва или банкротиться.

Особенно весело было осенью 2008, когда местные строители взяв в руки Коттлера и 4Р применили рецепт повышения продаж - увеличив рекламное присутсвие в наружке и ТВ, попутно выставив "мобильные офисы продаж", засадив при этом хорошие бюджеты на полив водой песочек.....
zpv
Интересный инструмент - недвижимость - когда растет, очень даже ликвидный и повторяет графики роста индексов. А когда подает - сразу малоликвидный и падение не коррелирует с индексами. Что-то мне подсказывает, что в НАШЕЙ стране (СНОВА возвращаясь к вопросу АА) это не совсем актив, а скорее предмет потребления вместе с предметом накопления для большей части наших граждан. Плюс к этому он сдерживается снизу по цене себестоимостью производства. Когда вы вместе с супераналитиками это поймете, вы прозреете :1:
Tri
Интересный инструмент - недвижимость - когда растет, очень даже ликвидный и повторяет графики роста индексов. А когда подает - сразу малоликвидный и падение не коррелирует с индексами
Именно этим и отличаются активы 3-его уровня. Более того, банки имеющие на своих балансах такие активы, или бумаги обеспеченные этими активами по-хорошему должны их переоценить и зафиксировать убытки, тем самым освободив резервы - что в свою очередь высвободит нужную им ликвидность. Зло в том, что заяви сейчас банки о списаниях - такое начнётся....

Про потребление и накопление...надо подумать..., главное не попасть под ослепляющий гипноз:улыб:
zpv
А вот и ПИК отчитался за 2008 год. Есть и лось и резервы, есть и богодельня Сберовская всё как по нотам...

Чистый убыток ГК ПИК за 2008 г. составил $167 млн по сравнению с чистой прибылью в $329 млн годом ранее, сообщил девелопер. EBITDA составила отрицательную величину — $1,06 млрд. Правда, компания сообщила о создании резервов на $967 млн «под возможное обесценивание» основных средств, гудвилла, запасов и девелоперских прав. Выручка ПИК сократилась на 38% до $1,43 млрд, выручка от продажи недвижимости упала на 52,6% до $930 млн. Строительство жилья сократилось почти в два раза с 23 000 квартир (1,5 млн кв. м.) до 12 380 квартир (813 000 кв. м.). Сокращение объемов строительства связано с ограничением доступа к финансированию: за последний квартал прошлого года группа не смогла привлечь средства для развития проектов, говорится в отчете. При этом общий долг компании в долларовом эквиваленте уменьшился за год с $1,41 млрд до $1,37 млрд. Для реструктуризации задолженности ПИК обратилась к «Сбербанк-Капиталу» — дочке «Сбербанка», которому должна около 14 млрд руб.
AA
Кто там говорил что мы не будем менять халупки на сало?
А если на мешок картошки или лука? :ха-ха!:
Вот они , истенные ценности!
kentilo
Сфера бартера расширяется...
:eek:
zpv
Именно этим и отличаются активы 3-его уровня. Более того, банки имеющие на своих балансах такие активы, или бумаги обеспеченные этими активами по-хорошему должны их переоценить и зафиксировать убытки, тем самым освободив резервы - что в свою очередь высвободит нужную им ликвидность. Зло в том, что заяви сейчас банки о списаниях - такое начнётся....

Про потребление и накопление...надо подумать..., главное не попасть под ослепляющий гипноз:улыб:
Эх, давно я не заходил в эту ветку. Здесь уже о каких-то метаматериях речи идут...

ZPV, как по-вашему, недвижка уже стала доступнее народу или надо ещё чуть-чуть подождать?
По-моему, пока что она становится только недоступнее: ипотека практически умерла, инфляция с начала года огромная, доходы населения падают хорошими темпами, невыплаты зарплаты сокращения и всё-такое. А недвижка просела только на 10%... Самое поганое, что "земля" практически не двигается, такой засады даже я не ожидал...
De-Bill
ZPV, как по-вашему, недвижка уже стала доступнее народу или надо ещё чуть-чуть подождать?
По-моему, пока что она становится только недоступнее: ипотека практически умерла, инфляция с начала года огромная, доходы населения падают хорошими темпами, невыплаты зарплаты сокращения и всё-такое. А недвижка просела только на 10%... Самое поганое, что "земля" практически не двигается, такой засады даже я не ожидал...
Почему просела на 10% - читайте выше. Знаете ли за этот "просад" рынок платит отсутсвием сделок, статистика доступна , посмотрите, по моему всё очевидно.

Про доступность. Народу это коому? Она стала доступнее гражданину имеющему сбережения, купившему в октябре 2008 валюту, на разницу в курсе и падение цены. Даже с учётом новых ставок АИЖК. Люмпену доступность = const. Про сегмент аренды даже говортиь я думаю нет смысла...
zpv
Про доступность. Народу это коому? Она стала доступнее гражданину имеющему сбережения, купившему в октябре 2008 валюту, на разницу в курсе и падение цены. Даже с учётом новых ставок АИЖК.
Ага, люди, имевшие несколько миллионов в загашнике и успевшие конвертнуть их в валюту - это среднестатистические представители народа России :).

Люмпену доступность = const. А как на счёт среднего класса (точнее его нижней границе)? Скажем, семья с доходом 60.000 рублей в месяц и со сбережениями в 500.000 рублей?
De-Bill
Ага, люди, имевшие несколько миллионов в загашнике и успевшие конвертнуть их в валюту - это среднестатистические представители народа России :).

Люмпену доступность = const. А как на счёт среднего класса (точнее его нижней границе)? Скажем, семья с доходом 60.000 рублей в месяц и со сбережениями в 500.000 рублей?
Про вашу семью, если цена квартиры была 3 млн, а ставки 13 и 17 соотв, цена упала, опять же по вашему на 10%, а по хотя бы единой методике и выборке которую делает RID -18% к августу 2008 (опять же это данные предложения, сделки - предмет тёмной материи) Доступность расссчитываем как отношение платежей в первом случае и во втором. Сколько?

Неуспели конвертировать только отъявленные любители Путена и Ко, который говорил что девальвации не будет. А по факту к стати, дал всем сориентироваться в ситуации и сохранить сбережения.
De-Bill
А что семья с белым доходом 60 тыс и сбережениями 500 тыс сейчас не сможет купить квартиру? Мне казалось что этого достаточно...даже в нынешних условиях
zpv
читайте выше.
А выше написано Примерно это же..., а в качестве _примерно_ - не конкретика, а ссылки на то, что вы считаете аналогами. Никакой конкретики, сплошные [u]гороскопы[/u]. :спок:
рынок платит отсутсвием сделок, статистика доступна
п.7, удалено Спуститесь с макроэкономических небес на землю п.7, удалено
:спок:

P.S. Ладно, ладно, ухожу... :biggrin:
De-Bill
Ага, люди, имевшие несколько миллионов в загашнике и успевшие конвертнуть их в валюту - это среднестатистические представители народа России :).
Эх жаль квартиру нельзя было конвертнуть в валюту... Тогда можно было бы вести речь про среднестатистического гражданина.
Дима553
А что семья с белым доходом 60 тыс и сбережениями 500 тыс сейчас не сможет купить квартиру? Мне казалось что этого достаточно...даже в нынешних условиях
:eek:
это какую интересно?
AA
И опять cognitive dissonance....во всей своей красе...
zpv
Знаете ли за этот "просад" рынок платит отсутсвием сделок
Я в мае продал две квартиры...
Tri
Я в мае продал две квартиры...
Отлично! Это тренд!

Статистика
zpv
Керимов покупает ПИК, зачем ему это, дела налаживаются?
serega
1.попросили купить
2. распродать частями позже
3. перепродать позже целиком...
вопрос цены .....
это тоже бизнес...
serega
Прикольно.

Два момента:

1. Четверть цены. (к вопросу о "не падает").
2. Госбабло, которое пойдёт в ПИК - "...ПИК первой среди строительных компаний, претендующих на господдержку, вышла на уровень правительственной комиссии во главе с первым вице-премьером Игорем Шуваловым. В апреле ин­вестподразделение Сбербанка — «Сбербанк Капитал» — стало курировать реструктуризацию задолженности ПИК...".

Шувалов крышует, и богодельня опять же...хотелось бы верить что налаживается, но я не вижу пока причин для оптимизма. Если жираф большой и ему видней, - то круто!
Klaus
1.попросили купить
Похоже да, купят на государственные деньги, потом "2. распродать частями позже" распилят короче. И всем будет шоколадно.

Вот только как это сейчас расклад может поменять на строительном рынке, хотя бы Москвы?
zpv
Ты там что-то говорил, что статпоказатели отслеживаешь?
По вот таким публикациям о москвском рынке на ГЕДе?
:ха-ха!: :ха-ха!: :ха-ха!:

Капец.
AA
Перестань троллить, самому то не стрёмно?
Твои аргументы исключительно суждения. Фактов в них ноль. Перестань совершать логические ошибки. И всё образуется. Если перепечатка с УФРС тебе не источник то это точно капец, надеюсь другие авторы нас рассудят.

PS Администрации на заметку. АА - явно давит поза и он не способен адекватно востпринимать мнения, противоречащие его мнению.

На твои посты отвечать просто полная хрень.

:death:
zpv
1. Ты не можешь отличить данные УФРС Москвы от данных УФРС Новосибирска.
2. По данным даже УФРС Москвы сделки были. Ты заявлял, что сделок не было вообще.

Страшно подумать, откуда ты берёшь статданные по макроэкономике, если путаешь данные УФРС с перепечатками о данных УФРС с ГЕДа.
AA
Когнитивный диссонанс (моразм) крепчает.

Макроданные Новосибирска по АА = мнение TRI о продаже им 2 квартир в мае.

:ха-ха!:
zpv
Я уже говорила, объективности - ноль.