Экономика рынка недвижимости - 2
122062
1008
ArtemkaRu
Н-ский РН - самый опережающий индикатор мировой экономики.))))
опережающими индикаторами в данном случае могут быть цены на нефть, к примеру :biggrin:
Хорошо бы, но у нас "зомбинефтеэкономика". В смысле вроде в нефть инвестировать можно, но она самизнаетевчийхруках.
Беда России именно в её богатстве.

А касательно рн, это не индикатор. Просто шла паралельная накачка.
zeus
Ну-ну. Baltic Dry словил дно и стагнирует всего лишь месяц. А н-ский рн словил дно и уже пошел вверх.
Н-ский РН - самый опережающий индикатор мировой экономики.))))
Зюс:
http://www.investmenttools.com/futures/bdi_baltic_dry_index.htm
Это уже минимум 2ой раз как я заметил тебя упоминающего этот индекс, ты больше ничего не знаешь? :biggrin:
РН - это не НАСДАК, чтобы отскакивать в среду после жуткого падения в понедельник. ДНО уже словилось, если можно это состояние рынка так обозначить фигурально. Учитывая разные болезни типо монополии разных производителей и олигофрении разных участников этого рынка ждать момента когда 2шка в болгарском доме будет стоить $7000 - с точки зрения риск мэнэджмента не лучшая стратегия.

Вообще, кто здесь деньги в РН вкладывает? Вам деньги девать некуда?))) Есть масса способов. К чему этот консерватизм?
Пора уже и гвозди с метлами научиться если не делать, так хоть отверточно собирать))) А то все - детям да детям))) тем, которые в лифтах потом ссут :biggrin:
Angel_dust
не стоит затирать глупости про недоступность жилья и возводить его в некое божество... в штатах и прочем западе, жилье дорого только там где есть большой спрос
Блин, ну как с тобой спорить, если ты только поверхностной информацией обладаешь?

Про машины и технику ты действительно прав.

Но здесь речь о жилье, о его доступности для среднего класса. Раз уж ты знаешь данные по официальной зарплате, ты наверное и должен знать данные по foreclosures?

Ну если ты не знаешь, давай я тебе приведу несколько примеров:


лето 2007
- Nevada, California, Florida post top state foreclosure rates - Nevada continued to document the nation’s highest state foreclosure rate in July, with one in every 106 households receiving a foreclosure filing during the month.
- California, Florida, Ohio report highest foreclosure totals - Foreclosure filings were reported on 72,285 California properties in July, the highest total among the states.

данные посвежее:
- For all of 2008, the number of interventions approached 2.3 million, Hope Now said.

- также прикрепляю график.

напомню, речь идет якобы про доступность жилья во всех странах, кроме России.

Теперь можешь мне объяснить, отчего такие проблемы у людей? Почему сотни тысяч людей не могут себе позволить "столь дешевые" дома по всем штатам. И почему компании, которые занимаются вывозом мусора из выселенных домов, в день объезжают порой по 30-50 домов в небольших районах, где туристов сроду не было?

Наверное потому, что у них зарплата сильно большая, а ипотека очень доступная и жилье дешевое?
robo
Теперь можешь мне объяснить, отчего такие проблемы у людей? Почему сотни тысяч людей не могут себе позволить "столь дешевые" дома по всем штатам.
Вы сравниваете не сравнимое.

А то все - детям да детям))) тем, которые в лифтах потом ссут
:respect: - хорошо сказал.
realanite
Насчет италии, процесс идет не через бизнес визу.
А по мотивам получения автономной работы. Типа едешь в италию заниматься индивидуальной предпринимательской деятельностью.

http://www.italiarussia.ru/we/zwc/
вот можешь почитать. тут написано немного.
realanite
РН - это не НАСДАК, чтобы отскакивать в среду после жуткого падения в понедельник. ДНО уже словилось, если можно это состояние рынка так обозначить фигурально. Учитывая разные болезни типо монополии разных производителей и олигофрении разных участников этого рынка ждать момента когда 2шка в болгарском доме будет стоить $7000 - с точки зрения риск мэнэджмента не лучшая стратегия.
Вот именно что РН не может так быстро поймать дно. И он действительно не отскочет в среду. Моя точка зрения заключается в том что падение будет долгим.
А вообще покупка квартиры для многих это именно инвестиция, кто-бы что не говорил. И именно поэтому покупатели будут так терпеливы.
zeus
покупка квартиры для многих это именно инвестиция
Это скорее "сырьё на труд", со всеми вытекающими. Хочется того кому то или нет. А спрос на этот труд зависит сами знаем от чего. Надеюсь.

Иностранец наш тут написал, про то что он ждать собирается 5 лет, это видимо по его методикам соответствует risk management:улыб:, особенно в Новосибирске.

PS Только не надо про фантики, детей и прочее.
тракторист 2007
Robo:

Привет. Я тоже пожил по обе стороны Атлантики, ты прав, ты это знаешь, я это знают. Есть люди кто поумнее и попроворнее, они форум иногда почитивают, времени нет писать здесь, доказывать кому-то что-то.

Я хотел про ВНЖ спросить итальянское: вроде там виза есть специальная для тех кто недвижку у них покупает, что-то подобное есть еще в других странах ЕС? Нет ли подводных камней в такой схеме плучения ВНЖ? Напиши если не трудно.
Вы вот такой умный - пришли тут всех обо.рали ,поорали а ума не хватило просто человеку в личку вопрос кинуть про Италию))).

Сори за оф
а вот об этой теме я на днях писал пост в жж. извините, за офф еще раз. но не могли бы вы поделиться инфой по поводу нежвижки за рубежом. Какие проблемы могут быть с налоговыми?
zpv
Это скорее "сырьё на труд", со всеми вытекающими. Хочется того кому то или нет. А спрос на этот труд зависит сами знаем от чего. Надеюсь.

Иностранец наш тут написал, про то что он ждать собирается 5 лет, это видимо по его методикам соответствует risk management:улыб:, особенно в Новосибирске.

PS Только не надо про фантики, детей и прочее.
зря вы так. тот же иностранец не горит желанием тут жить, но почему-то квартиру покупает.
zeus
На Сухарной в 2011 году он покупает...вернее купил.
zpv
На Сухарной в 2011 году он покупает...вернее купил.
Ну посмотрим какой он трейдер. Хватит ли нервов. Главное не изменять стратегии.
zpv
Ну, народ)))) Всё не спокойно никак? Какое ваше дело где и что я покупаю?)))) есть чё писать кроме всяких Балтийских Полусладких?
zeus
На Сухарной пока один дом будет. У меня был интерес. Уже его нет. Потолки там низкие. А я высокие люблю.
zpv
Это скорее "сырьё на труд", со всеми вытекающими. Хочется того кому то или нет.
Совсем с этим не согласен. Предприниматель не обязан вас обеспечивать "сырьём на труд"
zeus
тот же иностранец не горит желанием тут жить, но почему-то квартиру покупает.
Ввиду приближающегося Апокалипсиса я принял решение пока схорониться в тайге. Добраться туда не получилось, авто сломалось. Пока запчасть прибудет - решил квартиру прикупить, жениться, и узнать на вкус без посредников что такое консервированная тушёнка.
realanite
тот же иностранец не горит желанием тут жить, но почему-то квартиру покупает.
Ввиду приближающегося Апокалипсиса я принял решение пока схорониться в тайге. Добраться туда не получилось, авто сломалось. Пока запчасть прибудет - решил квартиру прикупить, жениться, и узнать на вкус без посредников что такое консервированная тушёнка.
Оптимизм это хорошо. А вообще baltic dry самый высокий рост по перевозке золота. ну вы поняли да...
zeus
Предприниматель не обязан вас обеспечивать "сырьём на труд"
А разве я пишу про обязательства? нет. Я говорю что недвижка - это обязательный фактор для наличия труда, естественно там, где конкуренция трудовых ресурсов выше, там и уровни цен на дома выше.
Ну и в истории не мало примеров тому когда капиталист строит бараки для работников.
zpv
Или это только в Новосибирске рост?
При чем здесь земля в подмосковье?
Зациклились что ли на ростах и падениях? Не будет ни ростов, ни падений. На которых можно "сделать деньги". Покупайте подъезд и сдавайте людям. Платите налог, чините водопровод. Имейте свои 5% и cash flows. У знакомого производство мебели под НСК. Иной раз приносит под 200% в квартал. Человек деньги разучился считать. А вы все ломитесь на ипотечниках навариться. Консерваторы))) Вложитесь в несложное производство массового товара. Кто-то вон на тазиках пластмассовых поднялся.
robo
напомню, речь идет якобы про доступность жилья во всех странах, кроме России.
Теперь можешь мне объяснить, отчего такие проблемы у людей? Почему сотни тысяч людей не могут себе позволить "столь дешевые" дома по всем штатам.
Ну и как это выглядит по сравнению с россией? Скольким нашим соотечественникам, вообще дадут ипотеку хотя бы на 1-ку хрущ, миллионам?

Я основываюсь на личных наблюдениях, что для довольно большой прослойки населения, куда входят специалисты с вышим образованием + врачи + педагоги + милиция и вояки, доступность жилья для них выше в штатах, чем у нас
Angel_dust
Прошу на правах автора данной ветки не сравнивать несравнимое.

"___________" выше в штатах, чем у нас
В прочерк можно вставить всё что тем лучше чем выше и наоборот то что чем выше тем хуже - у нас.

Не буду писать почему, и что из себя сейчас представляют США.
Angel_dust
для довольно большой прослойки населения, куда входят специалисты с вышим образованием + врачи + педагоги + милиция и вояки
Эх... не устану повторять, что все наши проблемы именно из-за нашего богатства. Для России самая оптимальная цена на нефть это 10 баксов. Возможно тогда мы выберемся из нашей попы.
Хотя вряд ли, у нас еще дофига золота, никеля, урана и земли вообще чего тока можно придумать. Печально.
zeus
Для России самая оптимальная цена на нефть это 10 баксов
Это при чистом оттоке капитала -170 ярдов $ в 2009 году? Аттракцион тогда начнётся такой...что никакие "Гвардейцы Путина" не помогут.....

К стати при 10$ за бочку, квадрат в центре вырастет же да? :ха-ха!: :rofl: спрос то никуда не денется.
zpv
Это при чистом оттоке капитала -170 ярдов $ в 2009 году?
А чего вас отток то так пугает?
Мы действительно стали лучше и стали продовать высокую переработку? Нет. И никогда не станем при таких ценах. Опять же все идет к философии.

Фейман объяснял дифракцию на радиоволнах чтобы показать единство физики. Видимо для философии и экономики это тоже верно.
zeus
Фейман объяснял дифракцию на радиоволнах
ФЕЙНМАН.
atarin
ФЕЙНМАН.
спасибо что поправили. быстро пишу.
zeus
А чего вас отток то так пугает?
Мы действительно стали лучше и стали продовать высокую переработку? Нет. И никогда не станем при таких ценах. Опять же все идет к философии.
Да вот пугает. Выращивать апельсины в Норвегии не совсем разумно...а чтобы что либо делать высокое - нужны инвестиции а не слова Дмитрий Анатолича про "4-е И".

Такого (см. вложение) при нашей Путиномике не будет.
zpv
Такого (см. вложение) при нашей Путиномике не будет.
Если у нас такой попы не будет, то я скажу слава богу.
zpv
т.е. в США нет с/х и производства, а сплошные услуги? за счет услуг весь их ВВП?
margarita2007
т.е. в США нет с/х и производства, а сплошные услуги? за счет услуг весь их ВВП?
Всего там валом. Мексы клубнику собирают, Диксоны разные фрезеровщики, "русские" рестораны. США офигенская страна overall, а косяков в любой стране хватает.
margarita2007
Рита, доля service отражает в целом уровень развития экономики. График показывает доли, и как написал realnite "там всего много". В абсолюте там всё очень развито.

zeus в чём заключается радость от того, что у нас такого не будет?
AA
Ха-хаха, новости на РБК:

"Падение цен на недвижимость отменяется", по словам гильдии риелтеров. "Желание покупать квартиры никуда не делось, а возможности скоро появятся, нужно только подождать".

По мнению Шувалова - 3 года, а в реале?
zpv
zeus в чём заключается радость от того, что у нас такого не будет?
Доля услуг слишком велика. Оптимально, я считаю, 50-60% в ВВП.
zpv
Ха-хаха, новости на РБК:

"Падение цен на недвижимость отменяется", по словам гильдии риелтеров. "Желание покупать квартиры никуда не делось, а возможности скоро появятся, нужно только подождать".

По мнению Шувалова - 3 года, а в реале?
Этот рынок душит себя сам. Вместо того, чтобы упасть до ликвидных значений и тем самым его активизировать, риэлторы рассказывают сказки про достигнутое дно и что скоро будет рост. А вот если взять аналитику Сибакадемстрой Недвижимость, видно, что падения как такового еще и не было.

Удивительный рынок, надувается исключительно по психологическим причинам, а сдувается в результате естественно экономических.
zeus
риэлторы рассказывают сказки про достигнутое дно и что скоро будет рост.
Не заметил тут ни одного риэлтера, разговаривавшего о дне. В основном, набежавшие с фондовых рынков. Тёплое с мягким не путаете?
zeus
Напишу несколько мыслей:

Жильё это актив!

Потому что в отличие от потребительских товаров, может приносить доходы от сдачи в наём, ну или экономить расходы на найм, в случае собственного проживания. А так же доход от переоценки самой стоимости, проще говоря «удорожания». Таким образом, общего между квартирой и облигациями с акциями много: доходы от сдачи в аренду – это как девидентный доход от акций или купонные выплаты по облигациям, а рыночная динамика стоимости данных инструментов даёт основания для ожиданий по будущей стоимости. По этим причинам ценообразование на РН должно иметь общее с ценообразованием на рынке акций и бондов. Собственно, ничего удивительного , так оно и есть – только с некоторым лагом, в несколько месяцев, т.е. недвижимость таки актив. (см графики внизу)



Ценообразование активов

Ценообразование основано на модели отсутствия арбитража, в том смысле, что арбитраж - получение прибыли от разницы цен на определенный товар, например один выставляет заявку на покупку 100 акций некой компании за 30 рублей, а другой - заявку на продажу 100 акций той же компании за 28 рублей. Если участник рынка заметит одновременно обе заявки, он может принять обе, и получить прибыль. Сейчас такого нет уже, исчезло с развитием технологий. Суть этой модели – то что доход от прироста стоимости актива и текущего дохода, примерно равен %-ной ставке. Разница – в уровне риска, который всегда присутствует при покупке актива, ведь никто не может точно сказать, сколько будет стоить актив в будущем, равно как и не знаем текущей доходности (решений о выплате диведентов, ставки аренды в случае с квартирами). Этот риск всегда сидит в цене – причём чем он выше, тем выше должна быть ожидаемая доходность в сравнении с %-ной ставкой (условно безрисковой).
Данное условие, позволяет понять, что если ожидаемая доходность превышает ссудный процент банка, то можно сделать вывод о выгодности покупки данного актива на заёмные деньги. А поскольку до такого додуматься очень просто:улыб:, то это приводит к увеличению спроса, удорожанию актива и снижению его доходности. Система приходит в равновесие: %-я ставка, цена актива, ожидаемая доходность. Именно ожидаемая, потому что существует неопределенность, и фактическая доходность может очень сильно отличаться от %-ной ставки. Отчасти по этому работу с активами называют «игрой».

Тогда можно сделать 2 вывода:

1. Цена актива критически зависит от доступности кредита. При низкой ставке, цены вверх, при высокой – вниз.
2. Цена актива зависит от ожиданий этой цены в будущем. Это совершенно точно описывает ситуация на нашем рынке, при цене в 45 тысяч/кВ цена считалась низкой, потому что ожидалось 60, и наоборот цена в 35 тыс будет крайне завышенной, если через год она станет 30. Именно к этому фактору взывал Полонский в своём обращении к СМИ этой осенью.

Ориентирами для цен могут быть 2 варианта:
1. Фундаментальная цена – это стоимость всех будущих доходов, приведённая к текущей дате. У нас эта цена считается абсурдом, и когда приводится пример что на зрелых рынках цена собственности равна стоимости 10 лет аренды, сразу же приводится куча примеров о детях, пенсии и прочих факторах ;. Ну здесь не обязательно можно говорить о 10 годах, здесь если быть точным речь идёт именно о всех доходах, т.е. период устремляем в бесконечность. И дисконтируем на %-ю ставку. Если брать эту цену, то при арендной ставке за квартиру 15 000 р, и дисконтировании на 13% в год, можно сказать о том, что фундаментальная стоимость такой квартиры – 1,2 млн.
2. Это тот самый подход, который все почему-то считают чем то порочным – «пузырь», он же bubble, он же «пирамида», он же «схема Понци» , МММ и т.д. Цена растёт на таком рынке в прогрессии, это означает что необходимо в такой же прогрессии плодить и инвесторов. Иначе пирамида рушится, пузырь лопается…Но ведь все люди умные, и покупают актив с пузырём осознанно, не так ли? Даже если все участники рынка осознают это, то покупка всё равно рассчитывают на возврат вложений с какой-либо нормой доходности, соответствующей % ставке + премия за риск. Естественно это не гарантируется. Тогда выходит, что некий пузырь, который лопнет с вероятностью Х, обязан расти с темпом, равным % ставка / (1-Х), или говоря по-русски чем выше скорость роста «пирамиды» тем выше вероятность её развала. Возьмём какое-нибудь «кредитное партнёрство» или как там его, если он даёт 40% годовых, при ставке 13%, то вероятность его банкроства в течение года районе 70%. Важно ещё и то, что коль уж «пузырь» привязан к %- ным ставкам, то их изменение может схлопнуть пузыри. Так и было к стати и с ипотечным рынком США, и Япония 97 ого точно так же – применение более жесткой монетарной политики – конец пузырю.

Вопрос в том, существует ли сейчас в ценах «пузырь»? Один из признаков «пузыря» - если отношение Цена/Ожидаемая доходность (P/E) взлетает, при условии отсутствия изменений в ставках и риска, однако доступность кредитов сильно менялась в 99-м что такое кредит мало кто знал, а в 2006-2007 – все в долгах как в шелках, - кредитная пьянка, ну и сейчас – похмелье. Параметром доступности кредитов можно считать ставку для наших заёмщиков на Западе. Минимум был летом 2007 LIBOR+0,8%, сейчас в районе LIBOR+8%. Также все помнят про рост нефти, график найти очень легко. Таким образом грубо получим 2-а основных драйвера роста – цена нефти и доступность кредита, причём первый более значимый.

Сейчас кредиты дороги, нефть дешёвая – жильё дорогое. Добавим к этому пессимизм в отношении будущего, растущую безработицу....

Эй Исецкий, верни всё назад :)))

Ирн

РТС
AA
разговаривавшего о дне. В основном, набежавшие с фондовых рынков. Тёплое с мягким не путаете?
Да есть они. Просто кто-то еще и сам закупался, а большинство в этот пузырь не лезло. Понятное дело что последним нужна активность, но у них с одной стороны инвесторы с квартирами, а с другой покупатели с деньгами. Чего говорить в такой ситуации непонятно. Видимо поэтому большинство и молчит.
zpv
Жильё это актив!
У меня понимание активов оч узкое. Все что можно продать (включая и то что вам должны) - это актив.
Пост большой, спасибо, надеюсь прочитать с интересом.
zpv
"1. Фундаментальная цена – это стоимость всех будущих доходов, приведённая к текущей дате. У нас эта цена считается абсурдом, и когда приводится пример что на зрелых рынках цена собственности равна стоимости 10 лет аренды, сразу же приводится куча примеров о детях, пенсии и прочих факторах ;. Ну здесь не обязательно можно говорить о 10 годах, здесь если быть точным речь идёт именно о всех доходах, т.е. период устремляем в бесконечность. И дисконтируем на %-ю ставку. Если брать эту цену, то при арендной ставке за квартиру 15 000 р, и дисконтировании на 13% в год, можно сказать о том, что фундаментальная стоимость такой квартиры – 1,2 млн."


Слишком много теории. Мне почему-то это напомнило пикаперов-теоретиков, которые не соблазняют женщин, но выводят теории о том как это нужно делать.
Я почему прицепился к фразе о 10ти годах. Это ведь реальный индекс, плавающий в диапазоне 10 - 8.5;
Умозрительные рассчеты показывают что мы сейчас в зоне 10-11. Те рынок не просто перегрет, он как полоний на воздухе. Мы падать будем в 8,5 а далее на год-два стагнация. Вот такой я техник))

ps надеюсь не обидитесь на критику.)
zeus
Все что можно продать (включая и то что вам должны) - это актив.
Нее, актив - это то что лежит и приносит доход. Продать можно и товар и услугу, а вот кэш генерить они не будут.
zeus
Напротив, как раз наличие критики - хорошо!

К стати про реальный индекс не понял, в РФ есть такой?
zpv
Напротив, как раз наличие критики - хорошо!

К стати про реальный индекс не понял, в РФ есть такой?
нет, можете сами посчитать. средний доход в нск 15000, цена однокомантной квартиры "где-то" в новосибиске. Сколько нужно откладывать в чистую чтобы купить.
zpv
Напишу несколько мыслей:
очень большой пост!
:agree:
zpv
Напишу несколько мыслей:

Жильё это актив!
:respect:
zeus
Напротив, как раз наличие критики - хорошо!

К стати про реальный индекс не понял, в РФ есть такой?
нет, можете сами посчитать. средний доход в нск 15000, цена однокомантной квартиры "где-то" в новосибиске. Сколько нужно откладывать в чистую чтобы купить.
С таким доходом копить на 1 к. хруща лет 15 нужно, ни есть нипить не курить, при этом жить у родителей,никакого жилья не снимать.
Catxxx
С таким доходом копить на 1 к. хруща лет 15 нужно, ни есть нипить не курить, при этом жить у родителей,никакого жилья не снимать.
неужели доходит?
странно, мы же вроде дно нащупали.
AA
К чему вся эта логика. Вы пост хоть напишите размером с Евангелие - НД - это пассив, учились в школе? Актив можно замутить из разных пассивов. Можно бабушку сдавать в аренду - булочки печь.
zpv
Продать можно...
Значит актив. Не понимаю почему эта логика от вас ускользает.
realanite
НД - это пассив, учились в школе
думаю это не лечится.
zeus
Определение пассива и актива в студию :help.gif: