Экономика рынка недвижимости - 2
122065
1008
vovaka
Что такое ИМХО?
в нашем варианте: имею мнение хочу ответить
AA
Всех присутствующих в нашем диалоге дам с Международным женским днём! :flowers:

Рита и Ольга Гребнёва, к вам обращаюсь персонально, успехов, добра, гармонии ... и дай нам всем чтобы эта экономическая ситуация скорее бы окончилась, тем более что у руля экономики и социалки находятся так же замечательные женщины - Татьяна Голикова и Эльвира Набиуллина
zpv
Всех присутствующих в нашем диалоге дам с Международным женским днём! :flowers:

Рита и Ольга Гребнёва, к вам обращаюсь персонально, успехов, добра, гармонии ... и дай нам всем чтобы эта экономическая ситуация скорее бы окончилась, тем более что у руля экономики и социалки находятся так же замечательные женщины - Татьяна Голикова и Эльвира Набиуллина
Присоеденяюсь.
К сожалению ситуация кизиса закончится только тогда, когда все начнем с чистого листа.

"Иногда бывает так, что самое лучшее - вообще ничего не делать. Надо просто согласиться с тем, что плохие времена. Выждать. И потом уже, оглядевшись, начинать действовать снова. Выживают сильные. Это капитализм".
zeus
ннп
Ну вот и первая ласточка вылетела из гнезда
http://news.ngs.ru/more/43639.php
Natus
лед тронулся... хотя это вобщем то- это не показатель
Natus
Что то в новости непонятно, почему упоминается что "жилье не единственное", ведь ипотечный залог является исключением и может быть взыскан даже если это единственное жилье
Дима553
Может в этом замешана и Конституция?? :а\?:
L_A
Меняешь однешку в Бердске на пентхаус в Дубае??
Дима553
Банк не может забрать у вас квартиру только в том случае, если она является вашим единственным!!! жильем. Даже если она у него в залоге! Можете проконсультироваться у квалифицированного юриста :secret:
p.s. Хотя если оно у вас не единственное, то все остальное жилье быстренько перерегистрируйте на родственников, и залоговое станет вашим единственным!!! :злорадство:
Black cat
Банк не может забрать у вас квартиру только в том случае, если она является вашим единственным!!! жильем. Даже если она у него в залоге!
ГПК РФ Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

прелагаете забить? или может ваш профессиональный юрист коммент даст? а то какие то непонятки, в кодексе одно, на форуме другое, так бояться ипотечнику выселению при неплатеже или нет? внятно объсните народу, а то мы знаете ли, в растерянности.
Black cat
Black Cat внимательнее ситайте, я же сказал уже что ипотечное жилье является исключением из этого правила и может быть отобрано. С чего вы взяли что "включая ипотечное". Вон уже полный текст привели, там однозначно говорится об ипотечнм залоге как об исключении.
Т.е. ипотечное жилье можно забрать даже если оно единственное, поэтому непонятно зачем в статье рассказывают о том что выясняли единственное или нет
Дима553
а это пример вумного риелтера, который продал с десяток квартир и считает что он невъ..ый спец, да ещё с восклицательными знаками показывает свою безграмотность.


Предупреждение за нарушение п.5 и 6, при повторе - бан.
zm
Во-первых, прошу не переходить на личности! Я, знаете ли, тоже могу оскорбить, и не только на форуме :злорадство:
Безграмотностью я тоже не страдаю. Кроме того, кто вам сказал, что я - риэлтер?

а по поводу "или может ваш профессиональный юрист коммент даст?"... так я обязательно попрошу своего юриста дать комментарий, и объяснить, как это ей удается с банками так судится, что квартиру ипотечную банк забрать по закону не может :злорадство:
Black cat
А я могу и так рассказать как это удается. Беруться потребкредиты на всю родню и гасится ипотечный кредит и из ипотечного залога жилье выходит. После этого объявляем дефолт по набранным кредитам.

Правда это все равно не объясняет цитату из статьи, что банк отобрал ипотечный залог после того как выяснил что жилье было не единственным.
AA
Какие мнения у уважаемых форумчан по поводу предложений Г.Босса http://rugrad.eu/news/all/section828/305428/
Какие мнения у уважаемых форумчан по поводу предложений Г.Босса http://rugrad.eu/news/all/section828/305428/
А Вас чо коменты там не устраивают?
жилец
Давно пора. Работы вал. Не нравиться работа- брысь из квартиры. :злорадство:
Black cat
банк не может забрать у вас квартиру только в том случае, если она является вашим единственным!!! жильем
В таком случае банк и не может дать беззалоговый кредит. Кто в этом случае несёт риск неуплаты? Не уж-то никто?
zpv
zpv , что то Вас давно не было в Вашем топике...
:улыб:
zpv
Я думаю у нас цифирки примерно такие же...
Delfin
Такие же - это какие?
AA
Ипотека , как нео- крепостное право
Хоть и расчёт кажется сильно упросчённым, но по сути очень похоже.
kentilo
Ипотека , как нео- крепостное право
Хоть и расчёт кажется сильно упросчённым, но по сути очень похоже.
Все верно. Так оно и есть. Правда это "приукрашено" каким-то непонятным крепостничеством, но мы то живем в капитализме. Каждый волен вкладывать свои деньги и свои ресурсы куда хочет, но тот кто ошибся должен заплатить за это и остаться без гроша.

А вообще из статьи можно сделать для себя выводы. Когда стоить вкладывать в РН и когда время из него выходить.
kentilo
Ипотека , как нео- крепостное право
Хоть и расчёт кажется сильно упросчённым, но по сути очень похоже.
Дядька с таким умным видом сообщает, что два плюс два равно четыре... :улыб:Типа никто не догадывался, а я такой умный. Эти расчёты настолько очевидны... они и тут разбирались давненько уже.
AA
Такие же - это какие?
Количество сделок уменьшилось на треть...
:смущ:
Delfin
Количество сделок уменьшилось на треть...
:смущ:
Существует мнение, что довольно много людей сидит в валюте и ожидает продолжения девальвации. В последнее время доллар и евро немного подешевели, осталось ощущение "упущенной выгоды", когда бакс можно было продать по 36,2, а евро - по 46,3. Когда имеешь 100-200 k$ кэша, "упущенная выгода" в руб. существенна.

Если ожидания девальвации будут оправданы, либо наоборот, не оправдаются в течение нескольких месяцев (ну пол-года, например), валютные сбережения начнут перетекать на РН и земельный рынок. Потому что кэш съедает инфляция (в случае если девальвацию уже никто не ждет), банковский депозит, тем более, в валюте, тем более, многократно превышающий 700 тыс. руб., в преддверии второй волны банковского кризиса осенью 2009, о которой говорят чиновники, является инструментом рискованным. Недвижимость и земля станут инструментом хоть и рискованным, но более-менее понятным большинству, к тому же, меняющимся только в цене, но не в потребительских качествах.
ipfw
Рассуждения если откинуть эмоции сводятся к тому что кэш - фантики, а РН - реальный актив.

Инфляция доллара сколько по вашему? А евро? Только потому что рублёвая по Кудрину 13% уже создаёт давление на курс. А поскольку нефть и газ дешевеют то либо тратить резервы на поддержание или отпускать...

При кредитном сжатии и отсутвии роста денежных агрегатов все активы теряют стоимость, в т.ч. и РН. Восстанавливатья потоки капитала в РФ начнут не ранее чем начнётся восстановление мировой экономики.

Прикладываю отчёт World Bank опубликованный вчера.
zpv
Прикладываю отчёт World Bank опубликованный вчера.
Файл не открывается.
zeus
Файл не открывается.
переименуйте файл из zip в rar, все откроется.
zpv
При кредитном сжатии и отсутвии роста денежных агрегатов все активы теряют стоимость, в т.ч. и РН. Восстанавливатья потоки капитала в РФ начнут не ранее чем начнётся восстановление мировой экономики.
Я не писал, что земля и недвижимость сохранят свою стоимость. Я лишь выдвинул гипотезу о возможной смене предпочтений населения, имеющего приличный кэш, в ближайшей перспективе. И подкрепил ее несколькими (по-вашему эмоциональными) аргументами, которые могут служить мотивацией.
ipfw
Я не писал, что земля и недвижимость сохранят свою стоимость. Я лишь выдвинул гипотезу о возможной смене предпочтений населения, имеющего приличный кэш, в ближайшей перспективе. И подкрепил ее несколькими (по-вашему эмоциональными) аргументами, которые могут служить мотивацией.
Если денежные агрегаты не растут, зачем покупать активы?
zeus
Если денежные агрегаты не растут, зачем покупать активы?
Не , ну особо впечатлительные хомяки дейсвительно могут не выдержать информационного давления и войти таки в бетон. Но их совсем не значительное колличество, и на РН существенно они повлиять не смогут, да и репутация безкомпромисных вложений в недвижимость серьёзно подмочена. Возможен не продолжительный боковик, но потом опять отвесно вниз, до появления массового платёжеспособного спроса, катализированного ипотекой или ещё каким-нибудь инструментом типа строительной кассы.
zeus
Если денежные агрегаты не растут, зачем покупать активы?
По плану агрегаты будут расти, может быть даже быстрее.

Человек, купивший валюту пол-года назад, имеет рост "личного денежного агрегата М0" в 40% (руб.).
ipfw
Человек, купивший валюту пол-года назад, имеет рост "личного денежного агрегата М0" в 40% (руб.).
Думаю вполне возможно что часть людей перейдет в РН и землю. Но вкладываться в это имеет смысл, если есть реальная перспектива этот "товар" относительно быстро продать. Вот с этим то как раз и туго.
Что бы рынок ожил, ему нужно стабилизироваться (иначе сдуть пузырь). Но продавцы цены снижать не спешат. Поэтому имеем падение 2-3% в месяц. До дна еще далеко.
Поэтому и вариант выхода из валютного кеша в РН он конечно кем-то и будет реализовываться, но в более отдаленной перспективе.

PS Прогноз думаю такой. Темпы падения цен сохранятся весь 2009 год в районе 2-5% в месяц.
zeus
А откуда свободный кэш то взялся напомните? Почему он до сих пор не связан?

Это видимо откэшевавшиеся во время участники ФР, которые купили валюты и ждут своего момента войти в РН, если мы о инвесторах... :шок:
zpv
А откуда свободный кэш то взялся напомните? Почему он до сих пор не связан?

Это видимо откэшевавшиеся во время участники ФР, которые купили валюты и ждут своего момента войти в РН, если мы о инвесторах.
Это не только участники с ФР, но и инвесторы вовремя соскочившие из РН. И все они сейчас носятся с валютами и депозитами. А так как РН очень инертный и конечных покупателей квартир они пока не видят, то самые смелые пойдут на ФР( риск), а консервативные так и будут переливаться из валюты в валюту, и ждать перелома тренда на РН. Но ждать , возможно, придётся долго.
ЗЫ
Вот в основном на таких хомяков и расчитаны сегодняшнии ухищрения АН и девелоперов, т.к. окучивать пока больше просто некого, а хомяки далеко не лохи.
kentilo
О их количестве часто высказывается наш уважаемый модератор АА....
zpv
О их количестве часто высказывается наш уважаемый модератор АА....
Их можно шевельнуть введя налог процента так два три от рыночной стоимости. Имею в виду тех, кто соскочить не успел или попросту не захотел( линивые они и до сих пор верят в своего кирпичного божка). Да и многие несчитают себя инвесторами, а так, типа вложились. Но моё ИМХО их немало, даже очень немало.
kentilo
Стат данные сколько сейчас на рынке "вложившихся" - есть?... Я, к примеру, вышел частично... Кое-что оставил, остальное в кэш... Много людей поуходили - очень много еще в начале 2008 г., а там речь была не за 10 квартир и офисов, а много больше... На данный момент остались именно "хомячки" - те которые скупали - как сбережения и которым поровну доходность, главное принцип - недвижка вечна... А трейдеры РН завалили (кто умный был ) рынок еще летом... Те к то остался - погоду неиграют... А для серьезного качка - нужна переспектива РН (которой нихера невидно) - для игроков, они качают цены на нулях в стройке... И стабильность... Чего тоже в ближайшее время ожидать неприходится... В итоге имеем плавный снижающийся рынок, в основном за счет опять же СК - чтобы нерастерять объекты и вылезти из долгов идут на понижение, что тянет за собой вторичный рынок - до серьезного передряга на ФР (где большая масса денег РН сейчас и находится) и перспективы РН... Когда такая фантастика произойдет - не вижу...:хехе:
Malish
Стат данные сколько сейчас на рынке "вложившихся" - есть?... Я, к примеру, вышел частично... Кое-что оставил, остальное в кэш... Много людей поуходили - очень много еще в начале 2008 г., а там речь была не за 10 квартир и офисов, а много больше... На данный момент остались именно "хомячки" - те которые скупали - как сбережения и которым поровну доходность, главное принцип - недвижка вечна... А трейдеры РН завалили (кто умный был ) рынок еще летом... Те к то остался - погоду неиграют... А для серьезного качка - нужна переспектива РН (которой нихера невидно) - для игроков, они качают цены на нулях в стройке... И стабильность... Чего тоже в ближайшее время ожидать неприходится... В итоге имеем плавный снижающийся рынок, в основном за счет опять же СК - чтобы нерастерять объекты и вылезти из долгов идут на понижение, что тянет за собой вторичный рынок - до серьезного передряга на ФР (где большая масса денег РН сейчас и находится) и перспективы РН... Когда такая фантастика произойдет - не вижу...:хехе:
Вот это же самое пытаюсь донести и я. :help.gif:
Но вот как раз "хомячков" то, оставшихстя в бетоне, очень много. Они не являются интитуциональными инвесторами, они может таких слов то и не знают. Но по факту:
1. Получили хату в наследство и не продали(как вариант сдали в аренду).Потому что РОСЛО.
2.Купили хату для апгдейда( как вариант опять в аренду).Потому что РОСЛО.
3.Купил хату потому что был свободный кеш, ибо РОСЛО.(лично знаю очень много такого народа, причем они далеки от любых рынков).
Так вот все они по сути являются мелкими инвесторами, и в силу своей массовости и неспешности являются демпфером на рынке. И если в течении продолжительного времяни их надвижимость покажет убытки( им всё таки придётся узнать значения слов "доходность" и "риски"), они мало того что не полезут больше на РН, но и начнут от туда выходить. Пока что массового исхода таких неспешных хомячков из РН небыло, но из разговоров с ними( имеют по 3-5-10 хат, некоторые в разных городах) понял , что о покупке ещё пока не может быть и речи, мало того прициняются к продаже хотябы части метров. А тут их ждёт разочарование, вера в безкомпромисность вложений, культивированная годами , пропадает.
kentilo
Ну тут, думаю, пока мы дождемся их "исхода" рынок заработает... Хотя черт его знает... Я не пророк...
Malish
Ну тут, думаю, пока мы дождемся их "исхода" рынок заработает... Хотя черт его знает... Я не пророк...
В том то и дело, что предпосылок для того чтобы рынок заработал пока не предвидится. Настроения ухудшаются, доходы(платёжеспособный спрос) падают, просвета не видать.:хммм:ЗЫ
Тоже вышел уже с год назад, остался только в комерческом недострое.:хммм:Но если сейчас откупить то из чего вышел, можно словить неплохой гешеФт:смущ:, но пока не ногой, разве только по европам, да и то.....
kentilo
Думаш европа в +? Да нифига - и там несладко... Но, цены, по сравнению с нашими - радуют... Чисто для себя взять разве что... Без навару...
kentilo
Здравствуйте. А как Вы думаете, насколько процентов еще реально могут подешеветь новостройки эконом класса?
Rewt
Здравствуйте. А как Вы думаете, насколько процентов еще реально могут подешеветь новостройки эконом класса?
Никто не скажет уверенно. Но можно поставить вопрос иначе: как вы думаете, на уровень какого года опустятся цены и рынок прийдет в равновесие?

Тогда, если не заморачиваться с коэф. компаундирования (обратный коэф. дисконтирования), можно получить примерно следующее:

1. Сейчас цены находятся на уровне начала 2007 года.
2. Цены уровня середины 2005 года соответствуют примерно 60% от текущих цен.
3. Цены уровня середины 2003 года соответствуют примерно 30% от текущих цен.

Это по эконом-классу. Как вы можете заметить, я не привел ответа на вопрос, но привел рассуждения на тему.
Malish
Думаш европа в +? Да нифига - и там несладко... Но, цены, по сравнению с нашими - радуют... Чисто для себя взять разве что... Без навару...
Думаю разворот(если он вообще будет в осязаемое время) там начнётся раньше, спекулянты потянуться туда где дно ближе, и повышибает потенциальных хомячков от сюда. А то, что там цены радуют, так вообще наводит на нехорошие мысли про наш РН.
ЗЫ
Знакомый недавно купил хатку в новом доме в центре Юрмалы по 1т. за кв.м., и всё равно считает что дороговато. Но он купил под себя.