Перспектива цен недвижимости Новосибирска?
5111
41
Доброе время суток! Обращаюсь к специалистам рынка недвижимости,надеюсь таковые здесь есть. Какая ситуация по Вашему мнению,будет в ближайшие год-два? Недвижимость будет расти в цене? Стоит ли сейчас продавать квартиру ?..Заранее благодарен за грамотный,обоснованный ответ. :umnik:
Siberyak
Стоит продавать и вкладываться в стойку от надёжного застройщика. Это правило почти всегда актуально.
ambient
Понятно,что застройщик должен быть надёжным. Хотя и на старуху бывает проруха,но я не о том хотел узнать мнение сведущих людей,потому как есть реальные примеры,когда в 2008г. покупалась квартира в новостройке,а в 2009г.(застройщик оказался надёжным,не подвёл) продавалась за меньшие деньги,чем покупалась.
Siberyak
Год-два вряд ли что то изменится.
А в перспективе в новостройки лучше вкладываться.
Хрущевки через какое-то время просто перестанут покупать, я думаю понятно по какой причине.
На квартиры у/п, мое мнение, цена расти не будет.
dost27
Хрущевки через какое-то время просто перестанут покупать, я думаю понятно по какой причине.
По какой? Не перестанут. Ошибаетесь. Самое ликвидное жильё. Лучший вариант для аренды - хрущ у метро. Да и для жизни я бы предпочёл первичке на окраине. Вся инфраструктура, простор, уют, зелень. При этом недорого и в центре. Жил в паре хрущей, нормально.
dost27
Год-два вряд ли что то изменится.
Вы что имеете ввиду,что цены будут стоять?
Siberyak
Я имел ввиду, что цены на вторичку будут стоять, а лет через пять-семь хрущ может просесть (имхо)
ambient
Я бы не заявлял так категорично (самое ликвидное жилье) о хрущевках.
Вы говорите об аренде. А много ли с нее нынче заработаешь? Если посчитать затраты, то возня из-за прибыли в 8-10т.р. в месяц того не стоит.
Кстати, я бы еще учитывал страховку от действий арендаторов (на случай пожара, потопа).
ambient
По какой? Не перестанут. Ошибаетесь. Самое ликвидное жильё.
Это сейчас, в кризис, оно самое ликвидное. Насколько я поню, где-нить в 2008 году продать однешку-хрущевку было ОЧЕНЬ сложно. Никого они не интересовали, а выставлено их было.. Наверное, добрая половина "справочника по недвижимости" - про них была. Покупатель же старался что-то более приличное приобрести.
БИВ
А про цены-то,может кто сказать своё мнение?..Что может нас ожидать всётаки, в ближайшие год-два? Может быть резкий скачок цен???
Siberyak
А про цены-то,может кто сказать своё мнение?..Что может нас ожидать всётаки, в ближайшие год-два? Может быть резкий скачок цен???
Да ё-маё!
Что еще непонятно то?
Вам как надо?
Что бы был рост цен? - Новостройки
Что бы не было роста цен? - Хрущевки
Что бы было относительно стабильно? - Квартиры у/п (девятиэтажки)
Siberyak
Кстати, уточните пож-та какой процентный коридор Вы называете резким скачком цен?
30-40% практически на все категории жилья как в 2005-2007 гг. в ближайшем обозримом будущем не будет.
Siberyak
А про цены-то,может кто сказать своё мнение?..Что может нас ожидать всётаки, в ближайшие год-два? Может быть резкий скачок цен???
Да сколько можно уже жевать эту булочку!
С Питерского форума:
"Значит, в последний раз, бо надоело: Рост на РН будет только в том случае, если людям бесплатно раздадут деньги. Не кредиты, нет, обожглись массово. Скажем, государство установит материнский капитал в 5 лямов и исправно будет его выплачивать, но... тратить его можно будет только на жильё. Ну или в РФ откроют залежи какогонибудь перепердония, очень дорогого, и государство, продавая его, каждому россиянину будет на текущий счот - долян засылать, по десяточке баксов в месяц, плюс-минус.
При иных условиях - никакого роста и не ждите, и ипотеку никто не возьмёт. Пишут же - предлагают ипотечные афёры, то есть деньги на РН не попадают, хоть атчоты о выданных епатеках бравурны."
Siberyak
А про цены-то,может кто сказать своё мнение?..Что может нас ожидать всётаки, в ближайшие год-два?
Чтобы ответить на Ваш вопрос, нужно четко понимать, какие факторы способствовали росту цен на недвижимость в годы, предшествующие кризису.
А для этого необходимо хотя бы еще раз пережевать тезисы докризисных исследований по данной теме.
Один из факторов, наиболее часто упоминавшихся в тех аналитических материалах как оказывающий значительное влияние на рост цен - ипотека.
Как Вы сами знаете, для той части населения , которая решала (или предполагала порешать) свои жилищные проблемы, а также для инвесторов кризис проявился, в первую очередь, через свертывание ипотечных программ.
ЧТо, в свою очередь, ударило и по первичному, и по вторичному РН.
Чтобы поддержать первичку, Губернатор и выпустил свое известное Постановление № 21.
Надо отдать должное Губернатору и/или его команде, но этот беспрецедентный шаг получил хорошую перспективу и сохранил значительную часть первички.
А ведь часть "специалистов" и "аналитиков" РН весной 2009 г высказывалась либо негативно, либо крайне осторожно относительно последствий данного Постановления.
Тем не менее, Постановление сыграло, на мой взгляд, ключевую роль в постепенном возрождении ипотеки.
23.07.2010, в новостях НГС, можно прочесть следующее: "Общее количество зарегистрированных ипотек составило 11 645, что значительно выше, чем даже в «урожайном» 2008 году, в первом полугодии которого было зарегистрировано 8620 ипотечных сделок», — удивились на этой неделе в новосибирской Росрегистрации, подведя итоги за первое полугодие. Ипотека жилых помещений в I полугодии 2008 года составляла 5334 сделки, в I полугодии 2009 года — 3601 (снижение на 32 %), в I полугодии 2010 года — 6622. По сравнению с 2009 годом жилая ипотека выросла на феноменальные 84 %, подсчитали в юстиции".
Вроде большие деньги вошли на РН.
Но почему не произошло роста цен? Если кратко -"сдувался "пузырь".
Некоторые специалисты, в первую очередь первичного РН, а также серьезные инвесторы, еще в 2008 г предполагали кризис перепроизводства строящегося жилья.
"Сдувание "пузыря" в целом четко проявило указанные выше ожидания.
Получение в рамках Постановления № 21 таких бонусов, как возврат 300.000 и снижение ставки на 8% (до мая 2010г), повернуло большую часть Покупателей в сторону первички, при этом ипотечные деньги пошли на подчищение "складов", затоваренных продукцией различных застройщиков.
Вторичка стояла рядом, видела эти мощные финансовые потоки, идущие мимо и только облизывалась.
Ипотеку потихоньку раскрутили, Губернаторская программа подходит к концу, соответственно финансовые потоки должны перераспределиться и потихоньку двигаться в сторону вторички, попутно стимулируя и первичку.
Поэтому в ближайшие полгода-год-полтора, по моему мнению, можно ожидать интересных метаморфоз на РН в целом.
А ведь есть еще ряд других факторов (экономических, политических, психологических ), которые оказывали и будут в дальнейшем оказывать влияние на развитие РН.
Но - это тема для следующего топа.:хехе:
Инвентор
Некоторые специалисты, в первую очередь первичного РН, а также серьезные инвесторы, еще в 2008 г предполагали кризис перепроизводства строящегося жилья.
в 2007-м
Инвентор
Получение в рамках Постановления № 21 таких бонусов, как возврат 300.000 и снижение ставки на 8% (до мая 2010г), повернуло большую часть Покупателей в сторону первички, при этом ипотечные деньги пошли на подчищение "складов", затоваренных продукцией различных застройщиков.
Вторичка стояла рядом, видела эти мощные финансовые потоки, идущие мимо и только облизывалась.
Ипотеку потихоньку раскрутили, Губернаторская программа подходит к концу, соответственно финансовые потоки должны перераспределиться и потихоньку двигаться в сторону вторички, попутно стимулируя и первичку.
Да это был очередной распил бобла.
А снижение первоночалки и процентов прямой путь в сабпрайм со всеми вытекающими...
AA
в 2007-м
Без шуток - в какой части 2007 г?
Потому как, вспоминая 2008 г , я имел в виду его начало. В период, казалось бы, стабильного роста цен.
Инвентор
1-2 квартал, поскольку вы употребляете точно формулировку, которую в то время использовала только одна компания, скорее всего вы сейчас просто год запамятовали
dost27
Да ё-маё!
Что еще непонятно то?
Вам как надо?
Что бы был рост цен? - Новостройки
Что бы не было роста цен? - Хрущевки
Что бы было относительно стабильно? - Квартиры у/п (девятиэтажки)
Уважаемый,не нервничайте и почему вдруг Вы решили,что я обращаюсь именно к Вам??? Надоело,не отвечайте. :хехе:Мне было бы очень интересно,услышать мнение и других. Особенно тех,кто является специалистом в этом деле. Вы же,я вижу к таким и близко не относитесь...так, желание поговорить. И кто Вам такое сказал,что новостройка-это всегда рост? Я приводил же пример,как в 2008г. покупалась новостройка и как в 2009г. продавая,люди попадали или максимум возвращали своё. Где гарантия того,что и сейчас такое не произойдёт? Хрущёвки и панельные девятиэтажки,меня абсолютно не интересуют,а Вы постоянно на это ссылаетесь...зачем? Когда цены росли,они росли на всё,на что-то меньше,на что-то больше,но рост был на всё. И росли цены не на 30-40%(правда я не знаю за какой временной промежуток Вы имели ввиду),а на 100-150%,за год-полтора,пока строился дом. Вот меня и интересует,возможно ли опять такое,в ближайшие год-два?..(вот это мне не понятно) И мне никак не надо,мне интересно как будет. Лучше бы конечно,чтоб было стабильно. :улыб:
kentilo
Да сколько можно уже жевать эту булочку
Жевать эту булочку,придётся ещё долго,пока в этом мире будет существовать рынок недвижимости. А Питерский форум,лично мне,не интересен. Я ж в названии топика, написал название города. :улыб:
Инвентор
Метаморфозы,может быть будут и интересные,но что БУДЕТ с ценами,прогноза я и не услышал от Вас. Хотя комментарий Ваш, в общем интересный.
Siberyak
Цены на квартиры будут болтаться, где то в этим диапазоне, по крайней мере до выборов. Расти им не с чего, там нет денег, ипотека и программа местной власти, это слишком мало. У народа серьезно упал доход, а расходы выросли. Что такое кредиты народ тоже понял, в ипотеку полезут очень не многие. Инвестиционные квартиры, квартиры для аренды не перспективны, нет роста цен, высокие коммуналка, доход никакой. Но и падать цены не будут большая нехватка жилья и очень высокая стоимость строительства, строительные компании не смогут строить и продавать дешевле, поэтому и цены не упадут просто уменьшатся сдаваемых объектов.
Siberyak
А про цены-то,может кто сказать своё мнение?

Вы настолько доверяете "специалисьам" с этого форума, что собираетесь на основе их советов принимать решение о распоряжении немалой суммой денег????
Ню-ню..
Siberyak
Где гарантия того,что и сейчас такое не произойдёт?
Так вам еще и гарантий надо?
Как все запущено...
Короче.. Реально чего-то стоящие прогнозы денег стоят и немалых. И гарантий на них никто не даст. А здесь... Здесь бабушки на лавочке у подъезда сидят, семечки щелкают и треплются за жисть. У каждой бабушки свое мнение, которое основано на том, что именно так было при царе Горохе, но теоретического обоснование под их мнениями весьма зыбкое.

ИМХО - забейте уже..
БИВ
Вы себя тоже,относите к этим бабушкам? Или Вы особенный,не как все остальные?... А я,просто хотел услышать мнение и сравнить со своим...мне это в настоящий момент, было нужно. Я нормально оправдался перед Вами?..И какие мне гарантии надо??? Не надо выдёргивать слова из контекста. Вы думаете я не понимаю то,о чём написали Вы? Действительно,как всё запущено... В следующий раз,будете проезжать...проезжайте. :хехе:
Siberyak
Мнение что ипотека - главный драйвер рост цен на РН в корне не верное. Её доля мала. Главные факоры-макроэкономические. Такой рост происходит всегда и везде при существовавшей в 2005-2008 г.г. денежно-кредитной политике, а именно фиксированный курс рубля при свободе движения капитала, - следствие этого - резкое вздутие денежной массы М2, посмотрите статистику ЦБ - 2005год - +38.5%, 2006 + 48,8%, 2007 + 47,5%, упс...2008 + 1,7% , 2009 - весь год сокращение, но за счёт бюджетных трат 4Q база прибавила +16%, 2010 год - июнь10/январь10 - +7,1%). Не вдаваясь в детали, почему это происходило, - рост цен вернётся тогда, когда как верно написано выше, начнётся раздача рублей. Не важно как - через кредиты или за счёт интервенций ЦБ сдерживающих укрепление рубля, за счёт финансирования бюджетного дефицита или раздач материнского капитала, - суть одна пока рост денежной базы не будет 30-40% в год о значимом росте можно забыть.

Если в первом приближении - смотрите на М2 - всё станет ясно, ну или на нефть или индекс РТС, которые по сути являются причинами роста М2.
zpv
Не вдаваясь в детали, почему это происходило, - рост цен вернётся тогда, когда как верно написано выше, начнётся раздача рублей. Не важно как - через кредиты или за счёт интервенций ЦБ сдерживающих укрепление рубля, за счёт финансирования бюджетного дефицита или раздач материнского капитала, - суть одна пока рост денежной базы не будет 30-40% в год о значимом росте можно забыть.
Всё верно.
Но, кредиты массово не берут. Отсюда и снижение ставок. Пока работают только целевые программы "распила" денег налогоплательщиков (программа утилизации автохлама в том числе).
Инвентор же писал:
Получение в рамках Постановления № 21 таких бонусов, как возврат 300.000 и снижение ставки на 8% (до мая 2010г), повернуло большую часть Покупателей в сторону первички, при этом ипотечные деньги пошли на подчищение "складов", затоваренных продукцией различных застройщиков.
Вторичка стояла рядом, видела эти мощные финансовые потоки, идущие мимо и только облизывалась.
Опять же на счёт МОЩНОСТИ потоков большие сомнения.
Посмотрим... когда уберут стимуляторы :смущ:
Да, ещё рост денежной массы должен быть при стабильном или укрепляющимся рубле, а то вся излишняя ликвидность хлынет на валютный рынок.
zpv
а скиньте где можно посмотреть плиз.
Интригуете с этой второй массой
Siberyak
Вы себя тоже,относите к этим бабушкам?

А вы думаете, те, кто действительно могут делать серьезные прогнозы прийдут сюда и вам все по полочкам разложат? Во-первых, думаю, у них есть более интересные занятия, чем на таких форумах, как этот обсуждать перспективы. Во-воторых, такие прогнозы денег стоят, а не раздаются бесплатно. В третьих, такие прогнозы тоже могут быть ошибочными. В четвертых, у вас нет практически никаких шансов отличить действительно умного человека от студента-второкурсника, который нахватался умных слов на лекции по экономике, и теперь тренируется привязывать эти слова к реальности.
Лично я не считаю особенным ни себя, ни остальных участников данного форума. И отнусь ко всему здесь происходящему как к трепу бабушек на лавочке. Степень доверия та же. Исходя из причин, описаных выше.
Знаешь, сколько тут прогнозов было? Особенно про падение цен. Один студент даже пари тут устроил, но проспорив ящик Хеннеси куда-то съе.. потерялся.
Siberyak
...но что БУДЕТ с ценами,прогноза я и не услышал от Вас.
Видите ли, процесс озвучивания прогнозов - вещь неблагодарная. Тем более прогнозов по такому серьезному вопросу, как перспектива изменения цен на РН. Имеется возможность в будущем получить массу нелицеприятных высказываний в свой адрес, если вдруг прогноз окажется неправильным.
Тем не менее, я поддерживаю высказываемый рядом специалистов РН тезис о том, что в концу 2011 года рост цен на недвижимость может составить около 20 %.
Кстати, ВЫ и пользователь dost27 использовали разные показатели.
dost27, говоря о скачке цен в 30-40%, по-видимому, подразумевал рост цен на недвижимость за счет повышения рыночной цены готового квадратного метра.
Вы же, скорее всего, имели в виду рост цен на квадратный метр новостройки за счет изменения двух показателей: изменения этажности объекта и рыночного роста цен готового квадратного метра.
Из-за этого Ваши цифры существенно отличались от цифр dost27.
Поэтому, возвращаясь к нашему прогнозу, можно добавить,что для тех объектов, в которых ПРЕДПОЛАГАЕМЫЙ рост цены за счет изменения этажности составляет порядка 50% (а такие объекты в Новосибирске, на мой взгляд, есть), ОБЩИЙ рост цен за последующие полтора-два года может составлять: 1,2х1,5=1,8. Т.е. доходность (прибыльность) в такие объекты может составить около 80 %.
Это - пока все!
Не забывайте только, что приведенное выше - всего лишь прогноз (а не выводы!).:хехе:
Инвентор
ОБЩИЙ рост цен за последующие полтора-два года может составлять: 1,2х1,5=1,8. Т.е. доходность (прибыльность) в такие объекты может составить около 80 %.
А пока что так ростём :смущ:У меня знакомый там ,ещё в яме, чуть не встрял по 55, счастливый случай уберёг.
БИВ
Я не пойму,что Вы умничаете,да всё не в тему? Вы что,не прочитали заголовок топика? Какая-то белиберда,серьёзные люди сюда не придут,прогнозы за деньги,студент проспоривший ящик коньяка. А чем для Вас этот форум плох и не достоен,чтобы здесь обменяться своими мнениями? Спасибо подсказали,что прогнозы бывают ошибочными...а я-то думал такого не бывает :biggrin: Это Ваше дело,как относиться к сказанному здесь,как к трёпу бабушек или иначе,а я отношусь так,как считаю нужным и прекрасно вижу,кто говорит что-то разумное,а кто набирает количество сообщений,чтобы стать "ветераном" :хехе:Я не хочу Вас обидеть,но на студента-второкурсника из всех сообщений написанных в этом топике,Ваши больше всего подходят. И давайте уж прекратим пустой трёп,если Вам в тему сказать нечего,то лучше промолчать. Здесь на форуме,есть много тем,где можно поболтать ни о чём.
P.S. Кстати,обратите внимание,я всегда с Вами на "ВЫ",в отличии от Вас.
Инвентор
Большое спасибо,за Ваш, такой обстоятельный комментарий. :улыб:
zpv
Интересно было прочитать,спасибо. :улыб:
kentilo
рост денежной массы должен быть при стабильном или укрепляющимся рубле, а то вся излишняя ликвидность хлынет на валютный рынок.
Верное замечание, - потому что капитальный счёт открыт :). А для того чтобы курс стоял на месте нужен постоянно растущий выше инфляции поток иностранного капитала, чего не наблюдается пока. Да и экономить в ближайшие лет 5 будут, и Европа и Америка, проблемы бюджетных дефицитов очень острые. Если инвесторы изменят модели подходов к покупке суверенных бондов, и заложат в них бОльшие риски - вырастут ставки, что заставит снижать соотношение долг/ВВП к значениям хотябы в 100%.

PS Инвестируя - всегда желательно понимать чьи деньги вы хотите заработать. В 2005-2008 годах это были деньги от ФРС на фоне дорожающей нефти в конечном счёте. Кто сейчас?
kentilo
А пока что так ростём
Ничего удивительного, что Сибири пришлось снижать цены на свои таунхаусы. Вы видели эти планировки? Вот кому нужна спальня 45 кв.м без окон? И редко кому нужна общая комната 46 кв.м., расположенная не на первом, а на втором этаже.
kentilo
А пока что так ростём
У меня знакомый там ,ещё в яме, чуть не встрял по 55, счастливый случай уберёг.
ТАКИЕ объекты за ТАКИЕ деньги на начальном этапе я считаю НЕПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМИ с точки зрения инвестирования.
Хотя понимаю, что с докризисными настроениями туда можно было ВКЛАДЫВАТЬ деньги. Именно вкладывать, опираясь на следующее:
- нравится тип объекта (ТАУН-ХАУС - это Вам не панельная хрущевка с газом);
- нравится место расположения;
- хочется просто сохранить деньги (но никак не приумножить).
Можно вспомнить еще пару объектов (цифры общего плана, без привязки к типам квартир).
1. ЖК "Родонит". Если не ошибаюсь, два года назад, на начальном этапе, цена кв. метра составляла около 70.000. Сейчас - около 48.000. Хотя сейчас этажность выросла и дом на сдаче.
2. ЖК "Седьмое небо". Два года назад - 60.000. В прошлом году (дом на сдаче) - 48.000.
Т.е. те, кто ИНВЕСТИРОВАЛ свои кровные в эти объекты на начальных этапах, сегодня, конечно, в большом минусе.
Но инвестирование в данные объекты УЖЕ ТОГДА было низкорентабельным.
Простая арифметика. Реальная продажная цена кв. метра в случае, если бы указанные объекты УЖЕ были построены на момент инвестирования, составляла бы порядка 80.000.
Соответственно, на первом объекте общая доходность составила бы около 14%, на втором - чуть больше 30%. Разделив на период строительства, и помня, что мы рассматриваем докризисный период вложений, получаем смешные цифры, которые говорят, что инвесторы, вложившись в эти объекты, не ставили своей целью извлечение серьезной прибыли.
Либо неправильно оценили перспективу.:хехе:
P.S: Зато какая рентабельность была заложена "Сибирью" в цену указанных Вами ТАУН-ХАУСов!
Я думаю, что даже при сегодняшней цене "Сибирь" имеет некоторую прибыль с этого проекта.
НАР
Есть и с нормальными планировками. Считаю, что основной фактор это все же площадь под 300 кв. м
Инвентор
Либо неправильно оценили перспективу.
Так вот.
Чем хороша была недвижимость до МФК?
Своей почти 100% й надёжностью и безальтернативностью для обычного юзера. Каждый был уверен, что может закопать свободные средства практически в любой объект, а потом, если что, продать дороже, или сдавать в аренду с неплохой доходностью.
Сейчас на этом рынке, который сильно сузился могут существовать только профи, да и то не всем везёт. И в эконом сегменте, который сейчас востребован благодаря низкой цене тоже не всё так просто, да и доходность не так уж велика. Если Вы этим долго и профессионально занимаетесь(Вам РЕСПЕКТ), то это не значит, что любой желающий тоже может "срубить денег с кондачка".
A. Ruslan
Есть и с нормальными планировками. Считаю, что основной фактор это все же площадь под 300 кв. м
Я считаю ,что для дома с земельным участком не эконом класса эта площадь нормальна. Туда же и гараж и чердак и подсобные помещения вроде бы входят. В таком доме хотелось бы иметь как минимум два гаража, сауну, зимний сад может быть, отдельное помещение для дом.кинотеатра, что то типа сарая для хранения инвентаря. А это всё метры.
Антикризисные конечно хотелки :смущ:Но что поделать.