Агентство "Центр ипотечных программ". Мнения.
35695
172
Всем привет!
Собираюсь купить квартиру. Продавец предлагает обратиться в Центр ипотечных программ, т.к., якобы, подыскал и себе вариант покупки в этом агентстве. Кто, что слышал о нем? Хотелось бы услышать любое мнение. Заранее всем участникам благодарен.
EvgenG79
Что-то какая-то тишина...Никто не сталкивался???
EvgenG79
Сталкивался, директор очень порядочный, кидалова быть не может.
EvgenG79
Вот интересно, а почему "включили тишину" представители "Центра Ипотечных Прогамм" . Такое активное обсуждение было...
LoparevD
Вот интересно, а почему "включили тишину" представители "Центра Ипотечных Прогамм" . Такое активное обсуждение было...
Видимо, увидели, что "шутки", которые они позволяли в общении с Вами, здесь не пройдут.
Перечитал статью на сайте "Недвижимость", автором которой являлся ЦИП.
Не могу отказать себе в цитировании нескольких мест из этого опуса.
"Рынок ипотеки восстановился, а значит – самое время продавать и покупать недвижимость! И как ни печально, но сейчас началось золотое время для мошенников

Представители агентств недвижимости вынуждены признать – кроме ответственных и добросовестных профессионалов на рынке недвижимости полно «черных риэлторов». «Они представляются сотрудниками известного и надежного агентства, показывают покупателю квартиру, требуют аванс за будущие услуги по подбору объектов и оформлению документов, а затем бесследно исчезают, оставив покупателя без денег, а продавца без документов, - говорит директор ГЖА ЦИП Алексей Котлов."...

Догадаться, что перед вами мошенник, довольно сложно. Обычно они вызывают доверие с первой минуты общения – у них хороший костюм и грамотная речь, они уверенно держатся и трепетно относятся ко всем капризам своего клиента. Словом – идеальны! ..."
ПРЕЛЕСТНО!
Не правда ли?

Хочу еще уточнить, Вы передали ЗАДАТОК или АВАНС?
Инвентор
У меня в пред. договоре написано "аванс"... Может кто подскажет, как свести к минимуму риск срыва сделки?
EvgenG79
Надо определить "узкие места" и контролировать их по ходу сделки. "Узкие места" в каждой сделке свои. Кстати, почему вы решили, что у вашей сделки есть риски?
Ivan30
Я не могу точно сказать, что эта сделка сорвется, но мнения у участников данного топика об этом агентстве вы сами можете лицезреть, да и ситуация слишком похожа на те, в результате которых участникам пришлось обращаться в суд. Я с радостью оставлю положительный отзыв, если моя сделка пройдет абсолютно нормально.
EvgenG79
Не обращайте внимание на чернуху в форумах. Просто проявляйте здравомыслие и все будет окей.
Инвентор
У меня в договоре используется термин "Аванс"...
LoparevD
У меня в договоре используется термин "Аванс"...
Так и думал.
Когда Вы стали в своих сообщениях использовать термин "задаток", я удивился - неужели в этом не самом простом АН оформляют задаток?
Оказывается, все нормально.
У них - как у всех...:улыб:
Инвентор
А в чем разница между ними и какие могут быть последствия этой разницы? Как правильно?
EvgenG79
А в чем разница между ними и какие могут быть последствия этой разницы? Как правильно?
Вопрос относительно взимания АВАНСА или ЗАДАТКА является одним из краеугольных камней, на котором балансирует, как рынок недвижимости в целом, так и его участники - в частности.
Указанные термины относятся к области юриспруденции, причем довольно неоднозначной ее части.
Поэтому даже юристы не могут на сегодняшний день составить четкого, а главное, единого мнения относительно данного вопроса.
Время уже позднее, кратко что-то пояснить я Вам не смогу.:улыб:Давайте пока отложим этот вопрос.
Может быть кто-то из юристов, присутствующих на форуме, профессионально ответит Вам.
Инвентор
Мнения разделились. Верховный суд считает, что можно брать и задаток и аванс по предварительному долговору, а Высший Арбиртражный Суд считает что задаток - нельзя. Только аванс.
Но так как сделки агентств в основном идут между физлицами, а не юрлицами, и споры по ним относятся к компетенции судов общей юрисдикции, а не арбиртража, то для АН важнее мнение ВС а не ВАС.
НАР
Мне кажется логичным, что в данном случае важнее уменьшить риски при заключении договоров, и удовлетворить и ВС и ВАС.
Инвентор
А что значит "рынок балансирует" и "краеугольный камень"? По факту в переговорах термины "аванс" и "задаток" использовались как синонимы...
EvgenG79
Внесу свою лепту! В 2008 г. заинтересовалась одним вариантом квартиры из ЦИП, но нужно было сначала оформить ипотеку, в чем любезно согласились помочь в этом агентстве. При подписании документов я не нашла пункт о сроках и процентных ставках по ипотеке, и попросила внести соответствующие изменения, так как оплатить эти услуги нужно было при получении любого положительного кредитного решения (будь то 12% или 112%). В агентстве сроки прописать согласились, а максимальные ставки нет, при этом постоянно упоминая волшебные 10% максимум 11% годовых, в связи с какими то договоренностями с банками города. Для справки в те времена сбер давал под 12,5%. На такой "развод" я не согласилась и началось самое интересное-возврат документов только после разговора с директором :eek: Предо мной предстал мужчина крупного телосложения из шальных девяностых :злорадство:. ДОЛГО, НАСТОЙЧИВО И ГРОМКО мне рассказывал, что я упускаю самый замечательный шанс, что нигде в городе я не найду такие привлекательные ставки, как предлагают банки их клиентам и что их человек уже начал работать со мной.... Будь у меня послабже нервы, пришлось бы согласиться на все. :ха-ха!: Может времена с тех времен изменились, но методы ...?
altabika
Зато у них все риэлторы с удостоверениями.
altabika
Вот только не надо жути тут нагонять. :безум: Не раз приходилось общаться с директором агентства лично. Ну да, телосложение у него не тщедушное. Всегда кучу аргументов всяких разных пытается привести, убеждая собеседника.Только что же в нём такого было шального из 90-х??? Пистолетом может быть с паяльником размахивал? :безум: ))) Такие что-ли методы применялись? ))))
А что касается того, что он пытался убедить - не вижу ничего криминального. Вам была предложена услуга - Вы от неё отказались. Странно было бы, если бы он сказал, что так мол и так, наше агентство ничего для Вас сделать не может, идите лучше в другую организацию.
jigitt101
А я и не нагоняю, просто рассказываю свой опыт обращения в ЦИП. Если даже упустить "манеру убеждения" директора и то, что без всяких "разговоров" документы, которые я полчаса назад положила на стол, должны были вернуть, важно то, что обещанная услуга не могла быть оказана в принципе! Не было в те времена таких процентов! И не было никаких договоренностей о льготном кредитовании с банками клиентов ЦИП! Если я ошибаюсь, пусть люди имеющие отношение к банковской сфере меня поправят. :миг:Не услуга, а обман чистой воды. :death:
LoparevD
А что значит "рынок балансирует" и "краеугольный камень"? По факту в переговорах термины "аванс" и "задаток" использовались как синонимы.
Сначала давайте разберемся с этими понятиями.
ЗАДАТОК - это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке, в доказательство серьезности намерений и ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЕЕ ИСПОЛНЕНИЯ.
Понятие задатка определено в статье 380 ГК РФ.
Статья 381 ГК, в свою очередь, определяет порядок действий при невыполнении одной из сторон сделки принятых договоренностей:
- если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (Покупатель), он остается у другой стороны (Продавца);
- если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (Продавец), она обязана уплатить другой стороне (Покупателю) двойную сумму задатка.

АВАНС - это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты АВАНСА – подтверждение серьезности намерений в совершении сделки, НО БЕЗ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ.
В ГК не содержится отдельных статей, регламентирующих требования к авансу. Аванс в этом случае рассматривается как предварительная оплата.
Порядок действий с предварительной оплатой (а по сути - АВАНСОМ) определяется статьей 487 ГК - в случае невыполнения обязательств по договору (не важно по чьей вине) АВАНС должен быть возвращен Покупателю.
При этом, если обязательства по договору не исполняет Продавец, он обязан уплатить ПРОЦЕНТЫ за весь период пользования деньгами Покупателя. И только!:хммм:Т.е., взимание ЗАДАТКА ВЫГОДНО ПОКУПАТЕЛЮ, а АВАНСА - ПРОДАВЦУ.

Так почему же сегодня взимается ПРАКТИЧЕСКИ всегда АВАНС?
Теперь - немного истории развития рынка недвижимости.
Когда РН начинал формироваться (90-е годы), то для обеспечения выполнения обязательств по сделке использовали ЗАДАТОК.
Однако примерно лет десять назад АН в Новосибирске начали мощную кампанию в СМИ о том, что взимавшийся ранее ЗАДАТОК не соответствует требованиям закона и необходимо при работе с недвижимостью использовать АВАНС.
При этом озвученное требование они основывали на опыте своих московских коллег.
Дело в том, что в Москве условия на РН диктовали и , думаю, продолжают диктовать ПРОДАВЦЫ. При этом именно из Москвы пошло веяние о заключении эксклюзивных договоров между АН и Продавцами, с оплатой последними оговоренных комиссионных.
Соответственно, получая гарантированные проценты от Продавцов, московские АН обязаны были как-то обеспечивать их интересы в первую очередь.
А так как Продавцам выгоднее брать АВАНС, то потихоньку, сначала в Москве, а затем и в Новосибирске, перешли на взимание АВАНСА.

Надо отдать должное, под этот шаг была подведена норма ЗАКОНА.
В ст. 380 ГК указано: "Задатком признается денежная сумма...в счет причитающихся с нее по договору ПЛАТЕЖЕЙ другой стороне...".
Если посмотрите на документ, который Вы оформили в АН, то это, скорее всего - ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор, не несущий обязательств по этим самым ПЛАТЕЖАМ.
Соответственно, по нему нельзя взимать ЗАДАТОК.
Вернее, можно и ЗАДАТОК, но в этом случае данная денежная сумма рассматривается (в случае судебных разбирательств) как предварительная оплата, т.е. АВАНС (со всеми вытекающими последствиями).
Порядок платежей определяется ОСНОВНЫМ договором КУПЛИ-ПРОДАЖИ, который считается заключенными с момента государственной регистрации (п.3. статьи 433 ГК ).
А деньги (неважно, как Вы их именовали) Вы передали задолго до госрегистрации.
А в Вашем конкретном случае и регистрации не предвидится. :хммм:
Поэтому суд, скорее всего, признает переданные Вами Продавцу деньги АВАНСОМ.

Вот такая каша с Российским законодательством.

А вот вопрос: "Почему все-таки АН перешли на взимание АВАНСА вместо ЗАДАТКА?" остается открытым.
Значит, есть свой интерес.
Может, кто-нибудь поделится своими суждениями? :улыб:
Верный в принципе комментарий по отличию "задатка" от "аванса". Кому это наиболее выгодно, конечно, вывод тоже обоснованный достаточно, но это размышления просто... А на практике лично имею два решения суда (Советского и Центрального р-на) плюс решение Областного и президиума Областного об оставлении в силе одного из районных в ответ на обжалования нижестоящих. Решения 2004г по-моему (точно не помню) . С того времени в законодательстве (данные правоотношения регулируемом) кординально ничего не изменилось. Вторая часть сказанного наиболее точна, что задаток передаётся в счёт платежей по договору. Обязанность платежей у покупателя возникает после заключения основного договора купли-продажи. И если суд принял, а вышестоящие суды оставили в силе, то , думаю, на это и следует опираться в практике. А юристы дискутировать могут до хрипоты, пока судьями не станут. Печально, что различия между понятиями "задатка" и "аванса" в самих АН не могут ни понять, ни объяснить. А в договорах своих пишут и то и другое.
Инвентор
О, как доходчиво Инвентор расписал.
При этом в АН в разговорах продолжают активно использовать термин ЗАДАТОК, при этом напирая что задаток является гарантией совершения сделки, а само АН Гарантом, что сделка таки состоится, что у всех сторон намерения самые серьезные, а в договорах прописывают АВАНС. Таким образом подменяя казалось бы похожие, но с юридической точки зрения абсолютно разные понятия. Как они любят повторять - просто способ ведения бизнеса.
А когда сделка срывается по вине Продавца и Покупатель, дававший деньги в качестве Задатка, именно для Гарантии совершения сделки, заявляет, что пора бы получить свои деньги обратно и желательно в 2-м размере риэлтеры вместе с руководством и юристом АН делают удивленные глаза и говрят, что АН в данном случае не при чем и если уже несостоявшийся Покупатель желает, то он может обратиться в суд с иском к Продавцу. Таким образом снимая с себя любую ответственность за свои же "обещания" и так называемые "гарантии" АН.
Ну хотя бы отданные деньги вернул без особых проволочек. И на этом, как говорится, спасибо.
А вот время, бездарно потраченное на подготовку к сделке, и другие упущенные варианты никак не вернешь.
Инвентор
А вот вопрос: "Почему все-таки АН перешли на взимание АВАНСА вместо ЗАДАТКА?" остается открытым.
Нет никакого "открытого вопроса". Потому и перешли на авансы, что в среде юристов в начале 2000-х стал остро дискутироваться вопрос "правомерно ли по предварительному договору передавать задаток". На тот момент пришли к выводу, что неправомерно. И суды, как вы сами же верно отметили, стали признавать задатки, переданные по предварительным договорам, авансами. Соответственно, ст. 381 о возврате двойной суммы суд применять отказывался. От этого страдала добросовестная сторона договора.

Поэтому вместо задатка стали писать аванс, НО с обеспечением в виде неустойки. И неустойка прописывалась по сумме равной этому же авансу. И с оговоркой, что встречные обязательства по авансу и неустойке погашаются зачетом. ВСЁ. Таким образом, суть договорного отношения для клиентов не изменилась: Если в срыве сделки виноват покупатель, он теряет переданную сумму. Если виноват продавец, он возвращает переданную сумму в двойном размере (т.е. возвращает аванс+выплачивает неустойку).

И естесственно, если продавец добровольно не выплачивает вам неустойку, то агентство заставить его не может. Вопрос решается только в суде. Где истцу и поможет предварительный договор с прописанными авансом и неустойкой.


Ну и на последок: как я уже отмечала выше, дискуссия по поводу правомерности передачи задатка по предварительному договору после нскольких выступлений ВАС и ВС свелась к тому, что ВАС против задатка в предварительном договоре, а вот ВС считает вполне приемлемым и аванс и задаток. Т.е. мнения наших "верхних" судов разделились. Соответственно юристы в агентствах предпочитают прописывать аванс с неустойкой, потому что против этой схемы не возражают ни ВАС ни ВС.
(хотя если продавец и покупатель - физ. лица, то им позиция ВС важнее, потому что суды общей юисдикции руководствуются позицией ВС).
НАР
Хорошее разъяснение!
EvgenG79
Когда-то связалась с ними по покупке квартиры по ипотеке, мильон раз пожалела, абсолютно некомпетентные люди, отрабатывать деньги не хотят, предлагают наспех ужасные варианты, а если тебе еще и не нравятся пытаются угрожать :спок: Но не на тех напали :злорадство: Идите в ЦАН, там есть хорошие риэлторы:миг:
AndroNSK
При этом в АН в разговорах продолжают активно использовать термин ЗАДАТОК, при этом напирая что задаток является гарантией совершения сделки, а само АН Гарантом...
Видимо потому, что термин "ЗАДАТОК" известен многим потребителям.
А самое главное - к этому термину магически притягивают условия:
- получения задатка в двойном размере Покупателем в случае отказа Продавца от сделки;
- оставления задатка у Продавца, если Покупатель виноват в срыве сделки.
А горькая правда состоит в том, что при существующей системе оформления предварительных договоров ни Продавец, ни Покупатель НЕ ПОЛУЧАТ практически НИКАКИХ дополнительных выплат при срыве сделки (не важно по чьей вине).
Продавец останется при своих.
А вот Покупатель в этом случае менее защищен.
Как показывает практика последних лет, во многих случаях Покупатель лишается, как минимум, части АВАНСА, переданного Продавцу и далее - в АН на хранение.
Потому что в этом случае находящийся на хранении АВАНС АН начинают нещадно потрошить.
На каком основании - до сих пор непонятно, так как несколько топов на эту тему не дали четкого ответа.

На основании этого можно сделать несколько выводов:
1) И Покупатель, и Продавец, в принципе, могут на любом этапе оформления сделки отказаться от ее продолжения. В этом случае АВАНС возвращается тому, кто его выдал.
Но при этом необходимо помнить, что наступает ответственность уплаты денежных средств АН, в случае наличия соответствующего договора АН с Покупателем и/или Продавцом.
2) Никаких дополнительных выплат в случае срыва сделки по вине противоположной стороны ни Покупатель, ни Продавец НЕ ПОЛУЧАТ.

О гарантиях в осуществлении сделки при использовании услуг АН Вы уже сказали...

...АН делают удивленные глаза и говрят, что АН в данном случае не при чем и если уже несостоявшийся Покупатель желает, то он может обратиться в суд с иском к Продавцу. Таким образом снимая с себя любую ответственность за свои же "обещания" и так называемые "гарантии" АН.
Зная при этом, что по иску Покупатель может рассчитывать максимум на выплату смешных процентов, которые никак не перекроют судебные издержки.
Понимающие все это и не пытаются идти в суд - себе дороже.
НАР
Поэтому вместо задатка стали писать аванс, НО с обеспечением в виде неустойки. И неустойка прописывалась по сумме равной этому же авансу.
При этом вы умалчиваете о ст. 333 ГК, в которой приведено следующее: "Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку".
Соответственно, изложенное в предварительном договоре и фактически реализуемое на практике могут отличаться, как небо и земля.

Таким образом, суть договорного отношения для клиентов не изменилась: Если в срыве сделки виноват покупатель, он теряет переданную сумму. Если виноват продавец, он возвращает переданную сумму в двойном размере (т.е. возвращает аванс выплачивает неустойку).
Можете поделиться результатами судебных решений по выплате неустойки в размере 100% от указанного в предварительном договоре при отказе одной из сторон от выполнения взятых обязательств? Конечно, со ссылками.

Ну и на последок: как я уже отмечала...ВС считает вполне приемлемым и аванс и задаток. Соответственно юристы в агентствах предпочитают прописывать аванс с неустойкой, потому что против этой схемы не возражают ни ВАС ни ВС.
(хотя если продавец и покупатель - физ. лица, то им позиция ВС важнее..).
Покупатель и Продавец - физ. лица.
Как вы указали, физ.лицам позиция ВС важнее, при этом ВС считает приемлемым и аванс и задаток.
Почему же тогда не вернуться к взиманию ЗАДАТКА, если это приемлемо ВС?

Что-то мешает?

А вы утверждаете, что "Нет никакого "открытого вопроса".
Это вы зря.

Ответ, как вы знаете, лежит немного в другой плоскости. И мы уже касались этого вопроса в одном из топов.
Инвентор
При этом вы умалчиваете о ст. 333 ГК, в которой приведено следующее: "Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку".
"Умалчиваю"? Может мне надо писать про каждую из сотен статей ГК, чтоб избежать ваших нелепых обвинений об "умалчивании"?
"Несоразмерность" - это категория, относящаяся к усмотрению суда. Но еще никому не пришло в голову объявить несоразмерной неустойку в 100-200 тысяч рублей при срыве дорогостоящей сделки с квартирой. А по предварительному договору крайне редко передаются суммы, превышающие 200 тыс.. Положительные решения судов по договорам аванса с неустойкой происходят регулярно. Это уже нормальная, устоявшаяся судебная практика.
Как вы указали, физ.лицам позиция ВС важнее, при этом ВС считает приемлемым и аванс и задаток.
Почему же тогда не вернуться к взиманию ЗАДАТКА, если это приемлемо ВС?
Если бы вы были практикующим юристом, вы бы знали насколько изменчива позиция высших инстанций в современной России. Уповать на стабильность позиций "верхних" судов можно только в случае, когда выходит СОВМЕСТНОЕ постановление ВАС и ВС. Т.е. когда они приходят к полному взаимопониманию по конкретному вопросу. А пока этого не случилось, опытные юристы совершенно правильно делают, что подстраховывают своих клиентов. На всякий случай. Ну и во-вторых даже просто для того, чтоб было больше шансов решить вопрос в первой же инстанции, а не уходить с обжалованиями в кассацию, надзор и в тот же ВС. Чем более бесспорна ваша позиция тем лучше.
Инвентор
Никаких дополнительных выплат в случае срыва сделки по вине противоположной стороны ни Покупатель, ни Продавец НЕ ПОЛУЧАТ
Вы пишете неправду. Получат. И получают. Если не добровольно, то через суд.
НАР
Получат. И получают. Если не добровольно, то через суд.
Выложите хоть одну копию такого решения в Новосибирске (не третейского суда)!!! Или вы теоретик...?
Практика такова, что если хочешь дать задаток - регистрируй сделку, все сраслось - подписывай акт и регистрируй переход права собственности. Не сраслось - требуй задаток в двойном размере.
Но агенствам недвижимости это не выгодно, хотя и из них есть нормальные которые на это идут. А все остальные схемы с задатками и авансами - от лукаваго, и ничего покупателю вносящему аванс не дают, кроме гемороя, (если аванс кто-то зажилит).
Поэтому и практичесая цена предварительному договору - не больше чем устной договоренности, только для агенств недвижимости - это синоним выполненной ими работы.
Вы случайно не юрист агенства недвижимости?
Мозх
Практика такова, что если хочешь дать задаток - регистрируй сделку, все сраслось - подписывай акт и регистрируй переход права собственности. Не сраслось - требуй задаток в двойном размере.
Но агенствам недвижимости это не выгодно, хотя и из них есть нормальные которые на это идут.
1). Прежде всего это не выгодно продавцам. В случае того, если покупатель не сможет,(по любым причинам), выйти на сделку, то продавец получит еще ту "задачку". А если это еще и альтернативная сделка...
2). Естественно, если это будет задаток не 20-50т.р.,(как обычно), а скажем 10-30% от суммы квартиры..., то тогда - да, есть за что "помучиться".

Поэтому и практичесая цена предварительному договору - не больше чем устной договоренности, только для агенств недвижимости - это синоним выполненной ими работы.
В некоторых случаях - да. В основном - нет.
ясена
1). Прежде всего это не выгодно продавцам. В случае того, если покупатель не сможет,(по любым причинам), выйти на сделку, то продавец получит еще ту "задачку".
Продавец получит не еще ту "задачку", а задаток.
А вот покупатель своего задатка лишится, что в общем справедливо, если сделка сорвалась по его вине. Поэтому прежде всего это не выгодно покупателям. А вот если сделка сорвется по вине продавца, то покупатель как правило получит только свои деньги, никакого возврата "задатка" в 2-м размере не происходит. Покупатель теряет время всегда, иногда еще и деньги(если АН "удержит" свой гонорар из задатка). Продавец не теряет ничего.
Мозх
выложите хоть одну копию такого решения
у вас что, нет доступа к консультанту? Не ленитесь, посмотрите, там всё есть.
если хочешь дать задаток - регистрируй сделку, все сраслось - подписывай акт и регистрируй переход права собственности. Не сраслось - требуй задаток в двойном размере.
Мы здесь обсуждали задаток/аванс в предварительном договоре. А вы предлагаете 3й вариант - отказ от предварительного договора как такового, и составление сразу основного договора с задатком. Такой вариант тоже имеет право на существование. Но если бы вы были практиком, вы бы знали, почему этот вариант не получил распространения. Подумайте об обменных цепочках,об ипотечных сделках, о ситуациях когда стороны желают закрепиться деньгами, но еще не все документы готовы для Россреестра. И кроме того, Ясена уже верно отметила: если Покупатель по каким-то причинам не сможет (или передумает) покупать квартиру, то продавец останется не только с задатком на руках, но и с записью в ЕГРП о зарегистрированной сделке. :1:
НАР
Подумайте об обменных цепочках,об ипотечных сделках, о ситуациях когда стороны желают закрепиться деньгами
Что вы вкладываете в понятие "закрепиться деньгами"?.
Тупо отдать деньги продавцу, с которого в двойном размере их никогда не получите? В чем здесь закрепление для покупателя?
В лучшем случае если сделка не срастется ему их просто вернут. В худшем - будет бегать за своими деньгами как некоторые участники этого форума. Продавец при этом ничем не рискует. В двойном размере с него эти деньги никто никогда не взыщит.
то продавец останется не только с задатком на руках, но и с записью в ЕГРП о зарегистрированной сделке.
Это так, поэтому размер задатка должен быть таким, чтобы перекрывал все неудобства.
Я лично три раза давал задаток, примерно в размере 20% от стоимости квартиры. Один раз это очень сильно повлияло на ситуацию.
НАР
у вас что, нет доступа к консультанту?
Я надеялся, что он и у вас есть, и что вы знакомы с позицией Верховного суда РФ на эту тему. А по поводу практики...
В Новосибирске некоторое время назад такой практики не было. Маловероятно, что она есть и сейчас (только если решение проплатили, и оно противоречит позиции ВС РФ).
Не я утверждал, что такие решения есть по Новосибирску, поэтому чтобы ваши утверждения не были пустыми сотрясаниями воздуха, не мне и искать в их подтверждение практику.
Мозх
Вы утверждаете, что предварительный договор = "тупо отдать денег продавцу"? Вы отрицаете сам механизм договорной ответственности? И еще требуете ссылок, опровергающих подобную "позицию"...
Мда... хуже нет тех "знатоков", которые совершив 3-5 сделок с личным участием, начинают считать себя суперзнатоками и уверенно всех поучать.
НАР
Мда... хуже нет тех "знатоков"...
Согласен. Хуже меня - мало кто...
Вы и в суде также обосновываете свою позицию? Вы не ответили на мой вопрос. Ответьте.
По моему ИМХО, игнорирование чужих аргументов и оригинальная точка зрения (противоречащая правоприменительной практике) - не очень хорошая рекомендация для юриста.
Мозх
Один глупец может задать столлько вопросов, что сто мудрецов не ответят.
А вы даже и вопроса не задавали. Только вздорное утверждение о том, что договорные обязательства якобы не работают и ничего не значат.
НАР
"Умалчиваю"? Может мне надо писать про каждую из сотен статей ГК, чтоб избежать ваших нелепых обвинений об "умалчивании"?
Упоминать о сотнях статей не нужно, но и вводить в заблуждение участников форума вам, ПРАКТИКУЮЩЕМУ ЮРИСТУ-СПЕЦИАЛИСТУ, взявшему знаковое имя "НАР", не к лицу.
Особенно при наличии странной фразы в вашей подписи...
А к НЕЛЕПЫМ ОБВИНЕНИЯМ мы еще вернемся.

Если бы вы были практикующим юристом, вы бы знали насколько изменчива позиция высших инстанций в современной России. Уповать на стабильность позиций "верхних" судов можно только в случае, когда выходит СОВМЕСТНОЕ постановление ВАС и ВС. Т.е. когда они приходят к полному взаимопониманию по конкретному вопросу. А пока этого не случилось, опытные юристы совершенно правильно делают, что подстраховывают своих клиентов. На всякий случай. Ну и во-вторых даже просто для того, чтоб было больше шансов решить вопрос в первой же инстанции, а не уходить с обжалованиями в кассацию, надзор и в тот же ВС. Чем более бесспорна ваша позиция тем лучше.
Сравните эту цитату со своей же цитатой от 28.10.10 13:53.
Причем тут изменчивость позиций высших инстанций в современной России? При чем здесь ВАС? Зачем полное взаимопонимание ВАС и ВС по данному вопросу?
Как вы сами указали в посте от 28.10.10 13:53: "...хотя если продавец и покупатель - физ. лица, то им позиция ВС важнее, потому что суды общей юисдикции руководствуются позицией ВС".
Повторюсь специально для ПРАКТИКУЮЩЕГО ЮРИСТА -Покупатель и Продавец - ФИЗЛИЦА.
Так почему все-таки не хотите взимать ЗАДАТОК, если это не противоречит позиции ВС, а отношения между физлицами рассматриваются судами общей юрисдикции и, далее, ВС?
НАР
Положительные решения судов по договорам аванса с неустойкой происходят регулярно. Это уже нормальная, устоявшаяся судебная практика.
Видимо, данную фразу нужно рассматривать как ответ на мой вопрос от 28.10.10 22:56 : "Можете поделиться результатами судебных решений по выплате неустойки в размере 100% от указанного в предварительном договоре при отказе одной из сторон от выполнения взятых обязательств? Конечно, со ссылками".
А ссылочек почему-то нет. Забыли дать?

В следующем посте от 29.10.10 10:47на мой тезис: "Никаких дополнительных выплат в случае срыва сделки по вине противоположной стороны ни Покупатель, ни Продавец НЕ ПОЛУЧАТ" (применительно к рассматриваемой в топе ситуации - прим. Инвентор) вы ответили, цитирую: "Вы пишете неправду. Получат. И получают. Если не добровольно, то через суд".
И опять почему-то без ссылочек.

Пользователь Мозх , не удовлетворенный вашим ответом, вновь обратился к вам с просьбой: "Выложите хоть одну копию такого решения в Новосибирске ..."
Ваш ответ - "у вас что, нет доступа к консультанту? Не ленитесь, посмотрите, там всё есть".
Если вы что-то заявляете, причем так безапелляционно, то потрудитесь обосновать свои заявления. А ваши отсылки к консультанту вообще - это, пользуясь терминологией вашего коллеги в соседнем топе - ПОЛНАЯ ТУФТА.
Так может быть, как ПРАКТИКУЮЩИЙ СПЕЦИАЛИСТ, поправите хотя бы меня, дилетанта в юриспруденции, в части моего неправильного изложения последствий взимания ЗАДАТКА/АВАНСА при оформлении предварительного договора?
Естественно, не пустыми фразами типа "я так считаю", а более обоснованно, со ссылочками на нормы, а лучше - на практику.
Инвентор
Не думаю, что HAР Вас в чем-то аргументировано поправит.
Во-первых, обоснование своих доводов это не его стиль.
Во-вторых, все юридически значимые аргументы не в его пользу.
Но проблема не в нем. Проблема в том, что интерес агенств недвижимости часто привязан к заключению предварительного договора, в то время как предварительный договор не дает покупателю ничего.
Случай с ЦИПом наглядный тому пример.
Мозх
Не думаю, что HAР Вас в чем-то аргументировано поправит.
...все юридически значимые аргументы не в его пользу.
Мне просто интересно, до каких границ демагогии дойдет мой оппонент при отстаивании интересов АН.
Хочется еще раз посмотреть, как соотносится подпись данного пользователя (с как-бы намеком на ЗАЩИТУ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ) с его реальной позицией.
Подождем его аргументы...

Проблема в том, что интерес агенств недвижимости часто привязан к заключению предварительного договора, в то время как предварительный договор не дает покупателю ничего.
Абсолютно с Вами согласен.
Именно эту мысль и хотелось довести до участников форума.
Может это, хоть как-то, позволит им противостоять негативным действиям тех риэлторов, которые используют < п.6 >
Мозх
Не думаю, что HAР Вас в чем-то аргументировано поправит
Аргументы уже приводились, но к сожалению "не в коня корм". Когда оппонент не владеет вопросом, он и аргументы пропускает мимо глаз, просто потому, что не понимает их.

Вот например, мы разговариваем на тему, почему вместо задатка в предварительных договорах чаще используют схему «аванс+штрафная неустойка». Я рассказываю, что в юридической среде не утихают дебаты по поводу природы задатка в предварительном договоре. Юристы разделились на 2 лагеря. Одни считают, что задаток можно использовать в предварительном договоре, другие – что никак нельзя, т.к. это противоречит самой природе задатка. Высшие суды тоже разделились в своих точках зрения. ВАС против задатка в предварительном, а ВС – наоборот. Казалось бы для сделок с физ.лицами надо больше оглядывать на точку зрения именно ВС, а не ВАС.

НО (!) не так-то всё просто и прямолинейно. Я уже писала:
«Если бы вы были практикующим юристом, вы бы знали, насколько изменчива позиция высших инстанций в современной России. Уповать на стабильность позиций "верхних" судов можно только в случае, когда выходит СОВМЕСТНОЕ постановление ВАС и ВС. Т.е. когда они приходят к полному взаимопониманию по конкретному вопросу. А пока этого не случилось, опытные юристы совершенно правильно делают, что подстраховывают своих клиентов. На всякий случай».

Но оппонент совершенно не понял приведенной аргументации. Он не понимает, что у нас в России – не прецедентное право. И продолжает требовать прецеденты судебных решений. А судьи ориентируются и обязаны ориентироваться не только (и не столько) на определения судов, но на закон. И вот пока не достигнуто единообразного понимания закона во всех судебных инстанциях, до тех пор нельзя полностью полагаться на точку зрания, изложенную в определении ВС. И заметьте, (!) не было постановления Пленума ВС, а лишь Определение судебной коллегии по конкретному делу (опять же, если вы понимаете разницу между этими документами).:миг:
Ситуация еще не получила своего завершения. Вот когда юристы практики и теоретики придут к общему пониманию, когда ВАС и ВС издадут совместное Постановление на совместном Пленуме, вот тогда уже можно будет полагаться на эту позицию, как на гранит. А пока неизвестно, чья точка зрения в итоге возобладает. Пока суды на местах продолжают решать то так, то эдак.

Например, Сестрорецкий суд в Петербурге уже в 2009 году (т.е.уже после определения ВС) пишет в своем решении: «учитывая, что согласно п.1 ст.429 предметом предварительного договора являются обязательства сторон заключить в будущем основной договор, довод представителя ответчицы об обеспечении исполнения такого соглашения задатком и о последствиях его неисполнения, предусмотренных абз.1 п.2 ст.381 ГК РФ, суд полагает необоснованным;»

Тоже и Пензенский областной суд в кассации от 05 августа 2008 года: "согласно расписке от 21 марта 2008 г. К. получил от П. 100000 руб. в качестве задатка за однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Пенза (л.д. 8). Судом также установлено, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества в обусловленный срок между сторонами не состоялось. С учетом изложенных обстоятельств, а также положений ст. 380 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор следует отнести к договору о намерениях сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем и не может служить основанием для возложения ответственности на ответчика в виде взыскания двойной суммы задатка."

Наш железнодорожный суд сейчас признает задатками переданные по предварительному договору суммы. Но кто может поручиться, что завтра, как раз когда ваше дело будет рассматриваться, не будет наконец принято постановление Пленума. И кто может поручиться, какая там окажется позиция?

А чем рискуем? А тем, что сказано в п. 3 ст. ст 380 ГК - при наличии сомнений, переданная сумма считается авансом. И вот тогда уже никаких вам штрафных неустоек, потому что в соглашении о задатке их не было.

Поэтому своим клиентам я обязана предоставить информацию и выразить мнение и совет юриста. Если после беседы обе стороны договора скажут мне: мы все равно хотим, чтоб в нашем договоре был задаток, а не аванс с неустойкой – да пожалуйста. Агентству какая разница.
Мозх
предварительный договор не дает покупателю ничего
Это правовой нигилизм, от которого пора избавляться. Потрудитесь сначала изучить общую часть обязательственного права и главу ГК об обеспечении исполнения обязательств, прежде чем делать подобные заявления.

ст. 309, 310 ГК:
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательсва и законом. Односторонний отказ от обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

К сожалению, до сих пор люди часто не придают должного значения подписанным договорам и взятым на себя обязательствам. Думают, что это просто бумажки, или как тут Мозх утверждал, что передать деньги по предварительному договору - это все равно, что "тупо передать деньги продавцу". :ухмылка:

Когда стороны подписываю договор, они берут на себя определенные обязательства, прописанные в данном договоре. А неустойка - это один из самых распространенных способов ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ.
И суды сейчас не смущаются взыскивать весьма серьезные суммы в качестве неустоек.
Самые распростаненные случаи сейчас - это связанные с поставкой товаров, неустойка по договорам подрядов, неустойка в силу закона по ЗоЗПП.
Прочитайте Бюллетень ВС № 6 от 26.06.2003: женщина купила некачественный телевизор и долго не могла его обменять и поучить неустойку. В итоге с учетом прошедего времени суд присудил неустойку 167 тысяч рублей, при цене договора (цене телевизора) - всего 3 тысячи рублей.

Колпинский федеральный районный суд Санкт-Петербурга по делу от 10.06.2010 года взыскивает с подрядчика возврат денежных средств 467 тыс. и плюс к тому - неустойку 500 тысяч.

Так что не надо пугать уменьшением неустойки. "Явная несоразмерность" - категория конечно оценочная, но не настолько, чтоб признать среднюю сумму аванса 100 тыс рублей за квартиру в 2 млн. рублей - завышенной суммой неустойки.
Инвентор
Абсолютно с Вами согласен.
Именно эту мысль и хотелось довести до участников форума
Да ну? Вы вообще то продвигали совсем другую мысль: предварительный договор с задатком. А Мозх предлагает вообще не заключать предварительный. А сразу писать основной договор, и вот в нем-то прописывать задаток. Это принципиально другой способ проведения сделки, чем предлагаете вы !

При такой конструкции уже нет сомнения в правомерности применения инструмента задатка. Но данная схема не получила широкого распространения в силу иных ее существенных недостатков, о которых было сказано выше. Читайте внимательно. И понимайте точно.
НАР
Уважаемый (-ая) НАР. Подскажите комитет по защите прав потребителей при НАР, помогает в решении вопросов только с АН, которые являются членами НАР? или помогают всем обратившимся. Наблюдая за ситуацией с Центром Ипотечных Программ - хочется как-то повлиять (жалко людей, которые попадают в такие ситуации). Можете предложить свою помощь тем, кто пострадал от деятельности этого агенства?
НАР
Я уже хочу обратиться в НАР, если оно поможет в разрешении ситуации с ЦИП-ом. Как и предполагалось - возникли проблемы.
kotlov54
Уважаемый (-ая) НАР. Подскажите комитет по защите прав потребителей при НАР, помогает в решении вопросов только с АН, которые являются членами НАР? или помогают всем обратившимся.
Решения нашего Комитета по защите прав потребителей обязательны к исполнению для всех членов НАР.
Но ЦИП не является членом ассоциации риэлтеров. Поэтому ЦИПу мы никаких обязательных к исполнению предписаний выдать не можем.

Но т.к. ассоциация риэлтеров заинтересована в цивилизованном рынке, после праздников поднимем ваш вопрос на ближайшем Правлении. Если сможем предложить какую-то действенную помощь - отпишусь.
НАР
На мой взгляд, Новосибирская Ассоциация Риэлторов - может подтвердить "заинтересованность в цивилизованном рынке" своими действиями, а не только словами. Очень надеюсь на помощьэтой ассоциации.

Предлагаю следующий порядок действий:
1. НАР после праздников проводит внутреннее обсуждение, на котором обсуждается сложившаяся ситуация с конкретным агенством (Центр Ипотечных Программ). По результатам встречи- формируются рекомендации для пострадавших, а также выбирается представитель НАР, готовый курировать данную ситуацию.

2. Пострадавшие - должны объедениться в коллектив и выбрать инициативную группу, которая будет взаимодействовать со сторонними организациями.(в том числе с НАР, СМИ, милицией, прокуратурой и т.д.) Если есть желающие среди пострадавших - пишите в личку - от себя лично, готов составить список пострадавших - и передать в инициативную группу.

3. Работа со средствами массовой информации (СМИ)- нужно привлечь внимание к этому агенству и к пострадавшим - для формирования объективной картины для остальных участников рынка недвижимости. Ведь действительно - многие ориентируются на рекламу - и не видят того, что скрывается за "оплаченной рекламой"

4. Есть информация, о том что деятельность ООО "Центра Ипотечных Программ" приостановленна судебными приставами - и, следовательно, все договора с этим агенством - является недействительными и вся деятельность этого ООО - является незаконной. Кто-нибудь подскажет как выяснить эту информацию у судебных приставов Центрального района? НАР может помочь?

4. Насколько я понял из топика Центр Ипотечных программ - представлен сейчас следующими юридическими лицами ООО "Центр Ипотечных Программ", ООО "Центр Жилищных Программ" ООО "ГЖА ЦИП". Нужно сделать запросы в налоговую - для получения выписки из ЕГРН, для того чтобы выяснить учредителей этих агенств. Напишите в личку ИНН и остальные реквизиты по возможности. Я сделаю запрос в налоговую - оплачу за свой счет. Надеюсь это поможет выяснить конкретных людей - организовавших такую деятельность