Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду!
7326
21
Хочу купить квартиру и не одну для последующей сдачи. Планирую покупать в новостройках, чтобы сделать нормальный ремонт ( есть опыт и возможность). Впоследствии сдавать планирую по суткам ( есть кому заниматься), если это будет сильно хлопотно - то сдам на длительный срок! Отсюда вопрос тем кто в теме: Где и что лучше купить, чтобы была максимальная отдача? Влияет ли на сдачу этаж, солнечная сторона и т.п.? Лучше конечно конкретные адреса. Можно недостроенные, но чтоб сдача была в 2012 году и надежный застройщик. Заранее спасибо за советы...
kochevnik19
Аналогично, занимаюсь изучением рынка посуточной аренды, так же имею опыт сдачи в долгосрочную аренду, правда в другом городе.
На длительный срок с хорошим ремонтом сдавать не рентабельно, если не имеете уж совсем халявной возможности сделать ремонт, по этому, отскок с посуточной (с хорошим ремонтом) в длительную кажется мне затруднённым. Я исхожу из того, что рынок уже выработал свои правила, и можно анализировать спрос, изучая предложение. Анализируя базу посуточной аренды на НГСе, заметно:
1. Малое кл-во предложений в новостройках в центре, видимо ввиду большой площади и стоимости квадратного метра, что делает потенциальную цену в посуточной аренде слишком высокой.
2. Отсутствие связи между стоимостью посуточной аренды, и здоровой удалённостью от центра. Связь между площадью квартиры, уровнем ремонта присутствует. Другими словами, кто готов заплатить 3 т.р. в сутки, а не 1.5 т.р., имеет возможность добраться до не слишком отдалённого района на такси, или собственном транспорте, и готов это делать, ради комфорта. А, скажем, платить 5 т.р. за новостройку с хорошим ремонтом в центре (пл. Калинина к примеру не центр, а слабо отдалённый район), клиент не готов.
3. Следует из п.1 и п.2. Квартира в новостройке может быть востребованной с ремонтом высокого уровня, т.к. уровень бизнес класса занят квартирами уровня "ремонт чуть лучше бабушкиного" в центе. Кстати последний сегмент кажется более окупаемым для тех, кто не имеет возможности по низкой стоимости провести качественный ремонт (как я).

По поводу ориентации на Солнце, вроде как особого значения не должна оказывать, ибо основная клиентура, это: командировочные, туристы, любовники. Первые весь день на работе, а по выходным "дома" редко сидят, т.е. находятся в "гостинице" в ночное время. Вторые аналогично. Про третьих и говорить не стоит. Таким образом, потребность в солнечности квартиры у снимающих посуточно ниже, чем у живущих длительно, на правах хозяев или арендаторов.
Но это всё теория...
kochevnik19
Лучший вариант как не крути однокомнатный хрущ у метро был есть и будет.
ambient
Абсолютно согласен!
Нет ничего лучше хруща по линии метро.
По соотношению стоимость квартиры/цена аренды - самый выгодный вариант.
И простоев при смене арендаторов (если на длительный срок) практически нет.
taras1969
Что по линии метро, оно да. А как Вы пердставляете сдавать посуточно в хрущёвке? Бунта соседей не избежать, когда на крохотной площадке 4 квартиры. Очень мало сдаётся посуточно в хруще в центре, в настоящий момент.
ДмитрийОл
Ну это другой вопрос. А насколько больше доход при посуточной сдаче? Стоит ли того?
ambient
А я откуда знаю. Раз люди занимаются, значит стоит.))
ambient
ну вы посчитайте сами - так вам принесли 10 рублей раз в месяц и вы забыли проблемы, а если посуточно-почасово - 3 часа 500 рублей например, ну будет у вас 2 клиента в день, при условии, что рекламу еше какуюнить давать будете., так вам народ принять надо, ключи дать-забрать, белье выдать, грязное забрать, порядок, то се..если вы на пенсии, то неплохо, движение-общение, если же нет - упаритесь.
ДмитрийОл
А я откуда знаю. Раз люди занимаются, значит стоит.))
Снова вклинюсь. Как-то помогала женщине, которая этим занималась (и сейчас наверное, тоже занимается). Клиенты есть, квартиры заняты почти каждый день все. Но! У нее не одна квартира, а восемь, большинство в центре, остальные поблизости. На рекламу тратиться надо, иначе клиентов не будет. В месяц на рекламу у нее уходило 16000, да еще и кому попало она не сдавала, в основном, командировочным. Плюс нанималась горничная, 500 рублей в день, убирать после каждого клиента.
Если у вас одна квартира, самому сдавать смысла нет, будут звонить, что будете отвечать, что занята, сорри? :dnknow: Разве что в долю войти с агентством за процент ему от сдачи вашей квартиры. Еще могут и не согласиться - мол, у нас свои есть. Так что сложно это...но от 20 до 30 тысяч таким образом иметь можно, если убираться сами будете. Или бабульку наймете из ближайшего дома задешево.
Курицын
Тут весь вопрос в том, какая у человека альтернатива. Если у тебя, предположим, папа чиновник, мама нотариус, значит и у сыны всё ок, и естественно, нах оно нужно, эти квартиры посуточно сдавать. Если хороший специалист в определённых областях, ну например: плиточник, пластический хирург, "модный ди-джей", классный (и с подвязками) юрист, и т.д., то данный вид бизнеса тоже не для них, ибо не интересно. А если альтернатива - работать за оклад в 10 т.р., нарабатывая дядечке клиентскую базу с нуля, а как только наработал, "пшл нах", и к следующему бизнес с нуля поднимать, дак уж лучше посуточно сдавать. Некоторые скажут, мол имея пару квартир не проще ли их продать, и вложиться в разы более доходный бизнес. Однако, чтобы заниматься высокодоходным бизнесом, нужно быть или профессионалом (что большая редкость) или клоуном (выживая за счёт бесплатного труда наивных мальчиков и девочек, кормя из вместо денег обещаниями и перспективами). В первом случае необходимы знания и умения, во втором необходимо переступить через моральные принципы, а это не все могут, да и не все хотят. По этому, если есть деньги, и ты (абстрактно говорю) не видишь своё дальнейшее возрастание в своей сфере деятельности, почему бы не попробовать заняться этим параллельно с работой, если есть такая возможность, конечно). Лично я, по прикидкам, могу позволить держать параллельно с работой 2 квартиры. С двумя клиентами в день Вы переборщили, никто не заставляет сдавать по часам. По личному мнению (оно теоретическое, практики, опровергайте) чистая уютная квартира в центре, при правильной работе по привлечению клиентов, должна работать почти непрерывно тысячи за 1.5 в сутки, ибо таких квартир не так много, а цены за аналогичные условия в гостиницах в разы выше.

А кто ещё как думает?
VikaRi
Я примерно такого и ожидаю. Как профессионал, до уровня "Стива Джобса", царство ему небесное, не дорос пока что, клоунадой, о которой упоминается постом выше, заниматься не хочу (не путать с "не могу"). 8 квартир - оно хорошо конечно, но "по Сеньке и шапка", 2 - хуже 8, но лучше 0, особенно, если совмещать можешь. Каждому своё, как говорится. А, простите, Вы сказали про 500 руб. в день. Это за сколько уборок?
ДмитрийОл
Это смотря какая квартира...моя знакомая сдавала посуточно около 1700-1800, и это еще года два назад было! Дешевить тоже не надо, так как есть издержки. Еще дама брала залог, это делалось для того, чтобы не убегали вместе с ключами, не дождавшись прихода хозяйки, или не выкидывали их, а то такое у нее бывало. Ну и контингент тоже надо отслеживать, а то наслушалась историй - в одной посуточной квартире убили проститутку, в другой жили гастролирующие киллеры :безум:

500 в день - это конечно, не за одну уборку. От 3 до 4...
VikaRi
Вообщем, повторюсь, всё как я и ожидал, спасибо за информацию)
ДмитрийОл
чтобы 1.5 в сутки заработать, совмещать с чем то вряд ли получиться - надо много движений делать, клиентов туда-сюда гонять, порядок.
Курицын
Клиентов на одну квартиру, как я понимаю, нужно гонять не каждый день, а как повезёт. Вы, или Ваши знакомые занимались ентим делом?)
ДмитрийОл
Я на 5 курсе работала на сдаче посуточно в офисе.
Плюс у нас был киоск внутри ж/д вокзала.
Плюс нам приводили клиентов те, что стоят на привокзальной площади с табличками "квартиры посуточно".
Было 7 основных источников клиентуры:
1. киоск на вокзале
Через него заселялись иногородние с поездов.
2.тетеньки с привокз площади
Иногородние с поездов + местные
3. офис по указателю
тоже самое
4. объявление в газетах
Наши местные "любовнички" + пытались для гулек снимать,но мы для торжеств и попоек не сдавали
5. интернет сайт
Селились иногородние,приезжающие в командировки и на обучение из других городов, абитуриенты на сессии и постепление. Плюс наши местные снимали через сайт для иногородних коллег.
6. постоянные клиенты
Это также иногородние + в основном тайные любовники.
7. народная молва

Очень много клиентов было с Сибирской ярмарки. Была договоренность с организаторами, они давали наши контакты иногородним участникам выставок.
Квартир было много, разного уровня. От элитных до просто чистых бабушкиных. Была мини-гостиница - 5 комнатная квартира прям на привокз .площади с постоянно находящейся там дежурной. Это внушало доверие людям и спокойствие, что нестрашно ночевать и т.д. Сдавали комнаты. Там всегда был аншлаг, хотя сутки в комнате стоили как сутки в квартире по соседству.
Также очень хорошо отдавали хрущевочки.так как стоили недорого, загруженность была 100%.
Плюс была элитная работяжка двушечка. а промежуточные варианты были загружены на 70 %.
Но для хорошей отдачи шла постоянная работа.
Горничные получали за выход + за каждую уборку. Уборка более дорогих квартир стоила дороже.
Заселяли и производили расчеты диспетчера, а физически провожали до квартир и принимали квартиры потом горничные,они же тут же делали уборку и передавали квартиур следующему клиенту. Иногда бывали моменты, что одни еще выезжали, горничные убирались,а на улице у подъезда ждали уже следующие жильцы.
Но если квартир немного, то возят клиентов на квартиры и убирают сами хозяева.
Брали денежный залог и паспорт, как ни странно, паспорт все оставляли.
Проблем со сдачей тоже много.
Часть квартир была арендованных, хозяева фестивалили. порой соседи жаловались на жильцов. Вызывали милицию,если те шумели. Нужно быть готовым к тому,что придется утихомиривать клиентов, улаживать с жильцами и милицией, по внешнему виду клиентов не всегда угадаешь адекватных.
Клиентов обворовывали в подъезде. Ты тут не причем,но помогаешь им, помогаешь написать заявление в милицию и т.д.
Один раз один диспетчер забыл разбудить клиентку в аэропорт,она проспала самолет и разнесла весь офис, как фурия побила телефоны, вазы, всякое бывает.
Плюс убийства, грабежи на этих квартирах.
Как бы вы себя не позиционировали как порядочную контору,но всегда что-то будет нечисто в этом бизнесе. У нас одна диспетчер поставляла проституток заселяющимися, мы узнали случайно, кто-то под шумок сдавал свою квартиру посуточно,пользуясь положением.
Но это изнутри вид на контору, где было около 20 квартир посуточно, 3 мини-гостиницы, коттеджи, общежития.
А еще заселяли бабушкам в комнаты посуточно, бабулькам подспорье к пенсии.
Это выгодно, но нужно работать над этим.
Ermolaeva2
отличный обзор, практически готовый бизнесплан:)))
ДмитрийОл
да я одно время снимал время от времени у тетки одной, у нее 2 однешки было под такую аренду, отношения были неплохие, болтали на эту тему подробно, поэтому и в курсе слегка
Ermolaeva2
Спасибо огромное, действительно, почти бизнес план! В некоторых моментах получил подтверждение теоретическим предположениям, а относительно целого ряда вопросов, таких как способы привлечения клиентов, даже не задумывался:улыб:С первых суток (дай Бог, они наступят), с меня бутылка))
Курицын
Дак нет противоречия) Я про то говорил, что могут не на сутки снять, а на неделю, и в этом случае не нужно посещать каждый день)
ДмитрийОл
насколько я понимаю, редко на неделю снимают, крайне