купить квартиру для сдачи
Но ведь и з/п сегодня и в далеком 1998 г сильно отличаются.
Мы похожую тему уже обсуждали, по-моему года два назад.
Тогда я приводил реальные цифры по з/п одного своего знакомого, работающего в очень серьезной госструктуре.
Его з/п за эти 15 лет увеличилась в 18 раз (с 2.5 тыс. до 45 тыс).
Т.е. за эти годы нагрузка на его бюджет от выплаты % за кредит (если бы он его тогда взял) уменьшилась бы очень сильно. И к концу 15-ти летнего срока составляла бы копейки.
Если подытожить сказанное, то получается, что на ситуацию с ипотекой одновременно действуют два вида факторов:
- положительные (рост стоимости жилья и увеличение з/п);
- отрицательные (выплата % за пользование кредитом).
Если правильно спрогнозировать цифры этих показателей, то, составив простенькую мат. модель, можно оценить привлекательность использования ипотеки.
Не касаясь, естественно, моральных аспектов.
Мы похожую тему уже обсуждали, по-моему года два назад.
Тогда я приводил реальные цифры по з/п одного своего знакомого, работающего в очень серьезной госструктуре.
Его з/п за эти 15 лет увеличилась в 18 раз (с 2.5 тыс. до 45 тыс).
Т.е. за эти годы нагрузка на его бюджет от выплаты % за кредит (если бы он его тогда взял) уменьшилась бы очень сильно. И к концу 15-ти летнего срока составляла бы копейки.
Если подытожить сказанное, то получается, что на ситуацию с ипотекой одновременно действуют два вида факторов:
- положительные (рост стоимости жилья и увеличение з/п);
- отрицательные (выплата % за пользование кредитом).
Если правильно спрогнозировать цифры этих показателей, то, составив простенькую мат. модель, можно оценить привлекательность использования ипотеки.
Не касаясь, естественно, моральных аспектов.
Согласен полностью, но я как раз и говорю, о том что есть факторы, которые предсказать на 15 лет невозможно. Люди до кризиса брали квартиры, а потом цены и зарплаты упали, вот радости то было.
Но если брать ипотеку, то лет на 15. Меньше смысла не вижу. Но момент когда цены на минимуме поймать бы
Но если брать ипотеку, то лет на 15. Меньше смысла не вижу. Но момент когда цены на минимуме поймать бы
Да, это так. И приятного в этом, соглашусь, мало.
Но ведь к сегодняшнему дню цены, по моим оценкам, как минимум, вернулись к докризисному уровню.
Не учитывая те объекты, на которые перед кризисом цены были задраны сверх всякой нормы.
Покупка таких квартир в то время - это просто ошибка инвесторов. Но это относится лишь к объектам бизнес-класса.
И з/п, опять же, по моим оценкам, как минимум, вернулись к докризисным.
Так что людям, инвестировавшим средства перед кризисом, просто не повезло.
Но ведь это всего лишь 4 года из озвученных ТС 15 лет.
Дальше будет только рост.
Может быть...
Но ведь к сегодняшнему дню цены, по моим оценкам, как минимум, вернулись к докризисному уровню.
Не учитывая те объекты, на которые перед кризисом цены были задраны сверх всякой нормы.
Покупка таких квартир в то время - это просто ошибка инвесторов. Но это относится лишь к объектам бизнес-класса.
И з/п, опять же, по моим оценкам, как минимум, вернулись к докризисным.
Так что людям, инвестировавшим средства перед кризисом, просто не повезло.
Но ведь это всего лишь 4 года из озвученных ТС 15 лет.
Дальше будет только рост.
Может быть...
Берите на прокат машину времени - и в 2009-2010 гг.
Цены - на минимуме, Губернаторская программа...
Цены - на минимуме, Губернаторская программа...
Если отмотать назад эти 15 лет,то попадаем в 1998 г.Если отмотать...зачем? Да, в рассматриваемый период попал дефолт от ГКО, и деноминация 2000 года и "семь тучных лет" в виде цен на бочку нефти 150$ на хае, позволившие реализовать
Я прикинул рост цен по известным мне объектам. Они за этот период увеличились примерно в 24 раза.
Т.е. приведенные Вами "убытки" составили около 100%, а озвученная мною "прибыль" - около 2400%.
Что сердцу милее?
ряд правительственных программ, в том числе программу "доступное жилье", которые в совокупности дали минимум 10 кратный рост на кв. метр и мировой кризис 2008 года и сегодняшние 100$ за бочку и текущии цены на кв.м., которые только-только возвращаются к ценам пятилетней давности. Много чего произошло за прошедшие 15 лет... Кто знает что будет через 15 лет? Давайте исходить из того, что точно известно, банки, в которых дают ипотеку, это коммерческие структуры, основной целью деятельности которых является получение прибыли. Беря ипотеку, вы обеспечиваете банку эту прибыль, а себе убыток. Вы никак не партнер на этом празднике жизни. Но момент когда цены на минимуме поймать бы"ловить дно" аксакалы не советуют)))
ну и сегодня нельзя что-то уверенно предсказать с минимальной надеждой на сбычу мечт на нашем микроэкономическом уровне, когда макроЁкономисты типа Андрюши Клепача ничтоже сумняшеся прямо заявляют в эфир агентства финмаркет:
"С одной стороны, можно сказать, что мы живем не по средствам. Наш уровень благосостояния и потребления, да и технической модернизации сидит на огромном импорте. При отсутствии нефти и газа мы его никогда не смогли бы купить.
Чтобы это сбалансировать, курс рубля должен быть не 30, а 70 рублей за доллар. Крепость рубля базируется на крайне неустойчивом фундаменте. Фундаментально, в долгосрочной перспективе есть основания для снижения курса. Но главное, нам надо как-то взаимоувязывать политику снижения ненефтегазового дефицита и ненефтегазового сальдо торгового баланса»."
а как и взаправду сбалансируют)))) вот смеху то будет всем
интересно сегодня кто-нибудь берет ипотеку в евро или франках? есть такие смельчаки неэкспаты.
Только для того, чтобы однозначно для всех оценить, что произошло за те 15 лет.
Потому как любые оценки на 15 лет вперед носят, как Вы правильно заметили, неопределенность.
Абсолютную.
И мнений здесь может быть ровно столько, сколько людей их выскажут.
Т.е. в этом случае нет никакого смысла что-то обсуждать.
Так как каждый участник дискуссии, выбрав для себя наиболее вероятную (по его мнению) модель дальнейшего развития общества, получает свою картинку будущего.
Для пессимиста это будет унылый серый (а может даже черный) пейзаж, для авантюриста - картинка в розовых тонах с рюшечками по бокам.
И все это будет касаться одно и того же.
В таких случаях я для себя делаю оценки, исходя из ПРОГНОЗА только двух показателей: среднегодового роста цены кв. метра и среднегодового роста з/п на период действия ипотки.
Пессимистичную модель рассматриваю. Вторым номером. На всякий случай.
Авантюристичную - третьим. Чтобы душу потешить.
После реалистичной (исходя из собственных оценок, ни на что не претендующих), идущей под номером один.
Иначе никогда не решиться вложить деньги в воздух (новостройку).
Вот поэтому задача Инвестора - правильно оценить все, что связано с процессом инвестирования, в том числе с привлечением ипотечных средств, и попытаться получить свой кусок торта на этот празднике жизни.
Правильный прогноз + расчет и еще раз расчет.
Либо неправильный прогноз и соответствующие последствия...
Издержки инвестирования. За все нужно платить.
Потому как любые оценки на 15 лет вперед носят, как Вы правильно заметили, неопределенность.
Абсолютную.
И мнений здесь может быть ровно столько, сколько людей их выскажут.
Т.е. в этом случае нет никакого смысла что-то обсуждать.
Так как каждый участник дискуссии, выбрав для себя наиболее вероятную (по его мнению) модель дальнейшего развития общества, получает свою картинку будущего.
Для пессимиста это будет унылый серый (а может даже черный) пейзаж, для авантюриста - картинка в розовых тонах с рюшечками по бокам.
И все это будет касаться одно и того же.
В таких случаях я для себя делаю оценки, исходя из ПРОГНОЗА только двух показателей: среднегодового роста цены кв. метра и среднегодового роста з/п на период действия ипотки.
Пессимистичную модель рассматриваю. Вторым номером. На всякий случай.
Авантюристичную - третьим. Чтобы душу потешить.
После реалистичной (исходя из собственных оценок, ни на что не претендующих), идущей под номером один.
Иначе никогда не решиться вложить деньги в воздух (новостройку).
Вот поэтому задача Инвестора - правильно оценить все, что связано с процессом инвестирования, в том числе с привлечением ипотечных средств, и попытаться получить свой кусок торта на этот празднике жизни.
Правильный прогноз + расчет и еще раз расчет.
Либо неправильный прогноз и соответствующие последствия...
Издержки инвестирования. За все нужно платить.
Для этого нужны личности и работа. Трудная, грязная работа.
Наши же "говоруны", судя по тому, что творится уже много лет, считают, что поп...еть - это синоним слову "сделать".
Ну и, попутно, хотят быть в белом и хорошо пахнуть.
Так что можно расслабиться...
А вот нестабильность в мире - это серьезней.
Да тут еще весеннее обострение у наших корейских друзей...
Наши же "говоруны", судя по тому, что творится уже много лет, считают, что поп...еть - это синоним слову "сделать".
Ну и, попутно, хотят быть в белом и хорошо пахнуть.
Так что можно расслабиться...
А вот нестабильность в мире - это серьезней.
Да тут еще весеннее обострение у наших корейских друзей...
Дожали.
Давайте вместе попытаемся оценить какой-нибудь объект.
Скажем, ту новостройку, о которой Вы указали ранее.
Указываете из того, что знаете (или прогнозируете):
1) цена объекта на входе;
2) срок строительства;
3) цена на выходе;
4) стоимость ремонта (отделки);
5) стоимость мебели и быт. техники (для сдачи);
6) стоимость найма (в месяц);
7) сумма первоначального взноса;
8) срок ипотеки;
9) процентная ставка;
10) сопуствующие расходы в целом по ипотеке (в том числе страховка);
11) прогнозируемый среднегодовой процент увеличения цены квартиры после сдачи за период ипотеки.
Вроде все.
Бросайте цифры, будем колдовать.
Давайте вместе попытаемся оценить какой-нибудь объект.
Скажем, ту новостройку, о которой Вы указали ранее.
Указываете из того, что знаете (или прогнозируете):
1) цена объекта на входе;
2) срок строительства;
3) цена на выходе;
4) стоимость ремонта (отделки);
5) стоимость мебели и быт. техники (для сдачи);
6) стоимость найма (в месяц);
7) сумма первоначального взноса;
8) срок ипотеки;
9) процентная ставка;
10) сопуствующие расходы в целом по ипотеке (в том числе страховка);
11) прогнозируемый среднегодовой процент увеличения цены квартиры после сдачи за период ипотеки.
Вроде все.
Бросайте цифры, будем колдовать.
И добавьте еще такие параметры:
- Стоимость расходов на ремонт в год;
- Среднегодовой рост стоимости найма в течение кредита, %;
- Содержание квартиры от цены найма (в месяц), %.
Укажите параметры - выдам цифры.
- Стоимость расходов на ремонт в год;
- Среднегодовой рост стоимости найма в течение кредита, %;
- Содержание квартиры от цены найма (в месяц), %.
Укажите параметры - выдам цифры.
Не забываем про вводимый в скором будущем налог на "роскошь" - хочешь иметь не нужные 1 челу 2 квартирки - делись с гос-вом
Вот зачем Вы об этом на ночь глядя. Опять пить корвалол. 
Уверена, что у Вас как у проф. инвестора железобетонные нервы
Не поверите - уже никакие.
Чувствую, нужно начинать учиться вязать.
И кресло-качалку осваивать.
Вы бы лучше ТС помогли с цифрами определиться.
А то что-то он пропал.
Чувствую, нужно начинать учиться вязать.
И кресло-качалку осваивать.
Вы бы лучше ТС помогли с цифрами определиться.
А то что-то он пропал.
1. зп в 25 тыр. - какие могут быть кредиты??? 
2. см. п.1
2. см. п.1
Вы не верите в чудеса?
Иногда холодный расчет и правильный прогноз дают результаты, которые, кроме как "чудом", назвать нельзя.
Несколько лет назад на Форуме приводил информацию по одному моему знакомому.
Весной 2005 г он имел 100.000.
Начал инвестировать.
К весне 2010 имел 1-ку и 2-ку, общей стоимостью (на тот момент) около 3.600.
При этом полтора года потерял из-за кризиса, который привел к смещению сроков сдачи квартир.
Минусом шел кредит с суммой 600.000 на ноябрь 2006г. Но на фоне общего "плюса" этот "минус" как бы теряется.
Хотя на начало всей этой "операции" ни он, ни его родственники, ни коллеги не верили в возможность хоть какого-то зарабатывания денег.
Тем не менее "чудо" случилось.
И думаю, что по Н-ску этих "чудес" была масса.
Иногда холодный расчет и правильный прогноз дают результаты, которые, кроме как "чудом", назвать нельзя.
Несколько лет назад на Форуме приводил информацию по одному моему знакомому.
Весной 2005 г он имел 100.000.
Начал инвестировать.
К весне 2010 имел 1-ку и 2-ку, общей стоимостью (на тот момент) около 3.600.
При этом полтора года потерял из-за кризиса, который привел к смещению сроков сдачи квартир.
Минусом шел кредит с суммой 600.000 на ноябрь 2006г. Но на фоне общего "плюса" этот "минус" как бы теряется.
Хотя на начало всей этой "операции" ни он, ни его родственники, ни коллеги не верили в возможность хоть какого-то зарабатывания денег.
Тем не менее "чудо" случилось.
И думаю, что по Н-ску этих "чудес" была масса.
Да я пока ничего не считаю.
Вернее - не озвучиваю цифры. Так как они могут меняться в зависимости от входных.
Указанные Вами расходы я учел (правда, не все). А также учел текущие ремонты квартиры в ходе сдачи в найм и полную смену мебели и быт. техники через N лет.
Но ТС что-то цифры зажал.
А свои я показывать стесняюсь.
Вернее - не озвучиваю цифры. Так как они могут меняться в зависимости от входных.
Указанные Вами расходы я учел (правда, не все). А также учел текущие ремонты квартиры в ходе сдачи в найм и полную смену мебели и быт. техники через N лет.
Но ТС что-то цифры зажал.
А свои я показывать стесняюсь.
Согласен. О таком даже не стоит и мечтать.
Но потихоньку, ползком, и сейчас можно на конфеты "Белочка" зарабатывать тем, кто до этого употреблял "Желейные".
Было бы желание и трезвая голова.
Ну, и конечно, некая начальная сумма.
Без этого никуда.
Вопрос лишь в том, с какой начальной суммы можно начинать.
Это как с девочками.
Считается, что можно "начинать" после 18-ти.
Но некоторые, наиболее бойкие, "начинают" в 16, а кто-то и еще раньше.
И не всегда это приводит к плохому результату в будущем.
Но потихоньку, ползком, и сейчас можно на конфеты "Белочка" зарабатывать тем, кто до этого употреблял "Желейные".
Было бы желание и трезвая голова.
Ну, и конечно, некая начальная сумма.
Без этого никуда.
Вопрос лишь в том, с какой начальной суммы можно начинать.
Это как с девочками.
Считается, что можно "начинать" после 18-ти.
Но некоторые, наиболее бойкие, "начинают" в 16, а кто-то и еще раньше.
И не всегда это приводит к плохому результату в будущем.
Уверена, что сия гениальная мысль, т.е. влезь в ипотеку и "пусть кв. сама себя отбивает" приходила в голову почти каждому - ибо "заработать - не работая" - есть неистребимая мечта русского человека
Это как с девочками.
Считается, что можно "начинать" после 18-ти.
Но некоторые, наиболее бойкие, "начинают" в 16, а кто-то и еще раньше.
И не всегда это приводит к плохому результату в будущем.
УК РФ - очень увлекательная книженция
Речь шла о желании некоторых.
Но не о принуждении к этому.
Будем считать это неудачным примером.
Я - за моральную чистоту.
Тем более, в рядах женщин - этих прекрасных созданий...
Хотя, если природа прет, ее не остановить.
Но не о принуждении к этому.
Будем считать это неудачным примером.
Я - за моральную чистоту.
Тем более, в рядах женщин - этих прекрасных созданий...
Хотя, если природа прет, ее не остановить.
В рамках озвученного Север, Вам 18 уже исполнилось?
К сожалению, уже давно исполнилось
Если под подъемный % - первонач. взнос должен быть от 20% (если ПВ менее 30% +страхование ответственности)+страхование объекта+личн. страхование+оценка+за открытие аккредитива и пр. различн. платежи банку за оформление= около 500 тыс. входных - заработает Ваш знакомый указ. сумму - вэлкам в стройные ряды ипотечников
В первый год найма.
Дальше - меньше.
Вот картинка за первые пять лет: -57028-49798-42207-34236-25866
Правильно. Только эта сумма будет на 6-й год.
Но Вы из 15.000 не вычли еще текущие расходы (коммуналку, отчисления на ремонт квартиры и мебели с быт. техникой).
После этих манипуляций "чистый" доход от найма в месяц - 12050 (в первый год).
Это - аннуитет. Он постоянен каждый месяц за все время кредита.
Тоже так думаю. Но Вы согласились с цифрой 5% по п. 13.
Меняете эту цифру - меняется картинка.
Вопрос в том, чтобы прогнозом попасть в цифру, близкую к реалу.
На мой взгляд, в Вашем проекте 2 слабых места. Это - сумма первонач. взноса. И срок ипотеки.
Дотягиваете первонач. взнос до 300-320.000 и увеличиваете срок ипотеки до 20 лет и картинка становится солнечной.
Дальше - меньше.
Вот картинка за первые пять лет: -57028-49798-42207-34236-25866
Правильно. Только эта сумма будет на 6-й год.
Но Вы из 15.000 не вычли еще текущие расходы (коммуналку, отчисления на ремонт квартиры и мебели с быт. техникой).
После этих манипуляций "чистый" доход от найма в месяц - 12050 (в первый год).
Это - аннуитет. Он постоянен каждый месяц за все время кредита.
Тоже так думаю. Но Вы согласились с цифрой 5% по п. 13.
Меняете эту цифру - меняется картинка.
Вопрос в том, чтобы прогнозом попасть в цифру, близкую к реалу.
На мой взгляд, в Вашем проекте 2 слабых места. Это - сумма первонач. взноса. И срок ипотеки.
Дотягиваете первонач. взнос до 300-320.000 и увеличиваете срок ипотеки до 20 лет и картинка становится солнечной.