купить квартиру для сдачи
43714
345
Инвентор
аналогичн. ТС проект давно всесторонне обдуман, но по причине гипергеморрности давно отвергнут))

У меня др. тема - продать кв. (2100) и купить:
1. 1-комн. - 52 кв.м. с высокими потолками (1900) и суперпупер ремонт и мебель, чтоб аще вауу)) или
2. 2-комн. - 59 кв.м. с низкими потолками (2300) и просто нормальный ремонт или
3. 2-комн. - 75 кв.м. с выс. потолками (2800) - и влезть в ипотеку на 5 лет
плюсы: неиспольз. нал. вычет
минусы: кроме выплаты ипотеки + аховая сумма на ремонт( :безум: ) +квартплата по послед. варианту тыс. 6 :безум: - зато мячтаа...:смущ:
Север2011
Насколько я понимаю, второй вариант гораздо ликвиднее первого и третьего, и при этом он даст вам достаточно простора, чтобы развлекаться ремонтом.
Север2011
Если не ошибаюсь, Ваш стабилизационный фонд размещен в другом городе и растет не по дням, а по часам. :biggrin:
Поэтому за будущее Вам можно не беспокоиться.
Если есть мечта и возможности - нужно пытаться их совместить.
Порой это приводит к очень приятным последствиям. :yes.gif:
Пять лет ипотеки, на мой взгляд, совсем не много. Пролетит - и не заметите.
Зато потом пригласите в гости и будет чем похвалиться.
А то чего мы не видели в обычных 59 кв. м. :улыб:
Инвентор
доходы от стаб. фонда идут на др. цели :secret:
по п. 3 контраргументы: "на кой банки кормить" и "купить губозакаточную машинку" :biggrin:
Инвентор
> Пять лет ипотеки, на мой взгляд, совсем не много.

Кажется, в нынешней квартире Север и 3-х лет (чтобы не платить налог с продажи) не может выдержать.
Liudmila17
Верно, вопрос ликвидности варианта 1 и 3 весьма спорный и в случае продажи, и в случае сдачи в аренду... (
Liudmila17
:biggrin:
ну, вообще, мы хотим таунхаус, а потом дом))
Север2011
> ну, вообще, мы хотим таунхаус, а потом дом))

Я бы не стала связываться с таунхаусами: в случае возникновения проблем с соседями расклад сил будет хуже, чем в многоквартирном доме.
Север2011
ну, вообще, мы хотим таунхаус, а потом дом))
Вот это Вас бросает из стороны в сторону. :biggrin:
Тогда только один совет - маленькую, но раздельную двушку.
И межкомнатные двери с замками.
Чтобы у других была возможность отсидеться при очередном шторме.
А штормит, судя по всему, часто. :хехе:
Север2011
:biggrin:
ну, вообще, мы хотим таунхаус, а потом дом))
тауны для даунов (ИМХО)
а к дому в пригороде все едино нужна хатенка в городе
так иногда вечером не охота переться в ночь((((

и не берите низких потолков - минимум 3 метра иначе ни Прохорова домой не пригласить, ни Валуева))))
Север2011
я бы 3 вариант взяла или, скорей всего от 2100 сделала двойной план ( но на это условия нужны). тоже думаю, мечтаю, фантазирую, считаю. у вас учусь. а Инвентора прям изучаю, как научные труды.
metalexx
У моей знакомой до кризиса был мелкий бизнес, 2 ребёнка, квартира 3-ка в ипотеку (млн успела выплатить не считая первоночального взноса). В кризис 2008 бизнес пошатнулся, допустила просрочки по ипотеке, квартиру банк отжал по суду, модный адвокат не помог. И около млн должна осталась.
Так нужно ли ради грошевой прибыли так рисковать? Я понимаю, когда жить не где, но здесь обсуждается другой случай...
Кстати, согласно теории циклов, следующий экономический кризис наиболее вероятен в 2013-14 гг.
alladin
Хатенка в городе есть (мужнина), а мне надо сейчас более-менее приличную кв. в Бердске, т.к. средства на хороший дом появятся года через 3-5:yes.gif:

про Валуева как-то не думалось)))
Инвентор
Да ладно Вааам... просто нету у меня терпения на 20 лет что-то планировать (даже на 5 нету))), надо чтоб всё сразу и красиво было:yes.gif:
Liudmila17
Насколько я понимаю, второй вариант гораздо ликвиднее первого и третьего, и при этом он даст вам достаточно простора, чтобы развлекаться ремонтом.
пришла к выводу, что 2й вариант по причине рентабельности всё-таки разумнее :agree: и по возможности, с банками не связываться:yes.gif:
Север2011
В наших экономических реалиях, горизонт планирования в 5-10 лет - это из жанра ненаучной фантастики..
initiator
вот и я о том же :agree: а люди на 20 лет ипотеки на себя вешают :безум:
Север2011
Взять 1ккв, а через год поменять на 2ккв? Без ипотек, рисков и особых напрягов? Я бы рекомендовал 2 вариант, исходя из вводных, объяснять думаю не стоит :)) Но вообще ещё такой вопрос, эти квартиры в одном месте? То мало ли)))))

ps, Видел рекламу, "Ипотека на пол века яркой жизни не помеха".
Stror
Рекламщики молодцы! Меня тоже как-то реклама автокредита впечатлила своей гениальностью: "Лучше съэкономить 10 лет, чем 10 лет экономить".
Stror
Видел рекламу, "Ипотека на пол века яркой жизни не помеха".
:ха-ха!: супер :rofl:
да, в одном месте (р-н Гермеса) - будут строится 2013-2014гг
есть ещё варианты - 2ки за 2100, но 5тиэтажки, т.е. без лифта (!) и скорее всего к этому я не готова)
Север2011
пришла к выводу, что 2й вариант по причине рентабельности всё-таки разумнее
Поддерживаю. Без шуток.:улыб:
Сибирь - рай
Кстати, согласно теории циклов, следующий экономический кризис наиболее вероятен в 2013-14 гг.
не рановато?
Инвентор
Маленькое наблюдение.
Вечером 05.04.13 (пятница) данный топ имел около 2.000 просмотров.
Сегодня, 10.04.2013 (среда), на 24.00 данный топ имеет уже около 7.500 просмотров.
Итого, около 5,5 тыс. просмотров - за 5 суток или в среднем примерно 1100 просмотров в сутки.
На мой взгляд – очень высокая цифра, говорящая о высоком интересе большого количества людей к данной теме.

Чувствуя некую ответственность перед теми, кого представленные материалы могут подтолкнуть к принятию решения относительно инвестирования с целью последующей сдачи приобретенного жилья в найм, хочу еще раз обратить внимание на то, чтобы перед принятием этого решения были проведены тщательные оценки выбранного проекта, в том числе и при наиболее худших условиях (отсутствие заметного роста, как цены найма, так и стоимости кв. метра).
И инвестировать только при наличии реальных возможностей реализации проекта при худших условиях.

В то же время - несколько слов для потенциальных инвесторов, рассматривающих для себя возможность реализации подобных проектов.
Самой большой бедой для тех, кто не имеет значительных финансовых возможностей и вынужден значительное время копить на недвижимость, всегда считалась высокая инфляция, которая многие годы сопровождала всех нас.
Часто можно слышать сетования людей, что они пытаются копить, но инфляция постоянно сжирает часть этих накоплений.
И в глазах этих людей инфляция – это враг. И многие не могут понять, как его победить.

А может, не нужно с ней бороться, а стоит попытаться перевести ее из категории врага в категорию друга?
Например, при определенных условиях это становится возможным в случае инвестирования в недвижимость с привлечением банковских кредитов (не обязательно в новостройку).
Естественно, при наличии некоторой первоначально накопленной суммы, достаточной для создания комфортных условий жизни в первые годы после инвестирования (так как именно на эти годы приходятся наибольшие суммы выплат).
При наличии инфляции доходы от найма начинают расти, в то время как выплаты по кредиту остаются постоянными на всем протяжении действия кредитного договора (при аннуитете).
И как было показано в приведенных ранее расчетах, через несколько лет эти два показателя становятся равны и гасят друг друга.
А затем начинается этап получения дохода в целом по проекту.
И чем больше величина инфляции, тем бОльшим другом для инвестора она становится.
Поэтому учет инфляции при расчетах должен быть обязательно.
Остается вопрос, как определить ее величину в будущем.
На мой взгляд – только методом прогнозирования с привлечением всех возможных механизмов. :dnknow:

Кроме того, при оценке эффективности рассматриваемых проектов необходимо учитывать и такие факторы, как увеличение стоимости самой квартиры, а также возможный рост зарплаты в будущем.
Первый фактор важен, так как может значительно увеличить общий доход от проекта.
Второй фактор очень важен, так как он напрямую связан с процессом текущих выплат по кредиту и благосостоянием семьи инвестора.
Повышение з/п снижает нагрузку на семейный бюджет, и усиливает привлекательность ипотеки.
И этот момент тоже должен быть учтен при проведении оценки.
Может быть не в явном виде, но как возможный бонус (скрытый резерв) в будущем.:улыб:
Сибирь - рай
Кстати, согласно теории циклов, следующий экономический кризис наиболее вероятен в 2013-14 гг.
Мы вышли из кризиса? Давно?
Инвентор
Тут важный момент, беря ипотеку стоит иметь про запас тысяч 200 неприкосновенных средств. Если даже что-то случится, можно успеть решить всё проблемы.

Сибиряк, таки да, он продолжается. Возможно человек не до конца понимает что говорит, а возможно предполагает обострение в рамках текущего. А возможно имеет ввиду то, что Россия выползла из этого, да только то что рецессия "закончилась" ни о чем не говорит:улыб:
Инвентор
Честно, не читал весь топик, извиняюсь если повторю кого. Я считаю, что если есть возможность купить квартиру для сдачи, то лучше рассмотреть вариант для дальнейшей перепродажи, с последующим новым инвестированием в новостройку.
Допустим, получаем арендную плату = 15т.р. х 12 мес = 180 т.р.
Вычитаем коммунальные = 180 т.р. - (1,5 т.р. х 12 мес.) = 180 т.р. - 18 т.р. = 162 т.р.
Аммортизация (минимум) на износ ремонта (стоимость которого кстати не учтена) = 162 т.р - 10 т.р. = 152 т.р.
Это отталкиваясь от идеальной аренды: без простоя без арендаторов, отсутствия серьёзного ущерба состоянию квартиры (квартиранты, потоп, пожар, воровство), возможных претензий соседей и налоговых органов и т.п.
Сравним с инвестицией, по самым скромным меркам.
Покупаем за 6 мес., до сдачи дома, желательно по цене ниже Застройщика, чем сразу обеспечиваем запас ликвидности и инвестиционной привлекательности, допустим, за 1800 т.р.
После сдачи дома, регистрируем собственность (расходы около 3 т.р.)
Ждём пару месяцев пока "сольют" все срочно и дёшево продающие аналогичные квартиры и продаём за 2200-2400
Итого, минимум, получаем = 2200 - 1800 - 3 = 397 т.р.
Сравниваем с вариантом аренды и имеем ту-же сумму 152 т.р. + дополнительно 245 т.р., менее чем за год.
Естественно, что главное деньги в долгострой не влупить, но это отдельная тема.
Realtor
Любая ошибка в расчетах/сроках снижает рентабельность в разы. Покупка вторички для аренды менее рискова и более прогнозируема. Хотя и то и это не есть серьезный бизнес.
ANik1C
Самое безопасное, вообще никаким бизнесом не заниматься, я согласен. Но ныть, что зарплата маленькая, а на пенсии жить на 10 т.р. - очень грустно, а время уходит. Каждый сам определяет степень своих или чужих знаний, умений и приемлемую меру риска. Кто-то в Державу деньги в землю закопал, в надежде, что за 1 млн. получит 3х. с ремонтом под ключ, кто-то в проект Социальной инициативы и котлованы долгостроев. Но много и других, более здраво к этому подошедших и я предлагаю: никаких котлованов, 3х лет ожиданий (по бумажке), неотработанных новостроек, сомнительных застройщиков и т.п. Только на завершающей стадии, надёжный застройщик, активно шевелящаяся стройка, цена ниже чем у застройщика, также помнить о безопасности и бдительности в оформлении и т.д. Всегда можно подумать, проконсультироваться, поискать, сравнить и сделать свой выбор. Естественно, я считаю, что лучше с помощью профессионального специалиста этим заниматься, но не обязательно, если у вас есть желание, умение к самостоятельности, время на изучение рынка и доступ к интересным квартирам.
Realtor
Человек сам скорее всего не справится с подобным. Без ПВ риск слишком велик имхо. Не забывайте, у человека ни копейки нету.
Realtor
Я считаю, что если есть возможность купить квартиру для сдачи, то лучше рассмотреть вариант ... с последующим новым инвестированием в новостройку.
Абсолютно с Вами согласен.
И примерно эти же слова говорю тем, кто пытается сравнить эти два вида инвестирования.
Но ТС поставил на входе другие условия, намного худшие, поэтому обсуждение велось в направлении оценки предложенного им варианта. :улыб:
Инвентор
предлагаю пересчетать, по более приблеженным, на мой взгляд цифрам.

на ремонт 200 000 хотя бы.
на мебель, хотя бы 100 000.
да и процентная ставка в 12%, как то смущает. возьмите 15%.
так же, на поддержание квартиры, ремонт и замена мебели(техники) 30 000.

просто ваши цифры уж очень оптимистические.

а кто дает под 12% ?
:а\?:
Delfin
Если на вторичку, то регулярно работаем и за 10%. Даже есть программы с ещё ниже % ставкой, но там первоначальный взнос большой, у меня давно таких не было - или полностью нал или 90-80 % кредитных.
Про ремонт с Вами соглашусь, что в 100тр даже бюджетно сложно уложиться, а про мебель Вы погорячились. Замечательно сдаётся с Б/у мебелью в хорошем состоянии и не так жалко когда испортят.
Realtor
Очень хочется купить в ипотеку какую-н. Одно-двухкомнатную хрущевочку по метро, ПВ 450т. Чтобы сдавать, пока не окупится.
Но что-то удерживает.))
И хрущевочки быстро станут неликвидным жильем, и.. итп.
Где жить-есть, сумма ПВ никуда больше не применима, кроме недвижимости куда-то вкладывать нет никакого желания. Насколько это разумно вообще?
Delfin
Цифры действительно фантастические, рублей 250 всёравно надо, на ремонт+ технику/мебель.

Сбербанк, хотябы, даёт под 12%. Можно ещё найти дешевле, я поторопился, взял под 11,5, мог-бы под 10 взять с ПВ >50% ..
Delfin
Ради Бога, я мог бы посчитать любые цифры.
Просто основную их часть дал ТС.
Никто из форумчан ни поправил, ни настоял на других.
Насчет ремонта те цифры, что я приводил - реальные, но в 2009-2010 гг. Что я четко указал.
Там же указал, что цен на сегодняшний день не знаю.
Более того - я даже где-то сохранил листочки со всеми затратами на те ремонты.
Как-то мы "закусили" с одним оппонентом на Форуме, который усомнился в их правдивости. Если бы дело зашло дальше, я готов был заключить пари. И эти данные мне были нужны, чтобы пари выиграть.
Но до этого не дошло. :biggrin:

Мебель и быт. техника - 100.000. Зачем такие траты при условии многолетней сдачи в найм?
Для своей двушки я купил б/у:
- эл. печь - 3.500;
- холодильник - 3.000;
- стол, стулья, шкафы на кухню - 2.000;
- стиралка - 4.000;
- шкаф 3-х ств. с антр. - 2.500;
- шкаф 3-х ств. без антр. - 2.000;
- шкаф книжный (от стенки) - 1.000;
- диван + 2 кресла - 6.000;
- кровать - 1.500.
Все это обошлось в 25.500.
Из гаража привез - диван, стол письменный, 3 стула. Все.
ТС вел речь об 1-ке.
Из моего списка ему не нужны: кровать, диван и два кресла (вместо них взять диван-книжку и все, стоимостью тысячи 4 максимум), один из шкафов, второй диван.
Тогда его затраты - около 20.000, что я и указывал. Если чуть поновее бы взял, то тысяч 25.
Возможно - 30, но на мой взгляд это - предел.
Не нужна при сдаче в найм дорогая мебель и техника.
Если, конечно, это не квартира с претензией на некую элитность или повышенную комфортность.

Процентную ставку 12 назвал, опять же, ТС. Кстати, сейчас в Сбере идет акция - кредиты на недвижимость под 12%.
В коммерческих банках наверняка можно взять под похожий процент.
У меня - 14,25%, но я брал весной 2009, практически на максимуме. С тех пор они довольно хорошо снизились.

Насчет расходов на ремонт жилья и быт. техники - вопрос неоднозначный. Поэтому я и пытался увязать его, в том числе и с ТС. В расчетах использовал:
- ремонт мебели и быт. техники в год - 6000 (итого - 120.000 за 20 лет найма, что позволит не только осуществить текущий ромонт, но и полностью поменять всю мебель и быт. технику, как минимум 2 раза, если возникнет необходимость);
- ремонт квартиры в год - 6000 (итого - те же 120.000 за 20 лет, на мой взгляд - именно на текущий ремонт может хватить).

По себе скажу следующее.
За четыре года сдачи в найм затраты составили:
- замена душа на смесителе в ванной - точно не помню, но не более 600 руб.;
- замена кран-буксы в смесителе - рублей 150;
- набор резинок для сантехники - около 70 рублей;
- недавно вылетела одна из 4-х конфорок на эл. печи - пока не заменил, цены не знаю.
Вот и все реальные расходы. Уточнение - все работы по замене делал сам. :хехе:
Еще два года, как минимум, обои менять не буду.
Их замена, думаю, не превысит 30.000. В среднем за 6 лет найма это не превысит 6.000/год, что было использовано в расчетах.

просто ваши цифры уж очень оптимистические.
Цель была - поиграть с цифрами, близкими к реальным, но из условия, что в квартиру будет вложено минимум средств, позволяющих, тем не менее, обеспечить ее функционирование в требуемом объеме.
Именно как объект, сразу предназначенный для сдачи в найм.

Тем не менее, если хотите, можно немного другими цифрами поиграть.
Давайте исходные данные. :хехе:
До конца выходных. А то потом, скорее всего, я с Форума исчезну.
Инвентор
Действительно, обставить 1-2-ю квартиру-до смешного недорого.
И содержать..

Если тот же смеситель сломан, пока в квартире живут квартиранты-они его и меняют..
Инвентор
...У меня - 14,25%, но я брал весной 2009, практически на максимуме. С тех пор они довольно хорошо снизились...
Есть программы рефинансирования. Можно ставку без особых проблем снизить. Зачем платить страшноватые 14,25? Также многие заплатили комиссию в банк, за выдачу ипотеки (15-100т.р.), если не прошло 3х лет, то она, при не очень больших телодвижениях, забирается как не законная.
AdresssNSK
Действительно, обставить 1-2-ю квартиру-до смешного недорого.
И содержать..

Если тот же смеситель сломан, пока в квартире живут квартиранты-они его и меняют..
с фига ли?
может мне в гостинице тоже им мелкий ремонт оплачивать
тут уж нужно совесть иметь иначе за что деньги то брать с народа, причем по сути 500 баксов в месяц - это для многих до половины совокупного дохода месячного
AdresssNSK
Очень хочется купить в ипотеку какую-н. Одно-двухкомнатную хрущевочку по метро, ПВ 450т. Чтобы сдавать, пока не окупится. Но что-то удерживает.)) И хрущевочки быстро станут неликвидным жильем, и.. итп...
Вполне приемлимо сдаются и продаются хрущёвочки, думаю сами знаете, вопрос цены, а стоимость их в разы дешевле новых. Достойны рассмотрения, как один из вариантов, для аренды. Себе только 1-й этаж не стал-бы покупать, а 5-й только со значительным дисконтом, т.к. вдруг продать нужно будет, а покупатели их не очень любят
alladin
тут уж нужно совесть иметь
Совесть - категория не экономическая! (с)
Realtor
Пробовал я как-то рефинансироваться на заявленные ВТБ 8% с 12%, но кроме "бумажных" 8% рефинансирование не давало ничего - ежемесячный платеж не снижался, по сравнению с моим текущим. Ну и смысл?
IEEE
Возможно, что-то неправильно делали. Такого не может быть. Ещё можно и на другой банк перекредитоваться, для снижения ставки.
IEEE
Может срок сократился? Чудес-то не бывает.
Realtor
Ну:улыб:

Что значит "не правильно"? Расчет и процедуру делал не я, их специалист.

"Не правильно" могло быть вот что, свой кредит я брал 4 года назад на 10 лет, рефинансироваться хотел, естественно, на 6. Даже с дропом в 4%, реального профита не было.

Естественно также, что кредит гасился досрочно, т.е. платеж уменьшался.
IEEE
Проверить легко, берёте старый график и новый и в конце графиков сравниваете суммы переплат за весь период. Если Вы гасили досрочно, с уменьшением выплат в месяц или сокращением срока, то попросите, чтобы Вам выдали новый график.
Инвентор
Инвентор, при таком народном интересе к теме покупки квартир для сдачи в аренду, Вам с товарищами уже пора завести собственную строительную компанию. :миг:
Realtor
Есть программы рефинансирования. Можно ставку без особых проблем снизить.
У меня - все не как у людей, поэтому этот путь невозможен. :biggrin:
А за совет - спасибо!
Форумчане подсказали несколько другой путь. За что им большое спасибо!
Сейчас пытаюсь этот вопрос порешать. :улыб:
alladin
тут уж нужно совесть иметь иначе за что деньги то брать с народа...
Того же мнения.
Перекладывать на плечи нанимателей еще и содержание жилья - как-то неправильно.
Liudmila17
Вам с товарищами уже пора завести собственную строительную компанию.
Я их в свое время ввел в РН, а сейчас они, гады, начинают нос воротить от него.
Вся кАмпания трещит от такой кОмпании :biggrin:
Инвентор
Думаю, что Вы уже на этом форуме приобрели потенциальных последователей. :knix: