купить квартиру для сдачи
43717
345
Natus
А во всём выгода. Ставка ниже, ежемесячный платёж - тоже.
Покупаешь, сдаёшь в аренду, арендный платёж с запасом перекрывает ежемесячный,
рассчитываешься досрочно.
Чтобы среднему человеку накопить 1 млн на депозите минимум года 3 нужно, а это уже
довольно долго, чтобы быть предсказуемым.
kapibara
Чтобы среднему человеку накопить 1 млн на депозите минимум года 3 нужно, а это уже
довольно долго, чтобы быть предсказуемым.
будущая стоимость владения сарайчиком тоже сегодня мало предсказуема
а хотелок у власти много и тебе назог по кадастру и сборы на капитальный ремонт и обязательное страхование и соцнормы по потребленным ресурсам, а это все на ударит по карманам и прилично ударит
Alippa
Введение налога на прибыль с депозитов тоже обсуждается.
Тут куда не кинь - всё клин.
kapibara
чё его (налог) обсуждать
он и сегодня живее всех живых если память не подводит при превышении 8.25%+5%
да и обсуждаемая сумма дохода в лям деревянных означает, что сам капитал должен быть около десятки, что редкая редкость ибо с этими суммами уже можно линять в оффшор
Alippa
ударит. но, и по арендаторам.
Delfin
не все стрелки удастся перевести на арендаторов
их платежеспособность весьма ограничена
процесс паереноса в эконом-сегменте растянется на пару лет, а власть с имущих снимет сразу и по полной, а там дальше еще чего придумает. В этом все зло недвижки - прятать от налогов имущественных дорого и чревато
Alippa
чё его (налог) обсуждать
он и сегодня живее всех живых если память не подводит при превышении 8.25%+5%
да и обсуждаемая сумма дохода в лям деревянных означает, что сам капитал должен быть около десятки, что редкая редкость ибо с этими суммами уже можно линять в оффшор
Варианты всегда есть. Можно убрать из формулы 5% и брать с любого дохода. Думаете, нереально?
Кто-то скажет, что на депозит тогда не будут класть. А куда деньги денут? В недвижку?
Так там уже всё готово - круг замыкается.
metalexx
А вообще, стригут, пока есть шерсть.
В обществах, где у гражданина "нет ничего лишнего" вопрос налогового
бремени вовсе не стоит. Один хб костюм на 3 года, чашка риса в день
и работай от зари до зари за великую идею.
kapibara
Варианты всегда есть. Можно убрать из формулы 5% и брать с любого дохода. Думаете, нереально?
думаю что реально
у нас все реально - можно даже просто отобрать и вклады и лишние метры - на моей жисти уже это было
Alippa
Если лишние метры в собственности, то как отберут? Если только повтор Великой Октябрьской, с экспроприацией, но это уже совсем другая история.

А вклады - запросто простят. Я тоже успел два дефолта пережить и по Сберкнижке до сих пор компенсации копеешные получаю, за деньги в Сбер вложенные.
Realtor
Много тут уже перечитала, интересно и полезно послушать мнения опытных спецов. Моя ситуация такова: есть мат капитал и 500 тысяч наличных ( при этом есть где жить), после массы прочитанного появилась такая схема на ближайшее время- покупаю 1-ю хрущ в центре (средней усталости), делаю небольшой ремонтик своими силами, покупаю бу мебель в норм состоянии и сдаю ее посуточно ( может через агенство, может самостоятельно). На эту квартиру ПВ= МК+100 т.р.наличка+ ипотека (ремонт и мебель 100 т.р.) через месяц -два начинаю ее сдавать ( если с посуточной сдачей не заладится, то помесячно) и выплачиваю ипотечный взнос с дохода. Затем по такому же принципу покупаю вторую 1-ю хрущевку, потратив на нее оставшиеся 400 т.р. (может подкопится еще 100т.р. :dnknow: для ПВ)+ ипотека, и применяю ту же схему расчета. Брать предполагаю 1-й хрщ в жд районе (рядом с ст. м.), 2-й в центральном (рядом с ст. Покрышкина). Такой вариант применения средств имеет право на жизнь?

В случае с посуточной арендой - предполагаю самозанятость+ партнерство с квартирным бюро(поиск клиентов и подписание договора)

Если кто-то предложить иную схему применения, с благодарностью выслушаю.
zolli
1к Хрущь в центре будет стоить не менее 2х млн. Есть различные программы банков по работе с мат.капиталом. Можно, например:
1. Без ПВ.
Тогда 2 000 000 - мат.кап. 400 000 = 1 600 000 ипотека. Если её оформить на 240 мес. (20 лет) то выплата будет около 16 700 руб/мес. Но пока пенсионный не перечислит в банк мат.кап. (2-3 мес.) будете платить банку с 2х млн. Т.е. 22 050 руб/мес. Соответственно, Вы практически арендой будете закрывать платежи в банк. Учтите доп. расходы по оформлению, квартплате и ежегодной страховке.
2. ПВ 400 000
Тоже самое, только будет больше выбор банков (так как нет заморочек с мат.кап.) но появится "висящая" ипотека. Лучше одновременно подобрать и оформить две квартиры, тогда будет меньше вопросов от банков. Ну или зарплату иметь/показывать достаточную для гашения 3 200 000 руб.

Стоит учитывать, что по договору с банком и страховой Вы не имеете право сдавать ипотечные квартиры без согласования с ними, но на практике никто это не проверяет.

Есть ещё вариант (который мне лично больше нравится) покрутить деньги на новостройках, но это уже другая тема.
Realtor
про новостройки тоже думала, но как то мне это кажется опаснее: ситуация на РН скользкая. Вот заглядывалась на Кленовую аллею, сдают раньше срока, качество неплохое, но насколько она будет ликвидной после сдачи, пробки до метро и остальные прелести загородной жизни.. А если вообще стройка встанет ( все возможно), то как будут события тогда развиваться? А хрущ по линии метро в любом случае уже есть и никуда не испарится. Нахожусь сейчас на стадии принятия решения, посоветоваться совершенно не с кем, варюсь в своих мыслях и расчетах одна, поэтому и решила обратится к вам, уважаемые. Добавлю так же, что ипотека будет без подтвержденного дохода.
1к по линии метро 15-18 это с бабушкиным ремонтом или с приличным?

Получается, что размер аренды покроет только платеж в банк, а не все расходы по этой квартире, даже если она будет с нормальным ремонтом? А если посуточно попробовать, место нацеленно выбираю под нее.
Realtor
А если все же рассмотреть вариант с Кленовой аллей, то расчет примерно будет такой - берем только мат. капитал и покупаем в ипотеку 1к за 1600т.р. Откладываем на платеж банку за полгода (примерно до сдачи), 100 тысяч , а на сдаче начинаем продавать.( если продажа затянется и жилье переходит в собственность, то там еще заморочки с налогом начинаются, вроде) Но как в таком случае быть с долей ребенка в квартире и насколько повысится цена. Может с этой аллеей неудачный пример, но суть та же.
Realtor
Не очень понятен экономический смысл 20 лет передавать банку аренду, чтобы на выходе получить хрущ примерно 80 летней выдержки с физическим износом под 150%.
Developer
я согласна с мнением, что, чтобы не говорили про старый 50-летний хрущ остается очевидным одно - новостройки далекоо не все выдержат такой срок. А вот запас прочности у хрущевок еще большой ( БТИ подтверждает 25% изношенности), и если учесть, что рассчитаны они на 100 лет, а делались с запасом прочности, то вроде очевидно преимущество одних перед другими. Конечно новостройки выглядят эстетичнее и комфортнее, но мы понимает КТО их строит и КАК. Да что я тут объясняю- вы и сами все это знаете, просто попыталась обосновать свое видение этого вопроса.

Буду благодарна тем, кто поучаствует в обсуждении моего главного вопроса на сегодня))

А еще экономический смысл для меня в том, что вложив 400-500 тысяч пусть через 10-20 лет квартира станет моей . По другому это не получится, к сожалению. А нашему поколению государство пообещало вообще пенсии упразднить, тут то и поможет этакая заначка ( в виде арендной платы).
zolli
дряхлая недвижка это не заначка - это камень на шее, особенно в старости
уж лучше в приличную дачу вложиться
ИМХО
Alippa
а с дачи реально ежемесячно получать аренду? в чем тут будет выгода вложений? предположим куплю и что дальше- будет стоять колом, ветшать, зарастать, а в старости откуда ждать хоть небольшого регулярного дохода?

Дача ни в каком виде не вариант.
zolli
Очень велики риски у вас, а денег мало.
В такой ситуации разумнее купить один хрущ в районе метро Маркса -Студенческая (купить там дешевле,
чем на правом берегу, а сдаются хорошо и всего на тысячу подешевле, чем на правом).
За минусом коммуналки будет не менее 15 тысяч в месяц. До покрытия ипотечного платежа доплата,
в принципе, небольшая.
Мечты о посуточной аренде лучше оставить, в вашем случае будет больше возни, чем денег.
kapibara
но если на 1 кв. ПВ=500+МК , то соответственно ипотечный платеж будет уже не 15т.р., или вы имели ввиду из расчета ПВ= МК. Квартиры по пр. Маркса все с газовыми плитами? Вообще-то газ в нашей стране пугает народ, что там будет через лет 20))
zolli
На Маркса, Геодезической не все хрущи с газовыми плитами, действительно, в Вашем случае, присмотритесь к этому району, т.к. цены на квартиры существенно ниже чем в центре, а контингент в виде студентов уж куда приятнее, чем арендаторы в случае посуточной сдачи (не все:улыб:), если мебель будет не дорогая (купите в Авито б\у недорогую, либо в ИКЕИ), то и студентов можно запустить на жизнь. Спрос будет всегда стабильным, кроме летних месяцев, но если не будете ломить ценник, то квартиранты будут постоянными.
Много лет жила на севере, весь город был газифицирован, случаев взрывов не помню, хотя не так давно именно в районе м.Студенческая был несчастный случай со взрывом газа в доме, но подробностей не знаю. При равных ценах на подобранные Вами варианты выберите квартиру в доме без газа, береженого Бог бережет.
А вообще идея с ипотекой в целях инвестиций в недвижимость такая сомнительная штука, не стабильная в нашей стране, ведь в сухом остатке вы переплатите больше чем в 2 раза стоимости приобретенной квартиры. Цены на жилье не сильно дорожают, я бы лучше подкопила на депозите, хотя проценты по вкладам последние пол года уменьшились немного, но все же в сравнении в ростом цен на жилье это более рационально, на мой взгляд. Не забывайте, что могут быть форс мажоры с арендодателями (простои квартиры, например, если будете сдавать на пике рыночных цен на аренду, вынужденное выселение арендаторов в случае постоянных неплатежей, причем могут ведь все бросить и оставить долги за электроэнергию, услуги связи и т.п., к депозитам, как гарантам, наши квартиранты не очень привычные, в отличие от Москвы, например), а в это время % по кредиту платить будете, в общем, надо быть готовым к небольшим потерям. Коммуналка, которая постоянно растет и в планах у слуг государевых увеличить ее путем пересмотра принципа начисления - оставить обычный ценник на коммуналку в пределах лимита, например 20 кв.м. на человека, а остальное будем платить существенно выше, и налог на имущество (в планах - налог на недвижимость, который тоже будет только гораздо выше против сегодняшнего налога). В общем, хорошо, если у вас месячная аренда за вычетом коммуналки, налогов и расходов по содержанию (ремонт, мебель и т.п.) будет равна месячному платежу, хотя даже в этом уверенности нет при таком небольшом ПВ.
Лучше (имхо) все же посмотреть на вложение свободных средств в новостройку, риски есть, куда же без них, но если выбрать надежного застройщика, их минимизировать, чем вкладывать в хрущи
zolli
Карла Маркса, 22 и Карла Маркса, 28 точно без газа. Я там жила раньше. Соседние дома тоже с электроплитами.
Ну а большинство хрущёвок там с газом, я вот тоже не пошла бы туда жить. Особенно после двух последний взрывов на Маркса.
llassta
Немало там квартир без газа!
Просто прогуляться надо по району и посмотреть.
Если в доме газ - в подьезд из земли входит труба примерно 5 см диаметром.
Ну и, во дворе стоят специфические, огороженные сетчатым забором "бочёночки".
За бывшим "Кристаллом" (Титова, 1) - электроплиты,
на Блюхера есть, на Новогодней, на Геодезической.
zolli
но если на 1 кв. ПВ=500+МК , то соответственно ипотечный платеж будет уже не 15т.р., или вы имели ввиду из расчета ПВ= МК. Квартиры по пр. Маркса все с газовыми плитами? Вообще-то газ в нашей стране пугает народ, что там будет через лет 20))
Я не очень силён в ипотечной калькуляции, но если ПВ+МК= 900 тысяч, а квартира (с оформлением)
обойдётся в 2 млн, то ипотека будет 1,1 млн. При средней ставке 13% только проценты будут около
12 тысяч. Плюс страховка и основной долг. Никак меньше 15 не получается.
Кстати, на метро Покрышкина и Гагаринская цены на 1-комн хрущи начинаются от 2,2 млн,
в Центре - от 2,4 млн. Дешевле только с косячными документами, в хлам убитые и первые этажи
(первый этаж арендуют очень неохотно).
kapibara
спасибо за примерный расчет, у меня он как-то оптимистичнее выглядел, значит с моим бюджетом две жилплощади точно не получится. На Блюхера 1 понравился вариант, средний этаж с хорошим ремонтом, но газ.. А Новогодняя 11 в плане ликвидности выгодна? тоже симпатичная квартира,плита электро, ценник 2130 - до скольки разумно поторговаться?

А насчет новостройки- ведь пока она не сдана надо выплачивать ипотеку, с этим уже будут сложности, да и процент до сдачи намного выше. Как то с моим "капиталом" затрудняюсь предположить такой вариант.
zolli
А Новогодняя 11 в плане ликвидности выгодна? тоже симпатичная квартира,плита электро, ценник 2130 - до скольки разумно поторговаться?

А насчет новостройки- ведь пока она не сдана надо выплачивать ипотеку, с этим уже будут сложности, да и процент до сдачи намного выше. Как то с моим "капиталом" затрудняюсь предположить такой вариант.
Для хруща на Новогодней цена 2 130 - дорого. За эти деньги можно на Кропоткина взять типовушку (панель, но дома свежее), и все же правый берег, и метро не далеко (до остановки "Магазин")
liev0606
на Крылова нашла типовушку за 2100, но площадь совсем мелкая.. наверное такие варианты надо караулить, ведь кто решил купить постоянно мониторят объявления. А сейчас там типовушка на 9 этаже 2300. Вот на Шамшурина 4 и 22 есть хрущ средний этаж 2100. На Ленина тоже попадался вариант. На Кропоткина дороже, к сожалению.

А для Новогодней на сегодня какая покупная цена норм? если ремонт хороший? они недавно выставили, может немного погодя начнут двигаться.
zolli
не торопитесь с покупкой, выбирайте, многие квартиры месяцами стоят в продажах, не думаю что на Новогодней за 2130 квартира уйдет как горячий пирожок, но кто знает наверняка, с осени рынок активизируется, что может сказаться на небольшом увеличении цен на жилье, я не риэлтор, они наверняка подскажут.
Хорошие варианты долго не стоят в продажах, нужно караулить, я свою квартиру выбирала квартал, предпочитаю по купле-продажи недвижимости работать с риэлторами, можете им озвучить свои пожелания и пусть работают по подборам вариантов. У меня знакомая хрущ в Дзержинском районе почти год продавала и цена была вроде бы такая же как и аналогичные квартиры, выставленные в НГС. То что указано в объявлении на продажу - это же желания продавцов, они будут снижать аппетиты когда долго не будут интересоваться квартирой, я одну квартиру УП смотрела, так она ровно год стояла в продажах, на вопрос "почему так долго не продается", был получен ответ "мы не торопимся", цену не уменьшали, так она до сих пор продается, так что у всех разные ситуации в жизни, кому то срочно нужны деньги и они будут по минимуму продавать
liev0606
спасибо за советы) буду караулить, а параллельно буду изучать новостройки, может рискнуть МК и выделить из бюджета 100 т.р. на платежи за год ипотеки, а потом перед оформлением в собственность продать.. Столько вопросов кружится вокруг этого варианта, надо определяться, пока МК вообще не отменили, а то от нашего государства можно ждать всего.
zolli
Я бы не смотрел правый берег вообще.
Есть соотношение цена покупки/цена аренды.
На правом берегу по метро, особенно в Центре, в сегменте "эконом"
оно менее выгодно, чем по метро в Левобережье.
Конкретный пример: 1.купили за 2,3 млн , сдаёте за 18 тысяч.
2. купили за 2,0 млн, сдаёте за 17 тысяч.
При этом планировка, состояние квартир, мебель, техника , близость метро - одинаковые.
Что выберете?
Всё, что совсем близко к ЖД вокзалу и самой железной дороге (Шамшурина, часть Ленина) -
места специфические, там цены и продажи, и аренды всегда были ниже, чем в остальной
части ЖД района.
А про Новогоднюю, 11 , не знаю. Что есть хороший ремонт?
Если санузел в кафеле, новая бюджетная сантехника, хорошие обои, пол линолиум/ламинат,
дверные блоки недорогие, но новые, окна пластик, входная дверь - стальная, то 2130 для
этого адреса нормальная цена.
Полностью убитую квартиру там дешевле 1900 не найдёшь.
Но вам сильно хороший ремонт и не нужен - сдавать такую квартиру дёшево жалко,
а дороже - сложнее. Плюс морока с сохранностью ремонта и депозитами.
Довести убитую квартиру до гигиенического состояния стоит не более 100 тысяч.
А ещё лучше - сразу купить чистенькую, но без изысков.
Этот вариант в обсуждаемом районе стоит сейчас 1950-2000 рублей, но надо искать.
Главное - не торопиться и не слушать ничьи сказки о том, что недвижимость
стремительно дорожает. Определённый рост был в 2012, сейчас не более, чем в
пределах официальной инфляции. И перспектив для дальнейшего роста выше этих
пределов - нет.
zolli
спасибо за советы) буду караулить, а параллельно буду изучать новостройки, может рискнуть МК и выделить из бюджета 100 т.р. на платежи за год ипотеки, а потом перед оформлением в собственность продать.. Столько вопросов кружится вокруг этого варианта, надо определяться, пока МК вообще не отменили, а то от нашего государства можно ждать всего.
1). Для того, чтобы "укараулить" приличный вариант, нужна предварительная подготовка.:улыб:
Как минимум решить, что Вам надо и получить ипотечное решение.
2). В случае МК - продажа идёт не так быстро/просто как кажется. А у Вас будет ипотека+МК. Так что: если нет форс-мажора, то смысла заниматься бесконечной куплей/продажей нет.
zolli
... Добавлю так же, что ипотека будет без подтвержденного дохода.
...
А насколько это реально? Ипотека без подтвержденного дохода? Прежде чем считать ипотечный платеж и сколько квартир купить, выясните дадут ли Вам ипотеку в принципе.
zolli
а с дачи реально ежемесячно получать аренду? в чем тут будет выгода вложений? предположим куплю и что дальше- будет стоять колом, ветшать, зарастать, а в старости откуда ждать хоть небольшого регулярного дохода?

Дача ни в каком виде не вариант.
так вам рентный доход здесь и сейчас или заначку на пенЗию?
сегодня никто не скажет что сможет приносить устойчивый рентный доход даже через 5 лет, а уж через 10-15))))
ну и из своего опыта скажу, что при переходе в дауншифтеры город как и "скрипач не нужен", а загородный всесезонный дом - "наше дауншифтинговое фсё"
Alippa
не соглашусь.
для заначки все таки лучше иметь квартиру, чем дачу.
Delfin
ну не знаем мы пока стоимости владения недвижкой
сильно подозреваю, что аренда скоро будет просто отбивать эту самую стоимость владения и смысла большого иметь на содержании немного бетона с кирпичами в черте города не будет
а хороший загородный сарайчик - это здоровье и спокойная нервная система дауншифтера
Alippa
со временем вполне может быть.
zolli
и если учесть, что рассчитаны они на 100 лет
сами выдумали, или кто подсказал?
svv_покавбане
сами выдумали, или кто подсказал?
Ну кирпичная хрущевка может быть. Не панельная факт.
svv_покавбане
и если учесть, что рассчитаны они на 100 лет
сами выдумали, или кто подсказал?
Вы, наверное, последний, кто не в курсе.
Realtor
Есть такой вопрос. Покупаем квартиру в ипотеку, планируем какое-то время ее сдавать, чтобы иметь дополнительный доход для расчета по ипотеке (временное жилье пока есть, живем в маминой квартире). Но в ипотечном договоре нашел такой пункт: "Созаемщики обязуются: ... 5.4.22. Не сдавать объект недвижимости внаем .... без предварительного письменного согласия кредитора". Выходит, что нужно согласие банка (т.е. кредитора), чтобы сдать квартиру? Может ли банк в этом отказать и в каком случае? А если не сообщать в банк о намерении сдачи квартиры, какие могут быть последствия? (Ипотеку берем в Сбербанке).
-Denis-
Ну пункт и пункт. Типовой договор у них такой. Не берите в голову.
ANik1C
Ну пункт и пункт. Типовой договор у них такой. Не берите в голову.
Остальные пункты договора тоже можно не брать в голову, в т.ч. по оплате - ну, пункты и пункты :nea.gif: - и вообще везде дураки, кроме Я :шок:
metalexx
Заинтересовала тема , к примеру на руках один миллион , согласно темы есть желание купить квартиру ,цель получить квартиру в собственность путем погашения остальной суммы от покупки ипотекой, платежи за ипотечный кредит соответственно должны покрываться платежами от сдачи в аренду данной квартиры .Цель конечно оптимистична ,но ,какую квартиру лучше покупать и где ,сама цель конечно больше получение прибыли ,как говорится пенсионерская , так жить есть где и есть деньги которые можно вложить в счет будущих накоплений.
-Denis-
Подумайте о том, чтобы сдавать мамину квартиру, а самим с мамой жить в ипотечной.
Север2011
Ну зачем так-то? Брал ипотеку и сдавал. Причем с банковскими работниками разговаривал - пока платите вовремя, все остальное банку безразлично.
-Denis-
...Выходит, что нужно согласие банка (т.е. кредитора), чтобы сдать квартиру? Может ли банк в этом отказать и в каком случае? А если не сообщать в банк о намерении сдачи квартиры, какие могут быть последствия? (Ипотеку берем в Сбербанке).
Если сразу напишите в анкете, что квартира будет сдаваться, то шансы отказа в кредитовании увеличиваются в разы. Кроме того, это дополнительные риски и будет соответствующее увеличение сумм по страхованию. Советую не усложнять себе жизнь и сдавать после покупки, втихомолку.
На практике, только в 2008 г., когда кризис грянул, НЕКОТОРЫЕ (я клиенту с НОАИК разруливал из-за переплана) кредитные организации начали шевележ по проверке залоговых квартир, с целью выявления нарушений (переплан, арендаторы и т.п.) с целью истребовать досрочно кредит, т.к. переживали за дефолт и т.п. неожиданности. Как только всё устаканилось, так и они забыли эту тему. Главное - платите вовремя, арендаторов адекватных выбирайте и всё будет хорошо.