Требуется помощь профессионалов.
4364
41
Хочу спросить совета по грамотному использованию недвижимости. Имею однокомнатную квартиру в Москве, доставшуюся в наследство. Дом постройки 2000 года, панельный, квартира на 17 этаже 17-этажного дома, общая площадь 40кв.м, кухня 8 кв.м. Квартира сдавалась «под ключ», т.е. сейчас без ремонта. Но вся мебель ручной работы (очень красивая), т.к. отец был столяром-краснодеревщиком. Станция метро «Люблино», до метро 5 мин пешком. С 2002 г. квартира сдаётся одним и тем же арендаторам по очень низкой цене. В данный момент это 20 тыс. руб. + квартплата (около 2 тыс.руб.), коммунальные платежи по счетчикам оплачиваются тоже арендатором, по оценке сайта «Индикатор рынка недвижимости» аналогичные квартиры в данном районе сдаются по цене от 30 тыс. и выше. Квартиру не продавали, т.к. думали, что понадобится детям, но дети выросли, в Москву не планируют. В данный момент нет возможности контролировать арендаторов (уже более 3-х лет нет командировок в Москву).
Что делать с квартирой?
Maryanna
Что делать с квартирой?
Самое простое - продать там и купить жилье в пределах досягаемости и контроля.
Все варианты, связанные с удаленным управлением доверенным лицом Вашей собственностью будут(как правило) приводить к бесконтрольному использованию Вашего же имущества в личных целях, увы и ах.
Tarz
Продать тоже как-то не очень просто. Московские агенства недвижимости требуют заключение эксклюзивного договора на 6 месяцев. Где гарантия, что всё это время они не будут сдавать квартиру посуточно? (Там рядом ТЦ Москва, который превратили в Черкизовский рынок дубль два) Квартиру разгромят, а соседи завалят мою почту жалобами. Вариант взять отпуск и ехать в Москву показывать квартиру самостоятельно - очень затратно, т.к. не понятно насколько затянется процесс. Не думаю, что последние этажи панельного дома расхватывают как горячие пирожки.
Maryanna
Не думаю, что последние этажи панельного дома расхватывают как горячие пирожки.
Все зависит от цены, посмотрите предложения аналогичных квартир в этом районе, и продавайте по нижней границе рынка и с возможностью торга. Никаких "эксклюзивных"договоров ни с кем не подписывайте. В течении месяца продать вполне реально.
Tarz
А как продавать? В Москве, кажется, продать квартиру без агентства невозможно. Из разговора с несколькими московскими агентствами недвижимости, я поняла, что если у меня нет договора с агентством, то никакое уважающее себя агенство недвижимости покупателя ко мне на показ не поведёт. В всяком случае я поняла именно так.
Maryanna
Как вариант, можно заключить договор с девелопперской компанией либо с АН и сдавайте дальше, возможно местные АН смогут реализовать квартиру в Москве.
Maryanna
С 2002 г. квартира сдаётся одним и тем же арендаторам по очень низкой цене. В данный момент это 20 тыс. руб. + квартплата (около 2 тыс.руб.), коммунальные платежи по счетчикам оплачиваются тоже арендатором, по оценке сайта «Индикатор рынка недвижимости» аналогичные квартиры в данном районе сдаются по цене от 30 тыс. и выше. Квартиру не продавали, т.к. думали, что понадобится детям, но дети выросли, в Москву не планируют. В данный момент нет возможности контролировать арендаторов (уже более 3-х лет нет командировок в Москву).
Что делать с квартирой?
1). Если арендаторы живут так давно и в-принципе по многим параметрам Вас устраивают, то какая разница что там на каком сайте "оценивается"?
2). Доверенное лицо в помощь. Так же есть скайп и т.п.
3). Что делать? - зависит от того, что именно Вам нужнее: оставить режим ожидания с квартирантами или реализовать объект.
Tarz
Самое простое - продать там
Какой же дурак будет продавать недвижимость в Москве? Это глупо! Это тупость!
Советчик из Вас, конечно, тихий ужас.

Не продавать ни в коем случае.
ПРО100Я
Думаю, что сдавать новым жильцам - неверное решение, в Москве погнали волну против арендодателей. Пока живут одни и те же жильцы, всё спокойно, к ним привыкли, а начнёт народ меняться, кто знает как поведут себя соседи. А продолжать сдавать квартиру за те же деньги, когда ясно, что она не пригодится - невыгодно. Я получаю 240 тыс.руб. в год при стоимости квартиры 5900 тыс. руб., т.е. 4% годовых. Даже Сбербанк даёт больше.
А что делать с недвижимостью в Москве? Что Вы предложите?
Maryanna
Московские агенства недвижимости требуют заключение эксклюзивного договора на 6 месяцев. Где гарантия, что всё это время они не будут сдавать квартиру посуточно?
1). У Вас же уже есть квартиранты - возможно они будут не против проживать и в таком "подвешенном" состоянии?
2). Ага - смысла без "эксклюзива" работать - да по удалённому продавцу - нет.
3). Ищите по своим каналам того риэлтора/АН, кому сможете по каким-то критериям отчасти доверять.
4). Или перемещайтесь в столицу для полного цикла решения задачи.
Как-то так...
ясена
3). Что делать? - зависит от того, что именно Вам нужнее: оставить режим ожидания с квартирантами или реализовать объект.
Поэтому и тему создала, что не знаю, что с ней делать. Квартиранты вроде неплохие, но без контроля кто их знает, что сделают. Да и цена низкая, хотелось бы большую отдачу от тех денег, которые стоит квартира. Раньше особой необходимости в дополнительном доходе не было, вот мы и не суетились с этой квартирой. Опять же если квартиру продать, куда вложить деньги? Я не игрок на рынке недвижимости, вкладываться в Новосибирскую недвижимость нет желания. В общем, одни вопросы.
Maryanna
Вы упускаете тот момент, что Ваша квартира в отличии от бумажек ЦБ неплохой актив.
Продавать не стоит, если денег хватает.
Квартиранты вообще ценить Вашу квартиру должны, за такие-то деньги.

Помните кроилово ведет к попадалову и без Вашего личного участия продажа превратится в цирк. Как и сдача новым квартирантам.
Оставьте все как есть, а когда будет возможность поехать в Москву, можно и продать, раз так горит:улыб:

Повысить цену нынешним квартирантам не? Ну не на 10, а на 5 для начала?
Maryanna
Я не игрок на рынке недвижимости, вкладываться в Новосибирскую недвижимость нет желания. В общем, одни вопросы.
Тут так же можно найти специалиста, что Вам и купит.., сдаст.., и т.д.
Осуществлять контроль на месте будет проще. :улыб:

*составьте список всех вопросов.
Проранжируйте их по степени важности именно для Вас (Вашей семьи).
От этого и пляшите.
Например, самое важное прекратить иметь имущество в Москве.
Или - хочу получать отдачу больше за аренду.
Вариант: нет/есть время потратить на нахождение в Москве больше "х" дней.
И т.д. и т.п.
А уже схема конкретных действий будет собираться далее.:улыб:
Stror
Повысить цену нынешним квартирантам не? Ну не на 10, а на 5 для начала?
Да мне как-то неудобно. Я цену повышала в начале 2012 г., до этого было 17 т.р. А вдруг им будет слишком дорого, что я им скажу - съезжайте? А кто за квартиру тогда будет платить, доверенных лиц у меня нет. А если скажу, ну ладно, живите по старой цене, они могут, почувствовав моё слабое место, потребовать снижения квартплаты. Вот тогда у меня будет головная боль.
Мы вообще что засуетилисть-то. Тут меня начали знакомые пугать, что подделывают доверенности и продают недвижимость. Продадут квартиру а я и не в курсе буду.
Maryanna
Аренда. Аренда. Аренда. Недвижимость в Москве дорожает и дорожает. Глупостью будет продавать.
Народ в Новосибирске продает, чтобы там купить.
Maryanna
Я что-то сама запуталась. И других путаю.
В общем дело было так: стояла себе квартира в Москве и ни кому не мешала, считалось, что туда захочет уехать кто-нибудь из детей. На это время квартиру сдали знакомым наших знакомых - брату и сестре. Вначале оплата была вообще чисто символическая, потом сестра вышла замуж и съехала, молодой человек закончил образование и стал работать, в квартире с ним поселилась его девушка. С этого момента квартплату мы за несколько лет подняли до нынешнего уровня. В настоящее время выяснилось, что из наших детей в Москву переезжать никто не планирует. А в Москве ужесточили санкции за сдачу квартир в аренду. Кроме того прошла волна махинаций с недвижимостью. Нам показалось, что появился риск не только заплатить штрафы, но и вообще потерять квартиру.
За советом обратились к шапочно знакомому юристу из Новосибирского агенства недвижимости. Он сказал, что надо однозначно продавать и выдал нам телефоны нескольких Московских агенств. Общение с ними меня не порадовало, поняла, что продавать на расстоянии - та ещё головная боль.
Необходимости в продаже квартиры ради получения денег нет. Пугает возможность махинаций из-за удаленности недвижимости. Как-то можно себя обезопасить в этом вопросе?
АнтонГранд
Народ в Новосибирске продает, чтобы там купить.
Бывает, и наоборот.
Просто продавая "там" у нас на эту сумму можно купить гораздо пободрее жилье, и существенно(больше комнат, больше площадь). В случае же падения цены, завалится и там и здесь, и сейчас (из текущих исходных) этот момент сложно прогнозировать. В контексте топа очевидно правильным ответом было-бы: "Жить там". Но этот вариант ведь не рассматривается в принципе. Понятно, что решение "продать" не идеальное, но и решение "бесконтрольно сдавать ни пойми кому" не лучше.
Tarz
Вы не правы. Разница очевидна между нами.
АнтонГранд
Вы не правы.
Я в общем-то и не спорю, Вы лучше предложите схему, по которой ТС можно будет сдавая жилье там(и не выезжая туда годами) избежать проблем, связанных с деятельностью доверенного лица? Начиная от банального присваивания арендных сумм, занижения их, сдачи жилья "по суткам" под обычный бардак, проведение ремонтов и т.д. и заканчивая более серьезными вещами и связанными с ними проблемами(мало ли кого туда заселят). Есть идеи?
Доверительное управление.
А поподробнее можно? Вы извините, может я глупость спрашиваю, но я не владею терминологией в сфере недвижимости.
Maryanna
"Не суетитесь под клиентом"
Есть стабильная 20ка
Есть проверенный арендатор
Есть актив растущий в цене

Помните, жадность фраера сгубила

Если есть другие условия задачи - пишите, советы возможно будут другие:улыб:
DmNSK
Дело в том, что проверенный арендатор повышает свою квалификацию на работе, растет в должности, растет его зарплата. Думаю, что ещё пару лет и он купит своё жильё. Поэтому суетиться надо начинать уже сейчас.
Я как-то не умею общаться на форумах. Хочу выразить одну мысль, напишу, получается совсем другое. Я пытаюсь объяснить, что для нас оставить всё как есть - это не худший вариант. Но пугает активность Московских властей против нелегальных арендодателей и возможность махинаций с недвижимостью, в результате чего мы останемся без квартиры. В нашем случае всё усугубляется расстоянием.
Maryanna
У вас два пути

Искать нового арендатора, путь тернистый и без личного присутсвия в Мск врят ли чего хорошего выйдет

Продать и на 6млн (240т.р./4%)

- Купить две однешки в Нск и сдавать их

- Либо улучшить свои жилищные условия

- Купить 1 однешку, улучшить условия, часть денег в банк

Еще через два года кто то из ваших родственников может дорасти до покорения белокаменной:улыб:

ЗЫ
И не бойтесь продавать сами. Подадите объявления во все бесплатные доски объявлений, покупатели сами вас найдут. Это даже вашим плюсом будет Для расчета можно банковскую ячейку арендовать, или расчет по безналу провести
Агенства и здесь пальцы так растопыривают, а как до дела часто двух слов о районе расположения недвижимости сказать не могут
1. Не продавать, дабы очень не жалеть в дальнейшем.
2. Повысить аренд. цену до того размера, который именно Вы считаете адекватным для кв. и имеющегося в наличии арендатора.
3. В случае его отказа - нанять (ч/з знакомых или дистанционно) приличное АН для сдачи в аренду Вашей кв. , детально прописав все значимые для Вас моменты.
4. Соблюдать законодательство РФ в целом и конкретно г. Москвы, касающееся оформления арендных отношений и налогообложения.
5. Спать спокойно с приятной мыслью о наличии недвижимость в столице нашей Родины:yes.gif:
Maryanna
Я получаю 240 тыс.руб. в год при стоимости квартиры 5900 тыс. руб., т.е. 4% годовых. Даже Сбербанк даёт больше.
вы получаете 240 тыр в + капитализация объекта - инфляция, а в банке, если сбудутся мечты правителей, то 5-6% - инфляция валюты депозита
Maryanna
я тоже считаю, что не стоит продавать. Квартира в столице это не хухры-мухры. Пусть будет. Сегодня отпрыскам, видите ли, не охота от маминой юбки отрываться, а завтра глядишь, повзрослеют и захотят чего-то большего от жизни, чем прозябать в Сибири, но купить там снова будет уже не так просто - денежки от проданной московской квартиры уже раскатятся в разные стороны, часть обязательно уйдет сквозь пальцы (деньги они такие, да), может и дефолт случиться, и девальвация и все, что угодно.
Не хотите головняков в виде издержек незаконной аренды - сдавайте законно, по договору. Не хотите сдавать слишком дешево / незнамо кому - поговорите с арендаторами, поднимите плату до уровня, близкого к среднему. Никуда они не денутся. Куда им уходить - в более дорогую квартиру штоле?..
Думаю, что ещё пару лет и он купит своё жильё.
не факт. совсем не факт.
пугает активность Московских властей против нелегальных арендодателей
первым делом это коснется владельцев нескольких (десятков) квартир и арендодателей с проблемными арендаторами (облавы на незаконных мигрантов). поэтому в случае постоянных и нормальных арендаторов по этому пункту бояться надо в последнюю очередь.
возможность махинаций с недвижимостью, в результате чего мы останемся без квартиры.
возможность махинаций возрастает при "мелькании" квартиры в базах агентств недвижимости.
В нашем случае всё усугубляется расстоянием.
да ну. при необходимости и желании всегда можно найти хороший промотариф и метнуться утром в мск, вечером в нск.
кроме того, есть скайп. при желании можно договориться с квартирантами о ежемесячном виртуальном осмотре квартиры. 21-й век как-никак:улыб:
что для нас оставить всё как есть - это не худший вариант.
имхо - наилучший вариант.
дети - сейчас не собираются менять местожительства. через 2-3-5 лет многое может измениться.
пока вам правильно написали - капитализация средств оптимальна.
Maryanna
Спасибо всем ответившим. Обсудим ещё раз всё в семейном кругу. Иногда бывает очень полезно услышать совет со стороны, от незнакомых людей. Это как в поезде или самолёте, поговоришь со случайным попутчиком и вдруг получаешь от него информацию, которую до этого мучительно искал, безбожно перетряхивая интернет и вынося мозги знакомым.
Это мой первый опыт общения на форуме. Если честно, опасалась писать, т.к. бывают достаточно резкие ответы, но мне писали исключительно приятные и доброжелательно настроенные люди.
Ещё раз всем спасибо!
Maryanna
Там квартира стоит почти 6 млн, доход будет приносить среднее 30 тыс. Здесь купите две 1комн будет 20+20тыс. Выгоднее здесь.
Но я бы не продавала, потому что столица есть столица, мало ли что дальше в России будет, а в Мск работу найти проще, тем более имея свое жилье.
leona
если нет необходимости в деньгах, я-б не продавал, пусть даже пустой стояла-б.. Риск девальвации есть, квартира останется квартирой... а вот деньги на банковском счету могу существенно снизить свою покупательную способность..
Maryanna
Подниму свою старую тему.
Квартиру мы не продали, продолжаем сдавать. Однако поменялись арендаторы, прежние переехали в Питер, а в мою квартиру порекомендовали своего знакомого. Видеть я его не видела, только обговорили условия по телефону, арендная плата 20 т.р. + квартплата (т.е. ещё около 4 тыс. руб.). Отдельно арендатор оговорил возможность проживания в квартире родственника, который планировал перебираться в Москву. С момента появления нового арендатора прошло около года, он исправно перечисляет деньги на карту, никаких жалоб от соседей не было. По моей просьбе в квартиру пару раз заезжала подруга, говорит, что везде чистота и порядок. Всё было хорошо до ночи воскресенья... В истерике позвонила соседка. Оказалось, что мой арендатор имеет нетрадиционную сексуальную ориентацию и проживает вместе со своим другом. Соседка требует немедленного выселения "голубков", т.к. у неё сын старшеклассник и она опасается за его нравственность. В противном случае обещает натравить на меня миграционную службу, налоговую и ещё кого-то, я не запомнила.
Что же произошло... Пара моих подвыпивших арендаторов, нежно обнимаясь, ехала в лифте вместе с соседкой и её сыном, один из молодых людей подмигнул подростку... После этого последовал поток оскорблений со стороны соседки, мои арендаторы не остались в долгу, тоже высказали своё мнение относительно её манеры поведения (она очень своеобразная дама, не буду углубляться в подробности, поверте на слово).
В настоящее время скандал в самом разгаре, соседка донимает меня звонками и sms...
Я категорически не хочу расставаться с арендаторами, меня всё устраивает, на их ориентацию мне глубоко наплевать.
Что бы вы сделали на моем месте?
Сменить номер телефона, не? Или хотя бы внести тётю в черный список?
Тут необходим консенсус. Поди товарищи не зарегистрированы в квартире. А за это нынче - участковый - штраф товарищам и домовладельцу.
Север2011
Если я перестану отвечать на её звонки, боюсь, проблема только усугубится, она тут же побежит куда-нибудь жаловаться.
Maryanna
так оно все равно че-нибудь да закончится. уже поберегите нервы и ставьте в игнор. Добьется выселения - заселите новых.
Сдаете без договора/налогов? Прочитала Ваш первый пост - сдаете действительно дешево - тогда не понимаю зачем держаться за "парочку" - новых найдете на раз :dnknow:
Developer
Конечно, не зарегистрированы :хммм:
Я уже приняла решение о их регистрации, проблема в том, что ни я, ни муж никак в ближайшее время не можем вырваться в Москву, а подруга, у которой есть доверенность уехала из страны аж до августа... Кроме подруги доверенных лиц в Москве нет...
Пока пытаюсь составить нормальный диалог с соседкой, но она настроена только на радикальное решение проблемы, т.е выселение, причем прямо сей момент. Арендаторы вчера купили коробку конфет и бутылку вина, пошли было к ней мириться, соседка не открыла, обругала из-за двери и пообещала вызвать милицию, если ещё раз подойдут к её квартире. Я так понимаю, что мои арендаторы в трезвом состоянии вполне адекватные люди с устойчивой психикой, пытаются со своей стороны предпринять попытки примирения, в перепалку больше не вступают, но соседка накалена до предела...
ANik1C
Если бы это был Н-ск - без проблем. Но в Москву не накатаешься, а здесь проверенные люди, квартиру в чистоте содержат, платят регулярно...
Maryanna
Сосбвенно варианта 2
- выселять геев, находить новых квартирантов (не факт, что они будут лучше чем нынешние в плане аккуратности с платежами и в квартире), но сохранять какие-то отношения с соседкой, как минимум она не будет больше скандалить, а при необходимости может и присматривать за квартирой будет.
- оформлять геев по всем правилам, повышать им цену на уплату налогов(можно их завиноватить - типа нефиг было несовершеннолетним подмигивать в лифте), налоги впредь платить.