Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 4)
129113
1000
Совершенно верно.Скорее это экономика рынка недвижимости, Застройщики за последний год повысили цену за метр - а дальше что? Спрос на вторичку небольшой. Настроение продавца такое - продам, что я могу купить за эти деньги... Покупатели смотрят НГС и говорят продавцу, что есть варианты дешевле Вашего на 500 тыс. руб.(хотя это фантомы). Все побежали к надежным Застройщикам вот они и будут процветать... Что будет с "ненадежными" и когда они потянут рынок в низ - вопрос...
Александр.....
guru
А цена на нашу озвучена нашим риелтором. Продается с торгом. То есть - приходи, смотри, называй свою цену. Но торговаться не с кем.Этой заведомо завышенной ценой с торгом вы возможно отметаете большую часть потенциальных покупателей, которые даже прозванивать ваш вариант не берутся. Попытайтесь убрать торг и выставить цену без него. Думаю, количество интересующихся прибавится.
NEINOV
veteran
Думаю, что наступает время когда за все должен заплатить продавец, а не покупатель... Т.е. хочешь продать - заключай договор с Агентством при условии, что с покупателя денег не возьмут. Если хочешь продавать самостоятельно, то будь готов к неадекватному прессингу со стороны покупателя... Очень сложно договориться напрямую продавец-покупатель, 30% сделок прямые от общего числа (личный опыт) поэтому я как бы за эксклюзив но не в той форме, которой он существует сегодня... Все же лучше заплатить 100 тыс. чем потерять 300тыс.руб а иногда и больше...
с покупателя в любом случае денег возьмут
просто свои платежи попытаются вставить в цену
просто свои платежи попытаются вставить в цену
winniwinni
activist
А бедные обычно сидят продают годами. Это не мазохизм, это психология.И морочат голову себе, риелторам, покупателям, и друг другу...:)))
Сейчас читают
Перерегистрация авто
87830
21
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
271703
227
Вино ....кино и домино.
87456
537
winniwinni
activist
Этой заведомо завышенной ценой с торгом вы возможно отметаете большую часть потенциальных покупателей, которые даже прозванивать ваш вариант не берутся. Попытайтесь убрать торг и выставить цену без него. Думаю, количество интересующихся прибавится.На нашу цена ниже средней. На рынке давно продается аналогичная квартира на 200 т.р. дешевле - постоянно на 10 т.р. снижали цену от обычной, вот и дошли до такой. Но ведь эта квартира тоже не продается, так же как и наша! Вот в чём дело! Нет покупателей! Ждём волшебную осень...
Сибирь - рай
activist
Я бы от осени 2014 больших чудес не ждал. Скорее - "сделалать хотел козу..." (с)
Ваши выкладки напомнили мне политэкономию, но читать их интересно для полной картины.Ну вот, видите, Вам интересно, Юле интересно, Ирусе..., возможно, еще кому-нибудь.
Инфинити сейчас копит на квартиру, но не знает, на какой сумме первоначального взноса остановиться.
А прочтет последние сообщения, произведет простые оценки и будет знать.
Кроме того, данный топ за последние дни несколько оживился...
Нагоняем план по массовости посещения...
Хотел бы отметить, что есть еще на рынке интересные варианты...И я о том же. Это же отмечает и целый ряд других пользователей, активно занимающихся этой темой.
...но все обобщать я бы не стал и тем более прыгать на подножку уходящего поезда...Если Вы приняли мои посты за обобщающие, то это неверно.
Во всяком случае такой цели не было.
Наоборот, проведение мной тех или иных оценок с конкретными цифрами направлено на то, чтобы показать неприемлемость, как эмоций, так и обобщений при таких серьезных процессах, как инвестирование.
Инвестор (в первую очередь - начинающий и потенциальный) не должен находиться в плену неправильных локальных оценок (оценок лишь с учетом части факторов), а также сложившихся стереотипов, домыслов, фантазий, которые порой выносятся на Форум.
Оценку каждого варианта нужно проводить при обязательном озвучивании ВСЕХ условий именно для этого варианта:входных и выходных - для свершившихся событий и входных и прогнозируемых - для событий, наступление которых планируется в будущем.
Рассмотренный вариант моей квартиры был использован как наглядный пример (своего рода учебное пособие), по которому известны ВСЕ параметры (как входные, так и выходные) за 5 лет.
Соответственно, все выводы можно было делать только за эти прошедшие 5 лет.
Ничего более.
Но, на мой взгляд - это интересные и, возможно, довольно неожиданные (во всяком случае, для ряда участников Форума) выводы.
Которые не всегда совпадали с озвученным на Форуме...
Кроме того, Вы, продвинутый в вопросах недвижимости участник Форума, отметили, цитирую:"...но читать их интересно для полной картины".
Значит, цель достигнута.
Насчет того, инвестировать или нет, каждый должен решать сам.
Понимая необходимость принятия на себя всех возможных рисков, которые традиционно присутствуют в этой сфере бизнеса.
17-этажную одноподъездную?С собственной управляющей кампанией?
http://жк-крымский.рф/tseny За один день потерять 6% от стоимости квартиры, да еще взятой 31 июля в ипотеку...При указанных ценах на входе - это не инвестиции с целью заработать.
По какой формуле будем считать прибыль?
Это - неправильные решения людей, ошибочные.
Но это не тот пример, который должен ставить крест на теме инвестирования.
Можно в очередной раз вспомнить ЖК "Родонит", в котором цены в 2008 г были 70.000.
Лично мне было понятно (и это можно даже показать простыми расчетами), что это - не инвестиции.
Это - деньги на ветер.
Что и оказалось позднее, когда в 2009 или 2010 гг (лень искать информацию) цены там же составили 48.000.
Равно как и в представленном Вами варианте, потому как там нет прибыли инвестора, гарантирующей его интерес (который, по моим понятиям, должен быть, как минимум, равен доходу на депозите).
Это - потенциально залетный вариант для инвестора-партнера. Что было видно с самого начала строительства этого ЖК.
Возможно, его можно рассматривать с целью проживания для тех, кто хочет жить именно в этом месте, именно в таком доме и т.д.
Но не более того.
...около научные выкладки инвентора...И математику мою похерили, и имя как бы...
А мы тут пытаемся новую науку придумать - "Экономику инвестирования".
Но народ ...наивно полагает что у этого рынка только один возможный тренд - вперед и вверх.В целом, на периоде длительного рассмотрения - да (если не будет глобальных катаклизмов).
Но при этом нужно четко осознавать, что темпы роста цен, которые еще не выветрились из голов тех, кто отслеживал РН в 2004-2008 гг, в будущие периоды не повторятся, а будут значительно ниже.
При сохранении сегодняшних параметров РН возможно получение прибыли как при прямом инвестировании в новостройки, так и при сдаче в найм квартиры, купленной, в том числе, с привлечением ипотеки.
Но и в том, и в другом случае каждый вариант нужно ТЩАТЕЛЬНО считать.
Если входите в инвестиции на эмоциях - риск получения убытков на выходе возрастает.
Тем не менее в будущие периоды возможны и локальные кризисы.
И именно для того, чтобы не попадать в эти кризисы на убытки, на Форуме и рассматриваются данные ситуации с обсуждением озвучиваемых советов, мыслей.
И даже приводятся математические формулки, чтобы можно было сделать объективную оценку того или иного варианта с конкретными цифрами.
И если бы инвесторы ЖК, о котором упомянул NEINOV, ими воспользовались ДО инвестирования, то в этом ЖК дольщиков было бы значительно меньше.
И тогда, возможно, Застройщик пересмотрел бы свою ценовую политику по данному объекту в сторону снижения.
Это не мазохизм, это обычный классический синдром бедного человека - пытаться выжать максимум возможной выгоды из продажи своего личного б.у. имущества. Люди побогаче обычно продают подобное довольно быстро...Абсолютно верно замечено.
Инвентор
veteran
Забуду всё, чему меня учили в НГУ. В том числе - забракованные Инвертором циклы Кондратьева.А Вы разве не сталкивались по жизни с тем, что некоторые (а порой и многие) вопросы, преподаваемые в ВУЗах, как бы это помягче сказать, не соответствуют реальности?
У меня - сплошь и рядом.
Более того, приходится по работе общаться с разными уважаемыми (без иронии) учеными, имеющими как монографии, так и коллективные научные труды,но положения этих публикаций в ряде случаев вызывают много нареканий.
Более того, иногда приходится в корне менять заявленные ими подходы к решению тех или иных задач, чтобы получить изделия с новыми, ранее не достижимыми, свойствами.
И это возможно лишь при серьезном анализе предложенных данных, а также в сравнении заявленного ими с тем, что получается в реальных процессах.
Т.е. нельзя бездумно принимать на веру все, что заявляется кем-либо, имеющим определенные звания, в том числе и известными учеными.
Нужно быть чуточку диссидентом в разных сферах нашей жизни (в хорошем смысле этого слова).
И слушать советы людей, имеющих знания в интересующей Вас теме.
А с циклами Кондратьева высказал всего лишь свое мнение, основанное на беглом анализе их проявлений и сомнениях других экономистов.
Верить безоговорочно мне не нужно (см. выше).
А вот Realtorу можно.
winniwinni
activist
Пожалуйста, не разрушайте выстроенную в моей голове картину мироздания и не внедряйте туда Realtor. У меня другие кумиры! :)))
winniwinni
activist
Я бы от осени 2014 больших чудес не ждал. Скорее - "сделать хотел козу..." (с)Да знаю это! Но хочется верить в волшебство :)))
Ну вот, видите, Вам интересно, Юле интересно, Ирусе..., возможно, еще кому-нибудь.Мне интересно было прочитать! За топиком слежу уже год как, но первый раз увидел такой интересный и подробный расклад
А мы тут пытаемся новую науку придумать - "Экономику инвестирования".Эту науку еще наши деды придумали - покупай когда дешево, продавай когда дорого.
Но и в том, и в другом случае каждый вариант нужно ТЩАТЕЛЬНО считать.Очень красиво звучит, но практически не реально просчитать вариант на 15-20 лет(средний срок ипотеки) вперед в наших быстро меняющихся условиях, слишком много факторов.
У вас, видимо, хорошо с формулами обстоят дела. Напишите формулу, адаптированную под Новосибирск для сдачи квартиры в аренду (зависимость цены от площади, наличия мебели, расстояния до центра/метро и т.д). Просто наличие такой формулы (при ее хотя бы "+- 1тыс.рублей/месяц" справедливости уберет больше половины вопросов типа "За сколько можно сдать "там-то там-то"" в теме "Аренда" (да я понимаю, что эти вопросы также для рекламы, но тем не менее
Смогёте?
Смогёте?
видите ли, квартиры покупают не потому что они кирпичные/панельные, у метро/далеко от метро, так и снимают не от того что она большая/маленькая, с мебелью/без, это значимые факторы, но вторичные-третичные, для принятия решения о покупке (съеме) нужно, чтобы у чела в кармане появились ДЕНЬГИ. А фактор шуршания у него в кармане зависит совсем от других параметров, не связанных с характеристиками жилья, которые и являются ОСНОВОПОЛАГАЮЩИМИ в данных вопросах.
как-то так у нас делают прогнозы
берут базу данных к-н (предположим) АН с большим кол-вом вариантов, на основании этих данных строят мат модель, на основании этой модели рисуют прогноз.. но этот прогноз по факту лишь продалжает показывать существующий тренд и никак не связан с реалиями рынка..
берут базу данных к-н (предположим) АН с большим кол-вом вариантов, на основании этих данных строят мат модель, на основании этой модели рисуют прогноз.. но этот прогноз по факту лишь продалжает показывать существующий тренд и никак не связан с реалиями рынка..Хорошо пишете, понятно и интересно. Читаю с удовольствием. Побольше бы таких авторов.
Мне интересно было прочитать!
Не зря, значит, Excel вечерами теребил.
Эту науку еще наши деды придумали - покупай когда дешево, продавай когда дорого.Когда все явно видно, то, действительно, решения просты.
Хотя и они принимаются далеко не каждым заинтересованным.
А когда явно не видно?
Как, например, быть, если приобретение квартиры возможно только с ипотекой?
Тут только тщательные расчеты и могут дать более-менее реальную картинку.
...но практически не реально просчитать вариант на 15-20 лет(средний срок ипотеки) вперед...А этого и не надо делать.
Достаточно сделать оценку на 5, максимум 7 лет.
Потому как именно этот период характеризуется наибольшей нагрузкой, как на бюджет, так и на психику инвестора.
Затем становится легче (при отсутствии катаклизмов).
Проверено как на себе, так и на многочисленных окружающих.
Напишите формулу, адаптированную под Новосибирск...Не смогу.
На моей памяти в 90-е годы прошлого столетия в Н-ске было две попытки разработки методики расчета цены квартиры, исходя из ее параметров.
Цель была примерно та же, что озвучили Вы - для снятия чисто субъективного фактора.
Но, увы, обе попытки провалились.
Не хотят жители столицы Сибири впихивать свою разнузданную фантазию в какие-то рамки.
И никакими доводами, порой, невозможно убедить того или иного клиента, что проявление им креатива относительно цены его жилплощади может идти вразрез с его же интересами.
Особенно хорошо это знают риэлторы.
у вас - это у кого?имелись ввиду прогнозы для РН
сама тоже делала разок в начале 2008
народ от денег пух, захотелось поиграть цЫфИркамиНу да, я в принципе и ожидал подобный ответ. Все верно, посчитать-то можно (даже с учетом экономической ситуации при желании), а вот шанс на то, что эту формулу народ примет стремится к нулю. Причины вы уже написали.
Сегодня на НГС новостной колонке справа из 10 обявлений 4 такие:
http://news.ngs.ru/more/1883691/
Как выгодно купить новостройку?
http://news.ngs.ru/more/1883601/
Уникальная ипотека: 10 % годовых
http://news.ngs.ru/more/1884121/
Скидки на квартиры в День строителя
http://news.ngs.ru/more/1884211/
Как сэкономить на аренде офиса
http://news.ngs.ru/more/1883691/
Как выгодно купить новостройку?
http://news.ngs.ru/more/1883601/
Уникальная ипотека: 10 % годовых
http://news.ngs.ru/more/1884121/
Скидки на квартиры в День строителя
http://news.ngs.ru/more/1884211/
Как сэкономить на аренде офиса
Истерика, что тут еще скажешь, попытки удержать спрос любой ценой.
У авто дилеров нечто подобное уже тоже характер истерики принимает.
У авто дилеров нечто подобное уже тоже характер истерики принимает.
одни и те же лица.
ничего удивительного.
Русь же не устраивает распродажу.
ничего удивительного.
Русь же не устраивает распродажу.
Александр.....
guru
Вот когда Дискус устроит распродажу, тогда да, мир рухнул. А так пока игрушки.
ostrovitianin
activist
у Дискуса если и будет распродажа когда нибудь, то не квартир, а активов в случае банкротства. Но это и правда будет если народ только тушёнку покупать станет.
Tarz
v.i.p.
Слушал тут радио в машине, там уже на полном серьезе обсуждают предложение внести поправки в закон, позволяющие использовать средства мат. капитала для покупки авто(а не только на жилье и образование детей). Совсем плохи дела у авто дилеров, подумалось мне.
Слушал тут радио в машине, там уже на полном серьезе обсуждают предложение внести поправки в закон, позволяющие использовать средства мат. капитала для покупки авто(а не только на жилье и образование детей). Совсем плохи дела у авто дилеров, подумалось мне.скажу больше, я слышала по радио, что планируют мат.капитал разрешить на отдых в Крыму
скажу больше, я слышала по радио, что планируют мат.капитал разрешить на отдых в КрымуЕсли такое произойдет, то для РН это еще одна негативная новость, тк пройзойдет отток этих денег в ругие области...
планируют мат.капитал разрешить на отдых в Крымутонко
я то же заценил!
ищу напарницу для отдыха в Крыму!
ищу напарницу для отдыха в Крыму!
Армагеддон )))Уже не кажется таким уж сюрреализмом.
Да, сейчас бы хорошая распродажа недвижимости от сваливающих не помешала бы.
Все к этому и идет, вот тема от собственника, который в нашем городе не живет https://realty.ngs.ru/forum/board/realty/flat/1993250141 (не может продать 3к), и это не единственная тема за последнее время...
Думаю, все осень покажет, если продажи будут стоять. начнуться дисконты...
Думаю, все осень покажет, если продажи будут стоять. начнуться дисконты...
конечно. кто же купит по такой цене?! и в таком месте то?! вы топ то уж тот почитайте.
за такие деньги можно купить 136кв.м. на Военной. даже дешевле.
+ не надо переделывать ничего. все сразу под себя сделать.
за такие деньги можно купить 136кв.м. на Военной. даже дешевле.
+ не надо переделывать ничего. все сразу под себя сделать.
теплый_пол
guru
и еще.. только самый глупый не купит дискус, если есть свободные деньги, хотя бы 800, так как это хороший прирост.кому оно нужно это сарайное жильё на отшибе, если конечно не сплавить до сдачи дома народу, который не знает, какое качество и сколько ещё придётся мега денег вложить в минимальный ремонт ..
и это если ещё всё будет тип топ у руководства, а то членские книжки кооператива превратятся в безвозвратный статус туалетного использования ..
теплый_пол
guru
.. ни разу кстати именно в дискусе не видела клетушек, панелька - да, качество - хреновоекому нужно хреновое качество для жилья ? только если перепродать под наигранный шумок востребованности данного "жилья"
я то же заценил!Сначала надо будет с этой напарницей двух детей родить и вырастить их маленько
ищу напарницу для отдыха в Крыму!
Ехайте лучше в Турцию или Египет -дешевле будет 
darkmen
guru
кому оно нужно это сарайное жильё на отшибе...Еще как нужно (пользуется спросом).
В основном там покупают те, кто и не собирается там проживать всю оставшуюся жизнь (по крайней мере мне такие не встречались). А покупателей у "Дискуса" можно разделить на две характерные группы.
Первые, это так называемые "инвестиционщики", которые делают покупку на ранней стадии строительства с целью затем перепродать жилье по более высокой цене когда дом уже будет практически готов к вводу в эксплуатацию.
Вторые рассматриваю квартиру от "Дискуса" как временное жилье, которое они впоследствии могут поменять на более комфортное и в другом районе путем продажи уже имеющейся квартиры и накопленной (за время проживания) доплаты или взяв ипотечный кредит в банке (первоначальный взнос от продажи имеющегося жилья уже будет).
А с учетом того, что "Дискус" занял на новосибирском рынке жилья нишу самого "дешевого" предложения среди строящегося, то таких клиентов у него будет еще очень много, так как - альтернативы пока нет...
теплый_пол
guru
Думаю, что наступает время когда за все должен заплатить продавец, а не покупатель... Т.е. хочешь продать - заключай договор с Агентством при условии, что с покупателя денег не возьмут.пока недвига востребована, не бывать такому .., а с АН за эксклюзив надо брать месячную ренту, что бы подковать обещания быстрой продажи, как специалиста, а не пустозв...
ТОП 5
1
2
3
4