Oleg24
Кто ваш покупатель?
Ипотечник? Они в основном квартиры поскромнее ищут.
В разменную цепочку ваша квартира тоже вряд ли попадёт.
Остаётся человек со свободной наличкой. А он, ох какой, за свои деньги привередливый и к месту, и к дому, и ко двору... и к б/у более трёх лет кухонному гарнитуру за 200 тыс.
Oleg24
Что то в городе ценник космический. У нас в пригороде 3-шку в соседнем доме продавали, срочно. Авторский дизайн, встроенная бытовая техника, дорогая мебель, кондиционеры, интернет, тв, плазмы по стенам,просто заходи и кидай еду в холодильник. Все прям в пленку запаковано, за 2,3 млн, за 3 дня улетела, драка была :ха-ха!: Жаль сам не успел, а если с вашей сравнить да еще за 6, :eek: то.... Ну тут если не торопитесь, то воля ваша))))
Oleg24
Точно, дом не так посмотрела- посмотрите ваше объявление: в тексте 27, а на карте 27/1. Тогда свои слова про дом снимаю))
Oleg24
Да нормальная у Вас цена.
Во всяком случае, адекватная.
Для Вашей квартиры (площадь+цена+место) нужно ждать ВАШЕГО Покупателя.
Новый год, Олимпиада, Украина, лето - это все негативные факторы для продажи такой квартиры.
Ждите осени - шанс продать будет выше (если не возникнут катаклизмы).
Прикольно. Квартира, которую только в определённые три месяца в году продать можно. ))) В остальные месяцы, ну, никак продать невозможно.
Александр.....
Во многом соглашусь с Александром.
При наличии 6-7 лямов покупателю нафик не надо ваш б/у кухонный гарнитур, смело можно отнять его стоимость.
Фото очень плохие, нужно, чтобы была видна площадь кухни, а не холодильник и гарнитур.
Добавить фото второго санузла и планировку.
Инвентор
Для Вашей квартиры (площадь+цена+место) нужно ждать ВАШЕГО Покупателя.
Я полагаю, у каждого гражданина продающего хибару за нереальный ценник годами(!) эта странная фраза висит в рамке на стене. Вероятно, помогает. :biggrin:
Инвентор
С адекватной ценой квартира будет востребована круглый год. "Своего" покупателя можно ждать очень долго, только если не торопитесь с продажей. Не думаю, что Олимпиада или Украина хоть как-то могли повлиять на желание приобрести квартиру. Лично мое мнение, что нужно сменить прежде всего АН, разместить объявление о продаже самостоятельно и снизить цену.
Oleg24
Я в прошлом году покупала квартиру, как раз трешку, искала примерно в эту цену 5-7 млн.
Ваш район даже не рассматривала - тут понятно, у всех свои предпочтения, не буду хвалить или критиковать, скажу конкретно про квартиру.
Для меня 90м с кухней 15м - это далеко не элитная :хехе:. Возможно у вас планировка интересная - вам уже посоветовали выложить ее. Но все, что я видела до этого - впечатления не произвело.
Что касается фото - можно конечно забить, на фото я особо не ориентировалась, предпочитая смотреть своими глазами. Единственное - на ваших фото создается впечатление низких потолков, как вам уже писали. Если у меня потолки 3м, то никакие натяжные высоту не скрадывают, и мебели до потолков еще тянуться и тянуться, у вас на фото стеллаж почти достает до потолка. Может, конечно, такой эффект - но вот именно это фото я бы убрала.
По ремонту и кухне, которые вы включили в стоимость. Я смотрела много квартир. Среди них не было ни одной, в которую я была бы готова въехать и жить, не делая ремонта, не меняя мебели. Хотя хозяева были уверены в том, что у них огого какой ремонт - тут вот плитка кружком выложена, здесь обои из бамбука, а вон там вообще пробка на полу синего цвета - дизайнерский изыск :хехе:При этом во всех квартирах ремонту уже несколько лет - соот-но он не выглядит на 100%. На ваших фото ремонт более чем скромный. Если бы мне такая квартира приглянулась (планировка+месторасположение), я бы полностью все поменяла. То же самое касается кухонного гарнитура - на мой взгляд маленький, неудобный, дизайн на мой вкус устаревший - в общем, под замену однозначно. Поэтому для меня к стоимости квартиры автоматом прибавляется стоимость ремонта и мебели - а это уже далеко за 7 млн.
В результате для себя я выбрала квартиру с хорошей планировкой, не саму дешевую - но планировка все же понравилась больше, чем у других. Ремонт довольно скромный - сразу весь поменяла, но он в цену особо и не был включен. В отличие от соседних квартир в этом же доме.
PS. Специально сейчас посмотрела. Прошел год. Квартира в соседнем подъезде, которую тоже смотрела, с ремонтом (лет 5-7)+кухня (того же возраста)+шкаф - так и висит в продаже. Дороже стала тысяч на 500. Описанный ремонт с мебелью включен в стоимость в размере (навскидку) 700-800 тыс.
Вы только не обижайтесь, но на самом деле, при покупке квартиры за 7 млн. требования совершенно другие, чем за 2-3-4. Если более дешевую квартиру будут брать ипотечники, у которых средств впритык и лучше б взять с ремонтом, включенным в ипотечный платеж (я свою старую так продала). То для более дорогой сделанный кем то устаревший ремонт с невнятным дизайном - просто не нужен. Здесь покупатель будет брать грубо говоря место+стены, и делать под себя :спок: Поэтому хотите продать - снижайте цену...
Tequila_Sun
Кстати, вот навскидку ваши конкуренты

Показать спойлер
Показать спойлер


Вот 200-400 тыс. при цене в 6,5-7 млн. - это некритично, 100-200 вообще может быть торг. Просто для меня визуально конкуренты стоят дороже на 800-1000 минимум. Отсюда и пляшите с ценой.
Tequila_Sun
Ребята, всем спасибо за комментарии!!!

Ошибки свои понял, будем работать с ними.

PS Не ожидал что форум на НГС может быть на столько полезен, мне казалось что он только для срача предназначен:))))) Приятно удивлен!!!!!
Oleg24
Все предложения скорее всего будут работать в случае не ухудшения экономической ситуации, иначе это все может и не сработать. Я лично менял однешку в хруще на панельную трешку в 2009г, доплатив за удвоение квадратов и кардинальное улучшение района, этажа, близости к метро всего 60% стоимости однешки.
Oleg24
на самом деле бывают и ипотечники в таком сегменте, лично знаю:улыб:искал квартиру за 8, копался в вариантах, в итоге, понравилась за 10 (место + планировка) - докинул туда мк + ипотека:улыб:оч запомнилось из рассказа о покупке, что ремонт везде фи.. т.е. при определенном уровне доходов любой чужой ремонт + несвежий для тебя будет плохим..

что касается вашего варианта, я бы снизила цену на неск сотен, тоже думаю, что осенью продадите.
Прикольно. Квартира, которую только в определённые три месяца в году продать можно.
В этом году сложилась именно такая ситуация.
Вероятность продажи на пике (в марте-начале апреля) была выше, но, видимо, Покупатель именно этой квартиры к тому времени еще не "родился".
Вы же отлично понимаете, что эта квартира - не типовая, на которую имеются десятки потенциальных Покупателей.
Эта квартира - в некотором роде эксклюзивная.
Которая может быть интересна только единичному количеству Покупателей.
И этих Покупателей приходится ждать. Порой - долго.
Ну вот такая судьба у подобных квартир - больших по площади, с претензией на элитность, но расположенных в далеко неэлитных местах.
Tarz
Я полагаю, у каждого гражданина продающего хибару за нереальный ценник годами...
О годах пока речи не идет.
Но для квартир большой площади длительная экспозиция - типична.
В прошлом году помогал хорошему знакомому в продаже трешки.
Обычной у/п в спальном районе, за цену, близкую к нижней границе.
Девять месяцев - весь процесс.
Практически в те же временные рамки, что и рассматриваемая квартира.
Осенью Покупатели стали поактивнее - квартира ушла.
С мая по конец августа стояла колом.

Ну а насчет цены - Вы же совет дали. Тс его принял.
Хотя я совершенно не понимаю, как можно реализовать Ваши советы в условиях, если ТС имеет эксклюзив с АН.
А то, что квартиру продает ЦАН, позволяет говорить об этом.
Если это так, то как ТСу выполнить Ваши советы о размещении объявления на разных ресурсах и дискретном снижении цены с определенным временным шагом?
Инвентор
Хотя я совершенно не понимаю, как можно реализовать Ваши советы в условиях, если ТС имеет эксклюзив с АН.
Уже не имеет:)

ТС как раз ищет толкового риелтора который будет ПРОДАВАТЬ квартиру, а не показывать ее потенциальным покупателям.
Инвентор
Хотя я совершенно не понимаю, как можно реализовать Ваши советы в условиях, если ТС имеет эксклюзив с АН.
То что квартира предлагается риэлторами сразу видно по никакому объявлению, уже даже комментировать лень это убожество. В случае если ТС им там чего-то и "на подписывал" - во первых это не навечно, можно подождать время договора и отправить с миром. А далее либо найти адекватных людей(там среди массы биомусора и правда изредка попадаются нормальные люди), кто будет реализовывать этот алгоритм(качественная подача, размещение на всех основных ресурсах, периодич. подъемы, показы и т.д.) за деньги либо заниматься этим самому, это дело на 2-3 вечера на старте и потом только контроль. По поводу добавления во всяческие риэлтерские "секретные базы" и прочую чушь, я вас уверяю - даже если ничего и никому не подписывать объект через 2-3 дня там окажется сам, правда весь перевранный, но это уже издержки.
Oleg24
Вам дали хорошие советы относительно фото и планировки.
Не знаю, стоит ли обращаться к фотомастерам - у меня подобные действия выполняет дочь. За "шоколадку".:улыб:
Как-то скромно прозвучало предложение о выводе варианта в "свободную" продажу.
Вы не прореагировали.
Не считаете эффективным или есть опасения?
Свои квартиры продаю только через указанную форму продажи, хотя большинство сделок проходит с участием риэлторов со стороны Покупателя.
Эту схему рекомендовать не могу, так как не знаю Ваших знаний и способностей в вопросах недвижимости.
Если они невысоки, то, наверное, лучше отдать некоторую сумму риэлтору, который будет представлять Ваши интересы.
Но эта тема неоднозначная и всегда вызывает очень горячие споры.
Решать - только Вам.

Как я понимаю, прекращение эксклюзива освобождает Вас от выплаты около 200.000 комиссии.
Если не платить их, то появляется возможность уменьшить цену квартиры на эту сумму.
Наверняка Вы как бы вложили ее в цену...:хехе:
Oleg24
Когда будете "заряжать" новое объявление, выделите момент оставления кухни и шкафа как подарок.
Т.е. акцентируйте этот момент не как часть цены квартиры, а как бонус благодарного Продавца хорошему Покупателю.
Oleg24
ценник у вас явно завышен.
снижайте цену до уровня фактических сделок и будет вам счастье.
есть безошибочный вариант. например, каждую неделю двигайтесь на 50.
и в скором времени узнаете рыночную цену свой квартиры.
а хотелки тут не причем.
Инвентор
при данном раскладе, думаю стоит обратиться к маклеру.
толку больше будет.
Дельфин2
маклер это кто? как к нему обратиться и чем отличается от риелтора?

про цену понял, про описание и фото тоже.

на этой неделе все исправим.
Инвентор
Инвентор, что такое
о выводе варианта в "свободную" продажу.
?

это нужно акцентировать в объявлении или самому заниматься поиском покупателей без агенства?
Oleg24
так какая высота потолков-то?
Oleg24
Очень странно - или Вы не сами эту квартиру выбирали-покупали? Я понимаю жителей хрущей - они про потолок интересуются только чтобы не протек и не обвалился.
ANik1C
нет, не странно.

в нске год не живу, высоту по памяти не помню.

измерить прям сейчас некому.

документы дома.

когда выбирал, пришел на квартиру, потолки не были низкими.

то есть я думаю что 2,7-2,8.

ну обычные в общем.

и никогда до этого форума не обращал на них внимание. впрочем как и все кто бывал дома у нас тоже не упоминали о том что они низкие.
Oleg24
"Свободная" продажа - это продажа по объявлениям, размещенным своими силами на различных ресурсах, без обращения в какое-либо конкретное АН.
Квартира находится как бы в свободном доступе и всякий желающий (частное лицо или АН) имеют возможность выйти напрямую на Продавца и лично с ним обсудить все вопросы.
Эта схема продажи имеет и плюсы, и минусы.
Одним из главных плюсов является то, что Продавец в этом случае САМ видит РЕАЛЬНУЮ ситуацию вокруг продаваемой квартиры и может более адекватно и более оперативно изменять тактику продажи.
Тем не менее, вопрос о возможности ее использования Вами снимаю, так как Вы сообщили, что не проживаете в Н-ске.
Обращение в ЦАН и эксклюзив были, по-видимому, продиктованы в том числе и этими условиями?
Вот так потихоньку и выявляются скрытые негативные моменты.:улыб:

Может, Вам есть смысл немного шире изложить свои (или своих близких, если таковые имеются) возможности по технической стороне вопроса реализации квартиры: кто будет отвечать на звонки, вести переговоры, показы и т.д., с тем, чтобы участники Форума могли предложить Вам что-то реальное.
Может, кто-то из профессиональных специалистов РН, посещающих Форум, захочет поработать по Вашей квартире.
Oleg24
но даже сейчас при такой цене, с аналогичными квартирами наша ниже среднего стоит:(
Вы сейчас сравниваете цену Вашей хотелки со средней ценой нескольких чужих хотелок! Как только Ваша цена достигнет цены РЕАЛЬНО совершенных продаж аналогов, то Ваша заявка в моменте "схлопнется":миг:
Oleg24
я как бы продать хочу:) и поэтому спросил ЧТО нужно сделать что бы продать.

а варианты "лучше" всегда найдутся. просто "лучше" у каждого свое.
Так вот пока есть варианты лучше - Вы не продадите!!! И трёхкомнатная квартира на площади Ленина лучше студии-однёшки на Зорге не для "каждого своё", а для ВСЕХ!!! Вы когда на базар придёте согласитесь брать яблоки у того, кто продаёт на 20 рублей дороже близнаходящихся аналогов?
ЧТО сделать Вам объяснили: чуть более заманчиво описать и представить свой вариант. Это может "скостить" от силы соточку тыров. Всё остальное нужно будет отыгрывать понижением цены. Вашему варианту цена 5,5 млн. (ИМХО), полагая, к тому же, что не срочная продажа.
Oleg24
до нового года квартира в соседнем доме продалась за 7,2 млн.
Надо было тех клиентов завести в свою и сказать: "Вот! Такое же но всего за 6,3!!!" Если у моего соседа длинный чл3н - это не прибавляет сантиметров моему! Вот когда сможете сказать, что "из последних сделок в моём и соседнем домах" все подобные варианты были куплены дороже, тогда и будет Вам сделка!
PS: цена товара определяется не ценой, по которой её хотят продать/купить, а ценой, по которой его продают.
PPS: если не готовы отступать назад, то просто отложите на время. На какое - ХЗ!!! Хотя может получиться, что через некоторое время и та цена, по которой Вам жалко скидывать сейчас покажется Вам счастьем!
altairseg
над вашим слэнгом ржунемАгу

а снижатьь до вашей цены глупо, продаст осенью-зимой, может скинув чуть..время еще не пришло и квартира в продаже не так уж долго, хотя.. понятие долго для всех разное.
ИРУСЯ
altairseg, я так понимаю вам нужна в квартира на Лежена за 5,5 млн?????? :)))))

PS Вы ветку почитайте сначала:)))) уже очень много дельных советов дали и я несколько раз резюмировал их (ну типо намекнул, мол спасибо, буду делать как вы посоветовали).

и если честно, для чего вы сравнили трешку на ленина с однешкой на зорге я не понял (вроде нигде не равнял свою квартиру с квартирой на тверской). Я сравнивал цены на АНАЛОГИЧНЫЕ (в моем понимании) квартиры.

PSS Лучше не отвечайте на мой пост, пойду лучше описание нормальное сделаю:)))))
ИРУСЯ
а снижатьь до вашей цены глупо
всегда есть два дурака (глупца): один, который продаёт, другой, который покупает.
продаст осенью-зимой, может скинув чуть
Ваша фамилия Ванга? :миг: Или Нострадамус?
Да я разве против, чтобы он продал? Только порадуюсь за него, если продаст за сколько хочет. Еще больше буду рад, если покупатели скажут: "А что всего лишь за 6,3?! Мы можем и больше дать"
время еще не пришло
А когда оно придёт? Завтра в половине пятого? 17 сентября в полночь? В рождество под бой курантов? Когда?
понятие долго для всех разное.
Вот всё и зависит от того, насколько владелец хочет продать квартиру. Какая у него цель: продать; полностью отбить вложения; навариться и т.д.? ТС хочет узнать среднюю цену и почему хата не продаётся: вот ему и отвечают - не продаётся СЕЙЧАС потому что СЕЙЧАС есть более интересные варианты на рынке для БОЛЬШИНСТВА покупателей. По этой же причине не продал и за прошедшие полгода. Да, возможно завтра придёт тот, кому позарез нужна 3-к. квартира именно в этом доме и он сочтёт эту цену в 6,3 млн. вполне приемлемой. Может через неделю цены взлетят так, что у него и за 7 мультов её с руками оторвут. Может он, и постепенно снижая по 100 т.р. в месяц, доберётся до 4 млн. и её все равно никто не возьмет - я не могу судить о будущем!
Oleg24
я так понимаю вам нужна в квартира на Лежена за 5,5 млн?????? :)))))
+
для чего вы сравнили трешку на ленина с однешкой на зорге я не понял
+
Лучше не отвечайте на мой пост
= :ха-ха!: :respect:
пойду лучше описание нормальное сделаю:)))))
вот это - правильно!!!
altairseg
Имхо печальный вариант для продажи. Кому нужны метры из-за детей, но мало денег - лучше возьмут за 3-3.5 млн в другом таком же отдаленном месте.
Кто без проблем готов выложить 6.3 млн, так они либо в центре возьмут жилье (кому нужно местоположение в городе), либо коттедж в пригороде или вариант в кедровом (кто борец за чистый воздух).

В итоге квартира в некоторой "черной дыре" - бедным дорого, богатым плохо.

В качестве инвестиций лучше две-три однокомнатные взять - и сдать проще, и отжимать больше, и продать потом быстрее.

Если нужны деньги, то скорее всего придется здорово просесть по цене, либо ждать "своего" покупателя, но возможно очень долго.
AKProggy
блин, да чтож за советчики то такие в последних постах:)))))

я знаю лично людей которые продавали аналогичные квартиры за 6,5 млн и 7,2 млн рублей (правда до нг).

то есть говорить что цена не адекватная не приходится.

НО! грамотные люди выше указали на необходимость замены фото, описания, риелтора и скорее всего возможного снижения цены. а так же на то что лето не сезон. И я с этим согласен, поэтому начну работать именно в этом направлении.

Поэтому, если вас не затруднит, не пишите о том что это дорого или все кто имеет 6 млн купят лучше в кольцово или центре. Это не так:)

спасибо за понимание. надеюсь был не очень груб.
Oleg24
я знаю лично людей которые продавали аналогичные квартиры за 6,5 млн и 7,2 млн рублей (правда до нг).
Ключевая здесь именно последняя фраза. Зимой еще вполне реально было вскочить в этот отходящий поезд, буквально на подножку. Те кто выбрал "каменно-кирпичные плотики" очень и очень скоро это осознают. Осенью увидите.
Tarz
А что значит "осознают"? Что купили дорого?
Genesls
Осознают, что цены в премиум и около-премиум сегментах упали, и для факта продажи придется сильно снизиться(ну, или продавать годами). В условиях не бодрой экономики всегда страдает в первую очередь премиум сегмент, это азбука.
Tarz
А это как-то коррелируется с продажами авто, в том же сегменте в кризис 2088 в РФ?
zanuda
А сами то как думаете?
Конечно коррелируется, причем напрямую. Посмотрите отчеты авто дилеров на конец 2008(последние 3 месяца) и 2009 - там провал был был жуткий, чуть не в половину всего сбыта. А теперь посмотрите ситуацию у авто дилеров сейчас(за 6 месяцев 2014). Ни на какие мысли не наводит?
Tarz
Хм, сейчас поискал. Отчетов не нашел официальных, но да, продажи падали. Просто у меня была информация, что в "кризис" сегмент премиум не проседает, а наоборот.
zanuda
Ну, как бы это и формальной логикой можно объяснить, в тяжелые времена обычно затягивают пояса и покупается только самое необходимое, без чего не обойтись. У рестораторов сразу оборот падает, падает спрос на дорогие продукты, на дорогие вещи и т.д. Не думаю, что РН будет уникальным в этом смысле.
Tarz
Кризис - это бедные беднеют, богатые богатеют.
zanuda
Кризис - это бедные беднеют, богатые богатеют.
Когда в 1999 году я был бедным студентом и денег у меня было только на покушать я не заметил никакого кризиса вообще. Если у тебя 0 то на что ты его не умножай 0 и будет. А вот многие тогда богатые люди(даже по моим тогдашним представлениям) - разорились.
Tarz
Я в те годы стал кушать меньше, хотя и до этого денег было мало. Куда-то же они уходят? Значит, укого-то их стало больше.
zanuda
Tarz не совсем верно сформулировал мысль - в кризис первым падает сегмент среднего класса, просто у нас средний класс исчезающе мал, поэтому квартиры за 6-7 млн относят, чуть ли не к премьюм, хотя это средний класс и есть.
Developer
Ну, я написал "около премиум". Люди из-за 3.5 миллионной квартиры в ипотеки на 20 лет лезут, а тут 6-7 миллионов, все относительно.
Oleg24
Уважаемый продавец! Не слушайте тех, кто пишет, что цена ок, она не ОК! Иначе квартира давно бы уже продалась! Новый дом по линии метро - это достаточно ликвидно! Родители были в Вашей ситуации, продавали 3ку на м. Октябрьская, хотели 2ку в жд р-не.
Исходные данные. Нижегородская,18. Площадь 95 кв., новый дом, потолки 2.70, 5 мин комфортной ходьбы до метро, высокий этаж лифты "конь")). Район, согласитесь более "мажорный" и "попсовый", чем ваш.
Ремонт подороже вашего: сантехника kerasan, итальянская кухня (за 500 тыс без техники!) испанская плитка из ИксТайл, теплые полы, диммеры, кондиционеры, все дела..
Выставили в декабре. За 8500. Звонков - ноль! Хотя цена всем казалась "адекватной". Поскольку "горел" вариант в жд районе, начали снижаться. Звонки и просмотры пошли, когда снизились до 7500!! Но продалась она только в марте за 6800!! Пересчитайте, сколько это за квадрат? Сравните со своим вариантом и делайте выводы. Увы, рынок есть рынок, и если нужно ПРОДАТЬ, а не выставить и ПОСМОТРЕТЬ, "чо будет", цену нужно ставить в соответствии с рынком.
Смело снижайтесь на 300 тыс, и будьте готовы еще торговаться :dnknow: