Продажа квартиры без АН. (часть 3)
167272
1012
mial
Сдаётся мне, что нужные статьи НК РФ Вы не внимательно, если вообще, читали)
mial
Подробно - в налоговый кодекс, вкратце - продали за 4 ляма, купили недвигу на ту же сумму - не платите налоги.
Санянск
По-моему, это вы невнимательно читаете. Там русским по белому написано, что воспользоваться вычетом можно только 1 раз. Конкретно п.11 ст.220 НК РФ. Наше государство на кривой козе не объедешь, поэтому и приходится садиться на шпагат и прогибаться в мостик :1:
Санянск
вкратце - продали за 4 ляма, купили недвигу на ту же сумму - не платите налоги.
Это Вы на себе проверяли?
Вкратце здесь не прокатит, важны детали.

Кстати, можно не платить налогов, даже ничего не покупая.
Например, если продать за 4 то, что покупалось за 5.
atarin
Это уже из области фантастики) Когда это перепродаван перепродавал новострой в завершающей стадии в убыток?
Санянск
Это уже из области фантастики) Когда это перепродаван перепродавал новострой в завершающей стадии в убыток?
Всякое бывает, просто мало Вы про рынок недвижимости знаете.
Как один из вариантов, когда квартира отписывается поставщику работ/материалов/кредитов... по официальной цене (по бартеру), например за 3 000 т.р., а получивший её физ.лицо/юр.лицо продаёт клиентам за 2 8000 т.р., со скидкой, чтобы быстрее "превратить" кв.м. в тыс.руб. Регулярно проводим такие сделки.
Санянск
Пример в цифрах попроще, специально для Вас.

Купил на стадии котлована за 3, продал за 6, и тут же купил за 7(или за 6, или за 15 - не играет роли)..

Если право на покупной вычет не использовано, то налог 13% от (6-3-2)млн, т.е 130 т.р.
Если использовано, то 13% от (6-3)млн, т.е. 390 т.р.

О максимальном размере вычета при покупке что-нибудь слышали?
Realtor
так это всегда было... с подрядчиками рассчитались квартирами, а им вдруг понадобиться деньги...
Приходишь к этим подрядчикам с "мешком" денег ( в смысле с наличкой) и ОЧЕНЬ прилично можно сторговать...

только не понятна роль АН во всей этой схеме

Когда я воспользовался таким способом АН просили от 150т.р. По мере продвижения в поиске непосредственно подрядчика услуги АН упали до 15т.р. Когда нашел "выход" на подрядчика, тот еще "малёх" скинул ...

кстати цена была по их договору 3400т.р., а я купил за 2700т.р. + 10т.р. переоформление у застройщика НовоНикстрой


Так когда я вышел на подрядчика на прямую, АН (разные) туда звонили и утверждали, что у них есть покупатель и просили не продавать эту квартиру. Из-за этого потеряли 10 дней - ждали "покупателей" из АН

так как после такого относиться к АН?
Drakonn
А чего Вы только новосибирские АН обзвонили и озадачили поиском? Надо было ещё бердских, искитимских, колыванских, мошковских и т.д. подключить. Что бы уж создать ажиотаж, так создать, а потом ещё больше удивляться по разбегу цен, бардаку и вообще не купить.
Если сами знали где брать и уверены, что сами всё оформите и Вас не кинут, то я никогда не пойму специальное создание себе доп. сложностей, а затем их героическое преодоление.
Realtor
подрядная организация была из Красноярска и выйти на них было очень не просто...
обзванивал АН которые выставили рекламу (2 или 3), а они ведать уже озадачивали АН у которых "эксклюзив" (видать таких АН было не одно)...
Первоначально АН вывалило 150т.р. за услуги (видимо информативные), а когда выяснилось что работа АН заключается в том, что АН приведет меня в НовоНикстрой (даже не к подрядчикам) возник вопрос "ЗА ЧТО?"
Вот тогда и было принято решение искать прямые выходы на подрядчиков...
А когда я уже нашел этих подрядчиков и уже почти договорился, АН "вывалело" мне 15т.р. и опять вопрос "ЗА ЧТО?" и АН (разные, возможно в сговоре) начали тыкать палки в колёса...


К стати к вам вопрос по поводу уверенности в вас не кинут:
Вы гарантии можете дать, что не кинут, если брать через ваше АН?
Realtor
и в чем же заключаются ваши гарантии?
И по каким расценкам они (услуги) тарифицируются?
Drakonn
В Новосибирске у всех агентств более-менее похожие условия по комиссионным: от 0% (при наличии договора с продавцом) до 6%. В среднем 2-4%, зависит от стоимости, сложности, продолжительности сделки, ликвидности и т.п. факторов. Тем не менее, монополии нет, услуги заказывают и оплачивают те, кому они нужны. Если же есть время, желание круглосуточно общаться с всевозможными звонящими (различной степени адекватности и намерений), уверены в своей юридической грамотности и талантах продавца, нет сложных хотелок по дальнейшим покупкам, предыдущим цепочкам и т.д., то некоторые и сами всё делают.
Есть также варианты, когда покупатель с продавцом сами нашли друг-друга, тогда можно заказать только подготовку Договора купли-продажи (около 5 т.р. стоит) или полное сопровождение сделки: провести подписание предварительного договора, передачи задатка/аванса, проверить/скомплектовать документы, подготовить ДКП, провести расчёты, организовать сдачу в Росреестр без очередей, обеспечить своевременное освобождение объекта новым собственникам... (такое от 10 т.р., ориентировочно)
Если необходимы доп. гарантии, то или предоставляют сертификаты, что имеет сомнительные перспективы, особенно если почитать текст сертификатов, знать, что у ООО уставной капитал 10т.р. (у ИП всё имущество может пойти в обеспечение, что несколько надёжнее, если оно не переписано, как и у большинства нотариусов, на родственников) или провести страхование рисков по квартире (около 0,5%, от стоимости квартиры), что гораздо надёжнее, т.к. делается в лицензированной, специализирующейся компании.
Realtor
В Новосибирске у всех агентств более-менее похожие условия по комиссионным:
сговор? :help.gif: ФАС-ФАС-ФАС....
Alippa
Неа, рынок. Все на конкурентов оглядываются, чтобы не продешевить, но и жадностью не удивить.

Вчера с шашлыков от друзей на таксо уезжали ночью, обзвонил 4-5 таксо-диспетчеров, тоже у всех +- 10-20 руб. Поулыбался над своей наивностью и стёр СМС, в которых обещано по 60-150 руб. по городу, а выходит как у всех. Хотя у них и так же как у всех, тем не менее стёр и принципиально не поехал с ними, т.к. не люблю недобросовестную, хитропопую рекламу, не соответствующую действительности.

На РН также некоторые агентства поступают. При звонке, тебе сообщают, что стоимость работы 2%, а потом начинается: и за показы доплатить, за сопровождение сделки доплатить, за проверку объекта и документов доплатить, за составление ДКП доплатить, за сертификат доплатить и т.д. - мерзко, имхо, т.к. все взрослые люди и понимают прекрасно, что это обман клиентов и лишний повод для недовольства людей. Рекомендую сразу спрашивать у конкурирующих коллег: "Это полная стоимость ВСЕЙ работа? Я больше ничего вам не буду платить?"
Realtor
В Новосибирске у всех агентств более-менее похожие условия по комиссионным: от 0% (при наличии договора с продавцом).....
Не скажите, не скажите. Многие "профессионалы", имея договор с продавцом, всеми силами стараются срубить деньжат и с покупателя тоже.
KBman
поверьте, имея договор с покупателем, АН предлагает оплатить их услуги и продавцу...
KBman
Не скажите, не скажите. Многие "профессионалы", имея договор с продавцом, всеми силами стараются срубить деньжат и с покупателя тоже.
Да поймите Вы главное, им по сути ВСЕ РАВНО - покупатель, продавец.....
Если бы это было возможно - они бы клянчили деньги у человека идущего в момент показа по подъезду, и базу подвели, почему и ему следует заплатить комиссию. Там нет правил, нет никаких соглашений, нет утвержденных тарифов, насколько удастся "развести", на столько и разведут (естественно, кого можно развести), все просто. Есть некоторые общие "цеховые" принципы, но они мало кого занимают.
Tarz
Да я-то давно это понял. Но периодически господа риэлторы пытаются убеждать общественность в обратном ))
И что характерно, с особым усердием - в топиках, созданных именно им в противовес)
Tarz
... Если бы это было возможно - они бы клянчили деньги у человека идущего в момент показа по подъезду...
А лично Вы, если бы это было возможно, то ещё бы клянчили деньги у агентства, за то, что они нашли Вам покупателя.
К счастью, ни первое ни второе не практикуется. В большинстве случаев, всё заранее оговаривается и в точном соответствии исполняется.
Realtor
за то, что они нашли Вам покупателя.
Мне больше нравиться идея заплатить им, но что-бы только не слышать и не видеть эти персонажи, и обойтись без назойливой "помощи", но как раз это, к сожалению, не возможно, т.к. слишком много их развелось.
Tarz
Мне больше нравиться идея заплатить им, но что-бы только не слышать и не видеть эти персонажи, и обойтись без назойливой "помощи"...
Подъезжайте в офис, готов принять оплату и дать письменную клятву, что лично Вам не буду предлагать помощь :biggrin:
Realtor
Подъезжайте в офис, готов принять оплату и дать письменную клятву,
Я же писал выше, это бесполезно. В жирные времена риэлторов расплодилось как тараканов на грязной кухне, всех объехать не выйдет, увы. Надо ждать сокращения популяции. :biggrin:
Realtor
По поводу гарантий.
Вас же, если не ошибаюсь, самих ПТК-30 кинул.
ОЗППС
С квартирой, купленной клиентам, всё нормально, т.к. купили в доме практически достроенном, ДДУ и уступка по нему прошли гос.регистрацию. Так что у них всё в лучшем виде. Мы же про надёжность объектов говорим?

ПТК-30 нам деньги не заплатили за выполненную работу, видимо совсем у них с финансами тяжело, а ещё кризис, но это наши проблемы и ПТК-30, не клиента.
Realtor
Понятно.
Успехов в получении долга с ПТК
ОЗППС
Я вот тоже пытаюсь продать комнату без АН. Но люди как заколдованные идут в АН . И приходят смотреть вместе с АН. Хотя выкладываю на общедоступных сайтах с фото.
Наталья1979
ну а если они с кузнецом приходят то вам какая разница то?
ну спокойнее им, что вы их не так легко обжулите как если бы они "в одного" пришли
я вон приятеля брал с собой строителя. так он хуже любого риелтора моск выносит продаванам
Alippa
Зачем платить посреднику , вот этого я не понимаю. Это уж не такой сложный процесс.
Наталья1979
Зачем платить посреднику , вот этого я не понимаю. Это уж не такой сложный процесс.
а зачем в СП платить посреднику?
Наталья1979
Я вот тоже пытаюсь продать комнату без АН.
Будучи неофитом на РН с желанием купить комнату, никогда не стала бы этого делать самостоятельно.
Так что правильно делают.
Помещик



а зачем в СП платить посреднику?



Ну здесь спорный вопрос, минималку набрать нужно . И никто не мешает это делать самостоятельно
180207
Я вот тоже пытаюсь продать комнату без АН.
Будучи неофитом на РН с желанием купить комнату, никогда не стала бы этого делать самостоятельно.
Так что правильно делают.
Агенства Вам ничего не гарантирует. Есть варианты по банковским ячейкам, где продавцу денег не отдадут до тех пор пока Росреестр не отрегистрирует право.
Наталья1979
Зачем платить посреднику , вот этого я не понимаю. Это уж не такой сложный процесс.
продать первому встречному может быть. а вот купить и не влететь - редкость
Alippa
Я описала процесс что бы не влететь.
Наталья1979
а зачем в СП платить посреднику?



Ну здесь спорный вопрос, минималку набрать нужно . И никто не мешает это делать самостоятельно


Вот у меня очень частенько бывает такая ситуевина...Приезжает человек из каких нибудь "Епеней"..Вылазит из автобуса и дико вращает от страху глазами..Как бы его кто не об......ъегорил..
Ведешь его за ручку и заселяешь в такое жилье,в котором на 100% уверен,что там все "чисто"..
Наталья1979
Агенства Вам ничего не гарантирует.
Как ничего, оно проведение показа и заключение предварительного договора гарантирует(судя по их стандартному договору оказания услуг). Тот факт, что ни первое ни тем более второе не гарантирует сам факт сделки, и уж тем более ее "виртуальную чистоту"(так любимую АН) мало кого занимает.
Помещик
Вы выполняете функцию психолога
Tarz
Ну выполняет функцию психолога , что бы рядом постояли .Это ладно кто из деревни,а такие и городские приезжают.
Наталья1979
Вы выполняете функцию психолога
Психологом то я стал мама не горюй! :biggrin:
Но я еще и стараюсь как можно грамотнее выполнить свою работу...Понятно что я не с кайлом на руднике,но так исторически сложилось..Так вот я и стараюсь,чтобы мои дармоедовские гонорары выглядели как можно "заработаннее"..В основном люди довольны..А почему к этому не стремятся другие-сам бы очень хотел узнать..Хотя мне это на руку..:миг:
Помещик
.А почему к этому не стремятся другие-сам бы очень хотел узнать..
Ответ-лентяи
Наталья1979
.А почему к этому не стремятся другие-сам бы очень хотел узнать..
Ответ-лентяи
Насчет лени-отчасти согласен..У нас в Раше везде так..Но еще присутствует формат и привычка делать все по старинке...Да! Надо к клиенту как к человеку еще относиться..
А у нас как? Рванул свою долю,и только его и видели..Даже спасибо не скажут человеку,который ему только что денег дал...
Наталья1979
Я описала процесс что бы не влететь.
да?
Мавроди тоже описАл)))) и кому это помогло?
я не предлагаю слепо доверять риелторам, но продавца с его кирпичами нужно многократно пропускать через фильтры и чем больше народа с тобой приведешь тем лучше, а то вам - то продать и слинять с филками, а людЯм потом с этим добрищем маяться не один год
Помещик
а зачем в СП платить посреднику?
Ага, ещё и 12% орг.сбор, а не 2-4% как в агентствах при купле-продаже.

Но, видимо, по принципу Пуговкина: "С тебя честный человек сапоги снял, а с меня бандит"

Realtor
На старте суммы разные, процент не сравним в итоге с суммой
Наталья1979
Я описала процесс что бы не влететь.
А где описание процесса, как быть, если после регистрации и расчётов бывший собственник или его родственник или сосед по комнате и т.д. опротестует сделку и как, после того как суд вернёт комнату бывшему владельцу, деньги назад получать, с личности кошками торгуещей на НГС? Хотя я подробности не знаю, может у Вас всё официально, 2-НДФЛ имеется и с неё потом по суду будут отщипывать по несколько тыщёнок, несколько десятилетий.
Комната, только по деньгам стоит дёшево, а по сложности проверки/ подготовки документов - сложнее чем квартира или новостройка и влипнуть с ней, как дважды-два.
Наталья1979
На старте суммы разные, процент не сравним в итоге с суммой
Но в процентах то Вы больше хотите откусить от денег клиента.
Прям удивили. Посредник выступает против посредников. Куды мир котится? :biggrin:
Realtor
Вы знаете я кошками и квартирами могу торговать , а для того что бы сосед не протестовал уведомление есть. А оспорить сделку может практически любой продавец, от этого никто не застрахован