Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 8)
138386
1000
Luidgi55
Цифры , приведённые Вами, уже учли результаты льготной ипотеки? Если да, то где?

Первичка пока и на ближайшее (пока не кончатся льготные деньги) поддерживается.
А поддерживается из-за богатых людей, которые именно здесь получают наибольшую
прибыль и имеют возможность лоббировать нужные (им) законы довольно быстро,
прикрываясь малым и средним бизнесом.
Посмотрим "итого" по году-2015.
Со вторичкой сложнее (тоже пока).
теплый_пол
Если у Вас нет дешевеющей десятки, то Вы не инвестор и не сохранитель.
Даже сейчас потребил бы в одного (можно с Ирусей) пару таких десяток.
Так их ведь нет!
...и наблюдать не за чем:улыб:
wiza
Есть другой вариант , но это больше для профессионалов.
Отслеживать рынок и брать только то, что потенциал роста имеет больше , чем средняя ставка по банковским вкладам раза в 3-5. И отбивать вложения на оперативной купле-продаже.
Вооот. Об этом я всегда и думаю, только профессионалом может и можно стать, только теперь уже в следующей жизни. Не имею ни времени, ни образования, ни связей, ни мозгов на данную, очень на мой взгляд интересную деятельность.
А с оперативной куплей-продажей тоже опыт надо иметь, и не малый. А кто у нас опытный в данном виде деятельности? В первую очередь те, кто работает с этим инструментом на работе, а не по клавишам гоняет.
alexklassen
Конечно не поедут. Но и в городе особо ничего хорошего. Поэтому будем развиваться как в Штатах: саберб, саберб, Сити, снова саберб. Только там дороги есть, а мы вдоль жд путей, что уже и видим.
А тихой гаванью вполне может стать земля. Но не в центре Сибири, конечно. Хотя, я слабо представляю, что с ней можно делать кроме купить/продать.
wiza
Если у Вас нет дешевеющей десятки, то Вы не инвестор и не сохранитель.
Даже сейчас потребил бы в одного (можно с Ирусей) пару таких десяток.
Так их ведь нет!
...и наблюдать не за чем:улыб:
это только всё от жадности и хапужничества, без светлой идеи необходимой жизненной потребности ..

как в войну прятали кусок хлеба под матрас, так сейчас делают квартирную нычку, потому что ранее это было менее доступно воплотить в жизнь ..
теплый_пол
Повторюсь.
Некуда тратить деньги для их эффективного сохранения (в нашем около МБ круге).
Ещё одна гавань, но не тихая - свой бизнес.
А так , сейчас , гринбэки и метры...

Со светлой идеей жили мои предки -Коммунизм (октябрёнок-пионер-комсомолец-коммунист), Жильё - 2000, домашний телефон, Субботник с водкой и брошенным инвентарём, Оливье в НГ , выборы с булочками, маникюр-педикюр-химка в любое время года...

А те, кто ЭТОГО достиг имеют счета в швейцарских банках или 6 соток в /п.5/П.5.ких Грязях с удобствами "под небом голубым"...
wiza
Возьмите наш Пенсионный фонд: они всегда бубнят про сохранение средств (про сейчас не имею ввиду: они бубнят для вида, пока не вынесут всё до копейки из ПФ).
да пф помойму для того и придуман, чтобы наши властьимущие туда свои акции на хаях сливали...


Только здесь Вы в курсе налогов, а там - Вы нерезидент и штаны с Вас будут снимать по другим законам...
штаны будут снимать всегда и везде, просто где-то 100% снимут, а где-то просто укоротят
wiza
Только здесь Вы в курсе налогов, а там - Вы нерезидент и штаны с Вас будут снимать по другим законам...
Да, я в курсе что с этого года планируется сделать налогообложение по кадастровой стоимости(суть по рыночной) + обязать страховать жилье. Этот радостный факт должен меня неудержимо толкнуть в сторону кирпича? :biggrin:
Я пока в своем уме.
Natus
Наш новый Гражданин (Жорик Депардье) убёг из родной Франции из-за 70% налога на прибыль... Россия с Вас удержит 13%. Жорик почувствовал радость резидента (не камеди-клоп) на своём расчётном счёте... И тут же прикупил пару-тройку российских виноградников на непропитые и неотданные средства:улыб:
Tarz
Закон создан для того, чтобы его обходить - девиз первой сотни богатых людей России по версии Форбс...Их юридические департаменты в от 100 человек денно и нощно за Вашу нефть и Ваш газ работают над проходами и обходами Законов...
...по РБК уже озвучили пару первых элегантных вполне законных методов обхода:улыб:
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Они придумали оффшор, это они такие крутые, что позволяют себе гнать из России в одном поезде и нефть цистернами и деньги вагонами, это они придумали себе такие пенсии, что можно получив значок Депутата один раз в жизни, больше ничего не делать и никого не бояться...
wiza
Закон создан для того, чтобы его обходить - девиз первой сотни богатых людей России по версии Форбс...Их юридические департаменты в от 100 человек денно и нощно за Вашу нефть и Ваш газ работают над проходами и обходами Законов...
Ага, владельцы наших хрущовок и панелек тоже все поголовно из списка Форбс и с юридическими департаментами за пазухой. :biggrin:
Да, я полагаю, умным людям напрячься и обойти наверное как-то будет можно, этот геморрой решаем.
Только для чего иметь на своем балансе пассив, еще и требующий этих телодвижений. В чем смысл?
Tarz
Статистика врёт, что подавляющим владельцем объектов недвижимости числом от 2 до 10 в России числятся люди пенсионного возраста , не платившие налоги по Закону...
Сейчас это конечно отойдёт в большей части , но останется отчасти.

Цена людей в возрасте вырастет. Все дальние , деревенские ,почтенного возраста, родственники поднимутся "в цене":улыб:

Подорожали же недавно все жёны депутатов (вполне законно и правомерно?):улыб:

И нынешние оплаты тоже пытаются уже продавить по льготам.
Придёт год 2016 (или когда , наконец, всё учтут и внесут в реестр бесспорные данные) и мы услышим, чего достигли лоббисты и юристы "пустующих" сараев в тч для "владельцы наших хрущовок и панелек тоже"
wiza
Придёт год 2016 (или когда , наконец, всё учтут и внесут в реестр бесспорные данные) и мы услышим, чего достигли лоббисты и юристы "пустующих" сараев в тч для "владельцы наших хрущовок и панелек тоже"
Да, у владельцев хрущовок и панелек крайне мощное лобби на федеральном уровне, им даже Газпром завидует. :biggrin:
Юмор у Вас весьма своеобразный, в черный отдает.
Tarz
Сложилась парадоксальная ситуация: владельцы ТЦ БЦ и прочих замков оказались "в одной лодке" с владельцами хрущоб...
И вот эти владельцы многих тысяч метров пали в панику, что получат не 215 процентов прибыли , а 199 и начали интересные телодвижения...
Какие движения, узнаем по факту "кадастровых согласований" и оплат...
wiza
И вот эти владельцы многих тысяч метров пали в панику, что получат не 215 процентов прибыли , а 199 и начали интересные телодвижения...
вроде пишите-пишите, а потом как "сказанете" :безум:
Новые ТЦ открыться не могут, арендаторов нет, а у тех которые есть продажи в пропасть свалились. Эти ТЦ все на кредиты построены и кому надо было уже свое "освоил", а Вы прибыль считаете. Не для этого затевалось)
А то что им по кадастровой стоимости налоги посчитали, так дырявым ведром много не начерпаешь.
Плохо что пострадают опять те кто изначально работать собирался, а не "осваивать".
Павелл
Эти ТЦ все на кредиты построены и кому надо было уже свое "освоил", а Вы прибыль считаете.
Прибыль тут сейчас будут считать только те, кто все это дело банкротить будет.
Конкурсное управление, судебные тяжбы и т.д.
Павелл
Хорошо.
Скажем так.
Вот представьте себе БЦ ХХХронос с заполняемостью 90-95%.
В год с такой махины владелец платит 100-200 тысяч рублей налога.
Или с ХХХуры с заполняемостью 110-115% тысяч 300 (рублей в год).
И всё законно.
А сейчас это должно быть похоже на 5-10-20-40 млн в год в казну.

Те же налоги (соразмерные конечно) от кадастровой стоимости с 10 клеток.

Те у кого стоят пустые коробки конечно в панике - этих не так много , но платить с пустышки несколько миллионов , вместо 100-200 тр сейчас - это паника и банкротство...

Вот они и суетятся - то стоимость кадастровая в центре Москвы больно высокая, то точных данных на всех объектов нет - а это неравенство перед Законом и прочие "оттянуть и забыть"...
Tarz
только давайте эту "прибыль" в кавычках писать. Прибыль в 200% это оружие или наркотики, госмонополия короче :улыб:
wiza
Какое дело человеку который не платит налоги сколько он заплатить должен 300 тыс или 3 млн? :бебебе:
Павелл
Изначально мы говорили о спекуляциях и тихой гавани на рынке недвижимости.
Если Вы вложились в 10 квартир и у Вас налог вырос в 10 раз на Ваши вложения (и квартплата тоже выросла) , то насколько велика вероятность Вашего выхода из этого актива и куда дальше вложить деньги.
Как-то так:улыб:

...есть люди , которые платят налоги (все люди платят)
Автоинформатор
Я тут на всякий случай скажу, а то вдруг некоторые не знают. Стоимость аренды помещения небольшого, стандартного магазинчика в ТЦ (Ауры, Меги, Роялы и проч. проч.) стоит около 500 - 1000 тыс. рупий.
Так что, тут про наркотики говорят, мелочевка это. Да и посадить могут. ТЦ повыгодней будет.
Павелл
После выхода на самоокупаемость цифры 100-200% на свежем объекте вполне реальны...
Только у таких объектов собственник один и только крохи , что он сбрасывают со своего стола на эксплуатацию, действительно крохи!
Asservis
500 рублей за метр - это вчерась , как льготу, в сарае на Кирова 113 предложили...
wiza
500 000 - 1 000 000 за магазин. Квадратов он, ну примерно, 50 - 100 м2. Может побольше чуть.
Asservis
Стоимость аренды помещения небольшого, стандартного магазинчика в ТЦ (Ауры, Меги, Роялы и проч. проч.) стоит около 500 - 1000 тыс. рупий
Я тоже на всякий случай напомню, что владелец Рояла не так давно отказался платить по кредиту взятому на его возведение и запуск. Дескать, прибыль была сильно меньше накладных на содержание + платежи по кредиту. :biggrin:
Автоинформатор
Загуглил по стоимости.
В популярных ТЦ стоимость аренды значительно выше, так, в «Сибирском молле» и «Ауре» средняя арендная плата составляет 3-3,5 тыс. рублей.
Пруф: С сайта агентства недвижимости
wiza
После выхода на самоокупаемость цифры 100-200% на свежем объекте вполне реальны...
Только у таких объектов собственник один и только крохи , что он сбрасывают со своего стола на эксплуатацию, действительно крохи!
Выход на самоокупаемость это в годах сколько?
Да и это все актуально "на вчера", я про то что собрать налоги и назначить налоги - разные вещи.
"Все платят налоги", смайлик не забыли? :biggrin:
wiza
уже весь город пестрит банерами "аренда" и "продам", что в центре, что на окраинах ! О какой вообще возможности может идти речь при зарабатывании денег в данном сегменте в настоящее время .. :безум: ИП, ООО съезжают или закрываются, комуналка давит, так и крен корабля не за горами ! :спок:
Павелл
Помнится читал статью на НГС про ТЦ на месте ПАТП-8 для барахолки. Вложение около пары лярдов, срок окупаемости два-три года.
wiza
Россия с вас удержит сначала 30 с ФОТа, а потом еще 13.
Павелл
Согласен.
Сейчас тысячам новоиспечённых юристам нечего делать и лучшие умы работают над тем, чтобы назначить и собрать налог разошлись параллельными курсами.
Единственная беда : ТЦ и БЦ не спрячешь в карман и не обзавёшь богадельней с 92 летней историей:улыб:
теплый_пол
При заполняемости БЦ в 95% прибыль обычная , плановая.
Вы не смотрите на ХХХМанхеттен-вот так мало кто работает : ни одного счастливого дня работы:хммм:
Лучше на ХХХКонтинент или ХХХАуру, где аренда в 3-3,5 тр квадрат и очередь стоит...
Представьте себе огромный равномерный поток денег и мааааленький минус на эксплуатацию после года-двух работы, когда все процессы отлажены, якоря кинуты и люди бьются, чтобы встать к Вам...Срок окупаемости 5-6 лет. Прибыль (или по иностранному - возврат инвестиций) начинает идти с первого дня работы.
жилец
Ой не надо цифр! Вы резидент после 181 дня проживания и 30% уже не Ваша печаль.
Раньше проще делали - билет "туда-сюда" и вы без выезда опять резидент:улыб:
Или Вам не нравится стиль Жорика Дд?

Сейчас у нас (Россия+) ещё куча союзов и двойное налогообложение для членов отошло в прошлое...
wiza
При заполняемости БЦ в 95% прибыль обычная , плановая.
Вы не смотрите на ХХХМанхеттен-вот так мало кто работает : ни одного счастливого дня работы:хммм:
Лучше на ХХХКонтинент или ХХХАуру, где аренда в 3-3,5 тр квадрат и очередь стоит...
Представьте себе огромный равномерный поток денег и мааааленький минус на эксплуатацию после года-двух работы, когда все процессы отлажены, якоря кинуты и люди бьются, чтобы встать к Вам...Срок окупаемости 5-6 лет. Прибыль (или по иностранному - возврат инвестиций) начинает идти с первого дня работы.
Да о чем речь, это же торговля, кто угадал время и место тот и сливки снял, но сколько таких?
В основном то "Манхеттены".
Или думаете на все недавно введенные ТЦ и БЦ арендаторов хватит?
Павелл
Вы всё видите узко.
Если на огромном БЦТЦ висит объявление о продаже 1-2 офисов или мест, это просто усилия маркетинговые торгующего этим местом.

Посмотрите, как живёт БЦ около БЦСовецкая64, ни вывесок, ни рекламы, заселено почти 2 этажа посередине здания и ... живёт!

Тот же ХХХРим , например, и был построен для продажи. Построить, запустить, заполнить арендаторами и продать с прибылью. Вы можете его купить и сейчас.
wiza
ГУМ уже сколько за долги по кредиту продают? лет 5 примерно, все эти годы живет и здравствует, ЦУМ тоже самое, Роял Парк и т.д., кто Вам будет финансовую отчетность показывать?
За последнее время сколько их купили построенных? Не похоже что как пирожки разлетаются, это время давно прошло уже.
Павелл
Вы пытаетесь доказать всеобщую убыточность ТЦ БЦ?
...не удастся:улыб:
Я немного в курсе , как у этих людей , которые владеют ТЦ БЦ, складывается...
Если приложили "голову" к коробке, то живут уже не в этом государстве и всё у них хорошо,
кроме пугающего налога на недвижимость с кадастровой стоимости...
wiza
Не совсем, те кто "голову" приложили и не в этом государстве живут, как и те кто просто вовремя с барышами уехал, я думаю, не очень пугаются.
Я пытаюсь убедить, что их меньшинство из общего числа бизнесцентровладельцев. :yes.gif:
wiza
"Вы всё видите узко". Да нет если смотреть с верху то в конце года можно было наблюдать усиливающую волну на окраинах (жилая недвижимость в основном), сейчас идет обратная волна, которая уже захватила не проходные места, монстры скорее выживут... Пример: Фитнес с бассейном (морской водой) стоит в Сан Сити 35тыс. (год), а просто бассейн в спец. помещении 250р посещение и туда же входят тренажеры... Главный прикол - студентов у нас нет :biggrin: (менеджер СС). Вопрос: сколько в год Вы реально сделаете посещений? Но понты дороже...
Павелл
В-общем, думаю, через те же год два увидим очень много помещений в новоявленных ТЦ и БЦ в продаже на сайтах банков. Вот что я хочу сказать.
Естественно, бенефициаров нынешнего строительного изобилия мы скорее всего даже не узнаем.
P.S. разве кто-то на форуме расскажет как они круто забугром живут)
Павелл
Так они известны всем - это уважаемые люди из зак. собрания, мэрии, про гор. совет не в курсе.....
wiza
???
А в ГВФ кто платит будет? Или непринято платить у риелторов?
NEINOV
Так они известны всем - это уважаемые люди из зак. собрания, мэрии, про гор. совет не в курсе.....
кем уважаемые ? :eek: свои же глотку готовы перегрызть за место, народ лопатой огреть, не понятно .. :dnknow:
wiza
"Ой не надо цифр!" Ой а че мы так цифир испугались или это не наш жанр :biggrin: Короче, есть, что сказать или опять вилами по воде...
wiza
Вы пытаетесь доказать всеобщую убыточность ТЦ БЦ?
...не удастся :)...
Эт смэ, а что тут новые тенденции?
Пару дней не заходил, а тут смотри какие радикальные изменения: с обсуждения и советов собственникам-спекулянтам новостроек и рантье хрущёвок, "знатоки" перекинулись на советы владельцам БЦ. Сейчас какой-нибудь В.Пак почитает и заплачет, от такого расклада.
NEINOV
Просьба таки читать предыдущие сообщения.
Диагональное восприятие текста - не Ваш путь.
Вы не гениальны (хоть в этом) :knix:
Realtor
Всё идет от налога с кадастровой стоимости.
И о практически впервые в жизни России равенству Закону-
налог по процентам одинаковый с той самой самой кадастровой
стоимости для рантье от 10 квартир и БЦ-ТЦ ХХХМанхеттен-ХХХАура...
Автоинформатор
http://www.n-s-k.net/fix/news/6245 - Если у людей нет денег – какая разница, какова ставка по кредиту
Pavel_S
Если у людей нет денег – какая разница, какова ставка по кредиту
Вам же пишут выше - у людей денег вал, карманы лопаются. :biggrin:
А в ипотеку все массово лезут чисто из меценатских соображений, надо же банки поддержать. :biggrin: