Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 8)
138319
1000
Tarz
У людей деньги есть.
Просто рассматривать надо не узкий сегмент в 90% , а "широкий" в 10% (см.ниже)
--------------------------------------------------------------------------
закон пивника: 90% прибыли приносят 10% клиентов
wiza
налог по процентам одинаковый с той самой самой кадастровой
стоимости для рантье от 10 квартир и БЦ-ТЦ ХХХМанхеттен-ХХХАура...
Разный процент, батенька, разный.
И порядок определения налоговой базы отличается.

Если это Вам неведомо - ну тады ой.
atarin
Неужели кадастровый учёт теперь (вдруг) индивидуальный?
Сколько занёс - так и посчитают? :спок:
У нас то проблема сейчас в РФ -считают не глядя , по обобщённой методике...
Есть же такая даже карта с категориями земель...
А претензии принимают ро кадастровой стоимости только при очередном пересчёте или в суде...Раньше несколько месяцев давали на оспаривание...
А как у Вас? (это где находится?)
-------------------------------------------------------------
эти музыканты будут вечны, если им заменить батареи (с)
wiza
Ну так если деньги есть, и все в целом идет прекрасно, к чему тогда эти регулярные сейчас встречи высоких сторон с повесткой дня "как нам выжить"? Как-то не клеится одно с другим.
Tarz
Если все делают вид, что всем плохо - значительная часть народа не поймет, что им стало плохо потому что кому-то стало лучше. Тому, кто больше всех плачется.
Tarz
Отсутствие халявного финансирования (кредит под 3-4% из запада) и запугивание спекулянтов - это основа.

...раньше строили без всяких ипотек и розничного финансирования (в основном). про перетекание средств из недвижимости в другие активы пока не всё понятно: проживём-посчитаем.

Про встречи на хайлевеле про лайфстайл:
Статистика и политика-"две продажные девки империализма" ,"кто платит, тот их и танцует".
Tarz
Эти налоги, по кадастровой стоимости, больше разговоров породили, чем затрат собственникам получающим доход с м.кв.
Допустим, оценят среднеудалённый 1к хрущ в 2 000 000 р., умножаем на 0,1% в год = 2 000 р. В ГОД!!! И что, 167 руб./мес. заставят прослезиться рантье и срочно продавать квартиру, приносящую около 10 000 - 12 000 р./МЕС. чистой прибыли? Да сказки и фантазии недоброжелателей всё это.
Допустим, среднюю чистую прибыл 11 000 руб. разделим на 30 м.кв. хруща = 367 руб./кв.м

Раз уж на "высокое" местных потянуло, то также прикинем доходы востребованых ТЦ/БЦ/офисов...
Кадастровую/рыночную стоимость их прикинуть не столь просто, слишком большая вариативность. Притом не факт, что в центре доходность выше чем на окраине. Но возьмём один яркий пример: стоимость аренды 2500-3000 руб./м.кв. Сравнивая это с 367 руб./м.кв. хрущей, достаточно ясно можно понять, что собственники востребованных БЦ/ТЦ/офисов... абсолютно не нуждаются в том, чтобы их кто-то пытался пожалеть. А их (собственников) крокодиловы слёзы, про убытки и нежелание платить кредиты, это "особенность бизнеса по-русски". Деньги любят тишину и причитания, что всё плохо. Пример: Тынц

С таким же "успехом" можно ерничать и жалеть Сечина или Якунина, которые всю жизнь с протянутой рукой в гос.бюджет, нац.фонд... вечно "в убытках", требуют обнуления НДС, при этом только официально кладут себе в карман зарплату в несколько миллионов: РЖД снижена плата за инфраструктуру с 25% до 1%, обнулён НДС, плюс компенсация 8,3 миллиарда рублей из бюджетов регионов. Бедненькие, все в убытках.
А между тем, на личном автомобиле дешевле путешествовать, чем на нарах РЖД, до 1000 чел. попутчиков: http://www.tutu.ru/poezda/rasp_d.php?nnst1=2044000&nnst2=2064130
И индивидуальными авто-фурами также дешевле возить груз, чем с "народным" РЖД.
Realtor
Хорошо и в принципе верно.

Единственно , что жалко - одни эти 2-3 тр зарабатывают и не замечая "налоговых причитаний и вычетаний", а другим эти 367 руб\метр это ещё один минус в низкомаржинальной аренде или копеечной пенсии...

Про госмонополии вообще страшно , сколько мы людей содержим в них и сколько это стоит...
------------------------------------------------------------------------------
рынок недвижимости скрипит. рынок пенсионных накоплений скрипит.
может поменьше скрипа? (с)
Realtor
10 000 - 12 000 р./МЕС. чистой прибыли? Да сказки и фантазии недоброжелателей всё это.
:biggrin:
Так банальный, не требующий никакой возни депозит принесет сейчас денег в разы(!!!!!) больше, при существенно меньших проблемах порождаемых арендой(арендаторами, поисками желающих, ремонтами и т.д.), посмотрите текущие проценты по вкладам, удивитесь. Какие же тут сказки, это уже давно реальность, увы.
Tarz
Кирпичи изначально не бизнес, а религия. Какая разница где какая доходность, если человек оценивает свое состояние на в рублях/еврах, а в квадратных метрах.
ANik1C
Кирпичи изначально не бизнес, а религия.
:live: :biggrin:
Наконец-то дано верное определение. Поглядим через пару лет, сколько у этой религии останется адептов.
Tarz
Так банальный, не требующий никакой возни депозит принесет сейчас денег в разы(!!!!!) больше
Неужели вы не понимаете, что процент (доход от депозита) большей частью инфляционный? Депозит-то уменьшается со временем, под действием инфляции, а квартирка нет. Образно говоря, те проценты - суть часть тела депозита.
Показать спойлер
Хотя, может вы тут конкурентов специально запутываете, а я умный дурак все порчу :biggrin:
Показать спойлер
Asservis
Депозит-то уменьшается со временем, под действием инфляции, а квартирка нет.
Последние года вторичка дорожала на процент меньше инфляции, если что...
Asservis
В том и суть кирпичной религии, что если мерить в кирпичах, то кирпичей у Вас не уменьшается, а аренда за минусом коммуналки, налогов и страховой суммы на ремонт - чистая прибыль.
Asservis
Депозит-то уменьшается со временем, под действием инфляции, а квартирка нет.
Покажите мне сейчас рост квадрата вторички вместе с инфляцией(которая, напомню, сейчас в двузначных цифрах официально)? Либо топчется на месте(это в лучшем случае), либо дешевеет.
Tarz
Тогда тех, кто хранит деньги в Швейцарском банке с доходностью "в минус", а также в странах со СТАБИЛЬНОЙ экономикой и УСТОЙЧИВЫМИ ден.знаками под 0,5% - 2,8% совсем ошибаются, считаете?
Если бы все смотрели только на нарисованные %, то давно примчались с мешками денег в Белоруссию, Иран, РФ... но боятся остаться с цветными бумажками, не всё так просто.
Еуропа: http://www.vedomosti.ru/newspaper/articles/2014/12/05/na-procenty-ne-prozhit
Международные депозиты: http://ru.deposits.org/

Недвижимость (ликвидная) - международно признанный надёжный инструмент сохранения и приумножения состояния. Пусть и не самый доходный, но это не всегда самым главным является.
Tarz
Правда ничего не понимаете? Все дело в единицах измерения. Если это квадратный метр, то уменьшиться может только в результате бомбежки.
ANik1C
Почему-же, я эту позицию прекрасно понимаю. В смысле, я понимаю в чем она состоит, а какой в ней профит для меня загадка. Если рассмотреть предел этой ситуации - когда содержание стандартной хрущевки(налоги+ремонты+коммуналка) станет БОЛЬШЕ суммы арендного платежа за нее и придется вкидывать туда извне(из других схем) живые деньги только лишь для поддержания статуса "кирпичного мангата" и соблюдения религиозных обетов...... Ну не знаю, у всех свои тараканы....
Tarz
Как я понимаю - Вы уже несколько лет как определились что недвижка невыгодна. Что же эта тема покою-то Вам не дает? Какой смысл Вашей деятельности? Ведь дурака учить - только портить.
ANik1C
Правда ничего не понимаете? Все дело в единицах измерения. Если это квадратный метр, то уменьшиться может только в результате бомбежки.
Вот вы переводите свое благосостояние в кирпичи, а товарищ в рубли. Сравнивать рубли с кирпичами как то неудобно, поэтому надо бы перевести все в одну систему измерения. Ну пусть будут виртуальные кирпичи. Тогда в этом году у товарища количество виртуальных кирпичей увеличится, а у вас останется тем же.
Developer
Я протестую. Кирпичи величина постоянная :biggrin:
Developer
В том и дело, что "виртуальных". Которых от любого чиха Путина или Обамы сможет стать в 10 раз меньше за пару секунд.
Realtor
Недвижимость (ликвидная) - международно признанный надёжный инструмент сохранения и приумножения состояния. Пусть и не самый доходный, но это не всегда самым главным является.
Безусловно, это так. В развитых странах, с высоким социальным уровнем жизни, с развитой клавиатурой прав для граждан, с развивающийся экономикой и т.п. недвижимость обычно ценится очень высоко(по понятным причинам). В какую из категорий попадает РФ вообще и Новосибирск в частности?
Tarz
И после такого заявления предлагаете держать в российских рублях в российских банках...
Developer
Прям готовы лечь поперёк рельс, как Ельцин?
Где гарантии, что именно так произойдёт и цены на недвижку не подскочат, а рубль не ухнется в пропасть, как уже было неоднократно и стремительно-неожиданно?

ANik1C
В том и дело, что "виртуальных". Которых от любого чиха Путина или Обамы сможет стать в 10 раз меньше за пару секунд.
Граждане нашей страны, которые в 1917 году от чиха тогдашнего "Путина" отбыли с носимыми в руках вещами в Париж по сути бросив здесь ВСЕ (в т.ч. и вожделенный кирпич) очень бы с Вами сейчас поспорили по поводу гарантий.
Tarz
Вы кроме себя кого-нибудь читаете? Я же и говорю, что кирпич уменьшается только при бомбежке.
Вы как-то чих главы с расстрелом царя на одну чашку весов поставили. Нельзя же так явно передергивать.
ANik1C
И после такого заявления предлагаете держать в российских рублях в российских банках...
Это где я такое предлагал? Я говорил, что даже банальный депозит(вообще не требующий напряжения ума) дает больше, чем вся аренда. Но я не говорил, что депозит это хорошее решение. Просто аренда еще хуже.
ANik1C
Ну обложат завтра кирпич хорошими налогами по "чиху царя" и все, что в первый раз что-ли. И какие гарантии, что этого не будет? Какой смысл бомбить то, что ничего не дает, оно и так бесполезно.
Tarz
Я не спорю, что на данном этапе вкладываться в кирпичи сомнительное предприятие. Но и сливать имеющиеся особого смысла не вижу. Особенно хрущи у метро. Доходных безрисковых альтернатив-то нет.
wiza
Я вообще-то не про порядок определения кадастровой стоимости (это отдельная песня), а про налоговые ставки.

В этом году для рантье с 10-ю квартирами налоговое бремя на доходах сильно не скажется:

1. При определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости квартиры минусуется 20 кв.м. площади квартиры. Если квартира меньше 20 кв. м. - от неё в базу попадает только 80% инвентаризационной стоимости.
2. Если площадь больше 20 кв.м.,то от урезанной кадастровой стоимости в налоговую базу попадёт только 20% (плюс 80% от инвентаризационной).
3. Максимальный размер налоговой ставки, установленный НК - 0.1% ( в отношении квартир, имеющих кадастровую стоимость). Ставка может быть увеличена местным представительным органом, но не более чем в 3 раза, т.е. имеем максимально возможную ставку 0,3%.

А разные МЕГИ, АУРЫ, МОЛЛЫ и тд автоматом попадают в особую категорию объектов (НК РФ, ст. 378.2. "Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества") со всеми вытекающими налоговыми последствиями для их владельцев.
В этом году предельный размер налоговой ставки для юрлиц по этим объектам 1%, в 16-м 1,5% дальше - 2%.
Для физлиц по этим объектам предельная ставка 2% уже с текущего года.

Как-то так.
atarin
Тут говорят, что депозит в банке растет быстрее чем квартирка. Не верю. Могу сказать, что стоимость квартиры, пока, "проседает" ровно на столько, сколько и доход по вкладам. Плюс минус пара процентов. Но! Квартирка вот она, вот она!! Любимая. Спишь спокойно. В ней прям :). А деньги? Лежат где-то. Одни. Ни пощупать, ни посмотреть, ни снять ежели вклад на фиксированный срок. Может их ужо и нету там, а ты ждешь сидишь, надеешься.
P.S. Да и квартирку можно посдавать, работенка не пыльная.
Tarz
В 1917г. видение социализма значительно отличалось от современного - экспериментировали "товагхищи" над людьми, по классической марксистско-ленинской теории. Даже если вдариться в антинаучную фантастику и предположить, что Зюганов победит на выборах у ВВП или его назначенного вассала, то не будет уже повторения под копирку, т.к. даже ком.партия осудила репрессии и сталинские методы. Посмотрите на Китай, с правящей ком.партией и ростом экономики на зависть "чистым" капиталистам - что-то вроде этого будут продвигать. Олигархам может и прижмут хвост, приватизацию пересмотрят гос.собственности, но владельцам нескольких хрущей и мелким инвесторам-спекулянтам это не грозит.

А вот регулярные танцы с бубном вокруг рубля РФ - регулярны, в отличие от недвижимости, которую можно считать стабильной, как минимум.
Realtor
Более того - похоже это (курс рубля) стало неплохим источником дохода для тех, кто знает, какой курс будет завтра. Так что на этом поле чудес выиграть нереально.
Asservis
Тут говорят, что депозит в банке растет быстрее чем квартирка. Не верю.
Я понимаю, что в религии подсчеты с калькулятором не приняты, для веры даже читать и писать (не то что считать) не надо уметь, достаточно помолиться на образ. Но если Вы все таки возьмете калькулятор и посчитаете то легко убедитесь в этом факте самостоятельно.
Tarz
У меня знакомый несколько лет уже на депозите держит. Как было на студию в котловане в чистом поле - так и осталось. А купил бы студию - уже бы построилась и продалась дважды.
atarin
Вы написали про 1 квартиру.
Да и то не всё точно, выдержка про "эксклюзивную клетку на Берёзовом жм".
Про 10 штук будет 10-1=9 шт по полной ставке.

Про ТЦ БЦ повторяетесь, масло масляное. Речь то о том и шла , что страдают и те и другие.
От имени и тех и других "кричат" юр лица, больше некому.

Нас уже который год пытают речами про обязательное страхование жилья-это ещё плюс ко всем накладным на фатерки...
Tarz
Это я то шитать не умею? Я щитовод еще тот!
Лень. Правда лень. Да и выше уже написали. Про студию.
Realtor
Ситуацию про 1917 я привел просто как пример, понятно что вряд ли сейчас будет подобное. Это просто к вопросу что кирпичи не являются (и никогда не являлись) железобетонной гарантией чего-бы то ни было. Просто инструмент, один из многих. 100%-ных гарантий он не дает, как впрочем и остальные. Сейчас этот инструмент сильно потерял, вот и все.
ANik1C
Вы правда не различаете времена? Прошлое, настоящее, будущее?
В прошлом, вплоть до недавнего времени это действительно работало, и многие зарабатывали на этих студийках "в полях", и весьма успешно. Попробуйте заработать там теперь - вложиться сейчас в котлован и через пару лет продать.
ANik1C
Это точно. Вчера рекламу мельком увидел, типа скидка предпраздничная: около 1360т.р. цена, минус 160т.р. скидка = 1200 т.р. за клетушку в 17 м.кв.
А года два назад, точно такими, они же (этот застройщик) барыжил по 650 т.р. Вот и прикинем, вложил депозитчик в банк 650 т.р. два года назад, в надежде накопить на 1к., подытожил сегодня, а получилась только национальная индейская изба "Фигвам".
Tarz
Ситуацию про 1917 я привел просто как пример, понятно что вряд ли сейчас будет подобное.
Зачем так далеко ходить - есть пример сегодняшнего дня город-герой Донецк, где стоимость недвжимости близится к 0, а стоимость аренды к величине отрицательной.
Можно взять Киев, который не бомбили, там тоже с недвижкой не все хорошо.
Realtor
Посмотрите на Китай, с правящей ком.партией и ростом экономики на зависть "чистым" капиталистам - что-то вроде этого будут продвигать.
P.S. Вообще Китайская модель достаточно интересна. Элита на местах и рывок экономический.
Только "мусора" много и люди по 24ч. в сутки работают.
P.S. P.S. Не мое вообщем.
Developer
Зачем так далеко ходить - есть пример сегодняшнего дня город-герой Донецк, где стоимость недвжимости близится к 0, а стоимость аренды к величине отрицательной.
Можно взять Киев, который не бомбили, там тоже с недвижкой не все хорошо.
"Кирпич надежен и дает гарантии"(С) - в данной религии это догма, а она, как известно, доказательств не требует.
Честно говоря, лучше бы людям не терять этих иллюзий, потому-что когда они убеждаются в их абсурдности на практике, то ничего хорошего, как правило, не бывает - как в вышеприведенных местностях.
Asservis
Можно разные картинки найти, в любой стране.
ВВП Китая: Тынц
Realtor
Абсолютно с Вами согласен. По одной картинке судить нельзя.
Но все равно этот "рывок" дорого обошелся/обходится трудовому народу.
И еще одна беда, они же грабли - у народа нет власти как таковой.
Tarz
"Кирпич надежен и дает гарантии"(С) - в данной религии это догма, а она, как известно, доказательств не требует.
Честно говоря, лучше бы людям не терять этих иллюзий, потому-что когда они убеждаются в их абсурдности на практике, то ничего хорошего, как правило, не бывает - как в вышеприведенных местностях.
Вы как дети в песочнице, которые начинают стращать друг друга стукнуть лопаткой, затем старшими братьями пугают и доходят до угроз ракетами дядиными стрельнуть.
До Новосиба даже в ВОВ не дошли, кому вечная мерзлота нужна, кроме нас.
А так-то, вообще, Солнце неизбежно потухнет или метеорит в Землю шарахнет и всем кирдык. Исходя из этого и Вашего пессимизма, надо всем ложиться в направлении кладбищ и ползти туда. Какие инвестиции, к чему эти напрасные умо/телодвижения?
Но вопреки этому: рантье - зарабатывают, инвесторы - ещё больше, нам (агентствам) тоже на хлеб с маслом хватает, а пессимисты - пятый год воду в ступе толкут.
Asservis
Тут говорят, что депозит в банке растет быстрее чем квартирка. Не верю. Могу сказать, что стоимость квартиры, пока, "проседает" ровно на столько, сколько и доход по вкладам. Плюс минус пара процентов. Но! Квартирка вот она, вот она!! Любимая. Спишь спокойно. В ней прям :). А деньги? Лежат где-то. Одни. Ни пощупать, ни посмотреть, ни снять ежели вклад на фиксированный срок. Может их ужо и нету там, а ты ждешь сидишь, надеешься.
:live: спишь спокойно, в ней прям :live: а деньги где-то, может их уже и нету :biggrin:
ANik1C
У меня знакомый несколько лет уже на депозите держит. Как было на студию в котловане в чистом поле - так и осталось. А купил бы студию - уже бы построилась и продалась дважды.
я вот она, рядом: купила студию 4 года назад, уже 3 раза перепродала, купила и еще раз продала, и еще купила, и это при том, что в своей жизни вообще никогда ничего не продавала/не покупала, от торговли чем либо слишком далека.