Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 9)
143547
1000
Natus
забавная тенденция по этим вкладам - банки отказываются принимать пополнение вкладов ссылаясь на рекомендации ЦБ РФ, понятно, что в суде это легко разрушается, но кто будет с с этим заморачиваться
Alippa
это какой банк отказывается от денег?
:eek:
а Вот .. и неплохая альтернатива вложений, помимо кирпичей ! :улыб:
сегодня был в ШОКЕ, что даже на таком УРОВНЕ, возможны такие грубые ошибки ! :umnik: :eek: :umnik: Вот ..
теплый_пол
вообще не разобрать, что там написано, в конце?
zanuda
В конце написано, что ЕР проиграет по всем фронтам в сентябре, если не чего не предпринимать...
101
Да, шевеление есть, причем начинает уходить перекос, который был в сторону первички. Так что скоро Застройщики (скорее всего осень) будут не поднимать цены на свои новостройки, а снижать их (завуалированно конечно, путем акций всяких)... А по вторички, во первых ипотека на вторичку, есть уже 13%, и думаю на 0.5%-1.5% в ближайшие пол года снизиться.. Да и люди, со вторичкой поняли, что если хочешь продать- снизь цену...
expert007
кому продать?)))безработному охлосу без господдержки? очередным "казахам"? сам-себе-инвесторам/ из которых только окончательно тупые ещё не поняли, что Бобик сдох и нужно искать новые мультипликаторы. А так то спрос на метры он понятно есть, только вот денег за этим спросом НЕТ и НЕ предвидится.
NEINOV
В конце написано, что ЕР проиграет по всем фронтам в сентябре, если не чего не предпринимать...
:ха-ха!:
NEINOV
Уже предприняли и успешно. Отказали в регистрации единственной оппозиционной партии с реальными шансами на успех
жилец
потому и отказали)))) ну люди просто хотят повторить судьбу КПСС, имеют право
жилец
Перестраховались скорее, шансов у таких партий лет 10 еще не будет.
Developer
если учесть явку на голосование, то те "5 человек" могут просто ошибиться или пошутить))

мне одно не понятно - чем они будут народ на участки заманивать?
Alippa
а зачем кого-то заманивать на избирательные участки, особенно после известных всем 146% дедушки Чурова ? Нарисуют как надо и норм :спок:

кроме цвета ленточек про Болотную уже никто и не помнит наверное ничего, а дело там было совсем не в ленточках ..
Sergant01
КПСС это не помогло ибо суть есть паллиатив
Для конкретных людей - продержаться у власти 30-50 лет - это щастье и "жистьудалась", а для государства - бабушка надвое сказала - свезло или снова-здорово: Перестройка-ускорение-гайдаризация с чубайсизацией-развал-стбилизец. Цикличность - она у всех цикличность, но надо же чему-то учиться хоть немного.
Alippa
Понятно, что денег не так много сейчас на рынке... но по факту могу сказать что прирост в количестве продаж у нас идет, вторичка начинает продаваться!!!
Alippa
когда денег нет, это не спрос а хотелки
Дмитрий69
Понятно, что денег не так много сейчас на рынке... но по факту могу сказать что прирост в количестве продаж у нас идет, вторичка начинает продаваться!!!
прирост чему? К нулю?
Верю!)))) К факту прошлого года - НЕ верю.
Опять изменения 214-ФЗ
обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию
Developer
Нелогично совсем. Если бы так было, то правильнее всего для легоитимизации результатов допустить оппозиции и показать что их никто не поддерживает. Все 146% за вождя и его команду ЕР и ее разновидности. Но сдается мне, что результаты могут оказаться не совсем такими или даже совсем нетакими...
теплый_пол
Какое это уже дно по счёту? Просто это ещё с низу не постучали)))
теплый_пол
Человек–экономист перестукивается с донными образованиями)))
теплый_пол
Когда такие люди выступают "о дне", значит надо объяснить очередные неудачи.
И сколько там десятков тысяч считают выводы о росте-дне, а воз и ныне там...
Показать спойлер
«Начиная с третьего квартала будет корректировка в положительную сторону», — отметил он.
Показать спойлер

Если немного видоизменить «Начиная с конца третьего квартала будет корректировка в положительную сторону», то это верно для ~90% отраслей народного хозяйства, даже экономистом не надо быть.
Короче, масло - масленное, вода - мокрая. Работают же эксперты, свет в конце тоннеля рассматривают, лучше бы под ноги смотрели.
elnik
... обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию
наш застройщик - он непобедим, его не сломать запретами и ограничениями, пока депутаты готовятся к осенней сессии и только начнут рассматривать сие нововведение, местные юристы уже разрабатывают схемы о том как бы это все преодолеть :biggrin:. Так было когда появился 214-ФЗ, так было когда обсуждалось жесткое лимитирование наличных расчетов (кстати, когда это все заработает кто знает ?), так будет и сейчас. Все имхо.
zhadina
его не сломать запретами и ограничениями
Запретами и ограничениями не сломать, а отсутствием платежеспособного спроса - очень даже запросто, увы.
Tarz
Временное снижение спроса на этапе переходного периода я предполагаю, но тотальное его отсутствие слабо прогнозируемо, хотя у меня пока отсутствует цельное восприятие картины.
Опять катимся в эпоху тотальных предварительных договоров и злоупотребления оными, вот уж на руку ситуация недобросовестным контрагентам.
Сегмент проф.инвесторов (спекулянтов по русски) никто не отменял, а он достаточную долю занимает на рынке, покупка жилья на этапе котлована всегда привлекала и будет привлекать своей доступностью и высоким коэф. при перепродаже, поэтому скорее всего будет работать комбинированная ситуация, где бОльшая доля - это согласно правилам, а меньшая - это иные интеллектуальные способы расчетов. Это ни хорошо, ни плохо, просто рынок такой и его не переделать за 5 лет.
Рынок то и сейчас должен начать "падать" хотя бы по строительству.
По продажам как-никак полгода почти государство "вгоняет" в ипотеку помощь строителям.
zhadina
Сегмент проф.инвесторов (спекулянтов по русски) никто не отменял, а он достаточную долю занимает на рынке, покупка жилья на этапе котлована всегда привлекала и будет привлекать своей доступностью и высоким коэф. при перепродаже
не соглашусь, я ставлю на то, что котлован отомрет сам собой ибо маржа не такова, чтобы делиться еще с кем-то и останутся только квартиры, которые получены подрядчиками в расчет.
zhadina
Сегмент проф.инвесторов (спекулянтов по русски) никто не отменял
Его отменит жизнь, а не мифический "кто-то".
Поросеночек все меньше и меньше от месяца к месяцу и на всех его не хватит, спекулянтов, как звено без которого можно обойтись попросят из "корзины" первыми, даже уже попросили, если Вы не заметили.
Tarz
Ну, пока еще не попросили, а просто пытаются, или Вы можете привести в пример реально работающий эффективный инструмент устранения спекуляций на рынке?
Alippa
... останутся только квартиры, которые получены подрядчиками в расчет.
А я вот, кстати, думаю, что нашего брата попытаются задеть этой схемой, так как если банки начнут целевое финансирование объекта под смету, то смысл в массовом бартере возможно отпадет. Сейчас стройки сегментированы условно на два типа "есть бартер под квадрат" и "нет бартера под квадрат", при этом тенденция последних лет - снижение рыночного и качественного уровня именно массовых бартерных новостроек, а объекты, где бартера нет здорово отыгрываются на качественном маркетинге и умелом аутсорсинге, забирая себе все большую долю рынка. Хотя, если новые правила будут касаться участников долевого строительства - только физических лиц ... ну не смогут же наши законодатели не оставить себе лазейку в виде огромной норы, закиданной красивыми терминами о защите прав дольщиков )))
zhadina
или Вы можете привести в пример реально работающий эффективный инструмент устранения спекуляций на рынке?
Конечно, он называется гос.ипотека. Человеку покупающему вариант по переуступке никакие льготные проценты не светят даже близко, он может купить только у застройщика. Учитывая общий спад рынка ипотеки, ясно что львиная часть как раз и будет реализовываться по этой льготной схеме. А спекулянты останутся со своими вложениями один на один, им никто помогать не собирается. Кому продавать? Друг другу?
Tarz
грибы можно выращивать
Alippa
грибы можно выращивать
Вешенка в подвалах хорошо растет(сырость нужна), муравейники в полях под это дело не пойдут. :biggrin:
Tarz
Конечно, он называется гос.ипотека. Человеку покупающему вариант по переуступке никакие льготные проценты не светят даже близко, он может купить только у застройщика.
Возможно я Вас сильно удивлю, но госипотека действует при уступке по ДДУ, при этом даже если уступка третья, как у меня недавно было, потому как требование звучит: продажа от юр.лица, а не продажа от застройщика. Главное, чтобы в цепи уступок не было продавцов - физических лиц.
Именно поэтому мы, как подрядчики, сейчас все квартиры регистрируем на себя и спокойно ваяем уступки от юр.лица под гос.поддержку.
А инвесторы с ежемесячно растущим портфелем квартир регистрируют юр.лицо и все новые квадраты также покупают на юр.лицо, чтобы далее также продавать по гос.ипотеке. Старые как нибудь распродадим, они оформлены на физ.лиц, а новые уже будут под гос.ипотеку. А учитывая готовность банков участвовать в оптимизации налогообложения продавца при ипотечных сделках все еще проще, так как не надо изобретать куда "девать" прибыль.
zhadina
Ну так понятно, без подрядчиков и застройщик ничего не построит, подрядчики не спекулянты, это необходимое для стройки звено. То что им в добровольно-принудительной форме застройщик отдает квартиры под реализацию никак ситуацию не меняет. Подрядчик то рад брать ликвидностью(а не метрами), только кто же сейчас ее ему даст. Речь про выброшенных из схемы "сам себе инвесторов", которые в основном физики. Итоговый потребитель квартиры - физик, "второй" или "третий" физик сейчас в этой схеме не нужны никому. Доступно донес?
Tarz
Мой спич касался Вашего утверждения, что льготные проценты только при покупке от застройщика (см.выше). А глобально я о том, что при любой схеме законодатель всегда оставляет дверь в стене и на сегодняшний день эффективные инструменты, реально сокращающие сегмент спекулянтов, отсутствуют. Я не говорю об объеме портфеля квартир от 1 до 3, я говорю о том, когда инвестиции - бизнес. Открыть юр. лицо сегодня можно быстро и дешево, а потом уже покупай на себя квартиры в каком угодно объеме, ну, по крайней мере, до марта 16 года. Кстати, упомянутое Вами ограничение - оформление только от застройщика - реально сработало на рынке когда действовала губернаторская программа на 300 000. Но даже тогда была разработана схема когда все деньги за минусом губернаторских по факту налом заходили подрядчику вообще до регистрации прямого ДДУ, зато формально все было красиво.
Вообще эти инициативы с господдержкой очень напоминают мне время, когда работали субсидии по поддержке стартапа малого предпринимательства, там тоже под определенные критерии вновь образованному юр.лицу безвозмездно и безотчетно давали 300 000 на развитие бизнеса. Я тогда консультировала предпринимателей в администрациях трех районов и любопытная штука: топ в рейтинге запросов был "как срочно зарегить новое ООО", "как срочно написать подходящий под программу бизнес план" и т.п. Я уверена, что если поднять статистику, то количество зарегистрированных ООО в то время существенно выросло. А некоторые умудрялись зарегистрировать сразу несколько ООО и пытались получить поддержку на каждое из них.
Много букв к тому, что никто не будет рубить сук на котором сидит. Единственную угрозу я пока вижу в планах ужесточения контроля за прибылью со стороны налоговой. Видимо, торкнуло кого-то свыше что не может больше 50 % квартир в стране продаваться по цене до 1 000 000.

Все имхо, любые совпадения - случайность и вымысел :biggrin:
zhadina
Мой спич касался Вашего утверждения, что льготные проценты только при покупке от застройщика (см.выше)
Я не делаю большой разницы между застройщиком и подрядчиком, они тут суть в одной лодке.
и на сегодняшний день эффективные инструменты, реально сокращающие сегмент спекулянтов, отсутствуют.
Я писал выше, основной инструмент режущий спекулянтов сейчас - это с каждым месяцем тающий платежеспособный спрос. И этот инструмент никакими законодательными актами и лазейками не изменить, увы и ах. Уровень жизни людей можно поднять только экономически, а этого не происходит, к сожалению. Спекулянты не могут продать метры инопланетянам(или казахам), а только лишь гражданам. А граждане "в массе" скоро будут кушать не каждый день, вот в чем проблема. Гос.ипотека это попытка последний остающийся "живым" спрос оставить исключительно себе. Что будет когда и он иссякнет, сложно сказать.
Можно конечно и на падающем рынке заработать, но тут умения нужны. Тупо "купить на котловане продать на сдаче"(С) уже не сработает.
Tarz
Согласна, сегодня ловцы входящих звонков по рекламе-фонарю обязаны превратиться в активных продавцов. А это уже умение, потому как сегодня ты либо быстрый, либо мертвый. Идеальная ситуация для реальных экспертов, могила для лентяев. Тут еще есть разница какую долю рынка ты пытаешься закрепить, вот, например моему бигбоссу, при текущей ситуации, 10 сделок в месяц "за глаза" и 20 сделок это сверх план и нам не надо воевать за территориальный сегмент, так как у подрядчиков обычно разносортный пакет, а взять, например, Акатуйский для анализа, там тесно, там конкуренция более жесткая, так как стройка стройкой погоняет. Кстати, умный проф. инвестор постепенно уходит с рынка котлована, потому что на свежую вторичку сегодня можно поймать равноценный годовому % котлована дисконт.
Рынок изменился, если раньше инвестору бодро "втирали" про рост рыночной цены до 30 %, то сегодня надо купить на 30 % дешевле рынка и надеяться на увеличение хотя бы + 10%, чтобы выйти на плановую прибыль.
zhadina
Рынок изменился, если раньше инвестору бодро "втирали" про рост рыночной цены до 30 %, то сегодня надо купить на 30 % дешевле рынка и надеяться на увеличение хотя бы + 10%, чтобы выйти на плановую прибыль.
этот парадокс временен и имеет место быть, пока кто-то паникует или срочно вытаскивает активы из данного вложения .. :umnik:
да ладно, в 2008г. тоже все с горя убивались и ни чего, пару лет депрестняка и чистки рынка и всё в поряде ! :миг: а вот новостроки на котловане должны по цене упасть давно, по причине подешевевшего кирпича на 30% с прошлым годом !
теплый_пол
IRN отталкивается от спроса (с господдержкой) и прогнозирует цену квадрата
Максимальная сумма ипотеки с господдержкой для большинства регионов России – 3 млн руб. Значит, при минимальном первоначальном взносе в 20% желающие воспользоваться программой могут купить квартиру примерно за 3,5 млн руб. Ясно, что государство прежде всего заинтересовано в поддержке семей с детьми, поэтому квартира должна быть трехкомнатной. Стандартная площадь «трешек» - от 75 кв. м в панельных домах до примерно 100 кв. м в монолитных. Таким образом, стоимость метра квартиры с господдержкой – 35 000 – 45 000 руб.

Если применить ту же методику расчетов для Москвы, Подмосковья и Петербурга, жители которых с помощью субсидии могут занять до 8 млн руб., выяснится, что в этих регионах государство поддерживает покупку жилья стоимостью 100 000 – 120 000 руб. за кв. м. Реальный московский метр сейчас примерно на 40% дороже - 180 000 – 200 000 руб. по индексу IRN.RU.
zhadina
"Кстати, умный проф. инвестор постепенно уходит с рынка котлована, потому что на свежую вторичку сегодня можно поймать равноценный годовому % котлована дисконт.
Рынок изменился, если раньше инвестору бодро "втирали" про рост рыночной цены до 30 %, то сегодня надо купить на 30 % дешевле рынка и надеяться на увеличение хотя бы + 10%, чтобы выйти на плановую прибыль".
Руссо юристо облико морале... Можно поймать... Рынок изменился... А кто втирал инвестору про прибыль 30% об этом история умалчивает... Т.е. продаем велосипед по цене Мерседеса - юридически все правильно оформим...
NEINOV
... А кто втирал инвестору про прибыль 30% об этом история умалчивает ...
Ну отчего же умалчивает )) - "втирали" и продолжают это делать большинство агентов и прямых продавцов, в докризисное время очень хорошо "кушалась" заветная фраза про минимум 30% годовых, а если еще доверительно заглянуть в глаза и клятвенно пообещать через год лично продать, то дело в шляпе. Я частый свидетель таких диалогов. Проблема в том, что пресловутые 30% обещались по всем объектам, и неважны были ни местность, ни конкурентная емкость, ни рейтинг застройщика, ни прочие факторы. Сегодня гарантия высокой годовой доходности засчет перспективы роста цены - это не только не аргумент, но и повод усомниться в компетентности агента, который заученно повторяет вышеописанные мантры. Сегодня надо покупать очень дешево и рассчитывать на незначительный рост цены. Все имхо.
zhadina
"Сегодня надо покупать очень дешево и рассчитывать на незначительный рост цены. Все имхо." Я в курсе... Хорошо, что и Вы это поняли хоть и с лагом 6 мес. с рынком идете... Если честно ни Ваши варианты не других подрядчиков уже мало интересны... Объекты сомнительные, подрядчиков на них много, что приводит к высокой конкуренции в продажах на сдаче... В конце мая бакс был 49 сейчас 60 прошло 2 месяца и зачем покупать кирпич? Вы хороший юрист, симпатичная девушка но зачем мне Ваш комсомол?