Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 9)
143627
1000
NEINOV
Среди поклонников подрядного массмаркета нет профессиональных инвесторов, но они часто начинают с этого сектора новостроек и по итогам первого годового оборота в стройках-дискаунтерах понимают, что критериев для обеспечения плановой доходности гораздо больше, нежели только входящая цена. Что касается сравнения двух способов способов получения прибыли ... глупо спорить с фактами ))).
NEINOV
Я в курсе... Хорошо, что и Вы это поняли хоть и с лагом 6 мес.
Надо учесть, что некоторые не поняли до сих пор(!) :biggrin:
Tarz
Вот когда все оставшиеся поймут, самое время будет хапАть новостройки :миг:
iViktor
пока новостройки не выведут на другой уровень, хапать будут вторичку еще тройку лет .., сейчас котлован может прикупить для "инвестиции" совсем ужж не пробиваемый и верой бетоно/кирпича
Автоинформатор
маленькое наблюдение о трендах столичного рынка недвижимости:
Показать спойлер
ОФТОП: живу без телеканалов много лет, ленту новостей почитываю периодически, да пару веток форума. Так и живем - книжки, сериалы, дом-работа-семья-считаю дни до отпуска. Короче из эфирного медиапространства как-то совсем выпали, даже каких-то тв-шуток от окружающих порой не понимаю. А тут съездил на недельку подменить заболевшего коллегу на "объект", и забыл дома жесткий диск с фильмами. А и в комнате, и в кабинете есть дебильник и пару десятков каналов. Это для меня было откровение))) Просто феерия эмоций. Я узнал, что шоу есть на ЛЮБУЮ тематику))) Новости: - вроде у всех одно, но акценты, ударения- на разное, в зависимости от аудитории канала (блин, и методы зачастую ну такие банальные - полицейский Джон вышел замуж за своего напарника, а гаишник Василий спас ведро котят). А рекламы - ну четко прослеживается целевая аудитория канала. Короче мне так интересно было за всем эти наблюдать, исследовать, делать выводы.
А теперь суть -
Показать спойлер
на каком-то канале тв (центр вроде) за обеденный перерыв я увидел три рекламы, нет не средств женской гигиены, а предложений столичных риэлторов продать вашу квартиру Москве. ТРИ! С громкими названиями,, в разных стилях, игровые ролики, с актерами - довольно качественно. Лозунги типа: мы продадим вашу квартиру в среднем на полмилиона дороже конкурентов итд итп.
P1no4t
И не мудрено, данные за июль пришли \п.9\, сейчас все новостные агенства начнут репостить...

"в отличие от лета 2009 года, когда во всем наметились признаки скорого восстановления ситуации, сейчас, напротив, тучи продолжают сгущаться. Поэтому осенью вместо активизации на рынок недвижимости, по всей видимости, придет стагнация. В зоне наибольших рисков – переоцененная «вторичка», стоимость которой может снизиться в рублях на 10-15-20% к концу года"
Luidgi55
Любопытно, хоть кто-то из адекватных людей (по товарищам "с грядок" все понятно, по ним вопросов нет) мог всерьез предполагать "осенний рост"? На чем он мог быть основан, хотя бы в теории?
Tarz
Любопытно, хоть кто-то из адекватных людей (по товарищам "с грядок" все понятно, по ним вопросов нет) мог всерьез предполагать "осенний рост"? На чем он мог быть основан, хотя бы в теории?
Может, за счёт студентов, родители которых могут себе позволить покупку недвиги. У меня знакомый из Ханты-Мансийска покупал себе на время учёбы в Новосибирском ВУЗе однёшку на Горском. Было это лет эдак 8-9 тому назад.
Санянск
за счёт студентов
:biggrin: :live:
Представьте, что у Вас в наличии океанский круизный лайнер водоизмещением несколько сотен тыс. тонн, и у него есть пробоина сильно ниже ватерлинии, которая добрых 3 метра диаметром. И вот трюм этого лайнера закономерно и крайне быстро заполняется забортной водой (физику отменить не возможно). И тут высказывается "экспертное" мнение, что завтра обещают организовать парочку десятилитровых ведер и ими можно будет отчерпать водички до безопасного уровня и тем самым спасти корабль.
Вот про студентов из этой же серии.
Санянск
Настолько состоятельных студентов и их родителей по-моему единицы.Рынок они не спасут
Tarz
учитывая уровень рождаемости в конце 90-х, не ведра 10 литровые, а ведерышки детские.
с такими прыжками, похоже история с дешёвым рублем этой осенью повториться:

Курсы ЦБ на 04.08.2015г.: USD+2,12 (62,47руб.) EUR+2,58 (68,58руб.) Нефть−3,99% (49,78руб.)

пора завозить очередную партию утюгов и холодильников в страну ..:улыб:
теплый_пол
Показать спойлер
НУЖНО БОЛЬШЕ ТЕЛЕВИЗОРОВ!!!
Показать спойлер
:спок:
теплый_пол
Бежать уже в мвидео или рано еще? :umnik: На долгосрочное/безвозмездное пожертвование Строймастеру, несмотря на все их маркетинговые усилия, у меня денег не хватит :not_i:
superbear
ничего не подскажу по Строймастеру, но накопившиеся с прошлого года вкусные варианты могут все разлететься ..:yes.gif: кста забугорные товарищи уже начинают затягивать с выставлением счетов и мнутся в вопросах ценообразования на IV квартал года .. :secret:
Автоинформатор
\п.9\ - Откровения риэлтора: Квартирный мыльный пузырь лопнул, но этого никто еще не понял
коллеги плиз используйте инструменты разметки при размещении пруфов
И раньше было много разговоров о том, что цены на московское жилье - пузырь. А сейчас он лопается. Можно даже сказать, уже лопнул. По объявлениям вы этого не заметите. Но реально все сделки идут со скидками в 20 - 25%. То есть продавцы держат-держат цены, потом кто-то ломается, дает дисконт - и у него покупают. Весной еще можно было продать со скидкой 10%. Потом - не меньше 15%. И чем дальше, тем больше скидки. Это с обычной недвижимостью. А с элитной - ситуация совсем плохая. Дом на Рублевке, который стоил 75 млн. руб., сейчас никто не хочет покупать за 45 млн.

Себестоимость чисто строительства в Москве и области в последние годы была в среднем 30 - 35 000 руб. для панели и до 40 - 45 000 руб. для монолита.

Теперь, чтобы вернулся региональный спрос, квартиры в Москве должны подешеветь хотя бы на 30 - 40%.

Новостройки-недостройки *- Если раньше можно было подзаработать, купив квартиру на стадии котлована и продав ее по гораздо большей цене после оформления права собственности, то сейчас про это тоже можно забыть. Нынешнее снижение цен практически съедает возможный заработок, а риски огромные.
теплый_пол
ничего не подскажу по Строймастеру, но накопившиеся с прошлого года вкусные варианты могут все разлететься ..:yes.gif: кста забугорные товарищи уже начинают затягивать с выставлением счетов и мнутся в вопросах ценообразования на IV квартал года .. :secret:
Забугорные товарищи счета в валюте выставляют, им наша не по дням крепнущая нац валюта по барабану.
А по поводу разлететься, Ваш прогноз какой, продавать или ждать и потом продавать?
Или продавать, ждать, потом покупать? и в чем ждать?
Август, блин.
Pavel_S
Себестоимость чисто строительства в Москве и области в последние годы была в среднем 30 - 35 000 руб. для панели и до 40 - 45 000 руб. для монолита.
Скажите, где вы берете эту себестоимость :dnknow:
180207
\п.9\
Дискус вообще по 21 р/м2 продает, явно не в убыток себе
Pavel_S
ННП:
http://news.ngs.ru/more/2222323/
Ну вот все и покатилось. Быстро, однако.....
Pavel_S
И давно вы в Дискусе по 21 тыр покупали?

И прикиньте (хотя бы для себя) стоимость земли, стоимость коммуникаций, стоимость материалов, стоимость работ.
И у вас (оч приблизительно) получится стоимость квадрата.
Tarz
С демографией в ближайшие 10 лет будет огромная проблема, ближайшие 10 такие объемы строящегося жилья тупо некому будет брать. Вот статейка на эту тему:

"Еще одно важное различие между периодом бурного роста цен в 2000-х и сегодняшним днем, а также перспективами ближайшего десятилетия — демография. Всплеск спроса и цен на недвижимость в Москве в 2000-е совпал с вступлением в брачный и детородный возраст многочисленной когорты рожденных в 80-е, период мини-бэби-бума на исходе существования СССР. Родившиеся в 80-е в 2000-х создавали семьи и обзаводились жильем. Многие переезжали в Москву из других городов.

Однако уже сейчас многочисленное поколение 80-х сменяется входящим в зрелость скудным поколением 90-х. Согласно среднему варианту прогноза Росстата, по сравнению с 2011 годом численность женщин в возрасте 20-34 года в Москве к началу 2020 года сократится на 27,4% (в 1,38 раза), к началу 2025-го — на 41,9% (в 1,72 раза), к началу 2027 года — на 44,0% (в 1,78 раза). Аналогичные процессы произойдут и с москвичами-мужчинами (демографы уделяют им меньше внимания, так как возраст мужчины менее критичен для рождения ребенка). Когорты в возрасте 20-29 лет к середине 2020-х вообще практически уполовинятся.

При такой демографической перспективе спрос на московские квартиры неизбежно упадет — их просто некому будет покупать. Разве что мигрантам из демографически более благополучной Средней Азии, легальным и нелегальным, но у них, увы, нет денег, иначе бы они не поехали на заработки в Москву."
Pavel_S
не переживайте - скоро опять вырастет - когда подрастет не менее многочисленное потомство активно плодящейся многочисленной когорты рожденных в 80-е :secret:
Север2011
главное успеть не дать детсады разворовать в очередной раз)))) а то снова здорова выкупать и ремонтировать или строить новые
Tarz
"По данным Росстата, число зарегистрированных браков составило 8651 в первом полугодии и уменьшилось к январю-июню прошлого года на 9,2 %. Число разводов в регионе сократилось еще сильнее — 6399 за 1-е полугодие 2015 года, что на 18,3 % ниже по сравнению с аналогичным периодом 2014 года." Из личного наблюдения: В июле пришлось ехать маршрутным такси... Сажусь на заднее сидение и вижу, что я по сути один (если не брать во внимание) водителя, среди 8 дам возраста от 25-35 лет... В салоне тишина... Стало жутко т.к. ехали за город (темно) через кладбище... В моменте передачи денег обратил внимание, что все не замужем... Был немного под шафе и осмелился задать вопрос: А невесты в маршрутке есть? И все закричали - есть... Дальше ехали с музыкой и шутками... Вопрос: А где мужчины возраста от 25-35 вроде не война?
180207
И давно вы в Дискусе по 21 тыр покупали?
Бздынь.
  • выкопировка

Александр.....
Я бы ещё отметил, что вначале речь шла вообще о себестоимости. Для её определения эти 21 надо поделить наверное, как минимум, на 2.
Александр.....
Точно, трёшки-студии на Бронной :biggrin: Семён Семёныч...
NEINOV
Мужчины 25-35 есть, но жениться хотят очень немногие. И из этих немногих, только совсем немногие что-то представляют из себя. У большинства же круг интересов ограничивается двумя крайностями: пиво/диван/пельмени или качалка/протеин/понты.
leona
Вы забыли ещё одну пагубную страсть - танчики :biggrin:
180207
Точно, трёшки-студии на Бронной :biggrin: Семён Семёныч...
так-то не трешка-студия, а трешка-монстр 87м2 (полноценная), огромнющая квадратуровка.
Автоинформатор
а в это время....
Что-то давно про недвижимость не говорили:улыб:Судя по новости дно пройдено:улыб:
180207
Вы забыли ещё одну пагубную страсть - танчики :biggrin:
у одной моей подружки мужа (она именно так его называет) не просто в танчики, котор. комп. игры играется, но и реальные модельки танчиков собирает, на которые уходит почти вся его зарплата (остаток уходит на его кредиты и его же отпуск), а она на 2х работах пашет :безум: Представьте специальная ГРЯЗЬ ДЛЯ ТАНЧИКА стоит дороже дорогой косметики :шок:
ViolaNSK
Судя по новости дно пройдено
Судя по новости да, а судя по реальности вокруг, нет.
З.Ы. Жилфонд в конвульсиях пытается старыми методами действовать, скоро опять "хватай, подорожает"(С) запоют.
180207
Мужчин с танчиками, я, к счастью, не встречала, а вот детей да. У подруги сын танчики любит, учится не хочет. Я ему на ухо потом сказала, что будет плохо себя вести, я расскажу матери, что если пострелять по своим танкам, то аккаунт блокируют и тогда хана его крутому танку, который он постоянно прокачивает.
leona
Повезло, у пары тройки моих подруг мужья "танкисты" :cray-1:

тогда хана его крутому танку, который он постоянно прокачивает
:ха-ха!:

ЗЫ: модераторы мы сильно звиняемся за офф :knix:
leona
Я конечно все понимаю, но
я расскажу матери, что если пострелять по своим танкам, то аккаунт блокируют
это уже чересчур.
180207
И прикиньте (хотя бы для себя) стоимость земли, стоимость коммуникаций, стоимость материалов, стоимость работ.
И у вас (оч приблизительно) получится стоимость квадрата.
Вот вам расчет себестоимости момер раз:

\п.9 пользуйтесь плиз инструментами разметки при размещении пруфов\
"В здании, предназначенном для размещения гостиниц и мест временного проживания (около 3 тыс. кв. м.— "Ъ"), экономически более целесообразно сделать апартаменты". По словам госпожи Жилкиной, стоимость строительства апартаментов — 50-60 тыс. руб. за 1 кв. м, или 150-180 млн руб. По данным Est-a-Tet, в Москве средняя стоимость апартаментов сейчас составляет 361,2 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть выручить от продажи апартаментов можно 1,08 млрд руб.— в семь раз больше затрат на саму стройку.

Расчет себестоимости номер два:

\п.9\
На участке, заинтересовавшем PPF, можно построить около 100 тыс. кв. м жилья, инвестировав в проект до 4 млрд руб. из расчета 40 тыс. руб./кв. м с отделкой , предполагает директор департамента профессиональных услуг Knight Frank Russia & CIS Ольга Кочетова. При этом сегодня квартиры в массовом сегменте здесь продаются по 80–100 тыс. руб./кв. м , добавляет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Вот на эти 2% и живут строители:хехе:
Drakonn
...вон 5-6 мкр ещё в 90е годы были дыра-дырой, а сейчас чуть ли не центром себя считают...
Никогда они "дырами" не были (за исключение пары первых лет после строительства ж/м "Снегири", когда там еще "транспортная проблема" была в стадии решения), так как проектом в этих микрорайонах сразу была предусмотрена (и построена) полная инфраструктура, позволяющая практически автономную эксплуатацию жилых зданий (жителям не надо было куда-нибудь ехать за товарами и услугами). Да и жилье там строилось исключительно "улучшенной планировки" (по тем временам). На время 80-90-ых годов с подобным в Новосибирске не мог сравниться ни один другой крупный микрорайон...:улыб:
Tarz
Любопытно, хоть кто-то из адекватных людей (по товарищам "с грядок" все понятно, по ним вопросов нет) мог всерьез предполагать "осенний рост"? На чем он мог быть основан, хотя бы в теории?
На росте платежеспособного спроса покупателей недвижимости, для чего в России должен (обязательно) быть включен "станок Госзнака" (читай - эмиссия рублей). Но это все только в "теории", так как ЦБР (и etc.) - категорически против...:улыб:
Санянск
Может, за счёт студентов, родители которых могут себе позволить покупку недвиги. У меня знакомый из Ханты-Мансийска покупал себе на время учёбы в Новосибирском ВУЗе однёшку на Горском. Было это лет эдак 8-9 тому назад.
Сегодня дешевле будет арендовать. Причем, намного дешевле...:улыб:
180207
Скажите, где вы берете эту себестоимость :dnknow:
"Себестоимость строительства = стоимость строительных материалов + стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов + затраты на оплату труда".
Все это рассчитывается в сметных расчетах (локальный, объектный) на основании ПСД (проектно-сметная документация) на каждый конкретный объект. Там как раз и получаются указанные выше цифры, а все остальное свыше (до продажной стоимости метра) - "хотелки" (прибыль) застройщика...:улыб:
ViolaNSK
а в это время....
Что-то давно про недвижимость не говорили:улыб:Судя по новости дно пройдено:улыб:
Копаем дальше?... :biggrin:
darkmen
\п.9\
не знаю как вам, а мне прожившем на Богдашке всю жизни и волею судеб переехавшему на Макаренко, 4-5-6 показалась дырой ещё той... Только в квартиру вошел, сразу сказал "мы отсюда переедем сразу по возможности". 7 Лет там прожил пока появилась возможность "переехать в город", 5-6 вообще не рассматривали. Хотя НЗХК давал льготную ипотеку (по тем временам не плохую)
С тех пор многое изменилось, но 4-5-6 (хотя 6 мкр поновей конечно) для меня дыра-дырой. И если жизнь не заставит , никогда там жить не буду (хотя знаю массу людей утверждающих обратное)
PS это всего лишь моё мнение....
Drakonn
а мне прожившем на Богдашке всю жизни и волею судеб переехавшему на Макаренко, 4-5-6 показалась дырой ещё той...
Я в 90-х годах жил на Авиастроителей, и когда начал решать квартирный вопрос с помощью газеты из "Рук в руки" (может кто помнит такую), то все эти Родники, Снегири, пролистывал даже не читая, хотя там реально дешевле было...
Drakonn
не знаю как вам, а мне прожившем на Богдашке всю жизни и волею судеб переехавшему на Макаренко, 4-5-6 показалась дырой ещё той...
А что еще с п/г домами на ул. Ленина (или ул. Урицкого, Советской и etc.) не сравнили?... :biggrin:
Писал именно про микрорайоны крупнопанельного строительства, которыми в 70-80-ые активно застраивался весь Новосибирск. Вот именно по сравнению с другими ж/м "Снегири" (5-ый) и "Родники" (6-й) выглядели более чем предпочтительно. 4-ый (ул. Макаренко и ул. Объединения) - туда не относится, так как реально был, есть и будет "окраиной жизни"...

С тех пор многое изменилось, но 4-5-6 (хотя 6 мкр поновей конечно) для меня дыра-дырой. И если жизнь не заставит , никогда там жить не буду (хотя знаю массу людей утверждающих обратное).
Так, как говорится, "на вкус и цвет..." :biggrin:
seka64
и когда начал решать квартирный вопрос с помощью газеты из "Рук в руки" (может кто помнит такую)...
Так она и сейчас "живее всех живых". Никуда не делась и регулярно выходит... :biggrin:

...то все эти Родники, Снегири, пролистывал даже не читая, хотя там реально дешевле было...
Так ведь человек, поживший в чистом "кирпиче" (ул. Авиастроителей) в очень редком случае обратит свое внимание на "панельный железобетон"... :biggrin:
darkmen
Так она и сейчас "живее всех живых". Никуда не делась и регулярно выходит... :biggrin:
Так а толку то от неё сейчас... Раньше объяв по квартирам было - листов 100. А нынче...

Так ведь человек, поживший в чистом "кирпиче" (ул. Авиастроителей) в очень редком случае обратит свое внимание на "панельный железобетон"... :biggrin:
Если уж быть совсем точным жил я в панельной девятиэтажке на Д.Давыдова. Так что тот вариант я рассматривал, только не на Родниках.
Drakonn
Вы правильно отметили - жм дальше Северного предназначены для АВТОНОМНОГО жилья.
Те , кому не надо в цивилизацию и в Центр, найдут всё нужное для себя и детей на том конце.
Но в минусы - нет будущего для работающего, учащегося человека и ещё живущего , хоть чуть-чуть, светской жизнь. А также можно забыть про спокойное полноценное образование в ВУЗах, относящихся к учебным учреждениям... А также Путягам и Технарям, до которых ехать и ехать...Десять-двадцать лет пошатаешься в пробках и (или) в общ. транспорте - и всё, органоиды в износ...Трясти начнёт от вида автобуса. На машину и так уходит куча денег, а при житие на далёких жм - это вообще единственная надежда и копилка для вложения половины зп в месяц... Вместо Туретчины и Таиландщины - катание круглый год между городом и 5-6-7 жм... А вот к пивнушкам тяга возрастёт кратно...Этакая большая спальная деревня-тюрьма с натуральным хозяйством...
darkmen
Писал именно про микрорайоны крупнопанельного строительства, которыми в 70-80-ые активно застраивался весь Новосибирск.
Про Челюскинский жилмассив писать не буду, т.к. не та весовая категория, но скажем жм панельный на кропоткина вполне себе добротное зодчество эконом класса с вами любимой микрорайонной инфраструктурой.