Забирают квартиру, предварительный договор, готовимся к суду.
8261
52
Добрый вечер, уважаемая аудитория,

готовлюсь к новому делу и, как всегда, анонсирую его публично.

Первичный сюжет: застройщик (что удивительно, но он представляет сегмент рынка не ниже класса "комфорт") передал квартиру генподрядчику, генподрядчик оформил с покупателем предварительный договор на полгода, покупатель оплатил квартиру в полном объеме, цена договора 3500. Срок действия предварительного договора близится к завершению, в связи со скорой сдачей дома квартира существенно прибавила в цене и я ее оцениваю сегодня в 4000.
Генподрядчик в настоящее время уклоняется от заключения основного договора ссылаясь на то, что застройщик забрал квартиру и ситуация сегодня находится вне зоны контроля генподрядчика. Я уже наблюдала такую комбинацию со стороны этого тандема, но покупателю каким-то образом в прошлый раз рот профессионально заткнули, что дает мне основания предполагать, что это не единичные случаи, а система. Никаких инициатив, кроме "не надо нас пугать" от генподрядчика не поступает, что достаточно опрометчиво ввиду перспективы открытия новой площадки и, соответственно, старта продаж по подобной бизнес-модели.
Здесь важно отметить, что я хорошо знакома с этой схемой и умею с ней работать. Поэтому в этой теме, кроме изложения о ходе развития нашей истории, мы подробно разберем как правильно этот договор заключать и исполнять с т.ч. ГК РФ, судебной практики и обычаев делового оборота.
Безусловно, у генподрядчика и застройщика есть время для принятия правильного решения. Это время я определяю 25 апреля, поэтому прошу соблюдать этику и не заявлять кандидатуры предполагаемых "героев". Предварительный договор - распространенный документооборот и данная история не ратует за его неприменение, просто надо знать правила, соблюдение которых защитит права покупателя в спорной ситуации, мы также их зафиксируем по мере развития нашей истории.

Ввиду заведомо пренебрежительной позиции генподрядчика и застройщика, отправлю им в понедельник ссылку на тему, поэтому, в целях экономии своего времени, короткое обращение для застройщика и генподрядчика:

"Коллеги, подобные эксперименты заведомо утопичны. У меня личная заинтересованность в разрешении этого вопроса, поэтому все мои доступные ресурсы пойдут на его эффективное решение. Интернет-сообщества и пр. СМИ - это не просто 100 человек, это тысячи ваших потенциальных покупателей + профессиональная аудитория, эта история будет болтаться в поисковиках долгое время + не менее 12 000 электронных рассылок ежемесячно и порядка 300 личных встреч с экспертами, которые в итоге занесут вашу компанию в ЧС. У меня достаточно ресурса для организации длительной кампании. Ваши взаимные "терки" - это ваши проблемы, не надо их решать за счет моих клиентов. Предлагаю вам сохранить годами наработанное имя, тем более, что вы на самом деле заметно выделяетесь из прочих контрагентов своего сегмента. Я буду судиться с генподрядчиком и привлекать застройщика, я сделаю этот процесс публичным, аргументы "против", которые вы будете представлять в суде будут работать на рынке против вас. Вне зависимости от решения суда, информация о котором также будет публично представлена, продажи квартир через конкретного генподрядчика будут оценены профессиональной аудиторией как операции в высокой долей риска. Предлагаю вам в срок до 20 апреля заключить основной договор с моим клиентом и сдать его на государственную регистрацию".

Уважаемая аудитория НГСа, я прошу вас отметиться в теме и поддерживать ее актуальность. Готова ответить на вопросы, пока без персональной идентификации. Спасибо!
zhadina
Очень интересно. Послежу за темкой.
zhadina
Ситуация не самая приятная, особенно для покупателя.
К сожалению, репутационная составляющая страдает мало и не долго, особенно при обширной и агрессивной рекламе. Примеров масса, как среди застройщиков так и среди АН. Какие-то отдельные негативные истории могут всколыхнуть информационное поле, но через некоторое время история "тонет", а реклама со всех сторон говорит, что имярек лучший.
В прошлом году "Этажи" облажались с проверкой доков у мошенников, все закончилось гоп-стопом. А застройщик "Стрижей" подписывает это АН как своего основного продавца. И народ идет и покупает через это АН, несмотря на такую историю.
Или "Строймастер" с Нарымским кварталом и регулярными задержками по этому долгострою. У них же "Лео", который простоял мертвым несколько лет, сейчас вроде ожил. Но первоначальные сроки давно сорваны, а отдел продаж говорит, что мол ничего не знаем про прошлые обещания.
Инвесторов, которые более-менее регулярно следят за ситуацией, сейчас мало на рынке, а обыкновенный покупатель как правило не изучает репутацию ни застройщиков ни АН.
В более дорогом сегменте народ получше изучает ситуацию перед покупкой и более тщательно выбирает контрагентов.
Эффекта можно достигнуть, постоянно поддерживая негативную историю "на плаву". Тогда либо застройщику/генподрядчику придется больше денег в рекламу вбухивать, и это кроилово 500 тыров может обернуться бОльшими расходами на продвижение продаж и снижением продаж в принципе. Но смогут ли они сейчас оценить репутационные риски и потери в продажах и соотнести с сиюминутной выгодой.

Помню Вы всегда активно впрягаетесь за своих клиентов, и помогаете не только своим но и другим людям. И насколько помню в одном из случаев именно угроза публичного освещения в том числе на форуме сыграла роль в пользу Вашего клиента.
Так что в любом случае желаю успеха в затеваемом процессе. "Будем посмотреть" (с).
zhadina
Zhadina, борьба за порядок - это благое дело, и читатели форума разнесут оглашённую Вами информацию как по интернету, так и в реале.
zhadina
Я так понимаю кинув покупателя, кинут и вас с комиссией?
котюня
Ничего себе! Вот так головная боль для покупателя. Никому не пожелаешь такого!

Надеюсь, застройщик с генподрядчиком одумаются и сменят свою тактику. Если нет, то "героев" надо обязательно будет знать "в лицо", чтобы не налететь на их грабли.
zhadina
Не очень понятно дилетанту, учитывая положительную репутацию Вашей компании, можно вопросов пару?
Каким-либо документом между генподрядчиком и застройщиком можно подтвердить, что расчет товарами/работами/и пр. за эту квартиру произведен генподрядчиком застройщику? имеются ли у Вас?
И еще непонятно, как это - забрал квартиру? если ее передал для реализации генподрядчику?
Цель "операции" тандема, по Вашему мнению, продать другому покупателю за цену 4 000, отдав первому 3500?
Готов ли генпорядчик вернуть деньги за квартиру и в какой срок?
zhadina
Завидую смелости покупателя, я бы точно посчитал риски в этой сделке для себе чрезмерными
AndroNSK
В прошлом году "Этажи" облажались с проверкой доков у мошенников, все закончилось гоп-стопом.
Там не только они облажались, там и со стороны покупателя предсказуемо "не читали, не смотрели, опоздали"(С), а рассчитывали документы по объекту уже на сделке почитать, безопасность же на высоте. :biggrin:
Первое время даже про "возмещение ущерба" начали петь с перепугу, пока высший ком.состав настоятельно порекомендовал пехоте всякую чушь не городить.
Tarz
А кто-нибудь знает - чем "сердце успокоилось"? Вернули покупателю деньги? А то помню только, что было бурное обсуждение, а потом вроде топ этот закрыли, так и не поняла - что дальше было.
zhadina
Думаю,что сейчас мало кто борется за имя Пошла борьба за выживание,борьба за место под солнцем Сейчас каждую копейку считать будут И об имени никто и не задумается А в этой истории и подавно,так как для обычных покупателей она,история будет малопонятна или непонятна вовсе Но на публику вынести бы не мешало всю эту историю,придать огласке нужно!
zhadina
Предварительный договор - распространенный документооборот и данная история не ратует за его неприменение, просто надо знать правила,
Знаете, я конечно не в курсе нюансов этой "мега-схемы", но сама идея заплатить полную сумму кому то при подписании всего лишь предварительного(!) договора вызывает недоумение, это мягко говоря. Мне думается, в голове покупателя надо что то править.
San44a
Думаю,что сейчас мало кто борется за имя
+100.
и уже даже не пытаются как-то "срам прикрыть". прямо в глаза уже говорят...
даже выигранный суд со всякими компенсациями и "возвратами" не поможет ибо фирмы пустышки (некоторые создаются под стройку конкретного дома) и брать у них нечего.
я в такую игру поиграла 3,5 года...наработала себе "шишку". поэтому тема предварительных с какой-либо оплатой - это уже знакомые грабли...вывод: не смотреть как долго работает и какие крутые фамилии у собственников / партнеров.
зима2013
Сейчас появился великолепный закон о банкротстве ФЛ, в свете его крутые фамилии собственников обретают новый смысл
DmNSK
Сейчас появился великолепный закон о банкротстве ФЛ, в свете его крутые фамилии собственников обретают новый смысл
ну, придется им ускориться и прописать все на "маму-папу" (что еще не записано)..я думаю, что там ужо все схвачено.
зима2013
Пока не видно чтобы такая схема эффективно работала на федеральном уровне
Да и "мама-папа" до вступления в наследство
зима2013
+100.
и уже даже не пытаются как-то "срам прикрыть". прямо в глаза уже говорят...
даже выигранный суд со всякими компенсациями и "возвратами" не поможет ибо фирмы пустышки (некоторые создаются под стройку конкретного дома) и брать у них нечего...
К сожалению, знаю одну такую контору, а именно ПТК-30 (ЖК Ваш выбор, Радуга, они же Виакон...) которые на самом деле так делают и даже их представитель не стесняясь этим хвастается в СМИ. Рекомендую всем обходить их за 2 километра, т.к. кидают и клиентов и партнёров. Нам лично они должны 62 т.р. уже два года, но обанкротили фирму-должника и не отдают, а ещё и попрекают, что я их слишком тороплю и не оправдываю их доверие, а они во-вот скоро рассчитаться думают (скоро третий год).
DmNSK
Сейчас появился великолепный закон о банкротстве ФЛ, в свете его крутые фамилии собственников обретают новый смысл
Насколько понимаю чтобы им воспользоваться кредитору нужно доказать преступный умысел собственника юридического лица либо он должен был лично гарантировать исполнение.
DmNSK
Я так понимаю кинув покупателя, кинут и вас с комиссией?
Неверно понимаете, я не получаю комиссию от застройщиков/генподрядчиков, т.к. не являюсь представителем АН.
Суслик
1. Каким-либо документом между генподрядчиком и застройщиком можно подтвердить, что расчет товарами/работами/и пр. за эту квартиру произведен генподрядчиком застройщику? имеются ли у Вас?
2. И еще непонятно, как это - забрал квартиру? если ее передал для реализации генподрядчику?
3. Цель "операции" тандема, по Вашему мнению, продать другому покупателю за цену 4 000, отдав первому 3500?
4. Готов ли генпорядчик вернуть деньги за квартиру и в какой срок?
1. Нет, у клиента на момент заключения предварительного договора из доков, имеющихся на руках - только ДДУ. Если бы обязательства между застройщиком и генподярдчиком были исполнены на момент передачи денег, был бы сразу основной договор. Хорошо (до некоторого времени) поставленная схема взаимодействия, красиво продаваемая рынку. Предварительный договор в принципе удобен как способ увязывания отношений субподрядчик/генподрядчик/застройщик/покупатель, но ровно до того момента пока какой нибудь козел не дискредитирует эту форму взаимоотношений.
2. Застройщик ультимативно поставил в курс генподрядчика, что "такая корова нужна самому, а мы с тобой потом сочтемся". Забыли спросить у клиента.
3. Это не сговор, а решение застройщика - пополнить обороты путем продажи квартиры генподрядчика клиенту застройщика, а с генподрядчиком потом сочтутся. Клиента, повторюсь, спросить забыли.
4. Нас не интересуют деньги в размере внесенного номинала. Клиенту нужна квартира. Точка. Мы готовы к ситуации, когда нам завтра (а у нас завтра встреча с "героями") просто передадут 4 000, но этого не будет.
Tarz
пока высший ком.состав настоятельно порекомендовал пехоте всякую чушь не городить.
Задавили потерпевших, это повсеместно распространено, возможность влиять на покупателя/продавца сканируется при первой встрече, буквально в четверг поеду на разбор спора, где покупателю, отказавшемуся от сделки за две недели до оного, пеняют возместить: неустойку продавцу, задаток продавцу, который он дал следующему продавцу, услуги АН от покупателя (акт не подписан) + услуги АН от продавца (акт подписан). Кто везет на том и едут.
San44a
так как для обычных покупателей она,история будет малопонятна или непонятна вовсе
Смотря как написать. Писать умеем. Копирайтера наймем если сами не справимся. Как раз сегодня, на падающем рынке, по крайней мере в моем сегменте, репутацию надо беречь. Это создает прибавочную стоимость. Либо уничтожает даже себестоимость.
Tarz
Знаете, я конечно не в курсе нюансов этой "мега-схемы", но сама идея заплатить полную сумму кому то при подписании всего лишь предварительного(!) договора вызывает недоумение
Вы из другого сегмента. Сделок, совершаемых в городе по преддоговору - сотни ежемесячно.
зима2013
1. даже выигранный суд со всякими компенсациями и "возвратами" не поможет
2. я в такую игру поиграла 3,5 года..
1. поможет, если речь идет не о фирме-пустышке. Деньги никто не собираетеся взыскивать, мы собираемся понудить генподрядчика заключить основной договор.
2. в Вашем ситуации речь шла о последнем объекте, думаю, что в отношении Вашего застройщика анонсирование восстания из пепла можно ожидать в течение полугода
Realtor
Нам лично они должны 62 т.р. уже два года
У Вас иной бизнес и продукт - у с л у г а. А у меня бизнес и продукт - делать сделки по цене ниже рынка (не реклама, естстно). Если мы сегодня дискредитируем бартерные формы документооборота, то большинству из наших коллег можно завтра закрываться.
котюня
Всех благодарю за проявленный интерес :respect: .
zhadina
Вы из другого сегмента.
Возможно, я из немногочисленного сегмента думающих верхней головой.
Сделок, совершаемых в городе по преддоговору - сотни ежемесячно.
Ну...... Старик Парето был абсолютно прав.
zhadina
У Вас иной бизнес и продукт ...
Как-то так себе аргумент. Во первых, наш бизнес также во многом строится именно на поиске клиентам объектов дешевле рынка, случается что и дешевле Ваших (тоже, естественно, не реклама, т.к. Вы и сами неоднократно писали, что не всегда имеете самые низкие цены). А самое главное, что застройщики одни и те же, поэтому также несправедливо утверждать, что кого-то они могут обманывать, а кого-то нет. Застройщики также получают много сделок от агентств, как и Вы, тем не менее некоторые (пока единственные, к счастью, и неповторимые мошенники для нас - ПТК-30) абсолютно не гнушаются обманом, ни сколько не волнуясь о дальнейших перспективах, по принципу "После нас хоть потоп". Надеюсь у Вас лучше чем у нас получится убедить взрослых дяденек и тётенек, что такое хорошо и что такое плохо. Ждём чем закончится, т.к. это и в наших интересах тоже.

P.S. по теме: примерно то, что Вы обещаете, мы про ПТК-30 рассказываем. Ни одного клиента в ПТК-30 мы больше не привели, всем неустанно рассказываю правду про их мошенничество. Неоднократно люди звонили и писали вопросы про подробности, всё честно рассказываем. Судя по тому, что г-н Коновалов уже в полицию на нас заявление писал, им теперь это не нравится, также как и нам их обман. В полиции ознакомились с документами и встали на нашу сторону. Всех кого можно, мы от объектов ПТК -30 предостерегаем, основываясь на собственном опыте.
Tarz
Возможно, я из немногочисленного сегмента думающих верхней головой.
Возможно. У каждой бизнес-модели есть своя аудитория. У каждой аудитории есть свои критерии по оценке рисков.
У кого-то это регистрации права, у кого-то - право на понуждении регистрации права и т.п.
Realtor
Согласна, приоритеты схожие, но сколько у нас городе АН, которые реализовывают сделки и получают комиссию с заведомо неперспективных вариантов ? Я не о Вас, естстно, но пачками такие сделки проводятся. Ни разу я не видела практики, когда бы АН, по прошествии N-времени, если клиент НЕ получил искомую квартиру по причине первичного и некорректного оформления , впрягалось бы за интересы покупателя. Допускаю погрешность незнания, естстно. Но в большинстве случаев все участие АН заканчивается редким мычанием, типа " ну когдааааа", а если бы все посредники сопровождали нормально процедуру реализации предварительного договора, то у нас бы не было вот таких дел сегодня. Я бы еще и АН-посредника привлекла, если бы там не было "Рога и Копыта" с невнятными информационными договорами.
zhadina
Прям заинтриговали
Чем ваши услуги отличаются от услуг АН в таком случае?
zhadina
Задавили потерпевших
Как это? Сначала сказали: "Мы вам всё возместим", а потом сказали: "Идите нафиг", и те умылись?
DmNSK
Я Вам в личку написала отличие подрядчика от АН, дабы не флудить тему.
Эгоист
Как это? Сначала сказали: "Мы вам всё возместим", а потом сказали: "Идите нафиг", и те умылись?
Не была свидетелем событий, поэтому предполагаю, что потерпевшие умылись сразу после первичной беседы. Иной причины оставить такой вопиющий инцидент в забвении не вижу.
zhadina
буквально в четверг поеду на разбор спора, где покупателю, отказавшемуся от сделки за две недели до оного, пеняют возместить: неустойку продавцу, задаток продавцу, который он дал следующему продавцу, услуги АН от покупателя (акт не подписан) + услуги АН от продавца (акт подписан). Кто везет на том и едут.
так безобидно звучит: "разбор спора" :хехе:
такими темпами скоро на "разбор спора" крепкие короткостриженные "адвокаты" будут ездить, так сказать "долой маски".
Павелл
Терминология может быть разной, но ... когда при расторжении предварительного договора АН грозно обязывает иногороднего и абсолютно некомпетентного покупателя: оплатить неустойку, погасить липовые расходы продавца в связи с подготовкой к продаже квартиры, услуги АН от имени покупателя и услуги АН от имени продавца, а в обратной случае угрожают подать в суд на понуждение заключения основного договора, то ... с волками по волчьи, как говорится. Повторюсь, когда мы видим клиента, то автоматически сканируем возможность влияния на него. Это уже профессиональная привычка. Кто везет на том и едут. Короткостриженные представители ... наблюдаем и такое в природе, всякое бывает. Но в моем изложении разбор спора - это вооруженные ГК РФ (и только ;)) переговоры с участием всех сторон, посредников и пр. контрагентов. Обычно разбор претензий со ссылками на НПА здорово отрезвляет инициаторов предъявления претензий.

Наши новости: лед пассивно тронулся. По крайней мере со стороны генподрядчика наблюдаются активные движения в сторону решения вопроса. Это отрадно, потому что ссылку на тему я им так и не сбросила, шевелятся, значит, по собственной инициативе. Конец недели покажет имитация это или нет. А я готовлю подборку для всех по технологии работы с преддоговором, полагаю, что выкладку сделаю в начале следующей рабочей недели. Всем добра!
zhadina
, когда мы видим клиента, то автоматически сканируем возможность влияния на него.
Прям чистосердечное признание, не иначе
DmNSK
А смысл манерничать? Базовый скрипт везде идентичный и меня искренне улыбают горячие уверения коллег в обратном, мол "я не такая (-ой)". Отличия только в оттенках ).
zhadina
А смысл манерничать?
Эх, где найти специалиста лоббирующего не только свои интересы ...
zhadina
Базовый скрипт везде идентичный и меня искренне улыбают горячие уверения коллег в обратном, мол "я не такая (-ой)"
Ну, приличия требуют, вот они и "морщат физиономии" про "я не такая(ой)", а на деле понятно, разводят того кто дает себя развести, и на сколько дает. Народ в таких делах не сильно грамотный, чего скрывать.
Tarz
Тем не мене, человеческий фактор он как в минус, так и в плюс бывает. С большинством профессиональных коллег мы на уровне "честного купеческого" вполне успешно взаимодействуем. С другими и подписанные договоры не помогают (типа проходимцев из ПТК-30), приходится либо в суд, либо досудебно урегулировать, либо понять и пгхостить (с)
Физ.лица также во многом зависят именно от упомянутого человеческого фактора, т.к. если профессионал захочет, то он скорее всего сможет обмануть обывателя. Через агентства проходят весьма крупные деньги (авансы/задатки, первоначальные взносы, передаются ключи от квартир, полные расчёты за объекты, иногда люди даже в Новосибирск не приезжают и всё делается по ген.доверенности... ), но чтобы деньги пропали по вине агентства - нонсенс. Разве что из-за нерадивости согласования велосипедист кейс отберёт, но это уже другая запутанная история.
Касаемо подписанных/взыскиваемых штрафных санкции за срыв договорённостей - есть закон и свобода договора между дееспособными лицами, в его границах.

Ещё интересный аспект, это наши суды. По абсолютно идентичным случаям, могут быть диаметрально противоположные решения. Наша Раша (с)
Realtor
но чтобы деньги пропали по вине агентства - нонсенс. Разве что велосипедист кейс отберёт
Слева и справа диаметрально противоположное написано, нет?
DmNSK
Сам весьма интересуюсь завершением этой истории, но как то ни СМИ ни представители агентств, ни потерпевшие, ни исполнители ) не хотят просветить общественность, что же там произошло и кого виновным назначили. Но, это уже криминал чистой воды, кто-то кому-то лишнего сболтнул про маршрут чемоданчика с деньгами, имхо. Вопрос только - кто и намеренно или нечаянно.
Realtor
Вы же как юрист практику должны были проходить?
DmNSK
По в/о я - экономист. Юристом у нас специально обученный человек с профильным красным дипломом трудится.
Ну а практику периодически приходится проходить, хотя я это весьма не люблю.
Кто был в суде РФ, тот не то что в цирке, а даже и в армии не станет смеяться.
zhadina
А можно поинтересоваться, генподрядчик с застройщиком каким документом "в зачет" квартиру отдают? Я имею ввиду: есть договор подряда, есть договор, по которому застройщик квартиру отдает, и по идее должен быть еще третий документ, который связывает оба этих договора (не акт зачета, т.к. событие еще не наступило). Можно на будущее перед подписанием с Вашим клиентом предварительного договора просить от генподрядчика что-то в виде соглашения о взаимных расчетах, в суде это не самый лучший аргумент будет, но тем не менее, схема будет обозначена. Повторюсь, не знаю, как у Вас происходит, может, и есть всё это.
zhadina
Что-то тишина здесь. ТС, как у Вас дела? Что-нибудь проЯснилось?
котюня
Добрый день,

у нас все отлично, спасибо, пришлось выпасть на недельку, поэтому обещанную нормативку дам на ближайших выходных ).
Спор закончился не начавшись, достаточно стало намека о публичном "лае", как быстро все решилось, ну и своего bigбосса пришлось подтянуть для скорости. Уже сдались с юстицию.
bonrire
1. есть договор подряда, есть договор, по которому застройщик квартиру отдает, и по идее должен быть еще третий документ, который связывает оба этих договора (не акт зачета, т.к. событие еще не наступило).
2. Можно на будущее перед подписанием с Вашим клиентом предварительного договора просить от генподрядчика что-то в виде соглашения о взаимных расчетах ... схема будет обозначена.
1. Тут видите как - теория разительно отличается от практики. То, что Вы написали - это правильно. То, что есть на деле - это чаще всего только договор подряда и, в качестве, приложения к нему, протокол о распределении квартир без каких либо привязок, просто перечень квартир, зафиксированных на период действия договора генподряда.
2. Ключевое слово здесь "просить". Когда деньги напрямую передаются генподрядчику, то да, здесь есть мотивация для него делать нечто бОльшее, а если генподрядчик передал субподрядчику и т.п., то для генщика нет смысла зря шевелиться. Се ли ви. Поэтому единственный способ - это четко понимать и соблюдать технологию работы с преддоговором.