Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 14)
127870
1000
теплый_пол
так что, пожалуй, только первый пункт имеет силу с чемоданом под ..опой
Масса вариантов, когда деньги нужны срочно и "вчера", и я только один частный пример привел, а при желании их можно десятки привести, именно поэтому люди придумали "ликвидность", и под эту ликвидность придумали деньги.
Tarz
ну давайте с десяток, весомых, которые отличаются от формата повседневных трат, которые заставят деньги хранить в трехлитровой банке ? или шаткой банковской системе, про акции на фондовом рынке, страховые и накопительные программы, вообще не озвучиваю

  • ,,,
  • ,,,,
  • ,,,,,
теплый_пол
да что вы к банк системе прицепились, подпечатают бабосов и всем отдадут, чай не 90-е

так что, если ваш банк крякнул - ничего страшного, получите деньги через 2 недели с %. А вот кв продать не так просто даж ликвидную..

я поскольку имею опыт, вгрызлась в своего наличного покупателя и на все его условия пошла и продала махом, а вот, например, к моему приятелю пришел покупатель с налом, а он не захотел суетиться, ушел покупатель и все... других нет, только проблемные с цепями - детями и тп геморроями без света в конце тоннеля.

поэтому деверсификация наше все.
Natus
так что, если ваш банк крякнул - ничего страшного, получите деньги через 2 недели с %. А вот кв продать не так просто даж ликвидную..
если был бы мой банк, то нерастроился бы, подсуетясь до его схлопывания ..

это пока ни чего страшного, хотя уже много прецедентов с потерями данных и прочей лабудой, просто сми особо не оглашает .., а могут и совсем сказать, что денег нет, становитесь в очередь на года ..

продать можно всегда и вопрос цены, вы сами только что выше написали свой же пример ..
теплый_пол
напрасны ваши страшилки про банки, "денег нет". я ведь уже писал тут, что страховка, выплачивается за счет печатных рублей, которые есть всегда. а если не платить страховку, то завалится вся банковская система, а следом и вся экономика, которая стоит на этой банковской системе. а далее, завалится и политическая система
и такого развития событий, никто не допустит, просто ради своего политического самосохранения.
а вот, если завалиться недвжка, то нечего страшного не произойдет и большинство населения, этого, даже не заметит...
Судя по последним страницам, то ли экономики нет, то ли рынка, попробую "вернуться в тему".
Вопрос: как уважаемые ГУРУ рассчитывают в процентах доходность аренды?
Дикий турист
Существует арифметика.
Ничего сложного.
Начните с азов.
2+2=4.
Доходность считается именно так.
wiza
Ух ты, какой Вы умный! Коммуналка/капремонт учитывается? Стоимость актива на момент покупки или совокупные расходы с обстановкой берем за "базу"? Амортизация в расчетах учтена?
P.S.: ежели относите себя к ГУРУ, так объясните "на пальцах", носом тыкать тут умников, хоть отбавляй.
Дикий турист
Вы задали риторический вопрос получили риторический ответ.
Доходы минус расходы равно прибыль.

Есть постоянный и переменные статьи расходов (ремонт текущий, ремонт капитальный, коммунальные платежи, амортизация и прочие) зависящие от горизонта планирования и расчёта.

Какие статьи включать в расчёт и какую базу брать для расчёта - Ваши желания.
Можете кадастровую стоимость использовать для старого или халявного объекта (приватизированного) или стоимость приобретения.

Если взяли квартиру в ипотеку, то ставка до регистрации одна, после регистрации права собственности другая-соответственно и база для расчёта прибыли-убытков другая.

Вариант с отрицательно прибылью до точки самоокупаемости тоже вариант. А это и год и два и три и десять. Например, если не сдавать квартиру, а беречь (для ребенка или безущербности и восстановительного ремонта).

Например, с 01.01.2017 поднимается плата за капремонт. И так 3 года подряд. Прибыль , соответственно уменьшается все три года на разные суммы.

Какой из аспектов прибыли Вас интересует?
Статьи расходов? Первоначальная стоимость? Влияние инфляции, нефти,
политики, рабочей силы, Вашего возраста, здоровья, количества объектов, объектов
потенциального инвестирования, все сроки и этапы существования
квартиры и их "цена" в прибыли?
Выбирайте...
Если интересен уровень этих самых "гуру".
...не забудьте - это скучно и нудно этот самый уровень и
не всё всегда прямо и понятно...
-------------------------------------------------------------------------------
умники не тыкают, а выкают (с)
wiza
Ну, ежели так, то доходность моих объектов 11-14%, что в принципе не плохо по нынешним временам.
Дикий турист
Realtor через каждые два - три дня напоминает форумчанам как он делает по 40-50% годовых.
seka64
Realtor через каждые два - три дня напоминает форумчанам как он делает по 40-50% годовых.
Рад. Искренне рад. Но это комиссионные доходы.
А наркотики, проституция и оружие приносят ещё бОльший доход, каждому своё.
Дикий турист
Ну, ежели так, то доходность моих объектов 11-14%, что в принципе не плохо по нынешним временам.
не плохо если недвижка уже есть на иждивении, но маловасто, чтобы выходить для этого из депозита с теми же 10% годовых
Дикий турист
это комиссионные доходы.
А наркотики, проституция и оружие приносят ещё бОльший доход, каждому своё.
Нет, 50% - это он делает для клиентов. Про свой навар он не распрастраняется, но похоже проституция безнадёжно отстаёт...
Дикий турист
Очень интересно, как вы считаете.
Знаю людей, которые профессионально занимаются арендой.
у них доход 4-5%. у одного 6%. и это максимум...
Больше 6% чистого дохода никто не имеет.
А средняя температура в районе 5%
Delfin
Очень интересно, как вы считаете.
+1, любопытна методика подсчетов, и за какой период.
А так рассказы про 14% напоминают бессмертное "вон он говорит, что 5 раз за ночь может, ну так и ты говори, кто мешает"(С)
:biggrin:
Delfin
если люди профессионально занимаются арендой и имеют максимум 6%,то это дилетанты... :cray-1: с такой доходностью заниматься арендой-утопия...есть нормальные объекты которые дают доходность 15-17% годовых:миг: так что передайте знакомым привет,пусть перестанут благотворительностью заниматься :friends:
Автоинформатор
Вот ещё маркетинговая хитрость


Завышаешь исходную цену.
Продавливаешь некое "бумагу" для бюджетников.
И...получаешь прибыль!

...это при скидке 7%, за которую ещё предстоит побегать
Дикий турист
Судя по последним страницам, то ли экономики нет, то ли рынка, попробую "вернуться в тему".
Вопрос: как уважаемые ГУРУ рассчитывают в процентах доходность аренды?
Ну можно на моих примерах, если Вам это будет интересно:
1) деревянный барак, 3-ка, линия метро, упакованная, 16+энергия по счётчикам. Цена объекта: бессценна :спок:
2) типовая 2-ка, линия метро, без мебели, 17+вода/энергия по счётчикам. Цена объекта:2,7млн
3) УП-ка 1-ка, линия метро, почти вся упакованная, 14+вода/энергия по счётчикам. Цена объекта: 1,8млн
4) хрущевка 1-ка, линия метро, почти вся упакованная, 15+вода/энергия по счётчикам. Цена объекта: текущая в районе 1,7млн
Alianc
3) УП-ка 1-ка, линия метро, почти вся упакованная, 14+вода/энергия по счётчикам. Цена объекта: 1,8млн
блин, а я на Снегирях хотел однокомнатную за 1,8 брать.
transs
Ну такие нынче цены. 34,2 м2, кухня и кандёр в подарок, куплена 20 дней назад.
Alianc
А нам вещають усё растет!!!, ну или не падает, но вот вот подорожает не хило))) Бэри эпотЭку больше, и плати дольше)))
Alianc
Ну можно на моих примерах, если Вам это будет интересно:
ай, вот молодца, прям :respect:
Delfin
при сегодняшнем падении стоимости самих квартир. доход от аренды, должен быть отрицательный.
а если подогнать сумму полученных арендных платежей к к абстрактно стабильной стоимости квартиры, без оглядки на реалии рынка, то конечно, можно и прибыль рисовать.
а некоторые, даже пытаются сравнивать аренду с банковским депозитом. нет господа, это не депозит, а акция ...с падающей ценой и падающими дивидендными выплатами. причем у этой "акции", очень низкая ликвидность и от ценника продавца в мыслях, до реальной суммы, полученной от покупателя, целая пропасть.
поэтому аренда, для многих, превратилась в вечный бизнес, доходами от которого, нужно отбивать убытки, исходящие от падения цен на квартиры и на аренду.
ks567
Бизнесом аренду сейчас конечно не назвать. Ничего нового не скажу, по своему домохозяйству тезисы такие:
1) есть свой бизнес, но на падающем рынке вкладывать в него не вижу смысла на краткосрочной перспективе
2) хранить в долларах под подушкой не хочется, держать их в банке тем более. Поэтому доллары (процентов 30% от всей налички) просто лежат дома
3) в банке хранится двухгодовая подушка безопасности в рублях
4) остатки денег потрачены на "арендные" квартиры, пассивный доход с которых составляет 2/3 от расходов домохозяйства
5) через 5-6 лет нужно будет менять квартиру для собственного проживания. Для этого продаётся одна более подходящих для этого трёх квартир и добавляется скопленная за эти годы разница.
Если не форс-мажоры, то план такой.
Тимофеич
год назад было 10%
2 года назад 15%
3 - 20 %
динамика на лицо.
Тимофеич
хотя объективно аренда сейчас в лучшем случае дает "0"
kentilo
А нам вещають усё растет!!!, ну или не падает, но вот вот подорожает не хило)))
Жаль никто не может внятно сказать, что будет являться двигателем этого самого внезапного подорожания, при ежемесячно падающих доходах людей.
Delfin
хотя объективно аренда сейчас в лучшем случае дает "0"
ну если сравнивать с депозитом под 8%, то из вышеприведённого примера однехи по линии метро, стоимостью за 1,8млн., будет приносить 12200руб. в месяц, аренда 14000 за минусом коммуналки, обновления ремонта, то на то и выходит ..

поэтому где-то так .. :agree:
Tarz
Печатный станок Только подорожает при этом все
Tarz
Жаль никто не может внятно сказать, что будет являться двигателем этого самого внезапного подорожания, при ежемесячно падающих доходах людей.
Ну, у людей же дорожает. НГС вот в очередной раз ценники задрали. Притом их странный (очень мягко говоря) расклад такой:
Для частников - 340 руб. одно объявление
Для агентств - 418 руб. одно объявление (при покупке до 50 объявлений)
Т.е. оптом дороже - фишка НГС :шок:
Из их объявлений платных ушел, из-за таких фокусов, да и с форумом решил завязывать, так что всем пока.
Показать спойлер
Просто для сравнения, на крупнейшем федеральном ресурсе, на букву А, строчка стоит 199 руб. и отдача от рекламы выше.
Показать спойлер
Realtor
"на букву А"

Помнится тут недавно хором писали что работает только ресурс "Н"
DmNSK
в ресурсе на букву А есть один существенный недостаток:))
разместив там 50 например объяв, я не имею права изменять эти объявы:((

То есть, если в начале месяца я продала квартиру, я не могу заменить её на другой объект.
В этом плане ресурс на букву Н более гибок:)
180207
Спасибо конечно, но мне бы один объект осилить:улыб:

Кстати, как у вас нынче обстоят дела с интересными предложениями?
вроде бы и имя и гос. поддержка и ..., а всё тоже, как в старые добрые ВРЕМЕНА ..
"Примечательно, что уставшие ждать завершения строительных работ дольщики в 2013 году попытались придать огласку сложившейся ситуации. Они написали открытое письмо на имя французского актера Жерара Депардье с просьбой рассказать о проблеме президенту Путину и губернатору Подмосковья."

Как в песне у Высоцкого - "Если вы не отзоветесь, мы напишем в Спортлото".
мдяя, как прискорбно бы это не звучало ..
надоели местные сараи Новосибирска, поехали по стране собирать исторический хлам , вместо государства ..
Realtor
Для частников - 340 руб. одно объявление
Для агентств - 418 руб. одно объявление (при покупке до 50 объявлений)
Т.е. оптом дороже - фишка НГС :шок:
В основном везде для юрлиц дороже чем для физлиц.
Вы ж типа зарабатываете на этом, а мы мучаемся :хехе:
Павелл
119 месяцев можно рекламировать на мин сумму комиссии 50т.р. требующих АНами только с одной из сторон и всё мало, мало, мало .., выставят и ждут с моря погоды, а мало .., цена большая, надо скидывать, говорят они клиенту и по итогу, когда она достигает уровня, ниже рыночного, квартира продается, но она бы стрельнула в этом случае уже и без сторонней помощи ..

P.S.: не про всех конечно, но про 85% "тружеников" этой сферы точно ..
теплый_пол
P.S.: не про всех конечно, но про 85% "тружеников" этой сферы точно ..
Скажите где найти оставшихся 15%:смущ:
теплый_пол
119 месяцев можно рекламировать на мин сумму комиссии 50т.р. требующих АНами только с одной из сторон и всё мало, мало, мало .., выставят и ждут с моря погоды
Раньше рассказывали, как из-за 1000 (одной тысячи рублей) которую не могли решить кому платить сделки разваливали, теперь уже 400р. за публикацию заплатить проблема. :biggrin:
Как то с "все хорошо, прекрасная маркиза"(С) не коррелирует.
DmNSK
Скромно как-то про 85%.
Вся работа АН основана на запугивании с одной стороны и рекламе собственных услуг с другой стороны.
Тем или иным методом, на участников сделки давят АН со всех сторон.
Почитайте мощную волну флуда на нгс.недвижимость.
Если малосведущий человек начитается такой "литературки", то
здоровье своё испортит точно.
Реальность отличается от любых действий риэлтеров и АН.
------------------------------------------------------------------
модный вайпер Моня Токин получил по морде толком (с)
теплый_пол
119 месяцев можно рекламировать на мин сумму комиссии 50т.р. требующих АНами только с одной из сторон и всё мало, мало, мало ..,
:eek: и что это было
АН как правило дают от 30 объявлений и выше, так что 50 т.р. - это в лучшем случае реклама на данном ресурсе за один месяц.
wiza
Развивая вашу логику можно придти к выводу что АН спровоцировали кризис на РН, запугав всех участников :ха-ха!:
Delfin
Очень интересно, как вы считаете.
Знаю людей, которые профессионально занимаются арендой.
у них доход 4-5%. у одного 6%. и это максимум...
Больше 6% чистого дохода никто не имеет.
А средняя температура в районе 5%
И это еще не вышли темные лошадки... Кто сделал ремонт но пока не сдает в надежде продать до Нового года... На Бизнес FM приводили сравнительные данные: Что более выгодно на сегодняшний день: Ипотека или аренда? Оказалось аренда выгоднее в 2 раза... Т.е. платеж по процентам ипотеки 15 лет, а аренда за эти деньги 30 лет... Но есть один нюанс...
В стране 85% жилья приватизировано в Европе максимум по странам 50%...
NEINOV
Это говорит о том, что 85% рулит рынком, там доходность считать не зачем, халява сэр, и вообще цена аренды механизм рыночный, а не административный. Будут сдавать за сколько снимут, за КУ, за часть КУ.... и т.д. Остальным вложившимся расчётливым страдальцам придётся присоединиться, или свалить с рынка до лучших времён, неся убытки...себестоимость и доходность не имеет ни какого значения....
Delfin
год назад было 10%
2 года назад 15%
3 - 20 %
динамика на лицо.
Год назад было: Читал Форум 2-3 раза в неделю, 2 года назад - через день, 3 года назад каждый день и ночь... Сейчас один раз в 1-2 недели... Статистика... :biggrin:
kentilo
Рынки: Аренды, Новостроек и Вторичный находятся на разных полюсах... Рынок Новостроек на Южном, а Вторичный на Северном, Аренда где то на экваторе (погрел пузо и уехал)... Цена аренды и вторички механизм рыночный, а первички административный...
DmNSK
Не сравнивайте зелёное с круглым!
------------------------------------------------------------
передёргивать можно и затвор и писанину