Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 14)
127924
1000
Александр.....
Есть цифры, которые дает Минфин. Больше всего меня бесит когда они меняют методику расчета этих цифр, так как данные становятся не аддитивны. А привести одни к другим не просто.
Моя позиция была мною лично выстрадана в 90-е, когда печатали, печатали, печатали... А я за ними не поспевал.
Ну да, ну да... А то , что в это время ВВП страны летело в тартарары вас не смущает? А торговый баланс года 93 вы посмотрели. Дабы выстрадать то свою позицию.
В то время весь Союз страдал, за очень мелким исключением. Но это не значит, что все эти люди стали что то понимать в экономике и финансах.
shopengaue
А то, что сейчас происходит в нашей экономике, вы не определяете как "татарары"?
Я это определяю как полная ж...а. И именно этим местом я чувствую.
Александр.....
Вчера один "умник" сказал, что нам не нужен баррель по 100зелёных денег.
В таком случае мы опять сядем на задницу и не будем ничего делать,
как это было раньше.
И вроде как сейчас, когда мы убиваем последнюю оставшуюся промышленность,
кроме "чиста для власти показушных проектов", это тот самый катарсис
с последующим возрождением долгожданного Феникса.
Те в год празднования 1917 года и его столетия , мы "рушим всё до основания
, а затем: мы новый мир построим".
...не верится, что это так

Относительно к рынку недвижимости, волосы дыбом встают о текущих мерах
по экономии на строительстве - экономится всё, что нельзя и можно.
И всё в угоду моменту... А лет через 10-15 это вылезет техногенными
"непонятками" для жильцов и окружения....
shopengaue
Но это не значит, что все эти люди стали что то понимать в экономике и финансах.
Конечно, напрямую не говорится, но данной фразой прямо таки подразумевается, что сам пишущий к таким не относится, а скорей напротив, в экономике и финансах - величина не менее Джорджа Сороса и Уоррена Баффета. Странно только, что такая "глыба" делает на форуме провинциального города, затерянного "во глубине сибирских руд"?
Александр.....
Я это определяю как полная ж...а. И именно этим местом я чувствую.
Да вроде до полной не добрались. Хотя ситуация не шикарная- это точно. Из плюсов- низкие издержки в добывающих отраслях и сельском хозяйстве. А в минусах- да все остальное, наверное. Низкая эффективность гос инвестиций, повышение доли этих самых низко эффективных госкомпаний, повышение финансовой нагрузки на малый бизнес и граждан, уменьшение доли и приведенных значений гос расходов на социальную сферу.
Но самое главное- не понимание будущих локомотивов роста. Причём это на всех уровнях. Что премьер предлагает держаться, что президент издает наказы от которых экономику страны ломает.
Единственное, что утешает- могло быть намного хуже.
seka64
Нет, это как раз, отнюдь, не подразумевается. Но делать выводы, на мой взгляд, стоит на основе изучения вопроса, а не на основе ощущений.
А в стране с самым высоким процентом людей с высшим образованием, к сожалению, люди привыкли "проходить" науки, а не изучать. И я, в силу своей лени, предпочитаю сейчас, в большей мере, прислушаться к более образованному собеседнику, нежели дойти до чего то самостоятельно. Но благодаря своему усредненно-советскому образованию я, иногда, нахожу логические не стыковки. И обращаю на них внимание оратора.
Ежели бы высказывания о пережитом имели силу то на планете перевелась бы высокая кухня. Мы ведь кушаем каждый день. И уж в этом бы разбирались от и до, правда?
shopengaue
Да вроде до полной не добрались.
Не добрались, так будем там в ближайшей перспективе.
shopengaue
Из плюсов- низкие издержки в добывающих отраслях и сельском хозяйстве.
В чем низкие издержки? В заработной плате в рублях относительно валютной стоимости экспорта? А внутри страны что-то надо производить/продавать?
Если бы валютная выручка возвращалась в страну (и здесь оставалась) мы бы и сейчас неплохо жили.
Павелл
А чем низкие издержки мешают вам внутри страны производить/продавать?
Валютная выручка и так сюда возвращается. Только вот потребители, по собственной логике, вкладывают эти деньги в иностранные товары- авто, компьютеры, телевизоры, телефоны, турпоездки, бытовую технику, посуду, одежду. Вот вы создадите наукоемкие конкурентоспособные производства и сразу вся экспортная выручка ваша.
Пока государство пытается это сделать в автомобилестроении. Вы уже купили себе Весту?
shopengaue
А чем низкие издержки мешают вам внутри страны производить/продавать?
Ориентация только на внутренний рынок в век глобализма прямой путь к банкротству. Кроме того, российский рынок очень маленький.
Developer
Безусловно глобальный рынок предпочтительнее локального. Не понятно как низкие издержки мешают продавать/производить внутри страны.
shopengaue
кто тут из собравшихся экспертов что-то на экспорт производит?
одни нефтяники чтоли :rofl:
shopengaue
Не понятно как низкие издержки мешают продавать/производить внутри страны.
Вы вот лучше про низкие издержки расскажите строителям, которые, по Вашему же мнению, будут планово цены повышать в связи с возросшей себестоимостью строительства.
P.S. иногда удивляет как люди с такой логикой живут :безум:
А кипр у нас российский оффшор именно потому что надо валютные выручки в страну возвращать, по другому ведь никак :biggrin:
Павелл
Вы в курсе, что наши экспортные братья из Среднеазиатских республик уничтожили всю машиностроительную промышленность у себя в угоду европерцам и америкосам?
И теперь без нас они сдохнут, тк их друзья из европамерик продают всё тоже , что и мы , но по цене раз в 10-30 дороже.
...это прямой экспорт всяких железок в Азию уже лет 10 как , с возрастанием, после взлёта курса валюты, до небес...
wiza
у азиатов есть друзья не только в Евроамериках, но и в Поднебесной и именно она им все продает, а не мы
Alippa
Наши азиаты не очень любят тех азиатов, которые курс доллара повысили в 2 раза и сделали всё дороже, чем на Руси на порядок, успев уничтожить немалую долю промышленности Руси до этого...
Тем более европамериканцы производят большинство железок в той же Китазии, привозят к себе домой и продают как европамериканское настоящее с клеймом и уверениями в настоящей швецкой стали в наши страны азии и Руси...
Поднебесная не зря суетится , уничтожая нашу промышленность, оставляя только свой сервис и обработку...
wiza
Я то в курсе, это у вышеотписавшихся в РФ промышленность бешенными темпами развивается на низких издержках.
Мы вот сырье купили дороже в рублях, машины починили зарубежными з/ч дороже в рублях, зарплаты заплатили минимум столько же в рублях, налоги в рублях, продали в рублях. А издержки потом перевели в доллары и радуемся что в позапрошлом году издержко/долларей получалось меньше.
Ну или продавать только забугор (нашим же рублевым людям не надо). А если и забугром не надо, все - закрываться, прям всей страной, как неэффективные.
И главное РАДОВАТЬСЯ!!! :superng:
Павелл
кто тут из собравшихся экспертов что-то на экспорт производит?
одни нефтяники чтоли :rofl:
Производством не занимаемся, но несколько десятков сделок экспортных провели, эмигрантов из СНГ периодически отовариваем квартирками :yes.gif:
shopengaue
...Вы уже купили себе Весту?
К ним должны прилагать комплектом "Духовную страховку"
Realtor
Очень рад :biggrin:
а как насчет издержек, с Вами еврами рассчитались? по курсу начала 2014 года надеюсь?
Павелл
Неа, рублями.
Зато импортным клиентам и получающим в валюте (моряк международник недавно был, например) радость привалила от нашего кризиса - хотели 1 к., а получилось купить 2 х.к.
А у нас, от борьбы правителей за "конкурентный" рубель, одни растройства - сидел в Тае на бережку и пил уже не бюджетный "Чанг" за писят, а уже как элитку за соточку, в переводе на рубли.
Кстати, чудеса экономики, этот же "Чанг" недавно видел в Новосибирске за 55 руб. в рознице, бардак :dnknow:
Realtor
К ним должны прилагать комплектом "Духовную страховку"
Думается, что надо у дилера попросить. Хотя иконки и с предыдущего авто можно взять.
Автоинформатор
"Тайга.инфо: Хорошо, простой вопрос. Мы видели, что был повышенный спрос на студии, и их построили много. Теперь он пониженный — их продают. А если еще понизится — люди вообще не захотят жить в этих студиях. Что будет с этими домами?
Федорченко: Можно студии объединить, пожалуйста. В любом монолитном доме можно легко объединить две квартиры в одну.
Николаев: Эмоциональное отношение к вопросу связано только с тем, что эти студии массово покупали не те люди, которые собирались в них жить, а инвесторы. Причем, это были чуть ли не портфельные инвесторы, и когда спрос для перепродажи снизился, у них это вызвало недовольство.
Федорченко: Мне было бы очень интересно сейчас послушать не аналитиков, а, например, пришел бы инвестор и сказал: «Вот я набрал студий, а теперь не могу продать ни одной».
Холявченко: Уверяю вас, таких очень много, как директор агентства недвижимости говорю."
Лебедь, Рак и Щука - басня Крылова...
NEINOV
Такого не будет (чтобы кто-то жаловался на зависания студий).
Студия имеет свой спрос и свою целевую аудиторию.
И чтобы студия оказалась без спроса?
Цена чуть ниже и любая студия "реализуется".
wiza
Вот именно, имеет свою целевую аудиторию, а если эта аудитория перешла в разряд 1 и 2х комнатные...
Я вырвал лишь один нюанс там все гораздо глубже, если рассматривать нейтрально...
wiza
Согласен. Сейчас цена рулит. Скинуть минус 50-100т.р. от цены конкурентов, и за любой студией очередь выстроится. Но нет же. Бизнес-план же был свёрстан в докризисные времена, прибыля уже расписаны - куда потратить. Скинуть в стоимости? Ни за что! Лучше ныть, что не продаётся.
Александр.....
Бизнес-план же был свёрстан в докризисные времена, прибыля уже расписаны - куда потратить.
да ничего подобного
как раз так называемые "портфельные инвесторы" демпингуют и ломают ценовую политику самсебенинвесторам.
180207
Путь профессионалам!
А любители пусть играют в МММ всю жизнь.
Их потери мизерны, учитывая , что благодаря всем доплатам и субсидиям,
некоторым от Застройщиков , студии доставались вообще приложением к детям,
или к неблагодарной работе на структуры за копейки, или бонусом к госслужбе.
И , начитавшись форума, обозвавши себя инвестором полетели расчёты "домохозяек"
в высь. А теперь в нись:улыб:
shopengaue
Но самое главное- не понимание будущих локомотивов роста.
Очень интересно было бы услышать ваше мнение
DmNSK
Судя по направлениям инвестиций, нам пока грозит все тот же сырьевой подход. Нефть, газ, уголь, металлы (черные и цветные).
Внутренний спрос хотят поддерживать вливаниями в строительство инфраструктуры (дороги, мосты). Правда, частично, за счет уже самих потребителей.
Если говорить о Новосибирске, то будут поддерживать стройку (промышленную, инфраструктурную, и, в меньшей степени, гражданскую). А вот из промышленности что то все не здорово. За последние пару лет получили поддержку за счет гособоронзаказа некоторые заводы (Коминтерн, Чкалова, Союз, Швабе), за счет девальвации появились преимущества у Сибэлектротерма, Труда, Сибтяжгидропресса. К сожалению, руководство компаний зачастую рассматривает это не как окно возможностей, а как новую реальность.
В Технопарки, честно говоря, пока верится с трудом. Как и в потуги Роснано. Уж больно велик соблазн, когда никто не понимает что должно появиться, просто попилить средства.
А вот некоторые институты Академа, похоже, нашли свою нишу на мировом рынке. В первую очередь, ИЯФ. Если радикально ничего не поменяется, ближайшие лет 5-7 их будущее более менее прогнозируемо.
Особенно станет актуальна логистика если Трансиб сможет забрать на себя китайские потоки СНГ и Восточной Европы. Но пока пограничные терминалы развиваются в обратную сторону - на экспорт в Китай сыпучих и льющихся. Но надо считать логистику, как она дешевле получится.
Из новых технологий в городе в любом случае будут развиваться логистические информационные системы. Возможно что транспортировка, перевалка, формирование нового сборного груза этот тот кит, который и вытащит город.
shopengaue
Судя по направлениям инвестиций, нам пока грозит все тот же сырьевой подход. Нефть, газ, уголь, металлы (черные и цветные).
На этом можно было закончить. Остальное как получится :yes.gif:
shopengaue
Из новых технологий в городе в любом случае будут развиваться логистические информационные системы. Возможно что транспортировка, перевалка, формирование нового сборного груза этот тот кит, который и вытащит город.
Новый шелковый путь строится через КЗ мимо Нска. Так что развитие Нска как логистического центра приостановится. Безусловно в рамках диверсификации будет использоваться транссиб. Но как вторичный устаревший запасной путь.
Developer
Именно так.
Плюс логопарк в Дубае, где будет перегрузка с сухогрузов на самолеты и разлетка по всей Европе.
Developer
Новый шелковый путь строится через КЗ мимо Нска.
В свете этих не радостных событий рассказы экспертов в стиле "....да сейчас (надо уже признать) задница, но вот потОООм!! - как попрет, как попрет..."(С) особенно доставляют.
wiza
И , начитавшись форума, обозвавши себя инвестором полетели расчёты "домохозяек"
в высь. А теперь в нись:улыб:
Да не было там никаких расчетов, основная масса выигравших на этой пирамиде до смерти рада, что каким то чудом в своем жилье оказались по итогу, а сколько оно стоит (и на сколько сейчас обесценится) 99% таких "инвесторов" до лампочки. Беда в том, что даже там не все выиграли, кто то на котлованах по зависал.
Tarz
Я смотрю на "других домохоязек".
Те, что родили ребёночка и получили 300+200+100 р дотаций и купили себе "лишнюю" студию в той же Сибири.
Или в конторах типа армейских и других с интеллектом выдают на халяву квартиры. 10 лет назад не давали так много или давали через блат, а сейчас дают - служи и бери.
И вот жёны-домохозяйки мужей почуяли супержадность и прибыль.
Стоимость студии - ремонт 60р\обойками плюс унитаз-компакт, а в планах докризисных получить 2 млн руб за Плющиху и не "центом меньше".
Вот эти "инвестхозяйки от безделья и без ума от домосиденья", не обладая даром инвестора, экономят скинуть 50-100 тр и выйти в деньги, ожидая, что их халява подорожает до небес...
shopengaue
Спасибо!
Интересно было бы мотивировочную часть глянуть) если вы конечно не возражаете

И если не секрет, где вы трудитесь?
DmNSK
Предпосылки указаны в преамбуле - куда идут госсредства. К сожалению, в нашей экономической системе это сейчас основной источник инвестиций. Если это наложить на экономическую систему, то получим, плюс минус, основные вектора экономического роста.
Я не занимаюсь экономикой региона профессионально. Но старые преподавательские привычки дают о себе знать.
DmNSK
"Один из самых известных мыслителей иррационализма, мизантроп. Тяготел к немецкому романтизму, увлекался мистикой, очень высоко оценивал основные работы Иммануила Канта, называя их «самым важным явлением, какое только знает философия в течение двух тысячелетий" Трудился в Инвестрое, мечтает преподавать в НИНХ... Но не может объяснить как участок под жилую застройку 19000 кв.м. может стоить как участок под посадку картофеля у моей мамы...
Developer
Я вас по секрету скажу, только вы никому...Договорились?
Морской транспорт в РАЗЫ дешевле наземного. Именно поэтому всемирная фабрика была создана в Юго-Восточной части Китая, что бы иметь кратчайший выход к мировому океану. И переход "Дружба" в Талды-Курганской области РК уже лет двадцать как имеет ж.д. переход. Так что не один год у Китая была альтернативна торговли с Грузией, Турцией, Арменией, Украиной, Белоруссией, Эстонией, Финляндией минуя территорию РФ в любом виде.
Ну и Новосибирск, для южного транзита был важной точкой только лет 15 назад. А потом в него вообще не было смысла заезжать, при поставках западнее Урала.
Так что я не думаю, что город сильно почувствует открытие нового шелкового пути. Хотя, конечно, для новосибирцев лучше было если бы его не было.
shopengaue
Я не занимаюсь экономикой региона профессионально. Но старые
Жаль(
А к нам вас что привело?
И где вы преподавали?
DmNSK
Тут у меня выпала папироска... Хотя я не курю...
shopengaue
Я вас по секрету скажу, только вы никому...Договорились?
Морской транспорт в РАЗЫ дешевле наземного. Именно поэтому всемирная фабрика была создана в Юго-Восточной части Китая,
- Новые транспортные коридоры должны сократить сроки перевозки грузов из Китая в Европу с нынешних 45-60 суток морским путём до 10-13 дней сухопутным путём. Это позволит существенно оптимизировать поставки и удешевить многие китайские товары, укрепить положение Китая на европейских и азиатских рынках, а также занять новые рынки в Африке и на Ближнем Востоке.
- Основную ставку Пекин делает именно на железнодорожное сообщение — эта отрасль выбрана в качестве основной экспортной отрасли. «Предполагается, что железные дороги будут локомотивом увеличения экспорта китайского высокотехнологичного оборудования», — писали замдиректора ИМЭМО РАН Василий Михеев, завсектора того же института Сергей Луконин и корейский исследователь Чже Сун Хун.
- Вслед за китайскими железнодорожниками в регионы должны прийти производители оборудования, программного обеспечения, провайдеры инжиниринговых и прочих услуг, а также банки, страховые и прочие компании, описывают стратегию экспансии КНР эксперты.
- Даже само развитие железнодорожной сети региона в тех формах, в которых видят ее в Пекине, может существенно сказаться на перспективах включения дальневосточных регионов России в экономическое сотрудничество с Европой. «В случае вероятного прохождения основной железнодорожной ветки «Шелкового пути» по российской территории через Оренбург или Челябинск остальная часть Транссиба и БАМ останется незадействованной. Большую часть транзитных платежей будет получать Казахстан», — говорят эксперты ИМЭМО.
Иными словами строящиеся здесь логистические центры окажутся внезапно не нужны, единственное преимущество Новосибирска в виде транспортного хаба испарится. И Новосибирск окажется еще более провинциальным городом.
Автоинформатор
Застройщикам гайки закручивают в 2017 г. С одной стороны, это в сё "На благо народа", а с другой стороны, это всё ведёт к увеличению издержек и сложностей для строителей, что обычно выливается в увеличение стоимости для покупателей. Например, вроде бы застройщиков обязали страховать за свой счёт свои новостройки, но на практике они страхуются в плохих страховых (типа закрывшееся "Купеческое", из-за чего, например, у ПТК-30 были заморожены сделки на несколько месяцев) . В случае банкротства застройщика, эти страховые сразу сами обанкротятся. А во вторых - деньги застройщики берут у инвесторов, а никак не из собственной прибыли. По крайним сделкам - застройщики в открытую требовали у инвесторов деньги на страхование: СтройМастер и Стрижи. Даже если предположить, что другие застройщики "сами" платят, то все равно эти расходы в цену закладывают. То же самое сейчас будет с "закладыванием" отчислений в компенсационный фонд, с 2017, что приведёт к удорожанию квартир.
Некоторые подробности здесь
Показать спойлер
Яна Гик, юрист коттеджного жилого комплекса «Соловьиная роща» из Новосибирска, обращает внимание застройщиков на изменения российского законодательства и рассказывает, что с этим теперь делать.



Начало 2017 года будет ознаменовано вступлением в силу многочисленных и фундаментальных изменений в российском законодательстве. Существенное обновление затронет нормативные правовые акты, которые регулируют отношения долевого участия в строительстве объектов недвижимости.

С 01.01.2017 года вступают в силу кардинальные изменения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Основная часть нововведений содержится в Федеральном законе от 03.07.2016 года № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С 04.07.2016 года введена в действие норма ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ о мерах дополнительной защиты прав участников долевого строительства, в качестве которых предложено создать за счет специальных взносов застройщиков компенсационный фонд, средства которого будут использоваться в случае банкротства застройщиков.

Постановлением Правительства № 1310 от 07.12.2016 г. «О защите прав граждан – участников долевого строительства» утверждены

«Правила размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства» и
«Правила осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда».
Официальный текст постановления – http://government.ru/docs/all/109320/.

Согласно ему, застройщики обязаны осуществлять отчисления в создаваемый Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ фонд в размере 1% от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости.

Важно! Пункт 4 постановления говорит о том, что застройщики осуществляют обязательные отчисления в компенсационный фонд с 01.01.2017 года в отношении объектов недвижимости, если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства осуществляется после 01.01.2017 года.

Рассмотрим группу изменений, которые вступают в силу с 1-го января 2017 года при условии заключения первого договора участия в долевом строительстве после 1-го января 2017 года.

Содержание:

Строительство жилых домов блокированной застройки

Расширение и ужесточение требований к застройщикам

Привлечение поручителей в случае несоответствия застройщика требованию о размере уставного капитала

Цена договора участия в долевом строительстве

Целевое использование средств дольщиков

Возмещения затрат на объекты инженерной инфраструктуры

Строительство жилых домов блокированной застройки (т.е. таунхаусов)

С 01.01.2017 года строительство блокированных жилых домов осуществляется с применением норм Закона № 214-ФЗ, но при одновременном наличии следующих условий:

жилой дом состоит из трех и более блоков;
для строительства жилого дома привлекаются денежные средства граждан и юридических лиц;
государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве (ДДУ) осуществляется после 01.01.2017 года.
Расширение и ужесточение требований к застройщикам

Новая редакция ст. 3 Закона № 214-ФЗ дополнена обширным перечнем требований к застройщикам.

Структура статьи представлена следующим образом:

ч. 1 и ч. 3 остались без изменения;
ч. 2 в новой редакции включает 8 пунктов;
введены новые ч. 2.1 – 2.6.
Измененные требования к застройщику НА дату направления проектной декларации в уполномоченный орган (например, для Новосибирской области — это Министерство строительства Новосибирской области):

в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица;
в отношении застройщика не принято решение суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;
сведения о застройщике (в том числе о генеральном директоре) не внесены в
реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»,
реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»,
реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с п. 28 и п. 29 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ;
размер существующей у застройщика недоимки по налогам в бюджеты РФ за прошедший календарный год не превышает 25% балансовой стоимости активов по данным финансовой отчетности за последний отчетный период;
у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует неснятая (непогашенная) судимость за преступления в сфере экономики, к ним не применялись наказания в виде лишения права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации.
Внимание! Эти изменения вводятся с 01.07.2017 года, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 01.01.2017 года.
Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем минимальный размер, указанный в ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ. Если уставный капитал застройщика не соответствует установленному размеру, застройщик обязан заключить договоры с поручителями в соответствии со ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ.

Минимальный размер уставного капитала застройщика (руб.)Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м)
2 500 0001500
4 000 0002500
10 000 00010 000
40 000 00025 000
80 000 00050 000
150 000 000100 000
400 000 000250 000
800 000 000500 000
1 500 000 000от 500 000
Если застройщик не удовлетворяет этим же требованиям ПОСЛЕ даты направления проектной декларации, то он лишается права привлекать денежные средства в случае:

вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица застройщика или о введении в отношении его одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
вступления в силу решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве меры административного наказания;
принятия решения о ликвидации юридического лица-застройщика учредителями.
Если одно из указанных событий произошло?

Органы, принявшие соответствующие решения, должны уведомить уполномоченный орган в течение одного рабочего дня. Уполномоченный орган обязан известить орган государственной регистрации в течение одного же рабочего дня об отсутствии у соответствующего застройщика права привлекать денежные средства граждан. Это будет являться основанием для приостановления регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Привлечение поручителей в случае несоответствия застройщика требованию о размере уставного капитала

Если уставный капитал застройщика не соответствует минимально предусмотренному размеру, то застройщик обязан в порядке, установленном новой ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ, заключить договор поручительства с одним или несколькими юридическими лицами.

Причём это не освобождает застройщика от существующих обязанностей по заключению договора поручительства с банком или страхованию его гражданской ответственности. В данном случае поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме.

Поручителем/сопоручителем может быть юридическое лицо, одновременно соответствующее тем же требованиям, что и застройщик, кроме пункта 7.

Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве. А также предусматривает солидарную или субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства в том же объеме, как и у застройщика, включая цену договора участия в долевом строительстве, уплату неустоек, гарантии качества объекта долевого строительства, уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков дольщика.

Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику.

Условия поручительства и сведения о поручителе/сопоручителях застройщик обязан довести до сведения лица, намеренного заключить договор участия в долевом строительстве.

Цена договора участия в долевом строительстве

С 01.01.2017 года ст. 5 Закона № 214-ФЗ дополнена указанием на то, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства.

При этом если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, то цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с установленными понижающими коэффициентами.

Целевое использование средств дольщиков

Значительные изменения затронули перечень способов использования денежных средств участников долевого участия, зафиксированных в новой редакции ст. 18 Закона № 214-ФЗ.

Вместо 7 направлений расходования денежных средств дольщиков с 01.01.2017 года их станет 13.

Таким образом, существующий перечень направлений использования денежных средств дольщиков уточнен и расширен, что должно привести к снижению количества споров с контролирующими органами, включая налоговые органы.

Но, по моему мнению, некоторые формулировки, скорее всего, станут поводом для многочисленных судебных разбирательств, потому что допускают противоречивое толкование.

Поступающие средства могут расходоваться на строительство одного или нескольких домов, а также

возведение объектов социальной инфраструктуры;
возмещение затрат на оплату арендных платежей (дополнительно к ранее признаваемых целевыми расходам на приобретение земельного участка, на котором ведется строительство, в собственность или в аренду);
на уплату целевых кредитов и процентов по таким кредитам;
затрат, связанных с государственной регистрацией ДДУ и др. (ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Отдельно стоит сказать о нормах, касающихся возмещения затрат на объекты инженерной инфраструктуры.

Раньше п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ вел речь о «строительстве систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения [….] многоквартирных домов […], если это предусмотрено проектной документацией».

Сейчас п. 5 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ использует следующую формулировку: «Строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения […] многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения».

Что из этого следует?

Нельзя исключать риск того, что контролирующие органы будут рассматривать в качестве нецелевого использования средств дольщиков оплату расходов на инженерные сети, расположенные за пределами принадлежащего застройщику земельного участка, возводимые застройщиком в рамках строительства многоквартирного дома.

Рекомендации

Для минимизации риска после начала применения указанных норм застройщику рекомендуется оформлять правоотношения с владельцами чужих земельных участков.
Показать спойлер
Realtor
То же самое сейчас будет с "закладыванием" отчислений в компенсационный фонд, с 2017, что приведёт к удорожанию квартир.
"Шо, опять"(С) удорожает? :biggrin:
Не привет к удорожанию, увы.
Приведет к тому же самому, к чему приводит сейчас - к раззорению застройщиков и падению объемов ввода, всего навсего.
wiza
Маткапитал просто получают не те, кому он был предназначен.
В той же НСО рост населения обеспечивают исключительно наши братья и сёстры
из среднеазиатских независимых стран, получая здесь такие льготы
и услуги, о которых знают сейчас только их дедушки и бабушки...
Так что рынок недвижимости не коррелирует с маткапиталом.
какое отношение выплата материнского капитала завязана на "братьев и сестёр" из среднеазиатских стран?? У них что, гражданство по факту рождения здесь детей автоматически нарисовывается??
Солярис
Можно забыть про рост, IRN говорит будет минус 30-40% к 21 году постепенного сползания цен .
Luidgi55
"продать нельзя купить" - расставляйте запятые:улыб:
Солярис
Вы даже не представляете, что имеет по поводу спасения от вымирания коренных жителей НСО статистика. И какую ГЛАВНУЮ роль играют наши среднеазиатские братья и сестры. И , соответственно, получают они столько льгот и положенных выплат за ребят , рождённых 2+...