Продать квартиру, купленную с МАТ капталом
16377
93
Доброго дня!

Прошу совета, может у кого была подобная ситуация, уже устали бегать по ПФР, органам опеки, нотариусам, юристам (у каждого своё мнение).

Куплена квартира в строящемся доме в ипотеку с использованием МАТ капитала, (остаток по ипотеке 100 тыс.),
квартира сдается только в конце 2017, соответственно, свидетельства нет и возможности выделить доли детям тоже нет.
Возникла необходимость продать квартиру. Есть возможность выделить доли в другой квартире с лучшими условиями. В ПФР сказали, что пока квартира не сдана мы здесь ни при чем, мы только контролируем факт выделения долей. В опеке примерно тоже самое, как и в ПФР, они в принципе не против, если доли выделятся в другой квартире, но на неоформленные квартиры мы разрешения не даем. Получается патовая ситуация и более всего непонятна позиция органов опеки, какая разница есть свидетельство или ДДУ...

Может есть какой-то выход из данной ситуации или забыть и ждать сдачи?
Потаповна
Каждая из этих инстанций будет продолжать стоять на своей позиции, прикрывая понятно что - формально они правы. Есть вариант ( если он есть) попробовать быстро получить решение суда, в котором будет прописана схема.(решение суда - именно разрешающее продажу при условии одномоментного выделения равноценных долей детям в другом объекте). Получайте от ПДН официальный отказ - и в суд.
Солярис
Спасибо за совет!
Подскажите, пжста, как ПДН расшифровывается? (Судя по логике ответа, догадываюсь, что опека.)
Это не в ответ на Ваше сообщение, просто крик души):
Ключевое - ФОРМАЛЬНО правы, но это прям глупость какая-то, что необходимо свидетельство... В опеке сказали, что для них еще лучше, если уже в готовой выделим, т.к. "дело" можно будет закрыть, но разрешения дать не могут.....
Солярис
Есть вариант ( если он есть) попробовать быстро получить решение суда
А почему по Вашему переуступка не возможна без решения суда?
Потаповна
В ПФР сказали, что пока квартира не сдана мы здесь ни при чем, мы только контролируем факт выделения долей.
Сомневаюсь, что они что-либо контролируют. В крайнем случае придется вернуть сумму маткапитала.
A. Ruslan
Вся загвоздка в том, что Росреестр не пропустит сделку без разрешения опеки.... а опека разрешение не дает на квартиры без cвидетельства
Потаповна
Росреестр не пропустит сделку без разрешения опеки...
На чем основано это утверждение? Вы пробовали?
Потаповна
..У меня "недопечатка" - отдел(комиссия) по делам несовершеннолетних.
A. Ruslan
Исхожу из практики и из упертости чиновников на букве закона, даже если она прямо противоречит логике ситуации и самим интересам ребенка. В Законе дословно написано - при каких условиях можно продать и как именно и в какие сроки нужно купить- все, на этом они обсуждение заканчивают. А решением суда они легко "прикрываются" если (не дай бог) что случится- " мы были вынуждены подчиниться".
Потаповна
Вся загвоздка в том, что Росреестр не пропустит сделку без разрешения опеки.... а опека разрешение не дает на квартиры без cвидетельства
Откуда Росреестр "знает" про МК, у Вас ДДУ был прописан первоначальный взнос именно МК?
rom0302
ннп
Чтобы не создавать тему спрошу здесь. При покупке новостройки ДДУ оформили на двух человек(муж и жена),
как сейчас до подписания акта приёма-передачи можно переоформить на одного? Через переуступку возможно или потом после подписания акта составить соглашение о распределении долей и получить право собственности на одного.
rom0302
Мне в агентстве недвижимости сказали, что в росреестре проверяют. Либо в дальнейшем могут аннулировать сделку и привлечь к уголовной ответственности по статье 159 ч2. Нет никакого желания по судам бегать, самим подставляться и покупателей подставлять

В ДДУ про мат капитал ничего не сказано.
atarin
Лично не пробовали, в агентстве недвижимости уверили, что росреестр проверяет и без разрешения не пропустит.
Солярис
Исхожу из практики и из упертости чиновников на букве закона, даже если она прямо противоречит логике ситуации и самим интересам ребенка.
Точнее и не скажешь... После беседы с опекой были в малом шоке, особенно после фразы: "Для нас (опека) еще лучше, если выделите в готовой квартире, но разрешение дать не можем.
Потаповна
в агентстве недвижимости уверили, что росреестр проверяет и без разрешения не пропустит.
Понял, отстал.
Остался один вопрос - в каком агентстве Вас так качественно проконсультировали?
atarin
Не буду ставить клеймо на всё агентство из-за одного человека.
Я правильно Вас понимаю, что эта информация неверная?
Потаповна
Я правильно Вас понимаю, что эта информация неверная?
Это зависит от того, как понимать слово "проверяет".
Я допускаю, что если специалист росреестра (эксперт, регистратор) в представленных документах увидит информацию об использовании маткапитала, то регистрация может быть приостановлена.
Но что касается Вашего случая - не думаю, что он будет запрашивать банк или пенсионный фонд об использовании капитала.
Ко всему прочему - если такие сделки не пропускают, для чего тогда агентством озвучиваются страшилки про "аннулирование" и уголовный кодекс?

ps Речь идет о сделках, аналогичных Вашей, в том числе и по вторичке, где скрыто использование маткапитала.
Потаповна
Не буду ставить клеймо на всё агентство из-за одного человека.
Поставьте клеймо на конкретного человека
Я правильно Вас понимаю, что эта информация неверная?
Так точно
atarin
Я допускаю, что если специалист росреестра (эксперт, регистратор) в представленных документах увидит информацию об использовании маткапитала, то регистрация может быть приостановлена.
Тогда регистратору придется сослаться на норму закона, просто так приостановить он не может, основания для приостановки прописаны в законе "О государственной регистрации прав..."
A. Ruslan
Всем доброго дня!
получается из всего вышесказанного, вытекает нижеследующее):
Продаем квартиру, в имеющейся выделяем доли детям и ждём реакцию соответствующих органов...
Потаповна
Не буду ставить клеймо на всё агентство из-за одного человека.
Я правильно Вас понимаю, что эта информация неверная?
...с известной долей скепсиса слушайте местных " гениальных теоретиков". А как практик с уже почти 20- летним стажем я Вам скажу просто: не просто не зарегистрируют - даже не примут к регистрации пакет документов; разве что "добавите звук" и потребуете , чтобы это было сделано по настоянию- но результат будет тот же - в регистрации по причине отсутствия распоряжения(приказа ) Отдела опеки будет отказано.
Потаповна
Всем доброго дня!
получается из всего вышесказанного, вытекает нижеследующее):
Продаем квартиру, в имеющейся выделяем доли детям и ждём реакцию соответствующих органов...
Ни в коем случае не делайте этого!!!! То, что распоряжением отдела опеки продажа квартиры, купленной с материнским капиталом, и покупка с выделением долей в другой квартире ВОПРОСЫ НЕ БЫЛИ СВЯЗАНЫ приведет только к тому, что на Вас будет висеть неисполненное Вами обязательство! Законом не ограничено число квартир-других объектов недвижимости, которые Вы можете купить на своих детей, но если Вы купили что-то паралельно или не прямо исполняя разпоряжение( приказ) ООП - эти Ваши действия сведет к нулю. Столкнулись уже не раз с такой ситуацией!
Потаповна
Продать можно. Сделку без проблем зарегистрируют. Но она станет оспоримой.
Может так получится, что новые собственники будут продавать эту квартиру, а покупатели будут со средствами мат.капитала, эту сделку Росреестр тоже зарегистрирует, но пенсионный фонд откажет в перечислении денег, так как под эту квартиру уже есть нотариально заверенные обязательства (Ваши.О наделении долями детей).
Был подобный случай у коллег. У далось найти предыдущих собственников, предупредить о перспективе судов и убедить посетить начальника пенсионного фонда данного района с просьбой разрешить переписать обязательства на другой объект. Очень нехотя, но разрешение дали.
Но когда у моих клиентов возникла подобная необходимость (при решении выставить объект с подобными заморочками на продажу) , мои ссылки на предыдущий случай не смогли убедить специалиста пенсионного фонда. Мне было сказано, что да, они в критических, экстренных ситуациях могут дать такое разрешение, но это не отменит риски преследования прокуратурой заявителя, с предъявлением обвинений в мошенничестве, а по судам им (специалистам ПФ) очень не хочется ходить.
Логично было бы вернуть средства мат.капитала отказавшись от обязательств по объекту, а затем использовать эти средства заново по новому объекту - но это не работает.
Короче, пока вариантов нет, как ждать когда появятся законные механизмы. Критическая масса собственников нуждающихся в продаже объекта (до погашения кредитов, до окончания строительства и сдачи дома) накопится и будут отлажены способы решения подобных проблем.
Тут писали про суд, вполне подходящий третий вариант, но опять же не понятно к кому обращаться с иском (если учитывать ,что согласие ПФ ,переписать обязательства, не освобождает от преследования прокуратурой).
Солярис
Вы меня запутали), в ДДУ нет ни слова про мат капитал, соответственно, принять то примут, вопрос в одном : зарегистрируют или нет, точнее могут ли как-то узнать, запросить с росреестра, что квартира куплена с использованием мат. капитала
Потаповна
Всем доброго дня!
получается из всего вышесказанного, вытекает нижеследующее):
Продаем квартиру, в имеющейся выделяем доли детям и ждём реакцию соответствующих органов...
и здравствуй незаконная обналичка мат. капитала
Потаповна
...ни слова нет в ДДУ, а в пенсионном Вы подписывали обязательство?
Потаповна
зарегистрируют или нет
Зарегистрируют. Но последствия неисполнения гарантийного обязательства останутся.
Солярис
Обязательство оформляли у нотариуса и отнесли в пенсионный
Alippa
и здравствуй незаконная обналичка мат. капитала
В моем случае, я думаю, "обналичка мат капитала" - громко сказано. Так можно сказать про всех, кто продает квартиры, приобретенные с использованием мат капитала.
За неисполнение обязательства нет уголовной ответственности. Могут признать сделку недействительной и в судебном порядке принудить выделить доли. Доли я и так выделю в другой квартире, поэтому здесь вопрос только в одном: насколько принципиальны ПФР и органы опеки, т.к. обязательство частично исполнено, дети не обмануты.
Потаповна
Обязательство оформляли у нотариуса и отнесли в пенсионный
..ну так Вы сами и ответили на свой вопрос: Вы обязались выделить доли детям именно В ЭТОЙ квартире.Напомню: мы же говорим не о жизненной логике, а о соблюдении буквы закона и контроле со стороны чиновников именно за этим.
Солярис
Да это всё теперь понимаю. Как уже написано выше, за неисполнение обязательства нет уголовной ответственности. Могут признать сделку недействительной и в судебном порядке принудить выделить доли. Доли я и так выделю в другой квартире, поэтому здесь вопрос только в одном: насколько принципиальны ПФР и органы опеки, т.к. обязательство частично исполнено, дети не обмануты.

К примеру мы выделим доли в имеющейся квартире больше, чем должны были в этой, получается если опека подаст в суд для признания сделки недействительной, то в конечном итоге они (опека) ухудшат условия детей)). Тогда их девиз будет: пчёлы против мёда.
A. Ruslan
Тогда регистратору придется сослаться на норму закона, просто так приостановить он не может, основания для приостановки прописаны в законе "О государственной регистрации прав..."
Я в общем-то с Вами согласен, но есть в ст. 19 закона о регистрации прав такое:

"Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав".

И бывают случаи явно незаконной приостановки. У меня был несколько лет назад такой случай. При регистрации старого права росреестр потребовал представить охранное обязательство (квартира в доме - объекте культурного наследия). Клиент же не хотел это обязательство подписывать, далее были приостановка и отказ. Дело легко можно было выиграть в суде, но у клиента изменились планы и всё осталось как было.
Потаповна
Вы неправильно представляете "логику" опеки. Вас заставят, скорее всего, ещё раз (дополнительно) выделить доли, с документальной привязкой (в разрешении) именно к проданному объекту, где дети должны были стать собственниками.
Realtor
Ну в некоторых случаях опека идет на уступки и выдает разрешение без выделения долей. К примеру, купили 1к с мат капиталом, решили через 4 месяца продать и купить 2х к, но доли ещё выделить не успели, переделывают обязательство на 2х к кв и получают разрешение, хотя по закону должны были выделить сначала в 1к. По сути эта привязка в законе именно к этой квартире, просто лишнее звено.
Потаповна
У Вас прямо какие то фантазии на тему... Как это "опека идет на уступки и выдает разрешение без выделения долей"?
Пока Вы не выделили доли детям, опеке до этого нет дела, это не их история!
Напомню, по версии специалистов ПФ, претензии к Вам будет предъявлять прокуратура. Речь будет идти о незаконном использовании Вами денежных средств.
Если прокуратура предъявит претензии и Вы оправдываясь будете показывать выделенные доли детям, вот тут уже Вас будет ждать большой сюрприз от органов опеки, здесь уже опеке не будет дела до Ваших разборок с прокуратурой, и Вам не позволят манипулировать этими долями признавая их заменой по Вашим обязательствам перед ПФ. Опека будет стоять до конца под эгидой защиты интересов Ваших детей.
Выделяю специально название органов с которыми Вам придется взаимодействовать, чтобы Вам было яснее кто и на каком этапе будет предъявлять к Вам претензии, а то Вы собрали всех в одну кучу.
Ну и еще, я так понимаю Вы считаете возможной ситуацию , что «могут признать сделку недействительной и в судебном порядке принудить выделить доли» и всё равно продолжаете считать возможным подобную продажу?
atarin
Что бы регистратор засомневался в "наличии оснований для государственной регистрации прав", у него должна быть база ПФ. Которой ПФ не с кем, пока, делиться не собирается. Узнать о наличии (или отсутствии) нотариальных обязательств о выделении долей несовершеннолетним на объект, можно только лично посетив ПФ. При использовании средств мат.капа в виде погашения, нигде не видно информации об этом . Ни в договоре, ни в свидетельстве (выписке).
atarin
У меня был несколько лет назад такой случай. При регистрации старого права росреестр потребовал представить охранное обязательство (квартира в доме - объекте культурного наследия). Клиент же не хотел это обязательство подписывать, далее были приостановка и отказ. Дело легко можно было выиграть в суде, но у клиента изменились планы и всё осталось как было.
Собственников квартир тоже такую писюльку заставляют подписывать? В суде можно было дело выиграть на основании незаконности требования росреестра ее предоставить или незаконности требования "наследников охраны памятников" ее подписывать?
Павелл
Собственников квартир тоже такую писюльку заставляют подписывать?
Ну, заставить-то нельзя, разве что с утюгом или пистолетом. Если мне память не изменяет, предлагали, после чего клиент и решил право зарегистрировать (ничего не подписывая). Приватизация была из первой половины 90-х.
А приостановка и отказ были по причине непредставления упомянутого документа.

Этот отказ у меня сохранился, могу отправить Вам, если интересно. Уберу только лишнюю информацию.
atarin
Почему Вы считаете, что приостановка была не законной? По таким сделкам всегда требовали оформления охранного обязательства и включения в договор купли-продажи обременений, в соответствии с охранным обязательством.

Законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" определены особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия.

Статья 7. В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.
atarin
Регистрируется данное охранное обязательство в виде обременения на объект недвижимости
  • PDF

    Выписка из ЕГРП

A. Ruslan
Вы невнимательно читали мои сообщения.
Сделки не было, была попытка зарегистировать право собственности (возникшее в 1992 году, когда культурного наследия ещё не было).
atarin
Без разницы продает собственник или просто регистрирует право собственности.

Охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.
A. Ruslan
Без разницы продает собственник или просто регистрирует право собственности.
Есть разница, всё зависит от момента возникновения права собственности на объект (а именно - до вступления в силу ФЗ "Об объектах культурного наследия" или после).
Ну Вы же сами процитировали статью 7 закона, попробуйте внимательнее его прочитать и понять, о чем он.
Охранное обязательство подлежит выполнению ...
Ну конечно, подлежит. Но только если оно подписано собственником/владельцем/уполномоченным лицом, а это не наш случай.
atarin
Если собственник не получал копию акта и охранного обязательства, то Вы правы.

В иных случаях обязанность лица (лиц), по выполнению охранного обязательства возникает с момента получения данным лицом документов.
Здравствуйте.
Задача следующая.
Дано - однокомнатная, приобретенная с использованием мат.капитала.
Прописано 2 несовершеннолетних.
Ипотеки нет. Кредитов нет, залогов и прочего нет.

задача - купить другое, бОльшее жилье, продав первую квартиру.
Есть половина стоимости для нового жилья, вторая половина - это стоимость существующей квартиры.


Как осуществись такую сделку?
1. Оформить на всех членов семьи собственность, в соответствии с условиями программы мат.капитала.
2. Найти покупателя на свою и закрепиться задатком (с дисконтом, т.к. ждать ему надо будет Ваших следующих баталий)
3. Найти новую и закрепиться задатком, с отлагательными условиями, что покупаете при условии продажи "старой"
4. Получить разрешение опеки на продажу
5. Оформить обе сделки (свою оформлять и платить с нотариусом придётся, а покупать можно без его услуг и оплаты)
п. 1 выполнен.

спасибо за информацию.
п.4 как много времени может занять? есть какая то практика?
Заявление в опеку, по закону в течение 15 дней должны дать ответ но главное соблюсти все условия и чтобы доля детей не была меньше, квартира не должна быть хуже или в районе более худшем, чем та квартира где есть сейчас, там много тонкостей.
Helpa
квартира не должна быть хуже или в районе более худшем, чем та квартира где есть сейчас
В каждом районном ООиП есть свой рейтинг лучшести либо худшести?
Сомнительный совет, однако.
Дикий турист
сама сейчас занимаюсь вопросом продажи жилья с долями несовершеннолетних, ситуация такая, если к примеру была кв 30 квадратов в центре, а человек купил квартиру в 40 квадратов на окраине, то опека может не дать согласие на такую сделку, мотивируя тотем, что у ребенка ухудшились условия жизни.. тут многое еще зависит от внутренних убеждений представителей опеки ну и от судебной практики.