Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 15)
139924
999
Автоинформатор
Сообщение про себестоимость и откаты на мой взгляд интересное... Особенно с 1 февраля это станет актуальным, хотя уже ветер перемен подул... Если откаты в баксах то вырастет себестоимость, если она вырастит то многие либо разорятся либо перестанут платить откаты, если перестанут платить то как сдавать объекты? Замкнутый круг...
NEINOV
ННП:
web-страница
Уж если здесь откровенно начало валиться, то что с муравейниками на отшибе происходит.
З.Ы. Сразу было понятно, что все эти дома в "экологически чистых местах" у черта на рогах пародирующие европейский стиль жизни нужны только при соблюдении важного условия - наличие транспортной инфраструктуры обеспечивающую миграцию в деловой центр (скоростные автомагистрали, скоростные поезда и т.д.).
Без этого определяющего фактора - все это просто закопанные в землю деньги.
Лично я смотрю на динамику рынка недвижимости (оцененную в долларах):

краткосрочно (1-2 года) - слабо отрицательно, проблемы в экономике системные.
среднесрочно (3-5) - отрицательно. Причины старые (дальнейшая деградация экономики, институтов власти) и новые, самый значимый из которых - демография (идет новая волна эха войны, в цифрах ЕМНИП падение кол-ва 25-35 летних чуть ли не в 1.5 раза )
долгосрочно (5-10 лет) - отрицательно. Причины останутся теми же + добавятся новые (самый значимый из них = стремительная эпидемия СПИД на наших глазах при полном импотенции власти)

В рублях смотреть вообще неинтересно, долгосрочный график рублебакса слишком отвратительный.

Сам сижу инвестором в новостройке, в которую вступил только из-за очень льготных условий, по завершению оной планирую полностью выйти из недвижки (и уйти в мультивалюту скорее всего)
Tarz
Уж если здесь откровенно начало валиться, то что с муравейниками на отшибе происходит...
У "муровейников" дела обстоят значительно лучше. Т.к. там чисто ценовая конкуренция и, при большом желании, скидываешь на сотню-полторы от нижней цены конкурентов и квартира уходит, а если 20-30% скинуть, то и многие агентства выкупить готовы, хоть завтра (в т.ч. мы, изредка, выкупаем).

Загородная недвижимость всегда была сложной темой, особенно дорогущие коттеджи, т.к. редко представление об идеале планировки, строительных и отделочных материалов, обстановки, ландшафтного дизайна... у разных людей совпадают. А если учесть, что этих людей (располагающих возможностью потратить несколько десятков миллионов на жильё и сейчас его не имеющих) исключительно мало, то процесс продажи может затягиваться на года. В итоге, с экономической точки зрения, выгоднее покупать готовый дом, т.к. собственники могут продавать по цене дешевле чем потратили на строительство. Но, тогда не все свои капризы получится воплотить, поэтому новые строят. Одним нужна бильярдная, вторым - зимний сад, третьим - винный погребок, четвёртым - встроенная сауна с бассейном, пятым - отдельный СПА центр, шестым - спортзал, седьмым - второй свет, восьмым - кинозал, девятым - всё сразу... Сложно чтобы чужое представление, о доме мечты, другого на 100% устроила. Богатые тоже плачут ©
Realtor
а если 20-30% скинуть, то и многие агентства выкупить готовы, хоть завтра
:live: :rofl:
Найти бы Ваши откровения про "надежные кирпичные плоты"(С) с которыми ничего никогда не будет и пр. и др. написать это перед этим Вашим про "20-30"(!!!) скинуть - и все хорошо"(С)., да копаться лень.
Сказочно люди под Вашу дудку "про инвестировали".
Tarz
когда пр зимой был застой и прям тяжело продавались дорогие кв, одна из продавцов рассказывала, что ей ан предлагало выкупить по кадастровой цене -5%. Кв она продавала за 8 (изначально снизилась с 9), кадастровая 7450 была. Так что, даже довольно дорогие кв выкупают и не за 20-30%, а грубо говоря со скидкой 12% от рыночной.
Tarz
Это смех без причины. Не всем же нужна срочность.
Бывает наоборот, задирают ценник выше всех и тоже рано или поздно продают.
У нас так одна клиентка выставила 3х. в типовушке на Московской, 163 с диким ценником. Я думал зря связались, никто не купит т.к. есть значительно дешевле аналогичные предложения в рядом стоящих домах. Но, ей (и нам) повезло, что в тот момент именно в этом доме не было в продаже других трёшек, а покупателям нужна была именно в нём квартира, рядом с престарелыми родителями, чтобы присматривать за ними. Продали тыщь на 400 дороже среднерыночных цен близлежайших домов.
И по упомянутым новостройкам, мы пока ни разу не продавали дешевле стоимости покупки, ни свои квартиры ни клиентов.
Natus
...даже дорогие кв выкупают и не за 20-30%, а грубо говоря со скидкой 12% от рыночной.
Тарз спрашивал про "муровейники на отшибе".
Понятное дело, что более ликвидные объекты выкупают с меньшим дисконтом.
Natus
Так что, даже довольно дорогие кв выкупают и не за 20-30%, а грубо говоря со скидкой 12% от рыночной.
Так "выкупают", или "предлагают выкупить", это две огромные разницы.
Сегодня "предлагают" за -5% от кадастровой, а завтра(когда клиент согласится) "предложат" за -10%, т.к. "знаете, у нас обстоятельства изменились".
З.Ы. "профи" речь про муравейники вел, когда про 20-30 писал, чему я не удивлен совершенно.
Realtor
И по упомянутым новостройкам, мы пока ни разу не продавали дешевле стоимости покупки, ни свои квартиры ни клиентов.
не дешевле с учетом инфляции?
Tarz
"выкупают", или "предлагают выкупить"
ну там реальное было предложение, и не сильно выгодное продавцу... просто тетя сама не дура - считай 1 млн дисконт еще, а ее кв одна из лучших была среди вариантов за 8... она скинула, насколько мне известно, еще 300 и продала за нал.
Alippa
не дешевле с учетом инфляции?
Вот не стал бы я на инфляцию ориентироваться. Это отдельная тема для диспута. Может проще какой то иной показатель "между нами девочками" обговорить? Рост цены на бензин АИ92 на ГПН, например?
shopengaue
Это понятно, что у каждого высшего примата свой индекс инфляции ибо своя индивидуальная корзинка потребления, но суть моего вопроса лишь в том, что если я в 2013 проинвестировал три ляма и в 2016 мне вернули три ляма, то это "лимоны" разного размера и хвастать тут вообщем то нечем
Alippa
но суть моего вопроса лишь в том, что если я в 2013 проинвестировал три ляма и в 2016 мне вернули три ляма, то это "лимоны" разного размера и хвастать тут вообщем то нечем
Чем адепты богаты, тем и хвастают, все просто. А то что хвастать (если подумать и посчитать) нечем, ну так это не мешает.
Natus
Я в декабре продавала на Лежена (КМСС) в новых домах 1-к. Муравейник, но не на отшибе. Продала за 2,55. Цены экспозиции начинались от 2,6 - 2,7. Сейчас цены на НГС от 2,45.
Tarz
Лучше чем доллар по 80 покупать, не переживайте.
Natus
когда пр зимой был застой и прям тяжело продавались дорогие кв, одна из продавцов рассказывала, что ей ан предлагало выкупить по кадастровой цене -5%. Кв она продавала за 8 (изначально снизилась с 9), кадастровая 7450 была. Так что, даже довольно дорогие кв выкупают и не за 20-30%, а грубо говоря со скидкой 12% от рыночной.
Тут пожалуйста определитесь с временами года... Прошлая зима была холодной и покупали меха, а сейчас можно ходить в осеннем... Рассказывала кому - агенту, подруге? Прошлый период можно только сравнивать с настоящим, а не утверждать, что это константа... Вопрос в цене, а не в скидках... Многие подняли стоимость квартир в центре с января, чтобы сделать скидку, как впрочем все торговые сети... Акция!!! Рыночная стоимость - это за что у Вас купят...
Realtor
Лучше чем доллар по 80 покупать, не переживайте.
Не уверен, что покупающие по 80 так уж круто ошиблись, как пролетели адепты кирпича. Время покажет, причем ближайшее.
Tarz
Покупавшие по 80 тогда, сейчас уже наверное по 60 слились. Есть на кого ровняться)))
Показать спойлер
Показать спойлер

Тоже самое касается и ныроков в кирпичи, особо с плечами, в начале восходящего движения по баксу, с высокой подачи "профи" конечно)))
Alippa
Это понятно, что у каждого высшего примата свой индекс инфляции ибо своя индивидуальная корзинка потребления, но суть моего вопроса лишь в том, что если я в 2013 проинвестировал три ляма и в 2016 мне вернули три ляма, то это "лимоны" разного размера и хвастать тут вообщем то нечем
это смотря в каких фруктах/овощах считать.... если в "лимонах" , то да рост никакой... а если в "тыквах", то основная "тыква" подросла и уже возле "ме-тропинки" и детишкам по "баклажанчику/тыквочке" вышло хоть и на "дальней грядке". Да и на "удобрение" осталось
Drakonn
это смотря в каких фруктах/овощах считать....
Безусловно, в тыквочках, баклажанчиках, грядочках и прочем подобном можно любой процесс прибыльным изобразить, даже процесс банкротства. А вот в сухих беспристрастных цифрах и на языке математики будем фиксировать проигрыш "на этих грядках" при любом методе расчета, увы.
З.Ы. хотите иллюзий с тыквочками, дорожками и прочим - на здоровье.
Tarz
в тыквочках, баклажанчиках, грядочках и прочем подобном можно любой процесс прибыльным изобразить, даже процесс банкротства.
Речь шла о трёх "лимонах". Если это три "лимона" долларов, то за три несколько лет назад взял, за три продал, конвертировал в рубли... Нехило получится. Но понятно, что это благодаря доллару, а не квартире.
seka64
Если считать в настоящих деньгах "лимонах", то выйти в ноль наверное никому не удалось. Хоть по 80, хоть по 59.
А в "тыквочках" не всем интересно ИМХО.
seka64
...Речь шла о трёх "лимонах". Если это три "лимона" долларов, то за три несколько лет назад взял, за три продал, конвертировал в рубли... Нехило получится. Но понятно, что это благодаря доллару, а не квартире.
То, что было куплено три года назад за три лимона баксов нынче за три лимона таких же баксов продать невозможно.
AndroNSK
Как сказала Наибулина - настоящие патриоты всё измеряют в рублях и баста.
Буду считать себя настоящим. У меня того, рост приличный.
Drakonn
а куда вы "планируете" деть себестоимость строительства, стоимость материалов, прибыль и откаты...
с чего цена на новостройки вниз двинется? ну просядет может ещё чуток и всё...
скорее всего, пойдут они той же тропой, что и эти ребята ..
Показать спойлер
Второй причиной снижения цен эксперт называет формирование рынка, в том числе благодаря появлению профессиональных игроков, строящих коттеджные поселки. «Раньше при продаже дома собственники руководствовались мыслью: "Я потратил на него вот столько!". А сейчас они начали смотреть на рынок», — поясняет Максим Сальников.
Показать спойлер
Realtor
Буду считать себя настоящим. У меня того, рост приличный.
ну тогда в бердцы и в ВС РФ, там кстати тоже неплохо сейчас кормят, даже курс так не скакнул, как у них зп .., будет и патриотизм, и прибыль с овсом на грядку ..
kentilo
Покупавшие по 80 тогда, сейчас уже наверное по 60 слились. Есть на кого ровняться)))
Лучше вот на кого:
Показать спойлер
Состояние знаменитого американского миллиардера Джорджа Сороса в течение нескольких дней после победы Дональда Трампа на президентских выборах США уменьшилось примерно на $1 млрд вследствие неожиданных тенденций на фондовом рынке. Об этом сообщила в четверг в своей электронной версии газета The Wall Street Journal.
Показать спойлер

И ведь что характерно, ФРС ему потери не возмещает.
И ведь даже в рубли не пересчитывают, "ну, тупые" (с) :biggrin:
теплый_пол
"...а куда вы "планируете" деть себестоимость строительства, стоимость материалов, прибыль и откаты...
с чего цена на новостройки вниз двинется? ну просядет может ещё чуток и всё... "


Вы, при этих - у власти, через какое время планируете здесь зажить хорошо, например, чтобы стабильно росли доходы?..
Через: год, два, пять?..
Это: бездонная прорва, казнокрадская лавочка-Россия... И цены здесь на недвигу могут падать очееень долго. Хорошо, если без резких движений.
Realtor
Как сказала Наибулина - настоящие патриоты всё измеряют в рублях и баста.
Ну естественно, особенно на фоне проводимой ЦБ несколько последних лет политики по маканию рубля в известную субстанцию такие заявления доставляют. Женщина умеет тонко пошутить, надо признать.
З.Ы. зачем она это вещает - дураку ясно, не ясно кто это все серьезно слушает.
Tarz
не ясно кто это все серьезно слушает.
Realtor, же...
... И цены здесь на недвигу могут падать очееень долго. Хорошо, если без резких движений.
конечно хорошо, резко и не будет, пока нет войны в крупном масштабе .., а так, кто сидит в рублях и ждет падения, вот !!! информация задуматься ..
теплый_пол
Привет им, сидящим...))) Свидетелям секты Набибулиной тоже прюэт))))
теплый_пол
пока нет войны в крупном масштабе ..,
Откуда вся эта тяга к драматизации процесса? Войны, катастрофы и пр. и др.
Все это довольно буднично произойдет, как уже в 90-ые происходило с имеющимся на тот момент уровнем экономики - меняли люди квартиру на хорошую отечественную машину, и всего навсего. Что у нас там сейчас ВАЗ производит и сколько это стоит?
Как упадем до того же уровня жизни для большинства, опять будем на тех же "бартерных" реалиях, и никакой войны не надо.
теплый_пол
Задумываться нужно было раньше. На ближайшее время план реформ такой: успеть бы на базар и не опоздать бы в чайхану, а именно, ждать когда нефть повысится и девальвировать рубль. А потом, после нового срока, или падишах помрет или ишак сдохнет. Уровень жизни обычных людей через лет 10 будет такой же, как и во времена мудреца.
leona
Через 10 лет - бедные будут жить хуже, а богатые лучше
Alippa
Ну так я про это и говорю, у большинства морковка пойдет вместо конфетки.
Alippa
те, что скопили и ждут чуда, ждут сегодня или вот-вот, по сказкам мега-провицателей, но явно не на перспективу 10 лет жизни, из которых это 5-6 часть жизни в среднем ..
leona
Возможно вы сможете предоставить экономическую модель что приведет к столь значительному обнищанию населения страны или Новосибирска. Предлагаю попросить помощь апологетов вечной немощи. Только без логических неувязочек. И с указанием предпосылок.
Я ведь правильно понимаю, что уже сейчас проглядывается что приведет к краху?
shopengaue
Я ведь правильно понимаю, что уже сейчас проглядывается что приведет к краху?
Уже давно, и в полный рост)))
Показать спойлер
Отрицательная селекция и деградация элит (С) П. Сорокин
Показать спойлер
shopengaue
Мне помощь не нужна, хотя товарищ выше высказался о первопричинах, и я с ним отчасти согласна.
А по поводу
предоставить экономическую модель что приведет к столь значительному обнищанию населения страны
следование сегодняшней экономической модели к этому и приведет
leona
Тогда поясните почему 10 лет до этого следования данной модели не привело к краху, а вот следующие 10 лет приведут?
shopengaue
Потому что нефть была по 110 - 140 и любой дебил мог бы с такой ценой удерживать от краха, а по 50 - уже не любой.
Realtor
Всё дело в том, что при существующей полит-экон модели дорогая нефть уже не поможет...
kentilo
Нормально помогала и сейчас бы правители себя и народ немного из дерьма вытянули, при таком раскладе. Мне бы доллар по 23, на крайняк по 30 и мне бы до лампочки на все причитания про глобальную "полит-экон" и светлое будущее. Ну и зряплаты людей, при нефти 110-140, двигали недвижимость заметно лучше, а остальное для меня - демагогия про то "Как космические корабли бороздят космос и Пальмиру"
Мы - сырьевой придаток и это на ближайшее обозримое "электоральное" будущее не изменно. Даже редиску из Израиля завозим и картоху из Египта, какой такой "полит-экон" ???
Realtor
Бывает так, что больному таблетки помогают, снимают симптомы, дозы всё больше и больше, но помогают. Но настаёт момент...
Автоинформатор
У Пушкина хорошо расписано, про золотую рыбку. В частности, неплохо представлена экономическая модель в виде старухи.
Realtor
ничего счас трамп антиглобальные санкции примет:улыб:кааааак доллар упадет ко всему:улыб:
Realtor
Потому что нефть была по 110 - 140 и любой дебил мог бы с такой ценой удерживать от краха, а по 50 - уже не любой.
То есть нефть всему причина? Но тогда вернитесь на 10 лет назад и посмотрите какая цена нефти была тогда.
Ой! Оказывается она была те же 55 долларов. А до этого и еще ниже. Как то не сходятся выводы.