Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 15)
139746
999
Автоинформатор
"Ржака", смотреть (читать) до конца

Надо застройщикам взять на вооружение "бизнес" : продаешь квартиры, а дорогу к/из дому делаешь платной, и вход в подъезд по жетонам, через турникеты :tease:
Realtor
Это не ржака, это суровая реальность, которая может постичь многих владельцев участков в новоявленных коттеджных посёлках. Где все дороги, места общего пользования, коммуникации в руках (собственности) монополиста, сначала продававшего, а теперь управляющего посёлком.
Там эти платежи (шлагбаум, "вахтер", уборка, очистка дороги) автоматом включены в ежемесячное содержание (об этом все в курсе при покупке участка), а вот сумма впоследствии может быть назначена любая! И никуда не денешься.
Александр.....
ну скиньтесь и постройте общественную! все, кончились аргументы :tease:
Для общественной там нет места!
В том и фокус, что вся земля в собственности - либо у владельцев участков, либо у монополиста.
На чьей земле строить!? :tease:
Павелл
Александр прав. Видимо, этот финт ушами был запланирован концептуально, ещё до заманивания охлоса на строительство "домов мечты в Лебяжьем"

Читаем и удивляемся "великому комбинатору" и трактованию события главой администрации Криводановского сельсовета А. Павликовским:
«Киселёв имеет полное право брать деньги за пользование дорогой, это его земля. Так получилось, что изначально он был владельцем всей территории района "Лебяжье". Он выкупил землю, он продал отдельные земельные участки. Но дорога осталась на его территории... "
Павелл
ну скиньтесь и постройте общественную! все, кончились аргументы :tease:
мы построили к своему поселку дорогу, народ ворчал, но перспектива после каждого дождичка искать трактор вразумила. Немного печалит то, что дорога висит на нас и теперь приходится хочешь - не хочешь каждый года башлять в нее. Предложение сделать дорогу платной прозвучало - от жизнерадостного чиновника в облправительстве, но мы эту замануху проигнорировали.
Realtor
Александр прав. Видимо, этот финт ушами был запланирован концептуально, ещё до заманивания охлоса на строительство "домов мечты в Лебяжьем"

Читаем и удивляемся "великому комбинатору" и трактованию события главой администрации Криводановского сельсовета А. Павликовским:
«Киселёв имеет полное право брать деньги за пользование дорогой, это его земля. Так получилось, что изначально он был владельцем всей территории района "Лебяжье". Он выкупил землю, он продал отдельные земельные участки. Но дорога осталась на его территории... "
удивляемся нашим судейским ибо они прекрасно знают термин сервитут и какой бы он ни был матерый соПственник, но обязан предоставить проезд, проход, а не придумывать кабальные схемы.
Alippa
удивляемся нашим судейским ибо они прекрасно знают термин сервитут
А может, и не знают! Что вы сразу удивляетесь!
Alippa
удивляемся нашим судейским ибо они прекрасно знают термин сервитут...
Поэтому для меня это что-то из разряда чёрного или абсурдного юмора.
Realtor
Это только первый росток, вылезший наружу.
Тут просто не было сразу нормальной дороги, а был свободный (бесплатный) проезд по полю (по чужой собственности), который собственник в конце концов присёк, накатав асфальт, установив шлагбаум и введя плату.
Люди возмутились не тем, что появилась дорога, а тем, что появился платёж.

В любом коттеджном посёлке тоже самое. Дороги общего пользования в собственности (на земле) тех, кто создавал посёлок, а ныне управляет им. Разница лишь в том, что плата за пользование дорогами уже включена в ежемесячный платёж. Об этом потенциальные покупатели участков знают на берегу и идут на это осознанно.
Но ничто не мешает управленцам впоследствии (когда все участки будут распроданы) поднять этот платёж до небес, и никуда не денешься, других проездов нет.
Александр.....
Есть, остается только людей собрать) Но все же только у клавиатуры смелые)
Alippa
какой бы он ни был матерый соПственник, но обязан предоставить проезд, проход, а не придумывать кабальные схемы.
Ну,по раскисшему полю никто же не запрещает обьехать шлагбаум....))
Running
Местные пишут, что он полосу препятствий, с раскисшими полями, усилил блоками бетонными по периметру.
Только по воздуху свободный путь остался.
Running
Раскисшее поле тоже его. Я бы тоже запретил его месить (а вдруг у него там пшеничка растёт).
Есть, остается только людей собрать
Метро что ли рыть будете или аэродром строить?

Но все же только у клавиатуры смелые
... или бить его пойдёте?
Realtor
ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

пункт 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Владелец действует в рамках гражданского кодекса.
01-03 - проезжают скорее всего без проблем
Tchebakov
Понятие "соразмерности" у многих отличается. Я бы за 500 000 будку охраннику не стал покупать, к примеру. Да и вообще, я пока такого не встречал, чтобы фактический организатор посёлка вводил прямую плату за проезд к купленному участку. Наверное это родственник Городецкого. Тот тоже всеми силами упирается за новый платный мост, а если ездить не будут, то из гос.казны предлагает выдавать концессионерам "соразмернную плату" , ну или тоже остальные мосты заблокируют "по техническим причинам" , чтобы ездили.
И обязательно в рамках гражданского кодекса, как же иначе.
Я не халявщик, я партнёр
Tchebakov
Владелец действует в рамках гражданского кодекса.
Да, полагаю на этапе реализации этой схемы товарищ проконсультировался по юридической стороне вопроса.
З.Ы. что мешает ему 5 тыр/мес сделать цену проезда (скажет, что будку охранника отделал внутри золотом), как трактовать термин "соразмерная плата"?
Realtor
Новосибирск идет с отставанием года 2 от Москвы и Ленинграда.
Там уже видео на Youtube выходило несколько раз на подобные темы - например
Александр.....
Если люди организуются попроще будет договариваться, да даже по лопате взять и коллективом начать дорогу строить, уже дело с мертвой точки сдвинется. Но для этого каждому надо пару лишних телодвижений сделать, а не пальцем на соседа показывать.
И почему у нас любой коттеджный/дачный поселок в колхоз им. Ленина превращается, "место проклятое" (с)? :biggrin:

P.S. Чту уголовный кодекс
Автоинформатор
В регионе 11 тысяч гектаров леса занято особняками и дачами.
«Тем, кто уже построил на землях лесного фонда усадьбы и дачные дома, нужно обратиться в органы Росреестра с заявлением о переводе их земли из категории “земли лесного фонда” в категорию “земли поселений”. В противном случае департамент будет ходатайствовать о сносе капитальных строений», — заявил и.о. начальника департамента лесного хозяйства НСО Евгений РЫЖКОВ.
Суть Закона «О лесной амнистии», вступившего в силу 11 августа этого года, разъяснила заместитель руководителя Управления Росреестра по НСО Наталья Ивчатова: «До недавнего времени Кадастровая палата, органы Росреестра и Лесной реестр работали каждый сам по себе. Собственно, из-за этого на землях лесного фонда и выросли коттеджные поселки, дачные общества — органы местного самоуправления выделяли людям землю, обозначенную на кадастровых схемах как свободную. Теперь государство идет по пути сопоставления всех реестров».
Смысл этой работы в том, чтобы впредь на землях лесного фонда не вырастали частные домовладения.
«Рассматривать документы от лиц, претендующих на земли лесного фонда, будет специальная рабочая группа из специалистов региональных департаментов лесного хозяйства, лесного реестра», — продолжил Виктор Бесперстов.
Источник:
теплый_пол
Закон "ниочём", либо против откровенных мошенников. На самом деле и без него клиенты деньги должны были платить только по факту приобретения/продажи объекта. Если сделки нет, то никто и не требовал с клиента деньги. Судебные тяжбы шли (и будут идти, наверняка) против тех, кто воспользовался информацией от агентства, подписал договор и Акт выполненных работ, купил/продал, а затем "передумал" платить.
Realtor
Для нашего региона (в широком смысле слова "регион") -действительно -ни о чем; здесь никогда не брали ту "предоплату", которая в норме и очень давно в тех же московских АН, когда пока рублей пятьдесят не занесёшь на предоплату -тебе и показывать никто ничего не начнёт. И именно по этому вопросу никаких жалоб в НАР или судебных тяжб по понятной причине не было.
Эти показатели можно улучшить лишь за счет демонополизации банковского сектора. В 2016 году российские банки увеличили прибыль в 5 раз (со 192 млрд рублей в 2015-м до 930 млрд — данные ЦБ), а за первое полугодие 2017 года — еще более чем вдвое (770 млрд рублей против 360 млрд за январь — июнь 2016 года). Монополизм позволяет банкам задирать ставки и показывать крупную прибыль даже в условиях кризиса, казалось бы, ударившего по платежеспособности граждан.

Положить конец монополизму можно за счет принудительного разделения и приватизации госбанков. В текущих экономических и политических условиях этот сценарий малореалистичен. Поэтому сегодня более актуальны меры, которые бы предотвратили дальнейшую монополизацию отрасли. К их числу в первую очередь относится запрет на новые поглощения для госбанков, доля которых в розничном кредитовании, по оценке Альфа-Банка, к сегодняшнему дню достигла 62,7%, а в корпоративном — почти 70%. В условиях стагнирующей экономики дальнейшее укрупнение грозит госбанкам осложнением проблемы «плохих» долгов, что неизбежно отразится на отрасли в целом.

Некоторый эффект может дать и запрет крупнейшим десяти банкам производить выплаты вкладчикам обанкротившихся банков — именно это, к примеру, погубило банк «ФК Открытие», который в процессе санации банка «Траст» начал его поглощение и усугубил свое финансовое положение. Еще одно возможное решение — указание правительства госкомпаниям держать текущие средства в частных банках. Пока на комиссии зарабатывают преимущественно государственные банки.
теплый_пол
Так Вы за тех, кто улучшит показатели или за тех, кто положит конец, а может- быть за некоторый эффект... Не дождетесь - деньги не понесут в стройку до мая 18г.
NEINOV
ну а потом что, печатные станки раздадут по франшизе в народ ?
теплый_пол
Положить конец монополизму можно за счет принудительного разделения и приватизации госбанков.
На 100% государству (в лице правительства РФ) принадлежит только один коммерческий банк - "Россельхозбанк". Правительство РФ докапитализирует его на -цать миллиардов каждый год, ибо банк глубоко убыточный, перспективы в случае приватизации - грустные, ИМХО. В Сбере и ВТБ - государство миноритарный акционер. Ну, ещё Роскап под контролем АСВ. Открытие и БИН на санации, которую ЦБ планирует завершить меньше чем за год. Всё, ЕМНИП.
Некоторый эффект может дать и запрет крупнейшим десяти банкам производить выплаты вкладчикам обанкротившихся банков — именно это, к примеру, погубило банк «ФК Открытие», который в процессе санации банка «Траст» начал его поглощение и усугубил свое финансовое положение.
"Смешались в кучу кони, люди..." (с) Выплатами вкладчикам разорившихся банков занимается Агентство страхования вкладов через банки-агенты. Т.е., деньги - АСВ (причём, давно уже не собственные, а занятые ему ЦБ), а банк-агент только выдаёт их (получая при этом от АСВ комиссию). На каждый страховой случай проводят конкурс банков-агентов.
В случае санации ЦБ через АСВ или напрямую даёт банку-санатору кредит на спец условиях (типа, на 20 лет под 0,1% годовых), т.е., санацией банки занимаются на заёмные деньги ЦБ. Проблема в том, что часто в банках-санаторах эти кредиты часто отправляют налево (пускают на убыточные проекты собственников), что и приводит к ситуации БИНа и Открытия. ЦБ такая фигня надоела, и сейчас (с БИНом и Открытием) используется новая схема - ЦБ даёт деньги и сам (в лице временной администрации) занимается процессом санации.
Кстати, в случае с крупными банками государству выгоднее отозвать лицензию и выплатить страховку вкладчикам. Но средства юриков не застрахованы и отзыв лицензии у такого банка - это разорение тысяч мелких, средних, а то и крупных (например, Пересвет - ЗАО РПЦ) фирм. Хотите, чтобы юрики понесли деньги в мелкие банки - введите страхование их средств на банковских счетах, этого достаточно.
SteveR
ЗЫ. Кстати, причина катастрофы некоторых банков (например, БИН, Открытие, Югра) в том, что их собственники верили в две аксиомы "нефть не может стоить дешевле 100 баксов" и "недвижимость может только дорожать".
SteveR
Не только из-за этого. «ФК Открытие», МКБ, Промсвязьбанк и Бинбанк - банки "Московского кольца" игрались в ценные бумаги, эмитировали и закладывали их друг у дружки, а также использовали их для обеспечения в своих же НПФах. А ЦБ ужесточил требования и там оказалась дырка в четверть трюлика, а это филки, которые им было не найти на рынке. Ну и контрольный выстрел - это когда Открытию понизили рейтинг и он потерял право работать с государственным баблом и тут же потерял сотни лимонардов. Так, что обманулина сама это дерево срубила. Остается понять зачем только этих уродцев разрешать отращивать, чтобы потом героически морщить лоб спасая банковскую систему РФ
Alippa
спасая банковскую систему РФ
Собственно к вопросу о "талантах" этих банковских управленцев. Они решили сделаться вдруг девелОпЕрами и подвигать цифири в компутере. Но с этого прибылей никаких. В реальном секторе никаких. На нищих прибылей в 30-40% сделать невозможно.
Сама схема не нова. По ней работает весь мир. И кассовые разрывы в евробанках много больше. И ниче.
Вся ситуация красноречивый индикатор "днопрошли, начался рост, доходы растут". Реальность жестокая шутка. Наибулина лила дэньги в нереальный сектор. Результат вот он вот. Дэньги не миши и сами собой не размножаются.

Alippa
Не только из-за этого. «ФК Открытие», МКБ, Промсвязьбанк и Бинбанк - банки "Московского кольца" игрались в ценные бумаги, эмитировали и закладывали их друг у дружки, а также использовали их для обеспечения в своих же НПФах. А ЦБ ужесточил требования и там оказалась дырка в четверть трюлика, а это филки, которые им было не найти на рынке. Ну и контрольный выстрел - это когда Открытию понизили рейтинг и он потерял право работать с государственным баблом и тут же потерял сотни лимонардов.
Стоит немного поправить... За счет облигаций эти ребята задействовали именно деньги НПФов. И понижение рейтинга привело к тому, что облигации Открытия нельзя было использовать для покупок в НПФах. Т.о. государство заставило НПФ вытащить деньги с коммерческого оборота...
Но начало истории все же сидит в Татфондбанке. Именно тогда рейтинговые агенства по другому взглянули на банковские облигации. Причем Татфондбанк уже нашел способ перефинансировать свою задолженность. Но стечение обстоятельств сложилось против них. И понеслось...
shopengaue
да, руки у регулятора дошли до НПФ и тут поручику перестало везти
Автоинформатор
Не много о столице. Некоторые прогнозируют, что цены до 2020 года упадут на 20-30% от нынешних цен.
Если добавить еще и инфляцию - то получится почти 50%. Так что копим денежки на нерезиновую. Скоро это станет доступно, наверное).
shopengaue
Средние цены на жилье в Москве в сентябре 2017 года, по данным IRN.ru, зафиксированы на уровне 166,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
так то есть куда двигаться

Павел Воля давеча про коттеджи за 5 лярдов рассказывал

Показать спойлер
Показать спойлер
shopengaue
что цены до 2020 года упадут на 20-30% от нынешних цен.
Я даже не знаю что предполагать, если там на 30% рухнет, то как будет у нас на периферии.
shopengaue
то Москофф, у них ценники завышены и раздуты гораздо глобальнее пресмыкающихся городов ..
Tarz
Ну если ориентироваться на статью, то до 2024 года цены будут такие как в 20...Для Москвы -это 80 т.р., ну а для нас - 28, если статистика не врет.
Так что уже через пару лет средний преподаватель сможет ежемесячно прикупать себе по квадрату-другому жилья в месяц. Если будут выполнять наказы ВВП.
shopengaue
А как же быть в вечным несокрушимым ростом бетонокирпичных плотов, обещанных здесь некими не)) заинтересованными лицами?)))
kentilo
Ну сами прогнозы - это лишь прогнозы. Давайте посмотрим на их реальное воплощение...
По моим ощущениям - рынок в Сибе все сильнее дифференцируется. Дорогой сегмент не дешевеет, а может и растет, по некоторым объектам. А дешёвый - не дорожает, а, возможно, и дешевеет.
Что будет со средней температурой я не знаю.
shopengaue
А если в деньгах посчитать, минуя сурогаты?))
И это, было вроде только рост, несокрушимый и без остановочный без всяких там, туда сюда)), устроили тут ромашка (С)
kentilo
Если считать в приведенных цифрах, то мои "кирпичи" за этот год уменьшились где то на 3,5-4%. Там где есть, что считать, моя доходность за год составила, примерно, 5,5%.
Возможно, что потери составляют чуть больше, так как я не знаю реальный уровень дисконта к цене экспозиции.
Но это в рублях...В долларах я стал прилично богаче)
shopengaue
Это в текущем моменте, фиксируйте прибыль... Реальная цена дисконта: как говорят специалисты от 5 до 10...
Автоинформатор
На интересное обсуждение наткнулась в ЖЖ
Показать спойлер
Конспект доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость-2017»

С конца 2014 г. московский рынок недвижимости находится в фазе затяжного кризиса в рамках суперцикла. Кончится он еще не скоро, но худшее уже позади. Во всяком случае, для первичного рынка, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая со специальным докладом на выставке «Недвижимость от лидеров» в ЦДХ.

«7 раз за 7 лет, или формула кризиса на рынке недвижимости»

В апреле 2008 г. на портале наwww.irn.ru была опубликована статья «Кризис 1998 года может вернуться», а в июне 2008 г. ее дополненную версию перепечатала газета «Ведомости» под названием «7 раз за 7 лет, или формула кризиса на рынке недвижимости». О кризисе, который грянет осенью, тогда еще никто не думал. На рынке недвижимости царила эйфория: цены на московское жилье за первые четыре месяца 2008 года прибавили 30% и, казалось, рост будет вечным. На этом фоне прогноз IRN.RU о скором кризисе воспринимался скептически.

Основанием для пессимизма IRN.RU было сходство развития рынка недвижимости Москвы в периоды с 1991-1998 гг. и 2001-2008 гг. (в качестве точки отсчета принимается не январь, а сентябрь: рынок недвижимости возник в России после принятия закона «О приватизации» летом 1991 г., первые сделки с квартирами состоялись осенью того же года; кризисы 1998 и 2008 г. на рынок пришли также в конце лета - начале осени; в сентябре 2001 г. начался и рост цен на жилье после кризиса 1998 г.).

Оба раза примерно за семь лет цены на столичное жилье выросли примерно в семь раз:

-от $100-200 за метр до $1000 с сентября 1991 по сентябрь 1998 гг.;

- от $700-800 за метр до $6000 с сентября 2001 по сентябрь 2008 гг.

Для построения графиков используется долларовый индекс IRN.RU, так как в 1990-е – начале 2000-х рынок недвижимости был исключительно валютным. Кроме того, из-за большой волатильности рубля рублевые цены плохо подходят для анализа многолетних тенденций.

В данном случае не столько важна конкретная величина роста, сколько аналогия периодов и их продолжительность. Такое сходство в поведении рынка давало основания полагать, что семилетний рост цен 2001-2008 гг. должен вот-вот выдохнуться и новый кризис случится еще до конца 2008 г.

«Казалось бы, нынешний семилетний цикл подорожания недвижимости Москвы, начавшийся с осени 2001 г., должен подойти к концу уже довольно скоро – в этом году. Далее, согласно приведенной аналогии, должен последовать кризис рынка недвижимости и существенный провал цен на жилье, возможно, на те же 30-40%, как и после 1998 г.» - см. статью «Кризис 1998 года может вернуться».

На тот момент формула кризиса на рынке недвижимости выглядела следующим образом: семь лет роста плюс три года падения-стагнации укладываются в десятилетний цикл, 70% которого приходится на рост, 30% - на падение и «утряску» рынка.

7+3=10

Ценовой график из статьи «Кризис 1998 года может вернуться», опубликованной в апреле 2008 г. Справа пунктиром обозначена прогнозируемая динамика цен:

График, построенный на основе актуальных данных о движении цен:

Мы видим, что произошло падение долларовых цен примерно на 35%, далее последовало около трех лет стагнации. К 2011 г. даже нарисовался рост долларового индекса. Однако надо учитывать, что к тому времени рынок перешел на рубли, поэтому повышение долларового индекса объясняется тем, что рубль достаточно быстро вернул часть позиций и при стабильных рублевых ценах долларовые пошли вверх. При этом рублевые цены на жилье в этот период еще топтались на месте.

Таким образом, использование аналогий позволило нам предвидеть кризис 2008 г. Но, может быть, это было не более, чем совпадением? Ведь нового семилетнего роста цен после 2011 г. не последовало.
Три волны роста

Как обычно, дьявол кроется в деталях. Каждый семилетний период роста не был монотонным и однородным, а состоял из трех волн – опять же очень похожих.

1.Первая волна роста: 1991-1994 / 2001-2004 гг.
Продолжительность – примерно три года, цены за это время увеличились в два с лишним раза. Заканчивается первая волна роста легкой стагнацией.

2. Вторая волна роста: 1994-1997 / 2004-2007 гг.
Цены опять существенно выросли – примерно так же, как и во время первой волны, продолжительность – те же три года. В конце – стагнация и некоторая коррекция цен вниз.

3. Третья волна роста: 1997-1998 / 2007-2008 гг.
Последняя, вялая волна роста длится лишь около года. Незначительное подорожание недвижимости «на излете» заканчивается кризисом. Фактически, это не столько очередная волна роста, сколько «дерганье» рынка перед переломом тренда с роста на снижение.

Таким образом, оба десятилетия оказались для московского рынка недвижимости очень похожими как по последовательности событий, так и по относительному приросту цен. Поэтому формулу кризиса необходимо детализировать: три года роста плюс стагнация (первая волна), еще три года роста плюс стагнация (вторая волна), год роста «на излете» (третья волна) плюс три года падения-стагнации - десятилетний цикл.

3+3+1+3=10
Суперцикл

Раз первая и вторая волна роста почти равны друг другу и по величине, и по продолжительности, то не являются ли два одинаковых 10-летних периода - 1991-2001 гг. и 2001-2011 гг. – не самостоятельными циклами, а двумя первыми волнами глобального суперцикла? А кризисы 1998 и 2008 гг. – аналогами стагнаций?

Таким образом, период роста 1991-1998 гг. в суперцикле можно рассматривать в качестве аналога роста 2001-2003 гг. обычного цикла 2001-2011 гг. Кризис 1998 г. и последующее восстановление 1998-2001 гг. - аналога стагнации 2004 г. Период роста 2001-2008 гг. - аналога роста 2005-2006 гг. обычного цикла 2001-2011 гг. Кризис 2008 г. и последующее восстановление 2008-2011 гг. являются аналогами стагнации 2007 г.

В 1998 и 2008 гг. были «кризисы» по старым меркам. В рамках суперцикла – это затяжные стагнации.

Далее, после первых двух больших волн роста (1991-2001 и 2001-2011 гг.), в суперцикле должна была последовать последняя, третья малая волна роста. Ее продолжительность - треть от большой волны, то есть условно 3,3 года. А потом должен был прийти суперкризис на 10 лет.

Что позволяет проводить такие аналогии? Принцип подобия – один из ключевых на финансовых рынках, на нем базируется весь теханализ.

Смысл принципа подобия состоит в следующем: если на графике цен вырисовывается такая-то картинка, то с большой долей вероятности она будет продолжена таким-то образом. И не важно, на каком временном интервале нарисовалась последовательность – в течение одной биржевой сессии на графиках с шагом в несколько минут или же за продолжительный период времени в несколько лет на графиках с шагом неделя или даже месяц. Независимо от масштаба времени, если некий паттерн поведения цены имеет место, то можно с некоторой вероятностью прогнозировать дальнейшее развитие событий.

Если мы принимаем вышеописанную гипотезу, то два первых десятилетних периода – это две волны роста в суперцикле, а третью «вялую» волну надо отсчитывать от сентября 2011 г.

Сентябрь 2011 г. + 3,3 года = Декабрь 2014 года

Ажиотаж 2014 г., когда покупатели, напуганные девальвацией рубля, сметали буквально все, был ничем иным, как последней «судорогой» третьей, финальной волны роста в суперцикле. После ее завершения рынок вступил в фазу кризиса в суперцикле.

Конечно, глобальные причины кризисов 1998 г., 2008 г. и 2014 г. лежат вне московского рынка недвижимости. Но в силу своего особого для страны статуса (сюда перетекает ощутимая часть средств, имеющихся в РФ) он является индикатором процессов, происходящих в более высоких сферах – в российской и мировой экономике и геополитике. Эти последние также подчиняются определенным циклам, отражением которых в конечном итоге и являются циклы московского рынка недвижимости.
Настоящий «кризис», или новая реальность

В согласии с формулой «10+10+3,3+10=33,3» с декабря 2014 г. московский рынок недвижимости вошел в фазу кризиса в суперцикле продолжительностью 10 лет. То есть кризис продлится до 2024 г. Принимая во внимание столь значительный срок, правильнее говорить не о кризисе как таковом, а о новой реальности.

Многие участники рынка встретили 2014 г. и последующие события лозунгами: «два кризиса пережили, переживем и третий», считая, что, как и тогда, достаточно переждать год-два и снова начнется новый рост цен, сами собой наладятся продажи и т.п.

Это принципиальная ошибка. Третий кризис – не кризис в обычном понимании, а окончание одной эпохи и начало совсем другой, как неоднократно с самого начала отмечал IRN.RU (см. «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности», «Ценовые тренды на новом рынке недвижимости: куда направлен вектор движения?»). Кто собрался переждать – обанкротится, что уже и происходит с рядом застройщиков... Выживут те, кто раньше других принял, что это новая реальность и смог к ней адаптироваться.
Все не так плохо!

На примере обычных циклов видно, что с наступлением кризиса основное падение цен происходило примерно за половину последующего периода падения-стагнации. Далее наступала консолидация рынка и даже намечался незначительный, как правило, на уровне инфляции, рост цен.

В суперцикле половина периода падения-стагнации – это пять лет. То есть ценовой пузырь, надувавшийся на московском рынке недвижимости в течение предыдущих 23 лет - с 1991 по 2014 гг., - будет сдуваться примерно пять лет, с конца 2014 до 2020 г. (плюс-минус год).

Обвал долларовых цен уже во многом произошел вместе с падением рубля: вместо $6 000 за квадратный метр на пике рынка мы имеем $2 000 – 3 000, то есть вдвое-втрое меньше. Падение рублевых цен продолжается уже два года: в 2015-м и 2016-м они теряли примерно по 10% в год, с учетом скидок и торга.

По итогам 2017 г. цены на жилье, скорее всего, опустятся еще на 10%, с учетом явного и неявного снижения. Остается еще два-три года сползания цен вниз примерно такими же темпами.
Где находится дно?

Дно рынка по ценам будет достигнуто года через два-три, примерно к 2020 г. За это время снижение составит еще 20-30%. От нынешнего значения по индексу IRN.RU (около 170 000 руб. за метр на вторичном рынке «старой» Москвы) это приводит к уровню около 120 000 руб. за метр.

Данная отметка примерно соответствует $2 000 за метр (при курсе плюс-минус 60 руб. за доллар), которая в свою очередь отвечает уровню цен на нефть порядка $50 за баррель – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».

Распределение цен по классам жилья при средней в 120 000 за метр (внутри МКАД), скорее всего, будет следующим:


экономкласс: порядка 100 000 руб. за метр, отдельные проекты даже ниже ($1 500 – 2 000);

комфорткласс: 120 000 – 150 000 руб. ($2 000 – 2 500);

бизнес: 150 000 – 250 000 руб. ($2 500 – 4 000);

элита (не отдельные уникальные объекты, которые могут стоить любых денег, а «элита» в широком смысле): 300 000 – 600 000 руб. ($5 000 – 10 000).

Оставшееся снижение цен по большей части затронет «вторичку». Просто потому, что цены на новостройки уже в основном упали и в некоторых проектах близки к уровню дна. А на вторичном рынке ситуация иная: частники крайне неохотно идут навстречу покупателям. В результате рынок стоит: продаются только те квартиры, цены на которые выставлены по нижней планке, и от нее надо еще дать скидку процентов 10, а лучше 15%. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».)

Поэтому если на первичном рынке снижение цен прекратится через год-два, то «вторичка» будет очень медленно и болезненно ползти вниз в течение всего десятилетнего периода.

Новый рост цен должен начаться ближе к 2024 г., может быть, несколько раньше, если конъюнктура будет способствовать. Но вряд ли он будет интенсивным. Скорее можно ожидать медленного повышения стоимости жилья темпами инфляции.
Фундаментальные причины сползания цен

Все сказанное выше может рассматриваться как отвлеченное теоретизирование, имеющее лишь отдаленное отношение к реальной жизни. Однако пять вполне осязаемых причин приводят к точно таким же выводам, как и изложенная выше модель - рублёвые цены на недвижимость в Москве все еще остаются завышенными на 20-30%, поэтому перелома тренда в ближайшие два-три года ожидать не стоит: цены будут ползти вниз примерно такими же темпами, как и в 2015-2017 гг.

1. Цены на жилье в Москве завышены по сравнению с мировыми аналогами (большинством городов-миллионников, в том числе столичных). Если не брать города, которые являются точками притяжения мирового капитала – Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и т.п., то в мегаполисах цены на жилье обычно стартуют с $1 000 – 1 500 за метр (за самые дешевые квартиры в пригородах), жилье среднего качества стоит $2 000 – 2 500, выше среднего – $3 000, элитное - $5 000 и выше. При курсе 30 руб. за доллар Москва была безумно переоценена, что объяснялось тем объемом «шальных денег», который поступал на рынок недвижимости в эпоху высоких нефтяных цен. Девальвация рубля, последовавшая за обвалом нефтяного рынка и введением санкций, сдула этот пузырь, но не до конца.

Так как из-за ссоры с Западом Москва перестала быть точкой притяжения мирового капитала, цены на недвижимость в российской столице должны определять внутренними факторами – соотношением спроса и предложения, уровня цен и доходов основной массы населения и т. п. И эти индикаторы также еще не пришли в равновесие.

2. Стоимость недвижимости считается адекватной, когда цена метра примерно равна среднему доходу населения местных жителей. Средний доход на каждого москвича, по официальным данным, - около 60 000 руб., у среднего класса, на представителей которого сейчас приходиться львиная доля спроса, – ближе к 100 000 руб. А квадратный метр, напомним, стоит около 170 000 по индексуwww.irn.ru. Конечно, богатые люди за время кризиса не стали беднее, но новые квартиры им не нужны - они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают, что делать. Поэтому основные клиенты рынка теперь – обычные люди с относительно невысокими доходами.

Соответственно, если цена метра опустится до 120 000 руб., ипотека еще немного подешевеет, а доходы слегка подрастут хотя бы в связи с инфляцией – разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями основной массы покупателей практически исчезнет.

3. Затоваривание рынка новостройками. Самый главный аргумент в пользу дальнейшего снижения цен – огромный навес предложения над спросом. Необходимо несколько лет на то, чтобы он рассосался. Впрочем, в свете запуска программы реновации ветхого жилья в Москве процесс балансировки спроса и предложения может сильно затянутся. (См. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU».)

4. Цены на нефть порядка $50 за баррель соответствуют цене квадратного метра в Москве порядка $2 000 – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр.

5. Еще один аргумент в пользу снижения цен - крайне низкая доходность аренды. Во всем мире нормальным считается положение дел, когда этот показатель превышает доходность депозитов, у нас пока наоборот. Сейчас сдача квартиры в аренду приносит 4-5% годовых, а банки по депозитам дают 6-7%. Конечно, в связи с со снижением инфляции уменьшаются и проценты по вкладам. Но даже при инфляции 4% депозиты вряд ли упадут ниже 4%. Арендные ставки тоже вряд ли существенно вырастут, скорее упадет цена входа, то есть стоимость жилья.

Таким образом, практика подтверждает теорию. Разные модели рассуждений сходятся в одной точке, которую как раз и обосновывает глобальная модель циклов рынка недвижимости.
Чем интересен 2024 год?

Почему именно к 2024 году может возобновиться рост цен на московскую недвижимость? С точки зрения геополитики, в 2024 г. президентские выборы произойдут одновременно и в России, и в США. Если предположить, что нынешние лидеры останутся у власти по два срока, то в 2024 г. произойдет перемена власти в обоих странах. Разумеется, это обстоятельство все будут рассматривать как шанс для новой перезагрузки отношений и, даже если ничего принципиально не изменится, то на какое-то время повод для оптимизма на мировой арене будет присутствовать.

Во-вторых, в плане макроэкономики до 2024 г. есть время для балансировки рынка нефти и частичного восстановления цен на нее – население планеты все-таки растет, а вместе с ним увеличивается спрос на энергоресурсы.

В-третьих, шесть-семь лет – достаточный срок для развития в России собственного производства, что в перспективе должно привести к росту доходов населения и повышению уровня жизни. Пока успехи импортозамещения видны только в сельском хозяйстве, но к 2024 г. могут подтянутся и другие отрасли.

Кроме того, к этому времени может выправится и соотношение спроса и предложения жилья на рынке московского региона. Если цены снизятся еще на 20-30%, квартиры смогут покупать намного больше людей, и объемы поглощения значительно возрастут. Впрочем, как уже было сказано выше, программа реновации может «спутать карты», добавив на рынок новые объемы коммерческого жилья.

Многих на рынке недвижимости погубила вера в вечный рост цен, как профессиональных игроков, так и непрофессиональных частных инвесторов. Но мировая практика показывает, что ни один пузырь не может дуться вечно и чем сильнее надувается пузырь, тем сильнее и болезненнее он лопается. Не будем брать виртуальные активы - ценные бумаги. Посмотрите на другие рынки недвижимости (Япония, ипотечный кризис в США в 2007 г., Испания в 2008-м и после, Панама и др.), а также золото (рост и падение в 1970-х, а также в 2000-х и обвал в 2011 г., нефть в 2008 и 2014-2015 гг.) и др.

IRN.RU изначально вынес на лого предупреждение о том, что все заканчивается именно так - за бурным ростом следует падение. Формула кризиса изображена на нашем логотипе: примерно 70% роста (по продолжительности), за которым следует примерно 30% времени на падение и последующую консолидацию.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/39948.html
Показать спойлер
NEINOV
Может подскажите во что тогда перекладываться сегодня? Биткоин?
leona
Беда теории волн в том, что всегда можно сказать - дак вы сейчас в яме длинной волны или на максимуме короткой... Ведь даже сама шкала оценки не стационарная...А уж про выводы говорить совсем сложно...
По секрету могу сказать- свинец вырос в цене. Начали боеприпасы делать. Ну или готовятся к выпуску. Значит ли это что в 18 году будет война?
shopengaue
Может подскажите во что тогда перекладываться сегодня? Биткоин?
В биткоин....в наличный биткоин
Alippa
В биткоин....в наличный биткоин
В этот не дороже доллара за штуку. Может на ебэй потом отобьется)
shopengaue
В этот не дороже доллара за штуку. Может на ебэй потом отобьется)
"Он смерил меня глазами и говорит:
— Ну, рассказывайте, чего вы хотите. Я вижу, что левый карман пиджака у вас чересчур оттопыривается. Там золотой слиток, не правда ли? Давайте-ка его сюда, мне как раз нужны кирпичи, — а басни о затерянных серебряных рудниках меня мало интересуют.
Я почувствовал, что я был безмозглый дурак, когда верил в законы дедукции, но все же вытащил из кармана свой маленький слиток, тщательно завернутый в платок. Он взвесил его на руке и говорит:
— Один доллар восемьдесят центов. Идет?
— Свинец, из которого сделано это золото, и тот стоит дороже, — сказал я с достоинством и положил мой слиток обратно в карман.
— Не хотите — не надо, я просто хотел купить его для коллекции, которую я стал составлять, — говорит фермер. — Не дальше как на прошлой неделе я купил один хороший экземпляр. Просили за него пять тысяч долларов, а уступили за два доллара и десять центов" (О.ГЕНРИ_Развлечения современной деревни. Серия:Благородный жулик)
Alippa
нпп

наступила осень, соседи наконец продали 4ку 120м, которую продавали 2.5 года.. (новый дом, шикарный ремонт в котором никто не жил - люди переехали) судя по всему рынок оживился или им повезло? какие будут мнения?