Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 15)
139943
999
Автоинформатор
Господа, а что не так с новым домом г-на Крючкова на потанинской?
Почему строит он его от имени ИП а не ООО и каковы шансы на достройку этого дома в 18 году?
DmNSK
Шансы на постройку сегодня у всех не ахти. В свете последних тенденций, вообще бы не рассматривал строительства со сроками окончания более 6-9 месяцев. То есть должна быть построена коробка, подведены коммуникации и закрыт тепловой контур.
А по поводу юр. лица - думаю это связано с упрощением вывода денежных средств.
DmNSK
В проектной декларации на сайте застройщиком указано ООО "АСТЕРА". С ИП договор долевого участия предлагают заключать или что-то иное имели ввиду?
Castor
Все верно Сегодня дозвонился, тоже узнал

Когда первая тема этого дома на форуме появилась там ИП было
Alippa
если не подняли - значит скинули...и прилично скинули
не поленилась, промониторила Грин арт, удивилась начальным ценам.
Они здОрово подняты.
Если предыдущие объекты примерно в таком же расположении города однешки на начальном этапе стартовали то 2200-2400, то сейчас Крючков именно задрал цены, и это на падающем или стагнирующем рынке. Однешки то 2630 и выше, начиная со 2 этажа.
И где они цены не подняли? Они их задрали до небес, это я еще Потанинскую новый объект не мониторинга, сейчас пойду.
Причем у меня остались первоначальные цены на Потанинскую 1 дом.

Так что некоторые застройщики не просто не снизили или остались в цене на прежнем уровне. Они повысили цены, несмотря на то, что этот объект, не как предыдущие, не за год построят. На 3 года растянут(
DmNSK
По Потанинской2 планировки ущербней, чем были на Потанинской1, прям урезают до смешного, в однешках комната по 11-12 м2
Цены выше прилично, однешка самая стремная на нижнем этаже от 3200

Выводы делаем.
ИРУСЯ
Как раз заинтересовались объектом из-за планировки конкретной квартиры
Но гугляндекскарты показывают автобазу на заднем плане, что смущает
На счет цен - действительно нашли объекты во вторичке со свежим ремонтом за туже цену
DmNSK
На счет цен - действительно нашли объекты во вторичке со свежим ремонтом за туже цену
этот парадокс далеко уже не первый год .. :umnik:
теплый_пол
Тогда это уже закономерность)))
Интересует как бы психическое состояние людей, готовых нести риски, бесплатное ожидание и тяготы ремонта просто так)))
теплый_пол
В первом доме были куда более интересные цены
kentilo
В старом доме тоже риски

И ремонт на вкус продавца(
ИРУСЯ
По Потанинской2 планировки ущербней, чем были на Потанинской1, прям урезают до смешного, в однешках комната по 11-12 м2
Цены выше прилично, однешка самая стремная на нижнем этаже от 3200

Выводы делаем.
" Почти в половине новостроек комфорт-класса Новой Москвы можно купить квартиру дешевле 3 млн рублей, сообщается в исследовании компании «НДВ-Недвижимость».
Согласно данным аналитиков компании, на территории Новой Москвы квартиры по такой цене предлагаются в 46% проектов ценового сегмента. Минимальная стоимость квартир комфорт-класса составляет с 1,7 млн рублей: за эти деньги можно купить студию площадью 20 кв. метров на начальном этапе строительства.
Стоит отметить, что 12% новостроек комфорт-класса Новой Москвы, где предлагаются квартиры дешевле 3 млн рублей, расположены недалеко от метро. С выводами не торопитесь... Пока счет один к семи, ну в смысле вывода капитала из Новосибирской области... Много интересных предложений по Питеру...
NEINOV
В новой москве уже построили метро?
NEINOV
Уважаемый NEINOV
"Много интересных предложений по Питеру... "

мне крайне интересно знать Ваше мнение по данному вопросу (1-2 комн), можно в личку.
Большое спасибо.
DmNSK
В первом доме были куда более интересные цены
Однозначно!
Но мы тогда этого недооценивали, в конце 2014 года.
Тогда тоже некоторые планировки, некоторых однушек и 2с казались ущербными и дорогими.

Сейчас же новые проекты идут с более дорогими ценами и более ущербными планировками, и что самое интересное - покупают!

То есть..Через 2-3 года будет ещё хуже и еще дороже..?..
NEINOV
Вы перешли на РН Питера уже / хотите войти?!

ЗЫ: Там хатка сейчас, через 2 месяца буду выходить в кэш, подсчитаем % доходности.
Автоинформатор
Возвращаясь к теме топика. Сегодня посмотрел интервью с Белокобыльским (Стрижи , что бы было понятнее). Он не скрывает, что у них нет собственного строительного бизнеса. И вообще нет планов по его созданию. Они продают и надзирают. При этом в своих проектах они не опускают цену. В планах, скорее поднятие цен, в том числе, за счет выхода в класс "комфорт +++".
С его слов получается, что накопленные квадраты на рынке Нск строго ограничены географией и застройщиками. ( Т.е. кто то конкретный не вписался в рынок). А вот все прочие - строят и продают. Причём спрос не уменьшился и не уменьшается. Я так понимаю, что что бы определить висяки надо посмотреть на лидеров прошлого года, которых не осталось в этом году.
shopengaue
То то они входящих в ауру за рукав ловят :biggrin:

А вторая часть фактически перефразированная мысль Алипыча - "На хороший товар спрос будет всегда "

Вот только откуда такой товар у стрижей?
DmNSK
Вот только откуда такой товар у стрижей?
Вот как метро до них дороют, так и будет, когда, это уже вопрос второй.
Tarz
Правильно, деньги сегодня, а метро после...послезавтра :biggrin:

До более успешных недавно трамвай запустили
Вот только аборигены сильно этому не радуются и по прежнему предпочитают авто
DmNSK
ну и зря, трамвайчик это жеж так романтично :wub1.gif:
Tarz
Метро до них не дороют.
А вот они к метро дорылись.
shopengaue
... (Стрижи , что бы было понятнее)...Они продают и надзирают. При этом в своих проектах они не опускают цену...
Таки да, продаются и у них, с ценниками не самыми низкими. В январе с ними у нас одна сделка прошла, в т.ч.
Клиентке нашей мы предложили их новостройку на Мясниковой, 6 стр., исключительно для ассортимента, без особых надежд, т.к. цена сравнительно высокая (34,51 кв.м. за 2290 т.р.) и удалённость от м.Маркса (где она раньше жила) далёкая. Оказалось, что у неё там рядом подруга бизнес-вумен и паркмахерскую ей в управление отдаст и сам дом очень понравился и мат.капитал с ипотекой зачли и вообще всё устроило - купила.
Отдельный респект Стрижам, что нам (агентствам) хорошие комиссионные платят, в итоге клиентам их новостройки вообще без доп.комиссии продаём (обязательное условие их договора) - все счастливы, назло Тарзу и другим пессимистам :бебе:
Realtor
Для меня было удивительно, что у них нет своей строительной инфраструктуры. Но они специализируются на продажах, продвигают ипотечное кредитование, возможно, просят банки понижать процент отказов у них.
Интересно, что сделки сейчас, со слов Белокобыльского, могут идти много месяцев. Привел пример, что в начале февраля закрыли сделку, что начали в мае.
Realtor
нам (агентствам) хорошие комиссионные платят, в итоге клиентам их новостройки вообще без доп.комиссии продаём
В итоге клиент покупает недешевую квартиру, что уж тут хорошего

Психологический эффект от скрытой комиссии безусловно налицо
shopengaue
Хороший пример бизнеса на стыке, по сути специализированное АН или даже девелопер
Этажи в свое время тоже что то подобное с ЕБ пробовали
DmNSK
В новой москве уже построили метро?
«Румянцево» разместилась на территории Новой Москвы возле Румянцевского бизнес-парка - одного из крупнейших офисно-торговых комплексов столицы. А что, построили в Новосибирске?
АлексейВл
Уважаемый NEINOV
"Много интересных предложений по Питеру... "

мне крайне интересно знать Ваше мнение по данному вопросу (1-2 комн), можно в личку.
Большое спасибо.
А мне не интересно, слить информацию... Могу предложить только алгоритм действий...
n1k
Вы перешли на РН Питера уже / хотите войти?!

ЗЫ: Там хатка сейчас, через 2 месяца буду выходить в кэш, подсчитаем % доходности.
С кем подсчитаем? Со мной? Куда подъезжать?
DmNSK
А вторая часть фактически перефразированная мысль Алипыча - "На хороший товар спрос будет всегда "
Кстати, за их деньги у них был действительно хороший товар, я там даже рассматривал вариант(правда это быстро прошло, когда недельку другую по изучал яндекс-пробки в интересующие меня моменты времени, и разум взял вверх), я не знаю что они понимают под термином "комфорт +++", но без решения транспортной проблемы они предсказуемо так и останутся "окраиной ---", никакая игра красивых слов тут не поможет, увы.
DmNSK
В итоге клиент покупает недешевую квартиру, что уж тут хорошего
Психологический эффект от скрытой комиссии безусловно налицо
Не всё дешевизной измеряется. Дешёвые тоже были предложены, но "хозяин барин".
Да, в общем то, разговор не про их цены, а что действительно идут продажи не только по ЛМ или в центре.
NEINOV
Могу предложить только алгоритм действий...
Пишите Обсудим алгоритм:улыб:
NEINOV
Да прям здесь, на живом примере и подсчитаем, так сказать.. а то может, это только в нашей деревне рынок перестал быть привлекательным.
Realtor
Идут Вопрос цены заинтересованости посредника :biggrin:
Tarz
разум взял вверх)
Ключевые слова Увы повезло так далеко не всем К некоторым уже пришло понимание что значит быть вторым этапом девелоперского проекта
DmNSK
В итоге клиент покупает недешевую квартиру, что уж тут хорошего
Это клиента дело, раз не может дойти до застройщика (который в свою маршрутку за рукав тащит) без посторонней помощи, то пусть платит. Глупость всегда стоила дорого, это один киногерой верно заметил.
Tarz
Тут другая схема, застройщик озвучит туже цену что и риэлтор, так как комиссия уже включена в цену
И чтобы что то выиграть нужен карманный риэлтор, который получит комиссию от застройщика и вернет назад хотя бы часть
Одним словом невыгодная для покупателя схема
DmNSK
Одним словом невыгодная для покупателя схема
Не выгодная схема - не надо покупать, все просто. Покупайте у того застройщика, который не закладывает интерес посредника в цену, а напротив готов идти на уступки по цене. Сейчас на рынке нет дефицита предложения, уже в известное место скоро целовать будут, только купи.
kentilo
Тогда это уже закономерность)))
Интересует как бы психическое состояние людей, готовых нести риски, бесплатное ожидание и тяготы ремонта просто так)))
они та тяготы свои переживут, а вот спрос на недвижимость может расставить приоритеты так:

* вторичка упадет на сколько это только возможно и адекватно, по сравнению с той же булкой хлеба;

* первичку практически перестанут строить, потому что за дорого ни кому не надо почти, а увеличенная себестоимость + желание заработать = не дадут должного результата ..

P.S.: сейчас кстати много повсплывало объектов новостроек без ремонтов, которые простояли уже ни год, ни два, а более 5 лет ! и конкурировать по желаемой цене им очень сложно, а продать и тем паче ..
n1k
Да прям здесь, на живом примере и подсчитаем, так сказать.. а то может, это только в нашей деревне рынок перестал быть привлекательным.
Может... А Вам зачем такая реклама?
n1k
Понимаете ли... Тут , условно, 2 лагеря. Один считает, что завтра цены катастрофически обвалятся. Вторые предпочитают считать, что хоть некоторые, но поднимутся. Посему реальные примеры интересны лишь в разрезе объяснить, что и где посчитано не верно.
Так что с реальностью не на этот форум)
shopengaue
Объяснять некому т.к. на форуме сейчас кругом заинтересованные лица... Риэлторы, юристы, Застройщики, подрядчики, продавцы, Банки, СРО, депутаты, Мэрия, Аlippa, последний имеет более независимую оценку рынка, остальные в прямой зависимости... Тема перестала быть интересной... Реалии другие и разделять рынок на два лагеря не корректно... А где покупатель? На последней ярмарке присутствовали в основном люди пенсионного возраста... А так Вы правы - Анализы пора всем сдать, тогда и диагноз можно установить для каждого...
shopengaue
2 лагеря. Один считает, что завтра цены катастрофически обвалятся. Вторые предпочитают считать, что хоть некоторые, но поднимутся.
Очень упрощенно излагаете.
Я, к примеру, считаю что ничего никуда катастрофически не обвалится, а будет медленно падать (примерно как сейчас), по крайней мере до момента полного вычерпывания стаб. фонда. Причем этот процесс совершенно не отменяет каких то локальных точек роста отдельно взятых особо ликвидных объектов(про которые усиленно кричат некоторые, выдавая эти локальные флуктуации за изменение общего тренда), которые сконцентрируют остатки хлипкого спроса, этакие "противотечения" навстречу основному потоку.
ИМХО нас ждет именно такая модель.
Автоинформатор
То есть покупатель то он не заинтересованное лицо? А юрист или депутат ,- он не покупатель?
Многие, к сожалению, не хотят или не умеют делать выводы из информации.
Я привел личный пример. Кого заинтересовали цифры? А ведь это то, что я получил на этом рынке, в этих условиях.
Я разве одинок в этом? Люди приводят свои примеры. Да, согласен, что надежда на то, что кто скажет "я купил за 1,5 млн а продал за 1" не велика. Посему тут будут лишь примеры положительные. Но даже на этом поле информации можно понять градиенты строительного рынка не приставам с расспросами о конкретных параметрах сделки.
Меня лично устроят удельные и относительные параметры. Все остальное пусть останется коммерческой тайной.
Наверное если собирать данные о стройке, то можно будет получить что то более удобоваримое нежели "будет плавно отпускаться пока стабфонд не кончиться".
Экономика РФ, как и любой достаточно крупной страны, это не только стабфонд и ЗВР. А подобные упрощения ведут лишь к ошибочным предпосылкам, что не позволяют сделать адекватные выводы.
shopengaue
Вы не одиноки... Певец Михайлов Стас стал Девелопером... Возможно это новая форма субсидирования процентной ставки - оформление при наличии билета на его концерт...
NEINOV
Еще раньше им стал А.В. Новиков (песня "Шансоньетка")... Люди в интервью говорили, что честный и справедливый на сцене, вот и доверили кровные свои... Сейчас домашний арест у него
seka64
Я знаю, я же "инвестор" его (на концерт иду), пока не отменен..))