Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 15)
140091
999
Автоинформатор
"ГСК «Стрижи» и строительная компания «Энергомонтаж» создали рабочую группу для улучшения транспортной доступности на северном направлении Новосибирска, где компании ведут активную застройку. Планируется, что в нее войдут не только представители частного бизнеса, но и представители мэрии и правительства области..."
Название не замысловатое: ГЧП, государственно - частное партнерство... Хотя господин Д... назвал его частно-государственным партнерством... В чем разница в первом случае деньги государственные в основе, а во втором частные... Жду с нетерпением чтобы почувствовать разницу в качестве и доступу к проезжей части других...
NEINOV
Хотя господин Д... назвал его частно-государственным партнерством... В чем разница в первом случае деньги государственные в основе, а во втором частные...
Ну что сказать, товарищи предсказуемо зачесались в верном направлении (точнее месте), именно транспортный вопрос сейчас является для них основным сдерживающим фактором, поглядим чем практическим этот "союз Меча и Орала"(С) закончится.
NEINOV
Я давно жду окончательного транспортного коллапса на въезде/выезде с Родников, который в данном случае чем быстрее наступит, тем лучше. Тем раньше застройщики чесаться начнут из-за снижения привлекательности своих "привлекательных" квартир.
В правильном направлении мыслят товарищи (застройщики), одобряю. А то, размахнулся Сидоренко на 7-й микрорайон.
NEINOV
государственно - частное партнерство...
Вроде очевидно чем - увеличением стоимости жилья (и проживания в нем) для конечного покупателя
Александр.....
Я давно жду окончательного транспортного коллапса на въезде/выезде с Родников, который в данном случае чем быстрее наступит, тем лучше. Тем раньше застройщики чесаться начнут из-за снижения привлекательности своих "привлекательных" квартир.
В правильном направлении мыслят товарищи (застройщики), одобряю. А то, размахнулся Сидоренко на 7-й микрорайон.
Ничего не изменит ГЧП. Необходимо решить чем жителей 4-5-6-(7)мкр занимать на месте, а работы как таковой там нет... все "прутся в город"....
ну построят ул.Колонды до ул.Объединения (если денег найдут) , нужно будет Объединения расширять (реконструкция, опять же если денег найдут). Ну продлят Кр.Проспект... и что это изменит? к тому времени уже 8й мкр начнут строить... т.е пробка просто переместится на Кр.Проспект (у ул.Колонды), там и так время от времени пробка скапливается - эффективность нулевая!!!
Скоростной трамвай - даже не мечтайте. Дорого и мало эффективно в Сибирском регионе...
Метро - то же дорого, да и наобещали уже на "бывшую Барахолку" и Чистую слободу (тяжело будет перепрыгнуть через них)...
Электричку тоже не пустят - у вас на 5-6 проходят подъездные пути не пригодные для пассажирских перевозок (переделывать ой как дорого выйдет)
Вывод: пробку 5-6мкр просто "размажут"/растянут по Объединения/Колонды (как в своё время размазали пробку на Учительской по Богдашке по средством знаков 40 и работы светофоров)
PS жил на 4мкр с 2001 до 2007 года уже тогда проблема была и никто её решить не смог/хочет....(денег нет, но вы держитесь...)
Drakonn
В то же время у застройщиков нет особого выбора. И они вынуждены, так или иначе решать вопрос с транспортом в этом районе. Кого то больше устроит путь через Мочищенское шоссе, которое расширили в прошлом году. Кому то пригодится новая дорога, что тянут от Красного в сторону БМедведицы. Ну и давно уже обещают продлить Красный через городской Аэропорт к 5-6 МКР. Хотя, безусловно, вопрос в том, а что с самим Красным делать после этого. Ведь он заткнется на пл. Калинина и ехать перестанет не только Богдашка, но и Дуся.
Вложения в транспорт крайне важны. Иначе тот район потеряет свою привлекательность, а это сразу скажется на продаваемости объектов.
Перспектива на ближайшие пару лет, квартира в спальном микрорайоне.
Продать или держать пока?
shopengaue
Вложения в транспорт крайне важны. Иначе тот район потеряет свою привлекательность, а это сразу скажется на продаваемости объектов.
для меня - человека выросшего на Богдашке и волею судеб попавшего на 4мкр, ни 4мкр, ни 5-6мкр никогда не были привлекательными и покупать там ничего не собираюсь (и другим не советую).
Народ наслушавшись сказочек про сладкий пряник (в нашем случае про "горячие пирожки":улыб:) понабрал квартир на Родниках за мегаденьги (хотя в эти деньги было полно вариантов в "городе"). Теперь понимая, что их мягко говоря ввели в заблуждение, не хотят этого признавать....

PS проезжая тут по ул.Земнухова (6мкр) был шокирован увиденным... вдоль дороги накопанные ячейки для авто со вбитыми ржавыми арматуринами и цветными тряпочками (столько цветных тряпочек последний раз видел под Улан-Удэ на священном дереве :улыб:). При этом близлежащие гаражи заполнены на 50% (не более)

в общем инвистиционная привлекательность 6мкр и тем более 7мкр очень спорная и на мой взгляд на любителя
andrei4444
перспектива чего?
andrei4444
Перспектива на ближайшие пару лет, квартира в спальном микрорайоне.
Продать или держать пока?
формула на самом деле проста:

1) посчитайте коммуналку на пару лет + стоимость квартиры, которую по вашему адекватному мнению вы её сможете продать потом ..

2) а теперь потенциальный % депозита в банке на пару лет, с получившиеся суммы продажи на сегодняшний день + сама сумма

Вот какой из пунктов победит, тот и буде вашим ответом !


P.S. Квартира я так понимаю не единственное жильё, исходим только из экономической части вопроса. И еще один коэффициент поправки для первого пункта - вы можете сдать её в аренду, что тоже добавит сумму в копилку квартирного счастья, но учтите, амортизацию ремонта, мебели и техники. Если квартира без ремонта, то это печально для обоих выше вариантов. Спальные районы не так плохи, там цена самая низкая, падать ей не куда, ценник по ним не завышен, как в центральной части города, главное чтобы брали у нормального застройщика не по конской цене и не панельный / монолитный клоповник, хотя покупают все, вопрос цены ..
Drakonn
Скоростной трамвай - даже не мечтайте. Дорого и мало эффективно в Сибирском регионе...
Что с трамваем то не так?
теплый_пол
Ремонт свежий, квартира пустая.
Вариант со сдачей не рассматриваю даже если пустую сдавать, а уж если обставлять то тем более.
Наличка срочно не нужна, боюсь что экономику будут разогревать повышением инфляции, стоимость квартиры думаю уже сильно не упадёт.
В зиму коммунальные расходы около 2500 в мес, летом меньше 2000. ( в год примерно 25) что составляет меньше 1% от стоимости.
Через 2-3 года буду продавать, т.к. Жить там не планирую.

Вопрос был в том , как спрогнозировать цену через 2-3 года.
andrei4444
Вопрос был в том , как спрогнозировать цену через 2-3 года.
в наших условиях, где чаша весов политическая, перевешивает чашу экономическую = логика, расчеты, предпосылки = не имеют ни какого значения .., увы ..
DmNSK
/п.9/
дорого нынче трамваи стоят. Вон простые отремонтировали/модернизировали 3шт - 60 мультов (для справки: в 16году за 60млн купили 15 автобусов), а ещё надо много чего понастроить, а денег нет...
Drakonn
Необходимо решить чем жителей 4-5-6-(7)мкр занимать на месте, а работы как таковой там нет... все "прутся в город"....
все то же самое можно сказать и про любой другой спальный район, да и люди живущие "в центре" - тоже куда-то прутся на работу - и далеко не все на ОТ.
andrei4444
Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением.
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов, которые влияют на цены сейчас и будут влиять и через 3 и через 25 лет: 
Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
Инвестиционный –  какова доходность аренды? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
Физический — какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?
NEINOV
ого, так человек не микрорайон собрался строить, что бы так впадать в глубины заморочек, ему на пальцах нужен расклад, да - нет и почему .., а так целый теоретический курс для преддипломной работы .. ))
NEINOV
А что тут думать.Ситуация как в 2009 году. С начало подорожала земля,дома,дачи.Потом от безисходности стали скупать квартиры. Так же и сейчас.Дачи подорожали уже в 2 раза.Отстают по повышению цен только некоторые города в стране.Туда наверно и поеду.
seabee
вот про дачи ненада... с огромным трудом продали дачу за 500т. ельцовка дом из бруса, баня, лет кухня, хороший ровный участок, отличное место, не подтапливается.. в здоровье коттеджи продают дешевле, чем такой же с нуля построить... вообще дачу покупать никому не советую только ижс
seabee
Потом от безисходности стали скупать квартиры.
:biggrin:
Красивая фраза, потом можно будет в рамочку повесить, как девиз нескольких беспечных лет дорогой нефти, и глупостей с этим чудом связанных. Сейчас "безисходность" будет немного другая, люди не за квартирами побегут, а скорее за тушенкой и кашей, увы и ах. Буквально на днях уже давно забытое "ноу-хау" продуктовых карточек(!) продвинули.
З.Ы. и про дачи бред не выдумывайте, их давно дешевле себестоимости отдают.
Tarz
З.Ы. и про дачи бред не выдумывайте, их давно дешевле себестоимости отдают.
да что вы говорите :biggrin:
попробуйте-ка дачу в Кудряшах, например, купить дешевле себестоимости
или где-нибудь на Обском море/Бердском заливе :спок:

в дачах, ровно как и в квартирах, локация - 90% успеха.
180207
или где-нибудь на Обском море/Бердском заливе :спок:
Друг не так давно купил на водохранилище, в районе Борового, примерно процентов за 60% от сметной цены всего построенного на участке.
Natus
с огромным трудом продали дачу за 500т. ельцовка дом из бруса, баня, лет кухня, хороший ровный участок, отличное место, не подтапливается..
Очевидно, "локация" плохая... :biggrin:
Tarz
Друг не так давно купил на водохранилище, в районе Борового, примерно процентов за 60% от сметной цены всего построенного
И что это доказывает?

Коллега в ноябре продал дачу в Кудряшах за 1 500 000
владел ей лет 17
Получила участок в своё время его мать за какие-то символические деньги от завода.
180207
И что это доказывает?
То что я написал выше, дачу продают сильно дешевле чем стоит ее такую же построить.
Откуда, и с чего там кто то видит внезапное "кратное" подорожание - я не знаю.
В этом сезоне особенно "подорожают" дачи находящиеся в зоне подтопления
Tarz
То что я написал выше, дачу продают сильно дешевле чем стоит ее такую же построить.
да с чего бы это?
за полтора ляма вполне реально построить дачный домик на участке
даже с покупкой участка можно в эту сумму вложиться

ЗЫ: сильно подозреваю, что ваш друг купил не дачу а коттедж в дачном обществе
180207
сейчас просто дачу и строят, как коттедж, а хлам уже не в моде, особенно бабушкин по наследству .., в новую сарайку за 0,5-1,0 лям ни кто хоронить не будет, потому как внутренняя отделка будет по стоимости такая же, как и в добротном доме ..

в прошлом году сбагрил дачный груз возле Обского моря за смешные деньки 11 соток и этому рад, хоть так купили, а Кудряши просто раздуты по цене и не соответствуют спросу ..
Natus
вот про дачи ненада... с огромным трудом продали дачу за 500т. ельцовка дом из бруса.
Вопрос когда?В прошлом году был большой сброс дач по низким ценам.Но может ещё не весна.
теплый_пол
сейчас просто дачу и строят, как коттедж
откуда такая тяга к обобщениям на пустом месте
строят и покупают земельные участки, каждый на свой кошелёк
и если у человека есть 1,5 ляма, то более чем возможно купить/построить дачу своей мечты

а хлам уже не в моде,
хлам никогда не был в моде
но со временем всё станет хламом
ну кроме Лувра и Зимнего дворца ессс..но

особенно бабушкин по наследству ..,
не встречала объявлений о дарении бабушкиных дач из-за их немодности
может не там смотрю :dnknow:

Кудряши просто раздуты по цене и не соответствуют спросу ..
мне всё же кажется, что спрос рождает предложение, а не наеборот :secret:
180207
перечитайте ещё раз или посмотрите со стороны, даже комментировать не буду ..
Автоинформатор
они вон 700 тысяч скидывают при желании! а всё кричат, что цены на уровне себестоимости и снижать некуда? впрочем, ничего нового.
Xander54
Сходите на экскурсию, потом отчитаетесь об "экономии" при покупке :rofl:
Xander54
Ну дык одни квартиры продали на лимон дороже, а "особенные" сиречь неликвид - уценят на 700. Вот и получится в среднем по больнице 36,6©
Alippa
Скорее они уже еще подняли цены. Вот и появился задел для снижения. Когда я смотрел на этапе сдачи первой очереди цена за квадрат уже за 100 т.р. за квадрат перевалила.
Классика жанра.
shopengaue
тоже знакомый до слёз вариант
Alippa
Ничего После продолжительной экскурсии все что угодно купишь, лишь бы отпустили:хехе:
DmNSK
Для примера.Цены 2014г.Хотя есть фото ещё более крутые.Итого цены выросли на 50%.
Остаётся нести деньги в банк.Пуп земли какой то,почему в других городах дешевле.
seabee
О, эту дачу мы продавали и уже давно продали (года полтора-два назад). Могу сказать, что то в районе 650 т.р. продали. Покупалась она около 450т.р., где-то за пару-тройку лет перед продажей.
Realtor
О, я помню было даже немало постов с дискуссией по этой даче. Знаменитый объект :улыб:
superbear
А теперь г-н Realtor делает себе неплохую рекламу
Показать спойлер
Покупалась 450т.р. - 650 т.р. продали.
Показать спойлер
:злорадство:
DmNSK
Я бы не был столь критичен. Я буквально пару месяцев назад видел как человек продал свою б.у. машину дороже, нежели покупал ее новой, если оценивать в рублях. А проехал он на ней почти 80 т. км.
Инфляция+время делают свое дело. Именно поэтому я крайне не терпим к высказываниям относительно ипотеки "Вот за 30 лет еще 3 цены выплатишь". А как попросишь продисконтировать денежный поток и оказывается что за 30 лет человек еще и заработает, с высокой долей вероятности, то не понимают как это и откуда.
shopengaue
Может на рынке начала 2000 так и было, даже знаю такие примеры

Но сейчас сильно сомневаюсь, хотя все может повториться
DmNSK
В 2000 х и не такое было. Лихое было время.
Но про время и норму прибыли не только у нас говорят.
shopengaue
Одним словом читаю рекомендованную вами книгу
Иногда новости
Показать спойлер
http://www.rbc.ru/business/25/02/2017/58b1c47d9a794712db5a1db4
Показать спойлер

Иногда сильно хочется понимать что то в экономике
DmNSK
Вы думаете это кто то понимает? Думаю, что до конца этого никто не понимает. И этот из статьи то же.
Правда как он умудрился увеличить среднюю доходность своих акций до 20% - даже примерно не пойму. Волшебник он, что ли.
shopengaue
Понимает Непонимает
В предисловии к книге основные его принципы описаны
Все вроде просто, но вот попытка выполнить ставит в тупик сразу
ИРУСЯ
однако наглый тип....и ваапче все эти бартеры и взаимозачеты - чистый бред. Ты обязан платить аренду филками - плати. Тебя обязаны сделать красиво - иди в суд и бери деньгами или расторгай с компенсацией упущенной и т.п. Про озеро - просто даже не смешно. Зимой он покупал. если он так весь бизнес ведет, то не надо быть Настродубусом. чтобы понять чем закончит.
Alippa
Однако...Он построил сотни тысяч квадратных метров жилья, а мы с вами ничего не построили.
Если только дачу для себе любимых..