Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 15)
139974
999
Realtor
а в заграницах чуть что не так и сразу припомнят нашим "понаехавшим" где их место.
"Там мы были еврейскими мордами, здесь мы русские свиньи"
Буквально месяц как товарищ перебрался на землю обетованную. Но тут, что характерно, аэродромчик сохранил. Сейчас изучает язык, быт и перспективы. Посмотрим чем это закончится.
shopengaue
О, случай напомнили. Назначили нам в Израиле гида (экскурсию из Египта покупали). Разговорились мы с ним, оказался бывший житель Гусиного Брода (за огородом у Новосибирска который). Эмигрировал он ещё в 1986 году, сразу после срочной службы в рядах ВС СССР. Но на родину раз в два-три года прилетает. На жизнь не жаловался, больше палестинцев костемелил (у них взаимная ненависть) и про кошерную пищу разглагольствовал. Душевный общительный человек, правда облапошил некоторых (мы не повелись) туристов, завезя в аффилированную лавчонку с религиозными артефактами в 5 раз дороже, чем стоят в магазинчиках самого Иерусалима и Вифлиема.

Но, это не совсем одно и тоже, как если бы я туда иммигрировал. Они же, типа, генетические евреи или немцы и т.п., поэтому под "своих" мимикрируют более успешно. Я на такое пойтить не могу, начну ещё берёзы в полисаднике высаживать и обнимать их - не поймут.

P.S. из детских друзей/знакомых многие уехали в Германию (хотя в детстве в войнушку за русских играли) и одна семья в Италию. Назад, из известных мне, вернулась только одна семья дедушка с бабушкой из Германии, не понравилось, остальные ностальжируют, немцев коренных ругают, но назад ни-ни.
Realtor
Главное не обмануться в ожиданиях. Мир большой - везде можно устроиться.
А по поводу мимикрирования - восточные немцы еще не стали своими. Куда уж волжским или казахстанским.
Realtor
А мы там нужны?
А где мы нужны, кому, и зачем? Что сделал сам, то и пожинаешь, и без разницы где. Мы возможно будем нужны своим детям, и без разницы где...
Natus
в свете такой жесткой экономии, даже не представляю каким макаром будут загонять народ в недвигу, чтоб сотнями тыщ отваливать физикам бюджет, видимо, совершенно не располагает...
как вариант, построить одну - две станции метро в ближайшую пятилетку, в направлении новых инфраструктур у нескольких застройщиков (Кудряшевское направление где 4 застройщика, транспортная развязка на Учительской, или Петухова, там их тоже много), а не в действующем месте, где вторичка уже живет своей жизнью, а земель для новых строек нет (как пример - Золотая нива, м.Покрышкина)

большие квадраты и новые земли - вот выход для возрождения недвиги, с вложениями как минимум метро до них, а не каких-то там скоростных бредовых трамваев, а с продаж сталинок и хрущей - с них государство не имеет, в выигрыше только собственники данных мест ..
теплый_пол
большие квадраты и новые земли - вот выход для возрождения недвиги
я мож тайну открою... но даж мне не экономисту очевидно...

кв покупают не патамушта они большие или маленькие/ с или без инфраструктуры...

кв покупают, когда есть деньги в экономике, нефтяные ли они, кредитные, вопрос другой.. сейчас ликвидность зарезали - денег тупо нет, только на покушать, нечего вкладывать... поэтому хоть 20 станций введи в картоф полях - все равно нечего вкладывать...
Natus
сейчас ликвидность зарезали - денег тупо нет, только на покушать, нечего вкладывать... поэтому хоть 20 станций введи в картоф полях - все равно нечего вкладывать...
Но раз строители строят, может они что-то знают, чего мы не знаем? Например - объем денег на банковских депозитах, о рекордах на которых рапортовали в прошлом году в разрезе "стратегия сбережения на период кризиса". Вот он, ресурс, у тех, у кого эти депозиты - "на покушать" точно есть и будет.
madmax
Расчет на банковские депозиты, это, конечно, интересно. Но там появляется понятие "альтернативной" стоимости. Если депозит даёт доходность на уровне 7,5-8% годовых и почти без риска, то нужно, что бы и недвижимость давала туже, хотя бы, доходность. И это с учетом стоимости владения (налогов, содержания жилья, личных хлопот). Т.о. доходность по недвижимости должна быть выше ставки по депозитам. Хотя, безусловно, государство может сделать "финт ушами" и понизить на 1,5-2% учетную ставку. И тогда появится возможность сравнивать доходность депозитов и недвижимости.
А строителям деваться просто некуда. Они должны строить. Иначе постоянные издержки просто обанкротят предприятия. Это то, что случилось со СМУ-155. Такое может быть с Сибирью, Дискусом, Сибакадемстроем.
Хотя, например, если верить интервью директора Стрижей, у них этого стимула нет. У них в штате лишь инженеры строители и маркетологи. А все прочее они нанимают по необходимости. Такая же ситуация и у АКД-Мета.
shopengaue
Как вы там страницу назад выразились
Порой эта область просто не понятна, для первичного восприятия.
Вопрос все тотже - верный вектор инвестирования
DmNSK
Вопрос все тот же - верный вектор инвестирования
Кто же это знает? Можете заняться диверсификацией - так выше вероятность угадать.
С другой стороны, есть идея, что любое направление интересное если вы ему отдаетесь полностью. А диверсификация лишь мешает заняться чем то по настоящему.
shopengaue
Про диверсификацию на первой странице вашей книги написано

В остальном она просто один из инструментов
shopengaue
У них в штате лишь инженеры строители и маркетологи. А все прочее они нанимают по необходимости.
в таком случае либо значительно падает качество, либо сильно растёт стоимость...
Мастер
Не значит это ни первого, ни второго. Но такая модель может существовать лишь на сформировавшимся рынке.
Natus
только на покушать, нечего вкладывать... поэтому хоть 20 станций введи в картоф полях - все равно нечего вкладывать...
и от куда такая аналитика ? даже взять число форумчан здесь .., ну давайте протестим по программе минимум, для понимания:

На сегодняшний день для Вас сложившийся бюджет и запасы на сложные времена = только на покушать ?

Результаты
Realtor
Сейчас живу в Подмосковье и мониторю цены. Квартиры в 5 минутах ходьбы до будущей конечной станции метро(в 2018 построится, 40 минут до центра) забирают за 3 миллиона вторичку 38 метров. За 3400 000 не берут. В 2 км от этого места строятся новостройки...Квартиры с ключами 3100 000 за 36 метров. Со сдачей январь 2018 2600 000 за 36 метров...

Рынок просаживается, предложений много. А ведь это квартиры у московского метро...голубая мечта трети россиян. Думаю пока падают цены на Московскую недвижимость про рост Новосибирской можно не думать...
kah1987
похоже в Московии и правда так всё плохо... реклама разных московских застройщиков лезет со всех ресурсов и ценник не намного отличается от наших Ылитных застройщиков
теплый_пол
некорректный опрос...

надо что-то типа готовы ли вы сейчас инвестировать в недвигу с учетом ситуации в экономике:улыб:

а то деньги то мож какие и есть, да не про вашу честь:улыб:
Natus
Первый вопрос - есть ли деньги. А второй - сколько. Третий - на что вы готовы их потратить.
А то может и не только покушать, но и одеться. Но не более того. Или есть денег 1.5-2 млн, но а что этого хватит- машину, достойный ремонт или квартиру? В принципе, один раз семьей прилично отдохнуть в Италии или Франции.
Natus
нет, вопрос как раз задан очень даже корректно .., было утверждение что народа только на покушать, по вашим словам, опрос это опроверг ..

а денег всегда нет, просто вопрос приоритета, их может на что-то конкретное не быть, а на другое, тут как тут .., людская хитрость и принцип пребеднения ..
Что-то в аренде все меньше денег а арендаторы все неблагонадежней. Начну потихоньку выходить из кирпичиков пожалуй. А куда? МММ еще живое?
ANik1C
Бинарные опционы - наше всё!
ANik1C
Что-то в аренде все меньше денег а арендаторы все неблагонадежней. Начну потихоньку выходить из кирпичиков пожалуй.
Да ну, не может быть......
Поздновато Вы однако спохватились, Вам 5 лет назад тут об этом говорили, тогда и надо было это делать, когда еще кирпич в цене был. А сейчас еще его продайте попробуйте, без хорошей скидки.
З.Ы. анекдот вспомнился про женщину, которой уже рожать пора, а она только сообразила что ее это..... того..... :biggrin:
Tarz
Да тут и 10 лет назад такое же говорили. И те же личности с теми же никами. Только первый взнос сначала отбил ипотеку, затем накопил на следующий взнос и далее по циклу. Теперь похоже пора сливать. Ну не все идеально. Но в плюсах.
ANik1C
Сольете..И куда?
Парень один с большим трудом по записи с нами покупал трешку в дискусе в 2013, в 2014 в декабре мы с ним параллельно слили по 1 квартире, успели наварить по- нормальному еще.
Я знала тогда, что мне основное жилье надо купить, влила те деньги сразу в квартиру, в которой сейчас живу, он видимо имел жилье, влил на биржу. Сейчас пишет, все проиграл, все 2 ляма.
ИРУСЯ
Мож и бакс станет полновесными 65-ью копейками....Апосля девальвации с деноминацией)))
Показать спойлер
Показать спойлер
ANik1C
Да тут и 10 лет назад такое же говорили.
И ссылки есть? В 2007-2008 был хороший подъем, вполне имело смысл покрутить деньги в кирпиче, а вот 2012 был пограничным "пиковым годом", тогда и надо было делать из этого актива ноги, пока еще вовсю про "вечный рост" другие личности с другими никами шарманку крутили. Сейчас уже поздно, и потери будут приличные, увы.
Tarz
Анализ постфактум производить всегда просто. Ведь все было так очевидно!
А вот сколько на самом деле сделало так как было "очевидно". Я помню как цены летели вверх в 2007. И помню как они просели на 25-30-35% в 2008 году. И как девелоперы не знали куда пристроить свои квадраты. И было, до середины 09 года, ощущение, что ВСЁ - экономики больше нет.
Возможно, что у кого-то конкретного все и было не плохо. У меня есть такой пример. Человек в 10 году уже не знал куда девать деньги. Причём не фигурально, а реально в декабре деньги тратил не считая.
Подходит ли нынешний период под описываемый? Не знаю. Каждый рискует по своему.
shopengaue
Анализ постфактум производить всегда просто. Ведь все было так очевидно!
То что 12 год был пиком(а дальше будет спад) было понятно уже в 12 году, и что совершенно логично последует дальше было очевидно уже тогда, я тут именно тогда об этом и писал, можете посмотреть посты того времени.
То что за снижением темпов роста экономики будет падение РН было очевидно любому адекватному человеку, т.к. чудес не бывает - не может в обедневшей в целом стране дорого стоить жилье (на него нет покупателей снаружи, есть только внутренний спрос, а он уменьшается), это нонсенс. Это только совсем не понимающие ситуацию про волшебные "кирпичные плоты"(С) писали, на которых они там что то "волшебно пересидят".
ИРУСЯ
влил на биржу. Сейчас пишет, все проиграл, все 2 ляма.
:улыб: за азарт уважуха ему
Tarz
То что 12 год был пиком(а дальше будет спад) было понятно уже в 12 году, и что совершенно логично последует дальше было очевидно уже тогда, я тут именно тогда об этом и писал, можете посмотреть посты того времени.
Даже стоящие часы два раза в сутки показывают верное время. У вас ведь были верные прогнозы по росту рынка?
Это только совсем не понимающие ситуацию про волшебные "кирпичные плоты"(С) писали, на которых они там что то "волшебно пересидят".
На квартире, купленной именно в указанный вами отрезок, можно было заработать 100%. Сложно назвать ваше заявление "понимающее ситуацию".
shopengaue
Про какой именно отрезок речь?
Может я не понимаю ситуацию, но глупости про то, что этот рынок будет расти вечно я никогда не писал.
З.Ы. у американцев есть хорошая поговорка "Если твоя лошадь подохла - слезь с нее"(С). У нас даже сейчас находятся не понимающие этой простой истины люди, которые упорно продолжают на этой бедной лошади сидеть и шпорами ее тыкать(хотя уже давно никуда не едут), в надежде что вот-вот сейчас все будет как раньше "на котловане купим, через год на 3 умножим и продадим" .
Tarz
Сейчас уже поздно, и потери будут приличные, увы.
на каком временном отрезке?
месяц? год? пятилетка?
transs
Я не знаю, сколько лет продлится это падение, нам каждые пол года про очередное "дно" рассказывают, это может довольно долго продолжаться. Пока никаких факторов роста я не вижу, в этом или прошлом месяце впервые за последних 3(три) года зафиксировали остановку падения реальных доходов (про рост пока даже речи нет), это хороший сигнал, посмотрим ситуацию по полугодию.
Учитывая как был перегрет и накручен истерией "жирных лет" этот рынок, очень сложно сказать когда он перейдет хотя бы к стабильному состоянию, про рост пока и говорить не стоит.
Tarz
Может я не понимаю ситуацию, но глупости про то, что этот рынок будет расти вечно я никогда не писал.
Я думаю, что в принципе не существует вечно растущих или падающих рынков. У любого рынка есть и фаза роста и фаза падения.
Но если в начальной фазе рынка его можно рассматривать монолитно, не разделяя на сегменты, классы или уровни, то в развитом состоянии говорить о рынке в целом, это все равно что говорить не о чём.
Например, авто рынок, в целом, был года до 08. В последствии тренд среднего и нижнего сегмента, перестал соотноситься с верхним. А чуть позже, уже средний и нижний сегмент нужно было оценивать по отдельности.
А вот на ресторанном рынке обратная ситуация - пафосные рестораны уступают место более доступным кафе и столовым. То есть рынок то не падает, но дорогие концепции закрываются.
Именно разделение на сегменты, на мой взгляд, происходит на рынке недвижимости Новосибирска. В целом рынок может и падать, но дорогой сегмент, при этом, может продолжить рост. И застройщики, особенно со значительными объемами, начинают повышать "классность" застройки, что бы привлечь более состоятельных клиентов.
Поэтому и фразы о рынке вообще перестают иметь вес.
shopengaue
Соглашусь, говорить о РН в целом не корректно, есть сегменты (и конкретные объекты) где и сейчас есть рост и хороший спрос, в ликвидных местах, и для узкого сегмента людей, классический пример - застройка Руси на Тимирязева . Однако суммарный вектор движения всего РН в целом (как результирующий более мелких векторов), ИМХО, очевиден сейчас любому интересующемуся вопросом.
Tarz
Я и сам удивлен объемом строительства. Считал, что объем закладки новых объемов должен сократиться в 2 раза где то. Это могло бы скомпенсировать падение величины спроса, в среднесрочном периоде, а в будущем и стабилизировать рынок.
Но в действительности, многие строительные компании не уменьшают объем закладки. Хотя, нельзя не отметить, что на новосибирском рынке лидеры все же поменялись.
Безусловно совокупный спрос уменьшился относительно 14 года. И сокращение предложения не адекватно сокращению величины спроса. Но, в силу наличия стоимости, падение цены маловероятно. Более того, застройщики начнут активно искать способы повышения итоговых цен. Особенно это будет касаться среднего сегмента рынка. Уже сегодня многие предлагают ремонт квартир под ключ. Уверен, что маржинальность там выше, чем у собственно строительства. Возможно, что будет предлагаться отдельное благоустройство за дополнительные деньги.
andrei4444
влил на биржу. Сейчас пишет, все проиграл, все 2 ляма.


:улыб: за азарт уважуха ему
примерно также ответила.
Приобретение опыта+это лучше, чем он потратил бы сейчас нервы в стройке, куда думал закинуть эти средства.
shopengaue
То что 12 год был пиком!

На квартире, купленной именно в указанный вами отрезок, можно было заработать 100%. Сложно назвать ваше заявление "понимающее ситуацию".
точно! Сентябрь 12 - сентябрь 13, около 70% без единого опыта в жизни.

Ну да, мне кажется мы уже по кругу об одном и том же.

Если б в 12 я послушала Tarz, а топик этот я на тот момент уже молча читала, то остаться бы мне в панельный Плющихе в студии навсегда. :biggrin:
ИРУСЯ
Приобретение опыта+это лучше, чем он потратил бы сейчас нервы в стройке, куда думал закинуть эти средства.
оссподи... ну чем же лучше... опыт чего он получил? ну раздели его медленно, могли бы быстро в к-н котловане... он не получил никаких уникальных навыков и тп чем можно заработать дальше... просто получилось, что гуры вещающие про мощность тех анализа тоже ошибаются или прогноз меняют быстрее, чем он успевает их прочитать.. нервишек наверняка потерял тоже немало...

по сути просто потерял деньги, как пришли так и ушли.. а мог бы вложить в себя, продвинуться в профессии...
Natus
может кто-то внятно объяснить что значит "влил в биржу"?
P.S. предполагаю что в валютную, но если в начале 2014, то он скорее неудачно из нее вылил :rofl:
Павелл
ируся же сказала в декабре 14 вывел деньги из дискуса на панике - те чуваку повезло один раз:улыб:

как раз в декабре 14 был один из самых высоких курсов $... потом через год были подарки для тех кто просохатил в 14г, те можно было выйти примерно в 0, если дотерпел:улыб:

если бы вошел в акции, то потом в 15г многие отросли, наверное сильно бы не пролетел..

короче, могло быть как угодно:улыб:на самом деле, может этот парень до сих пор держит $ купленные по 75 и считает виртуальные потери:улыб:
Natus
Ну, отчего же. Он мог купить ценные бумаги, типа банков "Западный", "Внешпромбанк", "Татфондбанк" ... или не из банковской сферы, мало ли их накрылось медным тазом. Квартиры как раз лучше тем, что если и не прибыль получат при перепродаже или аренде, то и в ноль не обесценятся (а после завершения кризиса вырастут на несколько десятков % , как после 2009г. , вопрос времени)
Realtor
"Как риэлтор я наблюдаю драматичные процессы со стороны конечного потребителя, особенно на первичном рынке. Мы увидели эпохальный момент, когда цены на первичку сравнялись с ценой на вторичку. Это грозное явление, потому как чтобы заехать в новостройку, надо вложить еще 5-10 тыс. руб. на квадрат. Вопрос к застройщикам — можете ли вы снижать цену, можете ли выжить, когда спрос упал, и на ближайшие годы нет оснований для его роста. Меры господдержки должны помочь перестроиться и не попасть в финансовую яму."
Это мнение директора одного из крупных Агентств, который еще недавно говорил обратное... Вот я и говорю хватит Агенствам продавать котлованы - переключитесь на вторичку и рынок новостроек встанет на место, после чего начнется спрос на Новостройки...
Realtor
А вот если я куплю акции строительной фирмы, это будет считаться что я в стройку вложился или в биржу?
И обязательно акциям при этом на бирже котироваться и их через брокера покупать? :rofl:
Павелл
Это разные вещи. Инвестор защищён 214-ФЗ (квартира в новостройке за ним закрепляется) и, даже в случае банкротства застройщика, инвестиции в квартиру рано или поздно превратятся в квартиру (возможно с другим застройщиком, пришедшим на смену банкроту) . А покупка просто акций строительной фирмы, это такая же лотерея как и остальные акции/облигации и если обанкротится организация, то акций нового застройщика никто не выдаст.
Realtor
Т.е. получается что владельцы строительных компаний вложились в биржу, а покупатели их квартир в стройку :biggrin:
Вот у нас сначала все с ног на голову поставят, а потом на ноги пытаются перчатки одеть)
Павелл
Я недопонял Вашу тонкую мысль. Строители деньги в свой бизнес вкладывают, как правило, зачем им биржи?
Realtor
Ну, отчего же. Он мог купить ценные бумаги, типа банков "Западный", "Внешпромбанк", "Татфондбанк" ... или не из банковской сферы, мало ли их накрылось медным тазом. Квартиры как раз лучше тем, что если и не прибыль получат при перепродаже или аренде, то и в ноль не обесценятся (а после завершения кризиса вырастут на несколько десятков % , как после 2009г. , вопрос времени)
так и доллар или золото в ноль в рублях не обесценится и за него налоги владения платить не надо с ЖКХ.