Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 16)
160864
1000
Если прям всерьёз прижмут сдающих жильё, думаю, в объявах просто появится приписочка типа такой - "сдаю за 12, плюс вода, электроэнергия по счётчикам, плюс налог" :улыб:
Александр.....
ну и будут сами жить в своих хатках
арендаторы уйдут к вменяемым арендодателям
180207
я думаю, часть арендаторов в таком случае выставит хаты на продажу, ибо будет слишком накладно включая, ремонт, комуслуги, простой и тд, кстати и рынок продажи нежвижки тож упадет по цене... а, те, кто имеет дополнительный доход, кроме аренды, и уровень жилья повыше, они как раз и поднимут цену на сумму налога, все просто не хотите не снимайте... но рынок арендного жилья уменьшится и станет дороже это факт. Я бы лично не стала на себя еще и налоги брать, я и так оплачиваю налог на недвижимость и кучу других трат за свою квартиру...
Helpa
... но рынок арендного жилья уменьшится и станет дороже это факт.
тогда новостройки совсем в спросе просядут и будут играть роль памятников ..
теплый_пол
новостройки и так не шибко пользуются спросом, вон Бронная и на Зорге чет народ не торопится выкупать квартиры...
Helpa
Всё верно! там не пользуются.
а в центре расходятся за долго до сдачи дома.
Например, Гоголя 26. Сдача дома 4кв18. уже полгода назад там не было студий...
и так практически в любой нормальной стройке не далеко от МЕТРО.
а там, где Макар телят не пас, они и не нужны!
Helpa
новостройки и так не шибко пользуются спросом, вон Бронная и на Зорге чет народ не торопится выкупать квартиры...
их и у собственников по себестоимости котлована ещё долго будут раскупать "понаприехавшие" ..
Delfin
В любой нормальной стройке -- это пожалуй, ключевой момент. Нормальных строек не так уж и много
Alianc
Какие будут прогнозы по последствиям?
Да какие там последствия? С кого брать? С 10 труб мес.? За минусом накладных расходов. И кто и на основании какого норматива будет ходить по квартирам? Стоимость данной "операции" превысит весь профит. Вон давеча администрация нсо на пиар сама себе выделила 300 млн. Пусть у них заберут и всё. Успокоятся тем. Раскулачивать нищету занятие увлекательное, только уж больно убыточное.
Grieg
Раскулачивать нищету занятие увлекательное, только уж больно убыточное.
+1, я конечно понимаю что бюджет дюже дырявый, но уж за этими копейками всерьез гоняться, ИМХО до этого еще не дошло.
Grieg
ну, как бэ известно, что бедных доить проще, ибо нас много :cray-1:
Интересная точка зрения г-на Дмитрия Холявченко. С нетерпением жду продолжения.
OLDMAN
От прочтения статьи сложилось впечатление, что писал её дилетант.
Но, безусловно, многие тезисы там правдивы в среднесрочной перспективе.
Основной вывод - любой бизнес в РФ (строительный в том числе) существует не благодаря государству, а вопреки ему.
Тут существует ошибочное отделение "бизнеса" от государства или "бизнесменов" от чиновников. На самом деле это одна команда. Поэтому такой бизнес как у нас как раз существует благодаря государству.
shopengaue
а что там дилетантского?
всё просто, понятно и на 90 процентов справедливо
180207
...и на 90 процентов справедливо
1. Цитата: "Новосибирск — это торговля, сфера услуг, логистика и строительство. Но огромной ошибкой было бы считать, что девелоперы способны диктовать правила игры в собственной же сфере. И не меньшей ошибкой было бы считать их исчадием ада и единственными творцами катастрофы".
Какой красивый посыл!
Виноваты все - природа, погода, несовершенные законы, фазы Луны, но только не девелоперы.

2. Цитата: "Готов поручиться, что ... на старте любого строительства ни одна компания-застройщик не планировала непосредственного мошенничества".
Даже комментировать не хочется, насколько это не соответствует действительности.

Причем дальше автор жжет не по-детски: "Конечно, за 15 лет было много мелких и масштабных случаев мошенничества, вывода капитала, рукотворного банкротства, но происходили они все-таки не на самом раннем этапе привлечения средств".
Наивность автора или заблуждение?

Ни один предприниматель, затевая мошенническую схему, не выводит капитал после прихода двух-трех инвесторов.
Деньги выводятся через некоторое время после запуска рекламной кампании и проведения активных начальных действий для создания у потенциальных инвесторов мнения о серьезности намерений девелопера, когда поток денежных средств практически иссякнет.

Именно так проявляется мошеннический талант - ввести как можно больше жертв в заблуждение, а потом уйти с собранными деньгами.
Аналог - различные кассы по сбору денег под высокий процент.

3. Цитата: "Тогда чем же вызваны проблемы, кроме того, что среднестатистический новосибирский застройщик не имеет своего капитала, достаточного для завершения хотя бы одного дома?"

Вот сейчас мы с Вами ожидали услышать нечто новое, оригинальное и появившееся в последнее время, так как это должно было раскрыть заявленную в анонсе статьи интригу, почему же "Новосибирская область стоит на пороге полного обрушения строительного рынка и самых массовых протестов «обманутых дольщиков».

И что мы с Вами видим - "Корни лежат в федеральном законодательстве, в особенностях предоставления земельных участков под застройку и в их коррупционной составляющей".
Мы с Вами даже было напряглись в этот момент, ожидая свежачка.

Но вместо этого унылое: "Предприниматели-производственники могут сколько угодно мне рассказывать, что именно им тяжелее всего в России ... я уверен, что наибольший...объем непроизводственных расходов несет та фирма, которая создает максимальное количество рабочих мест. Российское государство сделало все, чтобы создание рабочих мест было невыгодным...и чтобы выполнение закона отнимало максимальное количество человеко-часов. Строительство создает огромное число рабочих мест, тем более сложных, что часть из них занимают гастарбайтеры. Ну, и единственно возможная в России «серая зарплата» учета не упрощает.

Вторая сторона бессмысленного госрегулирования касается требований к бухгалтерской отчетности..."

У меня одного рвется причинно-следственная связь?

И второй вопрос: "Заявленного никогда не было?"
Ну и следом третий: "Почему одни Застройщики строят качественно и быстро, а другие - медленно или очень медленно, да еще и с кучей недоделок?"

Те, кто строит быстро, работают по другим законам?
Или земельные участки им предоставляются по-другому?
Или у них меньшая коррупционная составляющая?
А может, другие непроизводственные расходы или какая-то другая бухгалтерская отчетность?

4. Цитата: "Именно выбор рисков, на которые готов пойти девелопер, и определяет два варианта кризиса строительных компаний".
Вот, казалось бы автор статьи подходит к главному моменту, определяющему ситуацию в строительной отрасли новостроек.
Ведь именно выбор экономической модели при ведении строительства, кроме различий в темпах и качестве строительства новостроек, определяет устойчивость компании и уровень рисков инвесторов.

Но, к сожалению, автор ушел в сторону, так и не раскрыв механизма возникновения замороженных объектов.
А механизм прост и он всего лишь один.
Если не считать явное мошенничество.

Вместо этого - невнятная попытка что-то объяснить на примере сначала мелкого Застройщика, затем - крупного, с выходом на фразу, цитирую: "Во втором случае — это крупный застройщик, который ...попытается всеми силами вывести оставшиеся средства и тем самым обеспечит появление тысяч обманутых дольщиков.
Если это не мошенничество, то что?

Далее можно вытащить еще ряд несоответствий, неточностей и спорных моментов.

Грустное впечатление от статьи.
180207
а что там дилетантского?
Наверное, рассуждения, которые притянуты к заранее сформированным выводам.
Причем это базируется на некоторых постулатах, которые очень крепки в РФ - "мудреная бухгалтерия", "проблемы с персоналом", "сложности учета", "отсутствие господдержки", "коррупция", "идиотская градостроительная политика", "охреневшие монополисты".
Сложно спорить с тем, что хотелось бы лучше и в госполитике, и в экономике, и в стратегическом планировании. Но ведь эти правила действуют для любого бизнеса. Монополисты, у которых те же вопросы с персоналом, поставщиками, бухгалтерией -они кровопийцы. Только у этих кровопийцев, хотим того или нет, и персонала поболее, чем у самого крупного застройщика, и поставщиков поболее, да еще "социальный фактор", от которого никуда не денешься. Если застройщик не построит дом пострадают десятки, ну сотни людей. А если остановить работу СибЭко - то замерзет весь город и работать не сможет весь город.
А есть ведь и Ростелеком, и Горводоканал, и РЖД, и Почта России. И у каждого из них штаты, как минимум, как у крупного застройщика. И аутсорсинг им просто не позволят вводить, как это сделали Стрижи. И юристы, и бухгалтерия, и отдел кадров и отдел капстроительства. И это вам не строительные юр лица на один дом. Беременных, несчастные случаи, травмы и остальные вопросы не бросишь, а надо вести до "победного" конца.
И получается, что автор устроил плачь Ярославны на ровном месте не нагружая себя сравнительным анализом.
А так строителям то, конечно, жить тяжелее всех.
OLDMAN
Интересная точка зрения г-на Дмитрия Холявченко. С нетерпением жду продолжения.
Все верно: 1. Продолжение будет. 2. "Я бы запретил продажу новостроек". На мой взгляд два основных тезиса из двух статей и связано - это скорее с будущими выборами, а не с рынком Новостроек...
shopengaue
... автор устроил плачь Ярославны на ровном месте не нагружая себя сравнительным анализом.
А так строителям то, конечно, жить тяжелее всех.
Автор констатирует факты. Мы помним, что вы из "монополистов" и потому их защищаете. Давайте, по Вашей инициативе, проведём сравнительный анализ бюрократических проволочек, маразма и полного отрицания законов рыночной экономике на примере реализации (в рыночной экономике - это САМОЕ ГЛАВНОЕ) своего продукта.

Конкретные примеры.
1. В любой свободной от монополистического "величия" конторе, Вас с радостью встретят, в течение 3-7 дней сделают проект и оперативно выполнят работу. Также и застройщик с радостью подготовит сделку, получит Вам ипотеку, продаст квартиру и сопроводит регистрацию.

2. Один из монополистов Горгаз. Сейчас согласовываю всего лишь ПЕРЕНОС газовой печки из одного помещения в другое. При покупке дома подал весь комплект документов (в т.ч. тех.паспорт) для перезаключения договора. Одновременно переносить (принимать Заявление на перенос печки - отказались) . Через ДВА месяца договор подписали = перезаключили. Неделю назад пришлось повторно ехать и теперь отдельное Заявление писать на перенос печки. Но, ранее предоставленный тех.паспорт они уже найти не могут (уверен, что просто не хотят) затребовали новый. Хорошо, принёс новый тех.паспорт. На вопрос "Когда??? " не получил определённого ответа. Сказали: "Как будет принято решение - позвоним. Настраивайтесь, что не ранее месяца". В это время в соседнем окне тётенька ругается, а я слышу: "Я ДВА ГОДА назад сдала заявление на подключение к газу, сколько можно ждать!!!???" Ответ оператора: "Вы можете на меня кричать, скандалить, но от меня ничего не зависит - я только готовые документы выдаю. Обращайтесь в суд."
Передо мной стоял дядька и тоже возмущался: "Что это за стоимость 30 т.р. только за проект переноса и плюс 10 т.р. за работу подключения? Вы что, офанарели? Стоимость проекта строительства дома около 30 т.р., а вы мне за одну печку такое насчитали! "

Учтите, это мелкие частные собственники и такие проблемы с расценками и затягиванием времени В СУЩЕСТВУЮЩИХ объектах, а представьте согласование с вашими монополистами по новым объектам? Мне стоимость переноса или проекта вообще не смогли сказать: "По мере готовности узнаете..."

Короче, как в одном мультике дед говорил: "Да на кол вас надо".
OLDMAN
Я как дилетант и то понимаю, что в нашем королевстве давно правит строительное лобби. И они так изуродовали город, что мы еще долго будем расхлебывать. А людей простых понять можно, когда бумажки обесцениваются, то в их понимании вложение в "кирпичи" это самое надежное. На этом многие хорошо заработали, но и многие погорели. В плюсе всегда только чиновники, строители и банкиры!!!
Про НСК мне еще в статье понравилось, что мы не единый город, а 10-20 городков. Так и есть.
shopengaue
Автор:
-Да что там производство, хуже всех строителям живется
Шопенгауэр:
-Да ладно строителям, тяжелее всех монополистам живется
"Кому на Руси жить хорошо"@ :улыб: Остальным при таком раскладе вообще не живется
Realtor
Мы помним, что вы из "монополистов" и потому их защищаете. Давайте, по Вашей инициативе, проведём сравнительный анализ бюрократических проволочек, маразма и полного отрицания законов рыночной экономике на примере реализации (в рыночной экономике - это САМОЕ ГЛАВНОЕ) своего продукта.
Вы делает сразу 2 ошибки в одном предложении. Я не из "монополистов". И я их не защищаю. И это первое. А второе - самое главное в рыночной экономике это получение прибыли.
А ваш пример "растет" как раз из особенности монополий. У них нет рынка. Им наплевать на частных потребителей.

Короче, как в одном мультике дед говорил: "Да на кол вас надо".
Конечно, надо. Вот "научимся" развиваться без монополий и сразу всех на кол.
Realtor
Ой! Що Ви такое гутарите. :бебебе:
Не на этом ли форуме месячишко назад, когда я заявил что узаконенная дань естественым монополистам составляет в среднем 30% себестоимости строительства, меня заклевали?
Помню, помню: 3 000 на квартиру :ха-ха!: , и Червов КОТЭСы ставить чтобы заработать. Ага,вложить лярд, чтобы окупить лет через десять-пятнадцать.
Павелл
Автор:
-Да что там производство, хуже всех строителям живется
Шопенгауэр:
-Да ладно строителям, тяжелее всех монополистам живется
"Кому на Руси жить хорошо"@ :улыб: Остальным при таком раскладе вообще не живется
Вы читали статью? Там во главу сложности работы строителей были поставлены сложности с персоналом и бухучетом, и монополистами.
Про то, что монополиям жить плохо или хорошо, я не говорил. Просто то, что автор называет проблемами для строителей - это естественный процесс для крупных компаний. И не только монополий.
shopengaue
не вдаваясь читал :смущ:
Автор не уточняет про какого рода девелоперов (или строителей, непонятно) пишет. По моему скромному опыту общения с девелоперами, это и есть два этажа бухгалтеров, юристов и продажников, вся строительная деятельность у них по договорам подряда и т.д.. Их задача оформлять это все документально и, в случае проблем, поднять ... со стульев, похватать то что не описали приставы и переехать в соседний офис "совершенно другой" фирмы с приставкой "+" "и К" и т.д..
Поэтому да, у них основные проблемы с бухгалтерией :biggrin:
TSSB
...когда я заявил что узаконенная дань естественым монополистам составляет в среднем 30% себестоимости строительства, меня заклевали...
Лучше такие претензии предъявлять к тем кто "клевал". Я (как и многие другие, в т.ч. правители) прекрасно об этом знаем. Но, проблема ещё не только в коррупционных откатах, но и в том, что даже при этих откатах застройщик может годами согласовывать элементарное подключение к коммуникациям. Поэтому и существует порочная практика, когда строят и параллельно согласовывают подключение, на "авось". В итоге, иногда, подключение либо вообще зарубают либо такие выкатывают условия и цены, что упомянутой "Сибири" на Берёзовом или "Экострой" на Выборной выгоднее и быстрее оказалось собственные котельные построить, чем победить монополистические поборы и бюрократию устроенные в нашем государстве.
Павелл
...По моему скромному опыту общения с девелоперами, это и есть два этажа бухгалтеров, юристов и продажников...
Более-менее масштаб можно понять по той же "Сибири". У них был (вроде снесли сейчас) не размытые офисы по всему городу, а сконцентрирован весь обслуживающе-руководящий персонал в одном 3-х этажном здании. Ну, примерно, так и получается, что 3 этажа руководителей, заместителей, кассиров, бухгалтеров, проектировщиков, юристов, продажников, оформителей, снабженцев, маркетологов... и т.п. надо иметь, чтобы вести деятельность. Касаемо бухгалтерии: у них был один кабинет, человек на 5 + отдельно фин.директор + касса с парой сотрудниц.
Realtor
Ну это в-общем то в классическом смысле строительная компания, как насчет Сибирь-девелопмент?
Павелл
Поэтому да, у них основные проблемы с бухгалтерией :biggrin:
Если ключевые проблемы компании - это бухучет, то с бизнесом у них что то не так.
Кстати о юр лицах. В одном из подразделений РЖД знакомому отрезало ноги лет 15 назад. Это юр лицо все еще действует и ежемесячно платит человеку пенсию, так как суд признал, что это не его вина. А он ведь не один такой. И его не спишешь.
Realtor
застройщик может годами согласовывать элементарное подключение к коммуникациям.
срок подписания договора с Сибэко - 265 рабочих дней:)))
180207
срок подписания договора с Сибэко - 265 рабочих дней:)))
по-моему все-таки придется валить с Ново-Локотков, а жаль(((

«СИБЭКО» даст гари
Не задушили нас налогами, теперь в прямом смысле задушат.
Alippa
С учетом розы ветров в городе, площадь им. Ленина придется переименовать в площадь Молибдена...
Realtor
"проблема ещё не только в коррупционных откатах, но и в том, что даже при этих откатах застройщик может годами согласовывать элементарное подключение к коммуникациям. "

Фиг с коррупционной, бесит законная дань. "СибЭко" ничего не создало жило на советском заделе (клятые коммуняки, не могли мощностей на 50 лет вперед построить). А как что надо тяните сами теплотрассу (ещё и скорлупы ППУ у нас купите по бешеной цене). Потом передайте это нам на баланс !!!!!! и мы на этом будем зарабатывать.

Пи.Си. Первым был не Червов, а Дугельный. Он поставил газовую турбину+ генератор.
TSSB
всю зиму колодцы парят, а они типа на угле экономят :зло:
давайте еще поворчим, может услышат... или Шопенгауэр передаст :улыб:
Павелл
Так зачем ворчать, завтра в ГПНТБ публично можно все высказать, а не только рот разевать на рекламу... Всем обманутым дольщика стоит собраться и прийти в 11:05... Там Вам все расскажут...
NEINOV
... Там Вам все расскажут...
Откуда в хлебе дырочки (с) :mafia:
завтра в ГПНТБ публично можно все высказать
послезавтра на избирательном участке можно тайно всё высказать
"куда я, туда и дым" - старая народная мудрость.
Был смог в Красноярске, который бурым углём отапливался. Возвратился Толоконский обратно на малую Родину, смог переползти к нам перспективу имеет.
Может пора ему уже в Москву, чтобы они там тоже бурого дымку хапнули? А то как белые люди газом отапливаются.
Александр.....
завтра в ГПНТБ публично можно все высказать
-------------------
послезавтра на избирательном участке можно тайно всё высказать
Был сегодня на этом мероприятии... Да, есть личные впечатления с годом ранее, не публичные... Сегодня не готов о них говорить, послушаю других... Необходимо все привести в соответствие... А завтра тоже собираюсь отдать свою честь - выборам...
180207
а что там дилетантского?
всё просто, понятно и на 90 процентов справедливо
1. много букв
2. все рассуждения поверхностные
3. вывод о том что всем пипец (что следует из названия)-не прослеживается
Про автора:
1. У АН нет даже сайта
2. Мало того, что среди застройщиков не известен, еще и рассказывает как он помог кленту судиться с застройщиком- кто из тех, кто это прочитал будет с ним работать?
смешат обычно риэлторы, но тут нарисовался новый персонаж - ЭКСПЕРТ НЕДВИЖИМОСТИ !!!

вот находят же они заказчиков, готовых им за такую "работу" деньги платить ..

Показать спойлер
Показать спойлер
теплый_пол
насчет квадратности помещений я бы поспорил... да и акустика удручает, думаю, соседи тоже прониклись презентацией. :biggrin: а в целом неплохая фатерка, кто бы спорил.
теплый_пол
эксперта, между прочим, зовут Александр Михайович, судя по объявлению на N1. югослав, что ли? :ха-ха!:
теплый_пол
Нормальный дядька, повеселил))) Можно зато не ходить в квартиру, по видео все видно. Планировку бы еще в видео вставил. А то коридор мне показался таким узким, что с затаскиванием мебели в комнату явно проблемы будут