Помогите советом! (часть 3)
97273
521
OLDMAN
Верно, с 2 млн. руб. вычет считается.
Если долевая будет не в равных долях, допустим с квартиры стоимостью 4 млн. руб. мужу даем 1/4 доли, то вычет с 1 млн. руб. При совместной собственности доли предполагаются равными, получению вычета мужу совместная собственность никоим образом не препятствует.
О возможном влиянии договора займа на судьбу квартиры можно очень много рассуждать, не зная возможный Ваш интерес и интерес Вашего супруга, трудно дать конкретные рекомендации. "Гражданский договор" - возможно имеется ввиду брачный контракт, по которому исключается режим совместной собствености на имущество приобретенное в период брака? Соответственно наследовать такое имущество будут наследники того наследодателя. на которого имущество и было оформлено. Но, ежели супруг вкладывает и свои активы в покупку квартиры, в ремонт квартиры, вряд ли от него следует ожидать энтузиазма в этом деле.
Приобретение квартиры в совместную собственность возможно после регистрации брака, вне брака - в долевую.
Вне брака - второй "супруг" может унаследовать долю в квартире только по завещанию.
Castor
Верно, с 2 млн. руб. вычет считается.
Если долевая будет не в равных долях, допустим с квартиры стоимостью 4 млн. руб. мужу даем 1/4 доли, то вычет с 1 млн. руб. При совместной собственности доли предполагаются равными, получению вычета мужу совместная собственность никоим образом не препятствует.
Они не в браке... и если доля 1/4 от квартиры , то и вычет только с 0,5 млн (на сколько я знаю)
Drakonn
Они не в браке, но это пока.
Вычет с 0,5 млн. руб. предоставляется, если стоимость доли 0,5 млн. руб. Здесь, как я понял, стоимость доли предполагается поболее.
Castor
сумма для вычета 2 млн. и распределяется по соответствующим долям, т.е. для нашего примера 1/4
Castor
Drakonn, Castor огромное спасибо! Я все прочитала но не все поняла.

Уточню без экивоков. Квартира 5 млн. Покупаем на совместные накопления. Я вычет ранее уже получила, бывший муж (БМ) еще нет. Как оформить собственность, чтобы БМ получил вычет с 2 млн?

Я хочу, чтобы в случае смерти одного из нас, квартира отошла оставшемуся из бывших супругов. Для этого подошло бы заключение брака. Но тут снова возникает проблема.

У меня есть другие активы- вклады, акции, паи. Я хочу, чтобы их единственным наследником был мой единственный сын. Поэтому брак для меня нежелателен.

Вот и получается вопрос, как оформить собственность на покупаемую квартиру?
Drakonn
2 млн. руб. - на каждого сособственника, а не по объекту недвижимости в целом.
В моем примере стоимость 1/4 доли в квартире за 4 млн. руб. составляет 1 млн. руб. Соответственно вычет с этой суммы супруг и получит.
OLDMAN
Да, в Вашем случае брак нежелателен, поскольку в случае открытия наследства (смерти наследодателя) переживший супруг будет наследовать Ваши активы. И завещание в пользу сына не поможет, если на момент открытия наследства переживший супруг выйдет на пенсию - он будет иметь право на обязательную долю в наследстве (т. е. во вкладах, акциях и паях).
Похоже остается приобретение в долевую собственность с последующими завещаниями долей, только долей в праве на квартиру.
Castor
вычет на 2 млн и неважна стоимость (хоть 20 млн) распределяется по долям 1/4=0,5 млн. с этой суммы и будет возврат
OLDMAN
купите на БМ. после получения доков , БМ выделит вам долю.... (тогда вычет у БМ будет с 2млн) и к нотариусу за завещаниями для друг друга...
Drakonn
В 2014 закон в этой части изменился, стало 2 млн. для каждого из супругов.
Drakonn
вычет на 2 млн и неважна стоимость (хоть 20 млн) распределяется по долям 1/4=0,5 млн. с этой суммы и будет возврат
Это был бы неприятный сюрприз для меня. Ну что же, будем думать.
Castor
В 2014 закон в этой части изменился, стало 2 млн. для каждого из супругов.
Спасибо :flowers: поищу, почитаю. Вообще не логично ограничивать долю 0,5 млн.
OLDMAN
Да, без проблем найдете. Ранее было 2 млн за объект. А 0, 5 млн. руб. - это расчет для частного примера по прежнему налоговому законодательству.
OLDMAN
Доли равные, каждая больше 2 млн. В таком случае вычет у мужа будет с 2 млн? верно? Пенсионеры мы, но муж еще работающий.
Продавать квартиру не будем, эта, видимо, будет крайняя. Но, учитывая, что жизнь преподносит такие сюрпризы... я для себя решила делать все по закону и без кроилова. Гражданский договор или заём как-то повлияет на наследование?, или проще до ЗАГСа дойти как-нибудь потом и оставшийся унаследует все.
Вычет при совместной собственности тоже ведь можно получить?
В общем я хочу
1. получить вычет
2. у каждого из супругов (по факту сожителей) должна быть собственность с правом ею распоряжаться
3. в случае смерти одного из супругов, второй супруг должен унаследовать долю первого.
мне кажется, вас недопонимают.
Давайте конкретней!

Квартира стоит 4 млн., Либо более..
Вы свой вычет уже получили, а муж получит с 2 млн.
Мы себе покупали за 4, но в совместной собственности, и каждый из нас получил вычет с 2 лямов, то есть 260 каждый (общая 520)
А если учитывать что мы молодые пенсионеры , работающие, то нам сразу выплатили за 4 года.
В личном могу рассказать подробности.
Ваш муж сразу получит возврат налогов,которые с него сорвали за последние 4 года. Даже если он стал пенсионером вчера. Это моя история и пройдена она на практике.
Drakonn
вычет на 2 млн и неважна стоимость (хоть 20 млн) распределяется по долям 1/4=0,5 млн. с этой суммы и будет возврат
это давно не так..поэтому,я читаю ваши посты и ничего не понимаю.
Автоинформатор
<Продажа с маткапиталом. Часть денег сейчас, часть потом>
По такой схеме хотят у меня купить квартиру. Не кинут?
vasily17
<Продажа с маткапиталом. Часть денег сейчас, часть потом>
По такой схеме хотят у меня купить квартиру. Не кинут?
Продажа с маткапом или все же покупка с ним же? Прописывайте условия в договоре; по возможности - оставляйте обременение на себе до полного расчета. А в принципе два месяца ожидания денег не напрягают?
vasily17
При этой схеме сперва подписывала кучу бумаг с Пенсионным фондом, ждали согласования , и только после согласования оформляла сделку , снова писали кучу бумаг в ПФР и ждала деньги 2 месяца. Когда деньги поступили- снова подписывала бумажки о том, что все прошло хорошо. Конкретно какие были бумаги- не помню, но писанины было много. Если ПФР все утвердил и подписал, то вы свои деньги получите.
Автоинформатор
какой дисконт при дистанционной продаже квартиры? Сам могу приехать только в июне. Двушка типовая 1970г, сотояние ниже среднего, средняя удаленность от метро. Может лучше в аренду до лета? Сдать на короткий срок , почти без мебели, тоже не самый простой вариант.
leo2013
15-20%
где находится сия двушка?
leo2013
какой дисконт при дистанционной продаже квартиры? Сам могу приехать только в июне. Двушка типовая 1970г, сотояние ниже среднего, средняя удаленность от метро. Может лучше в аренду до лета? Сдать на короткий срок , почти без мебели, тоже не самый простой вариант.
...а почему Вы решили, что дистанционная продажа - повод для дисконта? Таковым может быть срочность, например. Допускаю, что какой-нить из имеющихся банков задурит и не станет рассматривать продавца по доверенности, но это скорее исключение.
Drakonn
на ул Учительская , ост. О Дундича
leo2013
какой дисконт при дистанционной продаже квартиры? Сам могу приехать только в июне. Двушка типовая 1970г, сотояние ниже среднего, средняя удаленность от метро. Может лучше в аренду до лета? Сдать на короткий срок , почти без мебели, тоже не самый простой вариант.
самый просто вариант оставить хату в покое и путь ждет своего часа в тишине и одиночестве.
Alippa
На удалении тяжело активами рулить, тем более квартирой. Если просто пустая стоять будет, то это уже не актив, а пассив - безвозмездное кормление гос.бюджета налогами и ЖКХ коммуналкой. Лучше продать и ближе к месту ПМЖ переводить средства, в виде недвижимости или других вложений.

При этом я согласен с Солярис, что поводов для дисконта нет, если вопрос не в срочности, а только в территориальной удалённости продавца (особенно если продавать будет не сам, а с привлечением агентства) .
Realtor
а что плохого в пассиве. пассив - это источник. пусть стоИт есть-пить не просит, издержки владения минимальные, приедет продаст без столоверчения
Alippa
Хозяин - барин. Меня жаба душит держать вторичку без дела. Это надо квартплату заплатить, налог заплатить, за кап.ремонт заплатить. Ещё у многих доп поборы: консьерж, видеонаблюдение, складчина на всякие двери/домофоны/шлагбаумы... Вчера "обрадовали" , что вопрос с ОСАГО на квартиры практически решён - только о сумме этого доп.побора сейчас решат и будет новый гемморой и расходы у собственников. Если со сделанными на заводах автомобилями такие проблемы по ОСАГО (многие просто никак не могут застраховать, при всём желании) то по квартирам и, особенно, частным домам - триллеры о страховании писать можно будет, имхо.
Перефразирую Дядю Фёдора: чтобы купить что-нибудь нужное, надо продать что-нибудь ненужное (если оно есть)
Realtor
если сформирован портфель финбезопасности и в нем есть недвижка, то в этом случае кирпичи ничем не отличаются от той же валюты, она тоже лежит без дела, но в этом достигается диверсификация вложений. А аренда - это активная операция по извлечению прибыли. Там есть свои риски, дополнительные издержки и т.п. и т.д.
Alippa
Есть 1к квартира в собственности без обременений (1 этаж, панельная 9ка на Холодильной)
Накоплений нет, но хочется жилье получше-покомфортнее.

Варианты которые нравятся около 3 млн.

Вот собственно хочу спросить совета, как лучше всего распорядиться этой квартирой:
взять вторую в ипотеку а эту сдавать или продавать и на сумму доплаты брать ипотеку?

Первый вариант вроде как перспективнее тем, что когда то там будет еще одна квартира, но сумму аренды не хватит на платеж по ипотеке
и нужно будет еще доплачивать из своих, причем больше чем во втором варианте.
arodionov
я бы взял на сумму доплаты, но у меня идиосинкразия к сдаче в аренду жилых помещений
arodionov
перспективнее тем, что когда то там будет еще одна квартира, но сумму аренды не хватит на платеж по ипотеке
и нужно будет еще доплачивать из своих, причем больше чем во втором варианте.
перспективнее - это когда "у меня есть деньги на платеж по ипотеке, пусть будет вторая квартира, которая мне поможет побыстрее с ней рассчитаться (в случае простоя (в период без квартирантов) я не буду в ужасе от мысли, где брать деньги на платеж)"
в вашем варианте (если хотите оставить квартиру) копите первоначальный до того момента, пока платеж по аренде будет равен е/м по ипотеке.
arodionov
Накоплений нет, но хочется жилье получше-покомфортнее.
... а на какие шишики собираетесь при этом варианте обеспечить минимум первоначального взноса в размере 15% от стоимости?
Солярис
Если продам текущую квартиру то это и будет первый взнос если оставлю то можно вроде как купить и без первого взноса с завышением стоимости, как все делают
arodionov
купить и без первого взноса с завышением стоимости, как все делают
и жить на "макарошках"©?
Alippa
и жить на "макарошках"©?
С аренды:улыб:
arodionov
Есть 1к квартира в собственности без обременений (1 этаж, панельная 9ка на Холодильной)
Накоплений нет, но хочется жилье получше-покомфортнее. Варианты которые нравятся около 3 млн.
Время нынче неспокойное, поэтому с крупным кредитом не связываться, жить в своей однешке и потихоньку собирать на лучшую квартиру. Сначала на депозитах, как соберется сумма хотя бы 150-200 тр, то можно ИИС, там чуть веселее пойдет, так как хотя бы подоходный налог будут возвращать. Ипотеку можно взять, когда уже почти накопится сумма для улучшения жилищных условий. Купить квартиру и остаток закрыть налоговым вычетом.
Я бы так поступила.
arodionov
Если продам текущую квартиру то это и будет первый взнос если оставлю то можно вроде как купить и без первого взноса с завышением стоимости, как все делают
...так уже практически год никто не делает; оценочные компании стали весьма трепетно относиться к наличию у них лицензий и стараются ничем не омрачить свои взаимоотношения с банками. А завышение стоимости сегодня очень и очень не в интересах банков. Так что 100% этот вариант - мимо( в пятницу сделка;мой клиент - продавец; несмотря на хорошие личные взаимоотношения риелтора-покупателя с оценщиками стоимость квартиры удалось завысить всего на 70 тыр, что совершенно не делает погоды)
Солярис
Довольно часто вижу как висит квартира на н1 например за 2 млн. а через месяца два раз и цену ставят уже 2.3. Я так понимаю это как раз такие случаи завышения. Те такая практика все еще существует только реже чем раньше?
mrOrange
Я так понимаю это как раз такие случаи завышения.
Завышение - цена "по документам", к цене объявления отношения не имеет - там вообще любую могут поставить.
PP01
Имеет, тк как чтобы банк одобрил ипотеку по такой цене, оценщики должны одобрить цену. Для них как раз и завышается, плюс делают фейковые объявления в соседних домах на такую же цену
mrOrange
Вполне вероятно; лицензированных оценщики при вынесения своего вердикта по цене объекта, который банк примет в качестве залога, обязательно опираются на сравнение с "аналогичными" вариантами. Много завысить не получается, но кому то и сотка -уже послабление.
mrOrange
Имеет, тк как чтобы банк одобрил ипотеку по такой цене, оценщики должны одобрить цену. Для них как раз и завышается, плюс делают фейковые объявления в соседних домах на такую же цену
...вот, Вы абсолютно правы и сами хорошо поняли механизм этой оценки.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, ситуация такая:
Есть Компания 1, на которую сейчас оформлена квартира, она обменялась с Компанией 2, и теперь эта квартира принадлежит Компании 2, но по документам еще на нее не оформлена. Я собираюсь купить эту квартиру у Компании 2, и они предлагают сразу же оформить все документы на меня. Не переоформляю квартиру с Компании 1 на себя. То есть я стану следующим владельцем после Компании 1.
Подскажите, это нормальная ситуация? Как это оформляется юридически? Не может ли быть проблем? Компания 2 может оформить сначала на себя квартиру, а потом уже на меня, но так как сейчас праздники, они говорят, что только на них документы будут готовы к концу января, а потом еще на меня переоформлять.
Заранее благодарю за ответ.
mihailmironov
что значит обменялась? Там реально договор мены?
mihailmironov
Абсолютно стандартная нормальная ситуация, компании обычно меняются квартирами не переоформляя право собственности. Берите и ни о чем не переживайте, можете и на себя не переоформлять, зачем эта лишняя бумажная волокита? :yes:
P.S. еще можете на мои бесплатные онлайн курсы по управлению капиталом записаться)))
mihailmironov
Для достоверного ответа информации недостаточно. А причина у компании №2 не только (и не столько) в сроках подготовки документов, сколько в т.н "оптимизации" налогообложения.
mihailmironov
Если нет векселя, залога, договора мены и т.п. документов подтверждающих права Компании 2, то все расчёты и подписания проводите с Компанией 1 , а они уже сами между собой будут "меняться" чем хотят. Как уже написали - вводных мало. Очень желательно, чтобы расчёты были после регистрации в Росреестре перехода прав на Вас. Это можно сделать тремя вариантами:
1. Прописывается это условие в ДКП (договор купли-продажи) . Переход права регистрируется в Росреестре с залогом в пользу продавца (обременение) до момента полных расчётов. Как пройдёт регистрация - расчитываетесь с получением расписки. Из неудобств - второй раз надо будет сходить с уполномоченным представителем продавца (директор/ИП либо их сотрудник с доверенностью) в Росреестр и написать заявление на снятие обременения.
2. Подписываете обычный ДКП (расчёты до регистрации) Деньги закладываете в банковскую ячейку, с трехсторонним банковским договором (сам банк составит) , что продавец сможет получить деньги только после регистрации перехода прав.
3. Аккредитив - аналог ячейки, только через счёт - но это дороже.

Риски Ваши в том, что неизвестно кто хозяин фактический и какие правопритязания могут быть и от кого.

Показать спойлер
Чтобы не пришлось потом доказывать чей "зуб"
Показать спойлер
Здравствуйте. Недавно рассчитался за мою первую ипотеку.
Правда квартира (студия 30 кв. м) в спальном районе со всеми прелестями (пробки, отсутствие инфраструктуры и т.д.).

Задумался о переезде. Скажите, как разумнее поступить?

При условной стоимости моей квартиры в 2 млн, лучше:
1. Продать ее и взять кредит на 1 млн для улучшения жилищных условий
2. Сдавать ее и взять в ипотеку на 3 млн (а платеж по ипотеке гасить деньгами арендаторов + досрочные своими)

Но... так как с рынком аренды Новосибирска я не знаком - насколько рискован второй вариант? Может ли так получиться, что и полгода никто не захочет снимать?
AspeR88
и сколько Вы бы сами аренды этой платили за удовольствие жить в пенале "в спальном районе со всеми прелестями (пробки, отсутствие инфраструктуры и т.д.)."? Я думаю в лучшем случае коммуналку с расходниками. Продать пока ажиотаж и непонятки с новыми правилами, спрос вроде активизировался и купить что-то нормальное. Хотя я против, чтобы покупать на заёмные филки, но кто меня выродка слушает
Alippa
Секрета нет, я говорю про МЖК - на самом деле не самый худший спальный район, но все же.
Насколько я смотрю по предложениям аренды платят 10-12 тыс.

Но... да. Согласен. Если брать ипотеку на 3 млн, то тут не хватит денег, чтобы покрыть ежемесячные платежи. Даже если на 30 лет брать.
AspeR88
Берёшь свежую вторичку с ремонтом и её сразу под аренду ,сам пока живешь в своей быстрей так расчитаешься.